Réhabilitation d'un immeuble insalubre : quel montage fiscal ?

Bonjour,

il y a des organismes qui peuvent financer une grosse partie des travaux, autres que l’anah, type CALD ou via une OPAH (pour un complément sur la façade en général). Renseignez vous auprès de votre mairie, de votre agglo, de votre département et de votre région pour faire le tour de ce que vous pouvez avoir. Dans certains cas, ce sont 80% des travaux qui peuvent être financés !
Attention, vous avez raison, il y a des contreparties en termes de loyers plafonnés et de type de locataires que vous pouvez accueillir.mais à ce niveau de subvention si vos collectivités sont généreuses ça peut valoir le coup.

par ailleurs, réhabiliter un immeuble en centre ville doit être une action parfaitement réfléchie et étudiée :
- vous dites qu’il peut être plus simple de tout faire tomber pour reconstruire. Exact.
Mais en centre ville, les immeubles sont souvent mitoyens, il faut faire attention à préserver la structure des voisins
- ce qui se passe sous le sol est souvent une grande inconnue qui peut peser lourd : des caves qui peuvent s’affaisser, un cours d’eau, quelles fondations ?
- quel est le voisinage… la nuit

le passage d’un expert immobilier et la lecture attentive de l’arrêté d’insalubrité sont un préalable intéressant avant tout chiffrage.

pour le statut, posez la question à un expert comptable qui s’y connait à la fois en SCI et LMNP.

dans votre cas précis,vous allez faire tellement de travaux que le déficit foncier qui sera créé permet beaucoup de choses pour ne pas être imposé sur les loyers avant un sacré bout de temps !

bonne soirée

précision très intéressante en effet

en général, par "reconstruction", l’administration veut dire démolition/puis reconstruction des murs. Dans ce cas, le bâtiment existant n’est pas pris en compte, et seul la création d’un nouveau bâtiment est retenue. Au passage, cela entraîne aussi le devoir de payer les taxes locales d’aménagement.

raison de plus pour ne pas tout faire tomber et reconstruire, mais bien réhabiliter l’existant en gardant les murs.

en général, cela se contourne en créant une deuxième enveloppe au bâtiment, pour ensuite faire tomber les murs déjà existants… mais difficile à imaginer en centre ville par manque de place.

Pour le statut LMNP, il faut prendre en compte la valeur des murs pour l’amortissement.
Dans votre cas, bien se renseigner surtout si tout ou une partie sont à démolir…

L’autre solution serait de constituer une SCI à l’IS (avez vous fait mentionné dans votre compromis une clause de ce type ?) vous aurez ainsi le loisir de louer en nu ou en meublé chaque lot.
Les divers travaux engagés passeront en charges/amortissements (par contre je me pose la question : même en cas de démolition/reconstruction/agrandissement ?)

Le bémol sera en cas de vente lorsque la valeur comptable des murs tombera à 0 €…

Oui, pour moi on ne peut faire de déficit en BIC (je me suis sans doute mal exprimé), ou cela viendra estomper des bénéfices d’autres sources de type BIC mais en aucun cas ne viendra estomper les impôts impôts sur le revenu du ménage.

Dans du LMNP ancien "classique", l’amortissement des murs sur 10 ans max vient estomper le revenus touchés par les loyers mais par contre quant-est t’il avec ce genre de projet qui ne générera pas de recettes immédiatement, grand travaux oblige ? Ceci peut être rapporté d’une année sur l’autre ?

Gamma76 a écrit :

Dans du LMNP ancien "classique", l’amortissement des murs sur 10 ans max vient estomper le revenus touchés par les loyers mais par contre quant-est t’il avec ce genre de projet qui ne générera pas de recettes immédiatement, grand travaux oblige ? Ceci peut être rapporté d’une année sur l’autre ?

Avec le statut LMNP, les déficits générés par les amortissements (et eux seuls) sont reportables indéfiniment

@ZX-6R

Voici ce que m’a répondu mon comptable lorsque je lui ai fait la même réflexion que vous
a toutes fins utiles

Compta expert a écrit :

Imputation des déficits : Possible en apparence mais … souvent impossible en réalité.

Un des avantages souvent évoqué du statut LMP est qu’il permettrait d’imputer les déficits constatés sur le revenu d’ensemble du loueur.
Or cet avantage est fortement amoindri du fait qu’il n’est pas possible de constater des déficits provenant d’amortissements dans le calcul du résultat fiscal d’une activité de location (art 39 C II 2 du CGI).
En pratique cette disposition aboutit à ne constater aucun déficit, mais seulement des amortissements reportables, ou imputables sur les plus values réalisées ultérieurement, chez les loueurs en meublé.
Cet inconvénient est pondéré par le fait que ces amortissements sont reportables sans limite dans le temps. Cette règle est également valable pour les loueurs en meublé non professionnels, ce qui aboutit en pratique à pouvoir reporter leurs déficits sous forme d’amortissements excédentaires sans limitation de durée, et ainsi à limiter la contrainte d’imputation des reports déficitaires dans un délai de 10 ans, cette limitation ne concernant que les déficits non issus d’amortissements.

Il n’est pas bien difficile de faire un déficit (sans parler d’amortissements). Vous achetez un bien en milieu d’année, vous ne rentrez pas de loyers pendant la période de travaux, si en plus vous avez un prêt in fine sur une courte durée, vous devez avoir pas mal de charges et peu de revenus. Donc ce déficit pourrait théoriquement venir baisser votre IR.

Le problème est que je ne suis pas sur que vous puissiez conserver le statut LMP en étant déficitaire. Vu que le bénéfice doit représenter plus de 50% des revenus du foyer, si vous avez d’autres revenus, techniquement vous perdez le statut LMP.

Autant pour moi, je confonds avec l’ISF.  thank you pour la rectification.

désolé pour mon anglais, le francais est interdit pour thank you