Investissement locatif : garder ou vendre ?

Je garde et j’emprunte 15 000 euros sur 15 ans (100 euros/mois), couverts par les revenus de l’appartement, que je place en bourse sur des grandes actions défensives, et j’attends. Comme ça votre capital augmente et vous jouez sur 2 tableaux, en acceptant le fait que votre capital croît mais que vous n’en consommez pas les revenus, qui sont assez faibles.
Peut-être GoodbyLénine a raison, mais je garderais quand même un bien qui se loue sans problème…
Rastignac

petit calcul :
Si vous vendez maintenant, vous récupérez d’après votre estimation environ 65 000 euros de cash. Si vous attendez 5 ans pour vendre, vous avez le prêt remboursé, donc 13 500 euros de plus. La taxe des plus-values, soit 11 000 euros de perdus,  baisse un peu après 5 ans, mettons 6000, et donc vous obtenez un bien qui a pris de la valeur:
65 000 + 13 500 + 5000 = 83 500
Votre capital passe de 65 000 à 83 500 soit une hausse de 28 % environ sur 5 ans. et je ne compte pas les revenus d’environ  1 300 net. Si vous placez 15 000 euros d’emprunt en actions pour 100 euros/ mois sur 15ans, ou en foncières côtés (j’y connais rien mais ça m’intéresse…). En supposant que la valeur reste stable et que vous consommiez les dividendes, au bout de 5 ans le 1/3 de l’emprunt est réglé. En simplifiant, 5000 euros vous appartiennent sur ce petit portefeuille boursier.
83 500 + 5000 = 88 500 dans 5 ans au lieu 65 000 tout de suite… C’est juste une estimation mais vous pouvez mettre 6 ans au lieu de 5 et on retombe plus ou moins sur les mêmes chiffres…
A vous de voir…
Rastignac

@Rasitignac,  Vos calculs (très sommaires) sont plein de si, et si, et si…. mais avez-vous seulement essayé d’évaluer ce qu’il serait possible d’obtenir en vendant immédiatement et en utilisant les 65 k€ récupérés pour faire d’autres investissements, avec un autre emprunt ? Car il ne faut bien entendu pas comparer avec une vente suivi de l’enfouissement de 65k€ dans le jardin.

Dans tous les cas, il convient de prendre en compte ce qu’on obtiendra "si tout se passe comme prévu" (même si c’est ce qui arrive le plus souvent). Mais il faut aussi évaluer les aléas : quels sont ceux qui risquent de se produire, quelle est leur probabilité de se produire, quelles seraient leurs conséquences, etc.

@Goodbylenine
Vous jugez mes "calculs sommaires" avec des "si", car je ne partage pas votre avis.
1/ Je calcule avec les données fournies, STB  avait peu donné d’informations.
2/ Sommaires, peut-être, mais surtout justes. Dans 5 ans, l’emprunt est payé, donc le capital augmente de 13 500 euros. Ce n’est pas un "si",  c’est du calcul de niveau CM2. Et jusqu’à présent, le bien se loue sans problème, donc l’hypothèse est sérieuse.
3/ La fiscalité que j’évoque, plus faible pour la revente, je vous l’accorde, comporte un "si", car les règles peuvent changer d’ici là. Mais tout investisseur doit en tenir compte, et il y a peu de chance que cette fiscalité s’aggrave dans un marché stable ou baissier, comme c’est le cas aujourd’hui.
4/ La bonne "assurance-vie" que vous recommandez fait du 3% annuel semble t-il (C’est du moins ce que j’ai lu dans les magazines spécialisés).  3% de 65 000 euros, c’est 1 950 euros par an. Sur 5 ans environ 10 ou 11 000 euros de revenus, et un capital qui monte à 75 000 ou 76 000  euros. Pour moi, qui n’y connait rien en assurance-vie, c’est faible…  Là, STB obtient du 6,88 % brut, ce qui revient en général à 4,5 ou 5% net, quand c’’est bien géré. Je trouve que ce score de 6,88 % brut moyen, mais pas mal du tout pour quelqu’un qui n’aime pas l’immobilier.
5/ Mes recommandations, puisque selon votre post, je dois prévoir comment utiliser les 65K dégagés au lieu d’attendre paisiblement 5 ans et en avoir 85 ou 90K. D’abord, je n’ai pas les compétences, je connais juste l’immobilier LMNP avec travaux. Ensuite, STB souhaitait éviter les locataires (stress, bien compréhensible d’ailleurs). Mais je vais quand même m’y coller…

@STB
1/Sous-estimation
Votre bien a une valeur que vous sous-estimez, à mon sens, par peur de problèmes futurs avec un locataire, et il est vrai qu’il y en a, des histoires sordides… Et il me semble aussi que vous vous sous-estimez : si vous n’avez pas eu d’ennuis pendant longtemps, c’est peut-être parce-que vous vous êtes un bien meilleur propriétaire que vous ne le croyez…
2/GRL, assurance loyer impayé
Je préconise tout d’abord de prendre une assurance GRL, d’une compagnie portugaise dont le nom veut dire fidélité en portugais. Vous en aurez pour 2,75 % du loyer, mais une garantie qui se monte à 70 000 euros. C’est ce que je pratique sur mes deux biens. Le locataire doit juste prouver qu’il a le double du loyer en revenu.
3/ Empruntez, car votre bien est une garantie.
Votre bien ayant une réelle valeur, vous pouvez emprunter sans problème pour d’autres investissements. Sur ce blog, ce n’est pas les idées qui manquent. Mais surtout gardez-le pendant au moins 5 ans ! A mon sens, c’est une fois le capital payé qu’il faut penser à la revente.
4/Diversifiez un peu
J’ai déjà donné mon avis pour les actions défensives, en commençant par un emprunt de 15 000 euros, payé par le loyer, mais en fait j’ignore si cela tient la route, parlez-en à des experts. Même à GoodbyLénine…))). Je le crois bien meilleur que moi sur ce domaine.
5/Studio pour de futures étudiantes
Intéressez-vous un peu à l’immobilier, vous avez deux filles, quand elles seront étudiantes, vous serez content d’avoir un studio ou deux pièces pour leurs études et plus tard pour votre retraite. Si vous êtes en province, dans la grande ville du coin c’est facile, et surtout choisissez un bien avec des travaux, pour avoir du déficit foncier, qui est reportable la première année sur l’ensemble de vos revenus, puis, pour les années suivantes, juste sur vos autres revenus fonciers, dont vous diminuez ainsi la pression fiscale. Etant en LMNP, je ne connais pas toutes les finesses de la location nue, mais renseignez vous. Un studio pour étudiant dans une grande ville se trouve pour 40 000 euros, en empruntant à 110 % vous n’êtes pas imposable sur ce nouveau bien pour au moins 4 ans, et si travaux, peut-être 7 ou 8 ans. Mais j’arrête, je vais être accusé d’y aller avec des "si"…
Rastignac

Sur la diversité des avis, je pense que c’est un atout pour votre réflexion. Mais à la fin, un seul décide, c’est votre couple, vous et votre compagne.
Sur l’exposition à l’immobilier, j’ai donné une piste, qui vaut ce qu’elle vaut, pour un portefeuille d’actions défensives. Plusieurs intervenants ont des portefeuilles, et donnent des analyses de qualité. J’aime bien les remarques sur les foncières côtés aux Etats-Unis et au Canada. Cela me donne presque envie d’épargner…
Sur le bon bouquin, le blog regorge de belles histoires, très instructives. Et des bouquins sont recommandés dans le "salon des gentlemen".
Sur le taux d’emprunt de 33%, c’est une norme, mais pas une règle. Comme vous avez de gros revenus et un bien presque payé, plus du cash de côté, votre profil d’emprunteur est bon. L’idée, pour diversifier, c’est d’investir sur des petits biens immobiliers, pas plus de 40 000-45000 faciles à revendre et aussi sur un petit portefeuille boursier. Mais à terme, vous ne serez vraiment bon que dans un seul domaine : soit l’immo, soit la bourse, et il faudra bosser, y passer du temps, etc. Les petits avis que je vous donne vous permettent de rester encore un petit peu "amateur", mais à terme il faudra choisir. Vous trouverez sur ce blog un intervenant de Franche-Comté, rentier,  qui est devenu conseiller en patrimoine. Je trouve ses avis très pertinents. Le prix de la consultation est bas, très bas, pour une réflexion indépendante. Et je n’ai pas d’actions chez lui et je ne le connais pas…
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (09/08/2015 18h47)

Bonjour,

de la même façon, je vais partager avec vous une autre expérience, sans pour autant délivrer une réponse par un oui ou pour un non.

Mes grands-parents ont acheté une maison en 1952 (qualifié de "maison neuve" à l’époque puisqu’elle date de 1930). L’objet de cet achat, à l’heure où le système des retraites était balbutiant/inexistant était d’y loger mes arrières grand-parents.

Ils m’ont toujours dit que le prix leur semblait cher à leur époque. En fait, le montant de l’acquisition, retranscrit de l’Ancien Franc vers l’Euro représente une somme de 28 000 € (et en calculant l’inflation depuis 63 ans !) pour 80 m² habitable, une longère de fin 1700 qualifiée en bâtiment et 6000 m² de terrain, dans un petit village.

Mes grand-parents ont loué ensuite à des tiers de 1976 à 2004, cette maison était restée dans son jus : aucun investissement à part l’installation des sanitaires et le chauffage central avec chaudière au fuel.

Ensuite c’est le grand chambardement, ils décident face à un loyer faible et des locataires de longue date pas toujours très soigneux, de tout faire rénover (et donc de faire du déficit foncier) et de m’offrir la nu-propriété (et par la même occasion la gérance du bien).

Depuis, cette maison a été louée à 4 vagues de locataires dont l’un avait travaillé en job d’été pour un paysagiste, ce qui nous a permis après arrangement de refaire toute la partie extérieure, celui-ci a également refait du une déco contemporaine et soignée à l’intérieur (tout ceci pour montrer que l’on ne tombe pas que sur des mauvais locataires…)

Le bien est actuellement loué 740 € par mois et, un peu à la manière d’un W. Buffet, lorsque j’aurais la pleine propriété, je pense conserver ce bien encore bien longtemps pour différentes raisons :

- ne pas offrir des taxes sur la PV à l’Etat (car le bien vaut aux yeux des notaires 70 000 €)
- un rendement correct, une facilité de trouver des locataires
- si la commune le valide un jour, la possibilité de faire des terrains constructibles