Rénover des maisons de campagne à l'abandon ?

azorgues a écrit :

Je peux m’occuper personnellement de tous les "petits" travaux pendant 3 mois et pour 12.000€, je refais toute la maison : Cuisine, Sols , Papiers Peints, Salle de bain, Peinture, Ménage, Accessoires Deisign, Domotique.
Au final pour 40.500€ la maison est totalement rénovée… Neuve et brillante. Prête à être revendue.

Bonjour,
Difficile de juger de la pertinence, car 12 000€ pour une rénovation c’est beaucoup et rien à la fois.
- Pour combien de m² ?
- Même hors gros œuvre, les vieilles maisons réservent beaucoup de surprises.
- Vous oubliez le chauffage qui a lui tout seul peut englober beaucoup d’argent, soit les "grilles pains" coute peu cher, mais si vous avez une cuve à mazout, souvent le cas dans la campagne, vous devrez la dépolluer et la démonter (cout moyen pour une 5000l = 2 000€).
- Domotique! que voulez vous faire en domotique ? si on enlève la "domotique" de votre budget il doit pas rester grand chose pour tout le reste, alors là vos chiffres seront largement sous estimés.
- N’oubliez pas votre temps passé. Pendant ce temps là, vous ne vendez rien. Donc ne gagnez rien puisque vous êtes auto-entrepreneur.

- Si vous réalisez ce type d’opération plusieurs fois, votre risque sera plus fiscal, requalification de marchand de bien.

- Et comme vous êtes déjà propriétaire (vu présentation), alors votre bien acheté et revendu avec plus value devient une plus value résidence secondaire de moins de 6 ans donc la taxation n’est pas de 14% mais de 19% + 15.5% de prélèvement sociaux. soit 33%.

Je maitrise mal l’imposition, ce n’est pas ma spécialité.

Bonne continuation.

Bonjour,

Maison de campagne ou de village ? Il y a plus qu’une nuance. Je suppose que vous évoquez la maison de village à la campagne à vous lire.

Plutôt qu’un long discours regardez les annonces dans le Département de l’Aude par exemple.
On y voit plein de jolis biens tels que vous les décrivez, parfois moins chers.
Et ils ne se vendent pas, malgré le climat, le tourisme.
La crise c’est la crise.
Les gens faisaient exactement cela par le passé nonobstant les difficultés techniques ils tiraient leur épingle du jeux (encore que, je demande à voir dans certains cas !) mais aujourd’hui, il faut à mon avis ne pas payer ce genre de bien pour que cela fonctionne.

Bonjour
J’ai rénové deux  maisons en campagne dans un secteur  décoté du fait de la non attractivité du secteur géographique (Allier).

Honnêtement même si mon achat était minime 30K€ pour les deux maisons, pour une revente je ne m’y serai pas retrouvé car le prix de l’immobilier n’a pas du tout décollé bien au contraire.

Pour ma part, j’ai trouvé l’intérêt dans le déficit foncier que ces biens insalubres génèrent, dans les aides qu’ils procuraient (Anah) et par la défiscalisation des revenus qu’ils généraient (Borloo ancien).

Depuis 8 ans, Pour la location quelques difficultés, perte de loyer sur 11 mois, 1 locataire placé par assistante sociale qu’il  a fallu encourager à partir, l’état nous a laissé choir avec la  gestion via ses agences gratuites « SIRES » qui a déposé son bilan sur le département, la vie normale du bailleur en somme, sur ces biens,  je gère maintenant   en direct via l’aide des locataires en place.

Les maisons se louent 450€ à des personnes en minima sociaux qui ne cherchent plus à retravailler et dont la CAF me paie quasiment l’intégralité des loyers.

Pour de l’achat , rénovation, revente, dans ces biens anciens, il n’est pas rare de "découvrir" que la structure du plancher nécessite d’être consolidé et recalé, que l’ensemble de la plomberie, électricité , isolation, peinture est à refaire, il est important de calculer son prix global et de le comparer à la moyenne des prix au m² du secteur car en campagne il est très très facile de trouver des biens à des prix sacrifiés.

bascarol a écrit :

Difficile de juger de la pertinence, car 12 000€ pour une rénovation c’est beaucoup et rien à la fois.
- Pour combien de m² ?
- Même hors gros œuvre, les vieilles maisons réservent beaucoup de surprises.
- Vous oubliez le chauffage qui a lui tout seul peut englober beaucoup d’argent, soit les "grilles pains" coute peu cher, mais si vous avez une cuve à mazout, souvent le cas dans la campagne, vous devrez la dépolluer et la démonter (cout moyen pour une 5000l = 2 000€).
- Domotique! que voulez vous faire en domotique ? si on enlève la "domotique" de votre budget il doit pas rester grand chose pour tout le reste, alors là vos chiffres seront largement sous estimés.
- N’oubliez pas votre temps passé. Pendant ce temps là, vous ne vendez rien. Donc ne gagnez rien puisque vous êtes auto-entrepreneur.

Vous oubliez la gestion des eaux usées.
En sachant que les normes ont changés et qu’une partie des maisons de campagne sont non conformes (en gros, toutes celles non raccordés au tout à l’égout)

Sinon, l’achat pas cher suivi de rénovation puis mise en location me semble le meilleur créneau.

Et après rénovation, mettre 2 annonces : vente et location, et prendre le premier qui vient!

@IH : sans doute, et cela est amplifié par le fait que les possesseurs de résidences secondaires sont trop vieux pour se déplacer entretenir, et derrière la pyramide des âges se rétrécit comme le niveau de vie, les maisons sans qualités ne trouvent plus preneurs.

@Youplaboum : et rassurez vous c’est déjà en cours, lisez les volets relatifs à l’urbanisme dans la loi ALUR, c’est ce que les services de l’Etat appellent "la Grenellisation des PLU" par exemple : réduire les zones constructibles aux stricts besoins calculés sur l’évolution de la population communale sur les dernières années chiffres INSEE à l’appui. Du coup dans les petits villages cela donne…Presque zéro, donc de fait les gens devront soit vivre en ville, soit tôt ou tard réinvestir les maisons de village. Mais qui voudraient vivre à la campagne un peu comme à la ville (entassés, sans jardin) sans les avantages de cette dernière ? Peu de gens sans doute. Bref, globalement les petits villages redeviendront agricole et perdront de la population, sauf changement législatif ce qui serait étonnant : depuis les années 2000 les dispositions SRU ce sont toujours prolongées et renforcées (Grenelles, ALUR, LAAAF par exemple) au fil des divers gouvernement. A contrario, regardez les facilités constructives offertes en centre urbain près des gares, arrêts bus etc Vous aurez alors le message dans son intégralité, clair et net.
Enfin, à titre purement personnel, j’espère que les maisons que vous citez seront un jour démolies comme les barres de HLM des années 60, et nos enfants diront "mais comment ont ils pu laisser faire ça".
Dans le genre de cas que vous citez, on voit là l’expression de la plus complète stupidité des élus de tous bords des années 70 - 2000 ; mes excuses si je généralise à outrance, mais le sujet m’affecte, des générations ont bâti en harmonie avec la nature et une seule génération massacre ce résultat. Faire du fric, oui, mais pas à n’importe quel prix…

Et certains villages sont très dynamiques
Je vois le village de mes parents, ça construit à tout va. Et l’ancien à prix correct par rapidement (6 à 9 mois).
Reste les terrains mal foutus (tout en longueur par exemple) ou les biens trop chers.

L’influence de la gare par loin, de la sous prèf à 10km, et de prix abordable pour l’ile de France.

@Iqce, vous critiquez les maisons neuves pas chers.
Mais pour avoir visité pas mal d’ancien, je ne critique plus trop le neuf.
Certains vieilles habitations ont été réactualisé de manière anarchique ce qui donne qu’il serait plus économique et facile de raser pour refaire intelligemment.
Et pour peu qu’il y ai eut quelques travaux à l’intérieur, les propriétaires pensent avoir une pépite.
Je pourrais citer le mec avec la cave à moitié éboulé sous le hangar, des chambres en enfilade avec un couloir de 10m au milieu, le mec qui a bétonné la cave sans prendre de marge pour passer la tête (oui ça frotte au dessus d’1,4m) sans compte l’entrée de la cave situé au niveau de l’allée, donc pas possible de la descendre.
Et là que de l’ancien (plus de 50 ans).

Les biens détruits ne sont pas forcément les biens moches, mais les biens en déshérence, ou qui sont non entretenu trop longtemps (conflit de succession, parents en maison de retraite, enfant trop loin, …)
Et puis moche reste une notion très très subjective!

Pour le point les petits villages perdront de la population, je reste plutôt mitigé, tout dépend de quel village.
Là où je connais, la population des villages rajeunit à grande vitesse, et les villages s’agrandissent.
Certes on est encore en ile de France, mais sur les villages, ça change peu de chose.
Je ne connais qu’un village qui fait exception, à priori la mairie fait blocage.
Je pense qu’au contraire les villages vont se développer pour 3 raisons : les technologies de communication finiront par augmenter la part du travail à distance, le coût du foncier et la qualité de vie.
Par contre, tout les villages ne s’en sortiront pas de la même façon. Comme pour l’immobilier : bien situé et bonne qualité de vie deviendront des atouts importants!

En fait, je remarque qu’en campagne les maires font pas mal selon leurs envies.
Un cas que je connais, les terrains agricoles ne sont plus agricoles depuis 10 ans. L’agriculteur propriétaire siège au conseil municipal, donc il s’est arrangé.
Et régulièrement, il revend un morceau (tout les 5, 10 ans, il n’est pas pressé).
Donc la préservation du terrain agricole, oui, mais qu’est ce qu’un terrain agricole ?
Car ce n’est pas forcément là où travaille les agriculteurs!

Ce que je vois pas mal est aussi le découpage de jardin et de verger pour en faire des terrains à bâtir.
Je comprend les propriétaires, car le terrain ne vaut rien si il est vendu avec une maison, mais cher vendu séparément.

Après, il y a aussi un jeu de grossissement pour survivre.
Un gros village peux avoir une école, puis espéré récupéré un commerce, et quelques services publiques.
Ensuite, dans le jeu des groupements de commune, mieux vaut être gros que petit, surtout si on veux peser sur les décisions.
Donc certains maires profitent pour grossir le village.
Et ça varie beaucoup d’un secteur à l’autre.

Pour les vieux bâtiments, le problème est identique que pour le neuf : un manque de réflexion flagrant qui abouti a des résultats délirants!

Effectivement, restons sur la rénovation de maison de campagne.

La problématique de cette approche est finalement de cumuler :
- un bien pas cher à l’achat/rénovation
- un secteur assez dynamique pour trouver un locataire ou un acheteur

C’est un peu contraire au loi du marché qui voudrais que dans un marché dynamique, les prix aient tendance à augmenter!

Bonjour
  Pour ajouter ma pierre a l’édifice. Il y a le cout du chauffage dans une maison ancienne (300 euro dans mon cas les mois les plus froids pour 60m2 ici en auvergne). Sauf si la rénovation assure une isolation par l’extérieur….Ce qui explique que, sauf maison de caractère bien placée avec parc, les villageois préfèrent construire une maison moderne aménagée a leur gout très bien isolée lumineuse. Dans mon bourg les vieilles maisons sont rachetées par la mairie qui les fait démolir pour créer des parkings.
  Un maison rénovée par des professionnels ne s’est pas vendue plus cher qu’au moment de son achat dix ans avant (toiture, électricité fenêtre changées). La locataire a préféré prendre un appartement plus petit avec un cout de chauffage cohérent avec ses revenus mais sans jardin.

Une piste pour améliorer le potentiel de vente c’est avoir un rez de chaussé adapté pour personne en fauteuil (chambre salle de bain cuisine).
Hervé

Pour avoir longtemps pratiqué la location saisonnière, j’attire votre attention sur le temps qu’il faudra consacrer à cette activité : mettre des annonces, répondre aux demandes, faire les contrats. Préparer la maison, accueillir les touristes/locataires. S’occuper de l’intendance : ménage, linge, entretien de la propriété.
Il y a des solutions de sous-traitance pour les prises de réservation : OTA (comme Booking), Office de Tourisme, il faut compter 10 à 15% du CA.
Pour la partie intendance, il existe des sociétés spécialisées (genre conciergerie, qui peuvent aussi prendre les réas, faire les contrats), compter 15 à 25% du CA.
Sinon faire tout soi-même, c’est du temps et de l’huile de coude.

Bonjour,

Merci pour vos remarques.

J’ai des exemples de très grands gites à proximité (+ de 25 couchages) qui sont loués toute l’année.
Il y a peu de biens de ce type (avec grande capacité d’accueil).

Pour des simples villas dans des lieux de villégiature, type côte landaise, c’est effectivement rarement plein hors saison mais à Cabourg ou en baie de Somme, j’ai discuté avec des loueurs qui vivent très bien de ce commerce (proximité de Paris). J’ai effectivement oublié de préciser que je suis situé à 1h30 de Paris et proche d’une ville moyenne.

Concernant le temps à passer sur de la location saisonnière, j’en suis bien conscient, j’ai déjà des biens de ce type, j’ai un concierge qui gère les arrivées et départs et je ne propose pas les draps. ça me prend environ 15 minutes par jour pour vérifier les paiements.
Pour ce qui est de l’entretien du jardin, c’est uniquement de la tonte, et l’agriculteur du coin me fait ça en 20 minutes avec son tracteur et me prend un petit billet.

L’idée était plutôt de couvrir le prêt et les frais (environ 500€ par mois) par ce biais.
Est-ce que quelqu’un est dans ce cas ?

Je ne sais pas si je suis représentatif de ma génération, mais je plussoie vigoureusement Lolotte57.

Lorsque je suis rentré en France, beaucoup de mes amis s’attendaient à ce que j’achète à Paris, mais j’ai préféré cibler des villes de taille moyenne avec une bonne qualité de vie en province dans ma recherche (et au final acheter une belle maison ancienne… plus de 500 ans). Le coût de la vie à Paris est certes moins cher qu’à Beijing, mais quel est l’intérêt de rentrer en France pour retrouver un métro bondé, la foule, etc… Paris est de plus beaucoup plus étriquée que Beijing (restaux où l’on peine à placer trois plats sur une table, petits logements).

Je pense qu’il y a aussi un vrai rejet de la voiture parmi ma génération. Je n’ai jamais passé mon permis, et beaucoup de mes amis expats non plus. Il est beaucoup plus agréable et qualitatif d’avoir un centre ville marchable où l’on peut tout faire. En province, les prix chez les petits commerçants restent très raisonnable pour une bonne qualité.

Donc je ne parierais peut-être pas sur les villages "isolés" (i.e accessible seulement par la route), mais les petites villes avec une population entre 5k et 70k habitants avec un centre ville marchable et une gare sont intéressantes. Je dirais même que la gare est impérative ; on peut comparer le sort de Fougère et Vitré par exemple…