Investir dans un studio ancien d'une surface < 15 m2 ?

Il me semblait que la règle de l’insalubre c’était moins de 10m² ou moins de 20m3.

Sinon, quels sont les loyers du secteur ?
AU niveau du rafraichissement, le logement parait plutôt propre, donc excepté les meubles, ça n’ira pas loin.

Par contre, je ne vois pas de sdb sur les photos.
Y en a t’il une ?

Quel changement de loi ? Encore un en vue ? A ce jour ils ont interdit la location des chambres de moins de 9 m2 (ou 20 m3 car il faut aussi tenir compte de la hauteur sous plafond).

Pourquoi difficile à revendre ? A cause du lieu ? Il semble que ces petites surfaces sont très prisées : pour en avoir cherché une ces derniers mois à Paris (encore plus petite et plus chère mais juste comme pied-à-terre perso), je m’étais mis une alerte sur se*loger. Très réactive, je réagissais dès que je voyais une annonce intéressante : il n’a pas été rare de voir les meilleures vendues dans la journée ou les heures qui ont suivi leur parution. Celles qui restent en vente des mois sont les trop chères au m2, à refaire complètement, sans possibilité de WC, juste un vélux enfin bref une combinaison de défauts, mais surtout le prix. On dirait que les vendeurs confondent prix m2 de base et m2 Carrez, ce qui fait de grosses différences avec ces minuscules surfaces souvent mansardées.
Evidemment cela vaut pour Paris, je ne sais pas pour la banlieue, mais je sais maintenant que les bonnes affaires/studettes partent extrêmement vite. Ou alors il faut tenter une négociation "sévère" si le bien a des qualités mais est resté en vente car seulement trop cher.

Pour le reste je laisse les experts répondre car j’en suis au même point que vous, j’y songe.

Marie75, la revente me fait peur par rapport à la surface et non le lieu. Je n’ai pas de retour la dessus donc je me posais la question.

Je vais vraiment y reflechir.

@Gunday, j’ai bien pris note de vos remarques. Je vais passer quelques coups de fils pour juger le serieux de l’annonce.
Vous etes dans quel coin de chelles?

Bonjour,
J’évite tout ce qui est moins de 15 m2, car le risque législatif est trop grand. Il existe une taxe sur les petites surfaces, dite taxe Apparu, qui interdit de louer hors charge plus de 41,6 euros le m2 pour les studettes de moins de 15 m2. Et sur Paris on y arrive vite. Vu les évolutions, tel l’encadrement des loyers, qui touchent surtout les petites surfaces les plus rentables je suis méfiant. En effet, il est fort possible que la taxe "petite surface" touche les moins de 20 m2 et que les 41 euros/m2 deviennent 35. N’oublions pas que bientôt, dans  un an, la campagne présidentielle va commencer. Comme le dit si bien un vieux film de l’illustre Claude Mulot, " le jour se lève et les conneries commencent…".
En ce qui me concerne, j’ai constaté que pas mal de petites surfaces hors Paris sont en vente et ne partent pas très vite… Je ne regarde plus qu’à partir de 20 m2.
Rastignac

Désolé, je ne connais pas Meaux, je suis sur le 93 et je n’aime pas m’exprimer sur ce que je ne connais pas. Mais si j’investissais à Meaux, dont j’ai entendu dire du bien, je viserais le 2 pièces (couple ou célibataire avec un peu de revenu, plus stable qu’une studette).
Rastignac

gunday a écrit :

En dessous de 9m², c’est plus compliqué, l’astuce consiste à louer mais pas en résidence principale (en gros pour les étudiants ou autre). Après libre au locataire de faire ce qu’il souhaite.

Cela revient à chercher à louer à un locataire avec des revenus sans doute limités mais qui ne pourra bénéficier d’aucune aide au logement, bof…

S’exposer aussi au risque d’un locataire maître chanteur, je suis pas certain que ça soit une bonne idée

Sur l’achat d’un bien inférieur à 15 m2, je partage l’opinion de @rastignac sur le risque législatif. Généralement un investissement est pour une longue durée (20/25 ans ?), je ne ferais pas de pari sur la "créativité" de nos politiques sur une si longue période…

Dites moi si je me trompe, mais pour un étudiant son logement est sa résidence principale… donc hors la loi + hors APL.

Si une construction neuve de 30 m2 est économiquement concurrentielle avec une ancienne <15m2, c’est que la seconde est achetée beaucoup trop cher

Pour avoir encore des amis étudiants en master pro et qui ne sont plus sur les impots de papa/maman, ils ont bien le droit aux APL

DDtee a écrit :

Dites moi si je me trompe, mais pour un étudiant son logement est sa résidence principale… donc hors la loi + hors APL.

Si une construction neuve de 30 m2 est économiquement concurrentielle avec une ancienne <15m2, c’est que la seconde est achetée beaucoup trop cher

Oui et non.
Le loyer d’un studio ne variera pas du simple au double entre un 15 et un 30m².
Pour reprendre l’exemple de Meaux, à 475€ vous avez un 19 et un 27m².
A 550€, vous avez à côté de la gare le choix entre 19 et 42m².
Donc pas convaincu que le loyer varie énormément en fonction de la surface

Au passage en regardant l’offre de Meaux, je constate qu’en surface, il y a rien en dessous de 19m².
C’est un peu la sensation que j’avais : en s’éloignant de Paris, les studios s’agrandissent.

DDtee a écrit :

Je sens que j’ai fait trop court pour être compris…
Les étudiants ont bien droit aux APL si le logement est déclaré comme leur résidence principale. Donc la "combine" proposé par @gunday de déclarer les logements <9m2 en résidence secondaire (message hier 10h28) ne fonctionne pas

C’est là le côté vicieux du truc.
Car le locataire se met en défaut par rapport au bail en faisant cela.
Mais ceci dit, à Paris, ça passe, ailleurs, je suis moins convaincu.

Jamais de la vie je ne rachèterai de si petites surfaces. La loi évolue très défavorablement pour les petites surfaces. 9m² ou 20m3, puis surtaxe si <14m², puis encadrement des loyers (les petits prennent le plus cher)   Ils ne vont pas s’arrêter là! à fuir!

J’aurais tendance à viser le duplex, mais je crains que les travaux soit important.
Mais là, je ne suis pas assez bon pour chiffrer.

La cave est sympa et pourrais servir comme débarras.
Peut voir pour la daller (bétonner, ça risque de faire moche et d’entrainer des problèmes d’humidité)

Un accord au titre de l’urbanisme (si la commune est compétente bien sur) ?

A priori ce serait une Déclaration Préalable (joindre l’accord de la copropriété), à confirmer suivant si la Cne est dotée d’un PLU, si vous êtes en zone U et si le bien fait 20m2 (en l’absence de PLU vous ne pouvez pas dépasser 20m2 sinon 40m2 en DP).
?