PERCO : plusieurs achats successifs de résidence principale pour le débloquer souvent ?

Gog, vous n’avez pas de PEE? Ce serait plus simple que le montage que vous envisagez…..

Gog,

mon propos n’était pas de vous dire d’utilises les sommes placées actuellement sur votre PEE en remplacement du PERCO pour effectuer votre achat.

Ce jour, si vous envisagez un achat de RP, débloquer votre PERCO parait tout à fait cohérent au vu de votre âge et de la retraite lointaine.

Simplement, votre montage pour débloquer de votre PERCO me semble très contraignant sur le long terme (et pas forcément optimal en terme fiscal). Après, je n’ai aucune idée des montants que vous avez dessus mais s’obliger à changer de RP régulièrement pour vider son PERCO me semble bien compliqué alors que vous pourriez tout aussi bien investir sur votre PEE (même effet fiscal) et récupérer les sommes au bout de 5 ans pour en faire ce que bon vous semble….

Après n’ayant pas plus de détail sur votre situation, c’est un peu compliqué de répondre….

Je n’ai pas très bien compris pourquoi une partie importante de votre rémunération était versée sur votre PERCO. Si c’est de la participation ou de l’intéressement, ça peut se verser aussi bien sur le PERCO que sur le PEE. Du coup, je pense qu’il manque une info ou 2 pour comprendre votre situation et pouvoir vous répondre….

Elodie01 a écrit :

Je n’ai pas très bien compris pourquoi une partie importante de votre rémunération était versée sur votre PERCO. Si c’est de la participation ou de l’intéressement, ça peut se verser aussi bien sur le PERCO que sur le PEE. Du coup, je pense qu’il manque une info ou 2 pour comprendre votre situation et pouvoir vous répondre….

Excusez-moi Élodie, j’avais mal compris votre première remarque. Oui, j’ai bien un PERCO et un PEE et j’y place un max d’intéressement et de participation pour éviter l’IR. Si évidemment je privilégie le PEE qui bloque l’argent moins longtemps, pour bénéficier de tout l’abondement que peut me donner l’entreprise, je dois quand même placer sur le PERCO jusqu’à un certain plafond. Ainsi, je remplis le PEE pour avoir un max d’abondement (jusqu’au plafond), ensuite je remplis le PERCO jusqu’au plafond d’abondement, et le reste (au dessus du plafond donc non-abondé) je le mets sur le PEE. C’est à cause de ça que je mets régulièrement sur le PERCO malgré le fait que c’est plus contraignant.

Elodie01 a écrit :

Je n’ai pas très bien compris pourquoi une partie importante de votre rémunération était versée sur votre PERCO

Timinel a écrit :

Vous avez un TMI a 30 , je ne sais pas si les 41 sont proches mais vous allez sentir la différence avec un investissement locatif un peu mal ficelé.

Dans mon entreprise, nous essayons de maintenir un salaire juste en dessous de la tranche des 14% d’IR et de verser le « reste » sous forme de participation et d’intéressement, avec abondement de l’entreprise. Si bien que les bonnes années, ces revenus forment bien plus qu’un treizième mois et bien plus que je n’arrive à épargner toute l’année sur mon salaire…

Donc, si je suis en fait à 14% de TMI, à la moindre petite prime, je passe à 30% : c’est pour ça que pour mes calculs je préfère prendre une TMI à 30% qui est plus réaliste. En tout cas, je suis bien loin de la tranche à 41%

À ce jour, j’ai 36 K€ sur mon PERCO. Je vise des T2 qui vont de 135000 pour du haut de gamme à 80000 pour ceux qui nécessitent une grosse rénovation.

Timinel a écrit :

Il est rare de trouver une résidence principale qui soit aussi un bon investissement locatif (les critères ne sont pas les mêmes).

Et bien là, étant célibataire jeune actif, j’ai pensé que ça pouvait coller : un T2 en centre-ville, bien placé : si c’est agréable à vivre pour un locataire, pas de raison que cela ne le soit pas pour moi Je me disais que je pourrais toujours rebondir plus tard, même assez vite, en achetant plus grand si famille et en gardant celui-là…

Timinel a écrit :

D’un point de vue Fiscal ( je schématise ), une RP devrait se revendre ( plus-value non imposée), un investissement Locatif être financé a 100% ( voire même avec déduction des Frais de Notaire et autre )

Vous avez sûrement raison.

Au passage, je pense que pour la plus-value, je peux me brosser… En province, j’ai l’impression que la baisse est amorcée sur le long terme même si je pense que dans ma ville, la casse sera limitée par l’afflux démographique.

Timinel a écrit :

Vous voulez investir dans le locatif ? Acheter votre RP ?
- Investissez dans un petit locatif (avec un gros prêt  90/100 %)
Puis
- achetez votre RP avec les liquidites et le PERCO ( et le pret le plus petit possible )

Oui, c’est l’autre possibilité. Mais du coup, ça veut dire que si je veux quitter la RP pour plus grand, je dois la revendre et j’ai peur que cela arrive assez vite… Ou alors, il faut que j’achète « grand » (T3 plutôt que T2) dès maintenant mais du coup, j’ai peur que le prix + charges + taxes foncières + taxes d’habitation écorne sérieusement mes revenus et donc ma capacité d’épargne… D’où mon idée de prendre petit d’abord pour passer quelques années à maintenir un taux d’épargne sur mon salaire important… C’est cornélien !

J’ai d’ailleurs trouvé quelques réponses :

GoodbyLenine a écrit :

- Les frais de notaire payés avant n’affectent pas l’activité de location meublée et ne sont donc pas à prendre en compte (mais en cas de revente du bien, le calcul d’une éventuelle plus-value en tiendra compte);
- Du moment que le bien n’est plus votre RP et est affectée à un autre usage, il n’y a plus d’exonération de plus-value lors de la revente du bien

Boubouka a écrit :

vous ne pouvez rien faire pour les frais de transaction : notaire + agence. Rien, rien, rien.

Donc effectivement, fiscalement y’a des déductions qui sautent en faisant une transfo RP → locatif : pas de déductibilité des frais d’acquisition et perte de l’exonération de la plus value… Ça coûte cher.

Je vais y réfléchir mais j’avoue que ça devient difficile de tout bien considérer dans l’équation.

Un changement de RP tout les 3 à 5 ans? Je ne vois pas bien le calcul car tout les 3 à 5 ans frais de notaire et frais d’agence sont "perdus", c’est un depense vraiment couteuse …

Dernière modification par Michael77 (26/08/2015 07h00)

Michael77 a écrit :

Un changement de RP tout les 3 à 5 ans? Je ne vois pas bien le calcul car tout les 3 à 5 ans frais de notaire et frais d’agence sont "perdus", c’est un depense vraiment couteuse …

Ils ne sont pas perdus, ils ont servis à acquérir des bien loués.

Boubouka a écrit :

un seul point de vigilance, les conditions du prêt et notamment :
- les frais en cas de remboursement suite à la vente.
- la destination du bien. Certaines banques mentionnent explicitement la destination du bien (résidence principale ou locatif) et stipulent qu’elles exigent le remboursement en cas de changement de destination. Je ne sais pas si elles le font ou non.

J’avais effectivement pensé à ces détails qui ont leur importance : vous faîtes bien de les rappeller, c’est effectivement ce genre de subtilités sournoises dont je voulais m’informer.