Simulateur Excel LMNP BIC réel : bilans et prévisionnel ?

adadou70 a écrit :

Bonjour,

J’ai crée un excel pour simuler un bien en LMNP au réel, je pense qu’il est complet, mais si des personnes remarque des incohérences, je vous remercierai de me les signaler ^_^

simulateur_projet_immobilier_v1.xls

Cordialement.

Adadou70

Bonjour Adadou70,

Merci pour ce super excel très complet.
Il y a neanmoins un truc que je ne saisis pas, c’est que je ne trouve pas l’endroit où est appliquée l’abattement sur les bénéfices : 50 ou 71% en fonction de ce qui a été choisi?

Je crois que c’est en fait l’intérêt de faire du réel (je n’ai pas mis les pieds dedans encore, je ne fais que regarder pour un projet à venir)

Revenus locatifs : l’abattement de 71 % est réservé aux locations meublées saisonnières et classées - Location - Le Particulier

My bad, en effet, le bouquin que j’ai lu (Ludovic matten) explique ca mais pas très clairement

merci de la précision,

@Adadou70

Bravo pour avoir développé cet outil.
Si je puis me permettre quelques remarques pour le clarifier/l’améliorer :

Pouvez vous préciser ce que vous appelez "valeur réelle du bien"
Car ci c’est vraiment la valeur du bien que vous souhaitez acheter, pourquoi alors proposer un prix plus élevé ?
Je pense que pour faire un bon investissement immobilier il faut (toujours) acheter en dessous de la valeur réelle

Pour la durée d’amortissement, 30 ans me paraît un peu long.
Classiquement pour un expert comptable, on a quasiment amorti le bien au bout de 20 ans, voire un peu moins

Pour le montant de l’expert comptable, 400€ cela me paraît peu.
Ceci explique peut être cela ;
Vous pouvez toujours déduire 915€ de votre IR, donc vous pouvez en profiter peut être pour avoir une prestation plus complète

Concernant les intérêts, vous calculez un montant moyen par an.
Mais ce montant est en fait très variable d’une année à l’autre (dégressif).
Vous risquez d’avoir de bonne surprises en début d’exploitation du bien, mais moins ensuite
C’est d’ailleurs le même principe pour l’amortissement

@Julien

Super intéressant le simulateur en effet
Par contre, il ne semble pas adapté au meublé car n’intègre pas les amortissements
Difficile de le paramétrer sans être Premium. Sur la durée de l’emprunt par exemple.
J’ai fait une simulation avec un immeuble que je vais visiter demain
87 000 € FAI et notaire inclus pour 3 logements, loyer attendu 850€
il me trouve un cash flow négatif car emprunt sur 15 ans

Bien à vous

Eldoradoimmo a écrit :

@Julien

Super intéressant le simulateur en effet
Par contre, il ne semble pas adapté au meublé car n’intègre pas les amortissements
Difficile de le paramétrer sans être Premium. Sur la durée de l’emprunt par exemple.
J’ai fait une simulation avec un immeuble que je vais visiter demain
87 000 € FAI et notaire inclus pour 3 logements, loyer attendu 850€
il me trouve un cash flow négatif car emprunt sur 15 ans

Si, a priori on peut bien paramétrer en LMNP réel et avec la durée d’emprunt de son choix même en basique. Mon abonnement premium a actuellement expiré et j’y arrive pourtant bien en cliquant sur l’icône "Modifier" en bas à droite de la page résultat à laquelle on accède après avoir lancè une simulation sommaire.

Par contre, sans le premium, on a le calcul fiscal détaillé que sur une année, et pas accès aux VAN et TRI.
Si vous voulez voir à quoi ressemble un rapport premium pour un bien LMNP concret, j’en avais mis un en exemple dans cet article sur les outils d’aide à l’investissement immobilier.

Mais si vous voulez creuser, vous pouvez aussi en apprendre beaucoup sur l’outil d’osamu et comment il a évolué, corrigé ses défauts, ajouté des fonctions sur le fil qui y est consacré sur ce forum. Bon ok, j’admets, il fait 8 pages…

@Aikken

Probablement pour prendre en compte les faux frais que tout le monde sous estime