PEL : quelles sont les SCPI éligibles au PEL ?

Bonjour,

Etant intervenu aussi sur l’autre billet que vous mettez en lien, j’étais dans la même recherche que vous.

Il y a quand même une question qu’il faut que vous vous posiez : avez vous le droit aux primes en totalité ?
Sinon, probablement que le jeu n’en vaut pas la chandelle.

Pour ma part, je me suis finalement "résigné" tout récemment à un montage de ce type avec les deux comptes PEL+CEL.
Mais j’ai fait ça avec une SCPI en loi "Duflot" : celle proposée par la banque postale (ciloger habitat 4). C’est une autre possibilité que celle que vous mentionnez qui en apparemment en loi "Malraux".

J’ai pu le faire avec 150€ de prêt PEL sur 2 ans et 23K€ de prêt CEL sur 10 ans et quelques parts supplémentaire en cash pour arrondir. En principe ça me déclenchera toute les primes d’état (versées sous 2/3 mois) mais le conseiller ne pouvait pas calculer le montant exact du fait de la complexité du calcul pour le CEL…

Attention, ça a beaucoup d’inconvénients :

- blocage des parts pendant 15 à 18 ans (9 ans après dernière mise en location qui est répartie dans le temps)
- réduction d’impôts répartie sur 9 ans : donc perdue si une des 9 années a venir est avec peu ou pas d’impôts (en France)
- beaucoup de frais (souscription à 600 / valeur patrimoniale à 500. Et aussi, commission sur les loyers)
- achats de logements neufs, vente après 9 ans de logements "vieux"
- loyers plafonnés (loi duflot)

Mais ça a les avantages habituels d’une SCPI :

- montants suffisants pour faire pression sur les promoteurs immobilier pour des prix raisonnables
- mutualisation des risques
- choix des villes où il "semble" que l’immobilier peut monter

AU final, en partant d’un certain a priori négatif, j’ai mis tout ça dans une feuille Excel avec des hypothèses + ou - valables :

- prime d’état au maximum : pour le CEL, le conseiller m’a dit que le calcul est tellement compliqué qu’ils n’avaient pas le montant exact de la prime.
- réduc impôts loi Duflot pendant les 9 ans
- blocage des parts sur les 18 ans
- année 1 et 2 sans revenus de la SCPI
- années 3 et 4 avec juste des revenus de placement monétaire qu’ils font pendant les chantiers (0.3%)
- années 5 à 15 avec des revenus fonciers partant à 2% de la valeur patrimoniale (moins les frais) et s’accroissant de 1% d’inflation par an
- année 16 à 18 avec des revenus fonciers sur seulement la moitié du patrimoines (je suppose la moitié déjà vendue)

Contre toutes attente, je suis arrivé à quelque chose de positif (mais pas folichon) :

Au bout des 18 ans, si je fais le calcul de "plus value" (prime état + revenus + réduc impots - sommes réellement versé - pertes)

- si revente à la valeur patrimoniale initiale (500€) : 20.2% de "plus value"  : 1.1% annuel
- si la part est revalorisé d’1% annuel par rapport à ces 500€ initiaux (=592) : 42.3% de "plus value" : 2.3% annuel

Sachant que vu que c’est sur un prêt, le rendement "annuel" est un peu faux : c’est en apportant l’argent au fil des années.

Je me fait peut-être de l’autosuggestion car j’ai fait ce montage, mais je me dit qu’au final, pour peu qu’une de mes hypothèses soit pessimiste ou que les prix des logements continuent leur montée à "un peu plus que l’inflation", ça peut être intéressant au final…

NB : mon fichier Excel est un peu brouillon et peut contenir des erreurs : je ne préfère pas le diffuser, du moins tel quel.

C’est un montage qui fonctionne avec les SCPI d’habitation, Pierre48 notamment.

Certaines banques font des difficultés pour que le prêt soit remboursé immédiatement. Mais le souscrire sur 2 ans est alors une solution (les intérêts sont élevés pendant peu de temps, mais néanmoins déductibles ) et la manoeuvre reste largement rentable.

Pierre 48 est un bon choix, car étant une SCPI de capitalisation, vous êtes moins taxés sur les loyers une fois qu’il n’y a plus de prêt en face qu’avec une SCPI de rendement (surtout si vous avez un TMI moyen à élevé).

Nous en avions parlé dans ce topic.

A vrai dire oui j’achète ma RP en 2016 et mes PEL n’auront alors que 3 ans.

De ce fait je perds 0.5% d’intérêt sur 3 ans et sur 50K euros (les CAT)
Je perds aussi la moitié de la prime d’état je crois bien

au final la perte sur mes comptes a terme ne doit pas être loin de la prime que je recevrai, ce qui ne sert donc pas à grand chose.

Je comptais éventuellement prendre des SCPI avec le crédit et ensuite faire un remboursement anticipé pour réduire les mensualités (j’ai 1.86% d’intérêt sur 25 ans assurance comprise et aucun frais de remboursement anticipé)
Je peux prendre mon crédit sans quasiment aucun apport et attendre une années pour utiliser les PEL.

Sinon petite question concernant pierre48
je vois un rendement de 1.14% en 2013.
Sur une longue durée, en prenant en compte les primes d’état pour un total de 2K€,  il semble qu’il soit quand même moins intéressant de prendre des SCPI à 1.14% plutôt qu’une SCPI classique à environ 5%. (Sur un somme de 12K€ puisque le crédit minimum par PEL est de 5K€)

Pour ma part j’ai un TMI de 14%

Donc entre mon TMI et le fait qu’on puisse être en haut de cycle, comme vous dites, je ne suis pas sur de l’intérêt de cette opération.