Une SCI peut-elle louer un immeuble vide aux gérants pour location meublée ?

A mon sens cela est possible mais je ne suis pas certain de l’intérêt.

Les associés de la SCI à l’IR seront imposés sur les revenus fonciers payés par les gérants qui eux-même seront imposés sur les revenus de la location meublée.

Si le loyer payé par le gérant est au niveau de marché (ce qui est fortement préconisé au risque de se faire redresser), cela revient au même selon moi de louer directement le bien en nu.

Jepargne

Avec un tel montage, le principal intérêt du LMNP, à savoir la possibilité d’amortir le bien loué (sans que cet amortissement ne soit pris en compte pour le calcul d’une éventuelle plus-value, lors de la revente du bien), disparait.

Par contre, il faudra soit tenir une compta au réel (avec les contraintes et frais associés), soit opter pour le micro-BIC (qui ne permettrait pas de considérer le loyer payé à la SCI comme une charge), donc avoir un des principaux inconvénients.

Mieux vaudrait que le bien soit dans une "SARL de famille" détenue par M. et Mme, qui pourrait directement louer le bien en LMNP, en l’amortissant, tout en restant imposée à l’IR. Alternative : que le bien appartienne directement à M. et Mme (en indivision, ou à la communauté), qui pourraient exercer l’activité de LMNP, imposée à l’IR, avec possibilité d’amortir le bien. Autre alternative : que le bien soit détenu par une SNC détenue par M. et Mme (mais c’est surtout utile si les associés ne sont pas mariés), elle aussi transparente à l’IR.

PS, cf remarque de bet : Si les gérants paient une location nue, et fournissent eux-même les meubles, je ne vois pas ce qui empêcherait qu’ils relèvent du LMNP (même si l’intérêt économique semble faible)…

Si on ne tient pas compte de la succession, les charges sociales du gérant majoritaire rendent l’indivision plus optimale.

Dans une optique de transmission, une SARL de famille est plus pertinente mais qui a les mêmes défaut d’une SCI IS en cas de revente (taxe sur la plus value immobilière).

De mémoire, lorsque j’ai étudié la question il y a quelques temps, je n’ai pas trouvé d’avantages flagrants (dans ma situation) de la SARL de famille par rapport à la SCI IS.

Je rejoins GBL. Le montage proposé n’a aucun intérêt. A moins d’avoir une passion pour la compléxité inutile

Bjr, je réponds à votre post et c’est aussi une façon pour moi de relancer cette discussion qui m’intéresse sur le fond : il semble que l’intérêt principal pour vouloir absolument louer en vide d’abord avant de pouvoir louer en meublé et d’éviter absolument à la SCI des revenus imposables en IS, étant donné que — pour ce que j’en sais à travers mes lectures et conseils de notaires — on risque a terme une requalification de la SCI en Société Commerciale ce qui en terme d’optimisation fiscale pourrait être catastrophique notamment pour les héritiers (les SCI sont la plupart du temps familiales et ont vocation à protéger le patrimoine d’une famille.)
D’où l’idée de louer en vide, pour devenir bailleur sois-même à la place de la SCI et la libérer ainsi du risque qu’elle prendrait en pratiquant une activité commerciale pour laquelle elle n’est conçue juridiquement.