SCI et location meublée : analyse d'un montage fiscal
Cette discussion porte sur la possibilité pour une SCI (Société Civile Immobilière) de louer un immeuble vide à ses gérants, lesquels le sous-loueraient ensuite meublé en LMNP (location meublée non professionnelle). Les membres s'interrogent sur les implications fiscales d'un tel montage, notamment le risque de requalification de la SCI en société commerciale et le régime fiscal applicable aux gérants.
Un point central du débat est l'intérêt fiscal de ce montage. Plusieurs participants soulignent l'absence d'avantage comparé à une location directe en nu. Le principal argument contre ce montage réside dans la perte des avantages fiscaux liés au LMNP, comme la possibilité d'amortissement du bien. L'imposition des revenus fonciers de la SCI sur les gérants, combinée à l'imposition de ces derniers sur les revenus de la location meublée, est considérée comme peu avantageuse. L'un des participants met en avant le risque de requalification de la SCI en société commerciale, avec des conséquences fiscalement défavorables, notamment pour les héritiers.
Les membres évoquent des alternatives, telles que la détention directe du bien par les gérants en indivision ou la création d'une SARL de famille. Ces solutions offrent des possibilités d'amortissement et permettent de rester sous le régime de l'impôt sur le revenu (IR). Cependant, l'opportunité de ces alternatives dépend du contexte familial et patrimonial spécifique, notamment en matière de transmission du patrimoine. La gestion du risque fiscal est au cœur des préoccupations des participants.
Une des tendances sous-jacentes est la recherche d'une optimisation fiscale, tout en respectant la législation. La discussion met en lumière la complexité du cadre juridique et fiscal, nécessitant une analyse fine de la situation individuelle avant de choisir le montage le plus adapté. Le rendement du placement et sa rentabilité sont également implicites dans la recherche d'optimisation.
Enfin, la discussion souligne l'importance de bien connaître les implications fiscales de chaque solution et de consulter un professionnel pour obtenir des conseils adaptés à sa situation particulière. La complexité du sujet et la nécessité d'une approche personnalisée émergent comme des points clés de cette discussion.
Bonjour,
Une SCI peut elle facturer des loyers aux gérants (époux) de celle-ci pour que Mr et Mme louent ce bien ensuite meublé en LMNP, sans que la SCI devienne une activité commerciale et bénéficie toujours de l’IR
Merci d’avance
Message édité par l’équipe de modération (09/09/2015 16h39) :
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Mots-clés : gérants, immeuble vide, location, sci - lmnp
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A mon sens cela est possible mais je ne suis pas certain de l’intérêt.
Les associés de la SCI à l’IR seront imposés sur les revenus fonciers payés par les gérants qui eux-même seront imposés sur les revenus de la location meublée.
Si le loyer payé par le gérant est au niveau de marché (ce qui est fortement préconisé au risque de se faire redresser), cela revient au même selon moi de louer directement le bien en nu.
Jepargne
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Attention, les gérants ne seront pas imposés en LMNP, mais en BNC pour une activité de sous-location!
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Hall of Fame Avec un tel montage, le principal intérêt du LMNP, à savoir la possibilité d’amortir le bien loué (sans que cet amortissement ne soit pris en compte pour le calcul d’une éventuelle plus-value, lors de la revente du bien), disparait.
Par contre, il faudra soit tenir une compta au réel (avec les contraintes et frais associés), soit opter pour le micro-BIC (qui ne permettrait pas de considérer le loyer payé à la SCI comme une charge), donc avoir un des principaux inconvénients.
Mieux vaudrait que le bien soit dans une "SARL de famille" détenue par M. et Mme, qui pourrait directement louer le bien en LMNP, en l’amortissant, tout en restant imposée à l’IR. Alternative : que le bien appartienne directement à M. et Mme (en indivision, ou à la communauté), qui pourraient exercer l’activité de LMNP, imposée à l’IR, avec possibilité d’amortir le bien. Autre alternative : que le bien soit détenu par une SNC détenue par M. et Mme (mais c’est surtout utile si les associés ne sont pas mariés), elle aussi transparente à l’IR.
PS, cf remarque de bet : Si les gérants paient une location nue, et fournissent eux-même les meubles, je ne vois pas ce qui empêcherait qu’ils relèvent du LMNP (même si l’intérêt économique semble faible)…
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La SCI possède-t-elle d’autres biens que celui-ci loués en nu?
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Si on ne tient pas compte de la succession, les charges sociales du gérant majoritaire rendent l’indivision plus optimale.
Dans une optique de transmission, une SARL de famille est plus pertinente mais qui a les mêmes défaut d’une SCI IS en cas de revente (taxe sur la plus value immobilière).
De mémoire, lorsque j’ai étudié la question il y a quelques temps, je n’ai pas trouvé d’avantages flagrants (dans ma situation) de la SARL de famille par rapport à la SCI IS.
Je rejoins GBL. Le montage proposé n’a aucun intérêt. A moins d’avoir une passion pour la compléxité inutile 
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Bonjour,
C’est possible, oui.
Effectivement, les associés de la SCI seront fiscalisés sur les revenus fonciers perçus via la SCI. Ce loyer devra être proche des standards du marché, sauf à disposer d’une justification permettant une location à tarif préférentiel (par exemple, en mettant en place une prise en charge de certains travaux par le locataire).
Les locataires de la SCI reloue ensuite en meublé que ce soit en longue durée ou en saisonnier, sans que la SCI ne soit requalifiée. Il déduit ses charges, dont le loyer versé à la SCI, comme il le ferait sur un bien propre (sauf à choisir le régime micro).
L’intérêt fiscal est nul, mais hors fiscalité, si le sujet a été abordé par Dénos ou encore Le Boulc’h, c’est bien parce qu’il n’est pas complètement inexistant, mais dépendant d’un contexte dont on ne sait rien vu la question posée !
Par exemple :
- une SCI préexistente. L’intérêt peut être à chercher dans le coût de modification de cette SCI face à la solution relocation, ou dans une contrainte structurelle limitant/compliquant la modification de cette SCI
- une sci dont les gérants ne sont pas les seuls associés.
- une sci créé pour l’occasion, dans une stratégie ne se limitant pas à "acquérir ce bien + le louer en meublé". La SCI peut être alors créée pour non pas pour l’activité de location, mais par anticipation, dans une optique tierce, par exemple la transmission du bien.
Sans contexte, on part sur le contexte "le plus classique". Et dans le contexte le plus classique, avec uniquement les époux associés sans nécessité d’une stratégie de transmission complexe, le montage est sans intérêt.
Note sur la Sarl de famille : elle est dépendante du contexte. Prenons un exemple simple : lors de l’acquisition, Mr et Mme n’étaient pas mariés …
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Bjr, je réponds à votre post et c’est aussi une façon pour moi de relancer cette discussion qui m’intéresse sur le fond : il semble que l’intérêt principal pour vouloir absolument louer en vide d’abord avant de pouvoir louer en meublé et d’éviter absolument à la SCI des revenus imposables en IS, étant donné que — pour ce que j’en sais à travers mes lectures et conseils de notaires — on risque a terme une requalification de la SCI en Société Commerciale ce qui en terme d’optimisation fiscale pourrait être catastrophique notamment pour les héritiers (les SCI sont la plupart du temps familiales et ont vocation à protéger le patrimoine d’une famille.)
D’où l’idée de louer en vide, pour devenir bailleur sois-même à la place de la SCI et la libérer ainsi du risque qu’elle prendrait en pratiquant une activité commerciale pour laquelle elle n’est conçue juridiquement.
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