VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

InvestisseurHeureux a écrit :

Efficience des marchés ?

Oui efficience des marchés puisque les REIT pricent (ou commencent à pricer) la fin du QE. En contrepartie vous avez une énorme hausse YoY de €/$.

10 en 2012 pour un dividende de 0.90
8 en 2015 pour un dividende de 0.55
L’inefficiente si il y a semble plutôt dans les 18 de 2013 !

L’efficience du marché ne signifie pas que le marché sait de façon précise ce que vaut une boite sur les 10 ans à venir.
Cela signifie que le marché valorise la boite de facon optimale à un moment T en fonction de toutes les informations et qu’il est très difficile d’avoir une meilleure valorisation sur un échantillon représentatif de titres.

Fin 2014 le marché anticipait sans doute majoritairement le scénario actuel voilà tout… Si l’ANR de la boite augmente, que le dividende augmente et que les taux n’augmente pas le cours montera, si les taux augmentent, que le management ne se montre pas à la hauteur le cours baissera ce n’est pas pour ca que le cours actuel n’est pas efficient.

Il y a quand même de fortes incertitudes sur ce dossier.

- La class-action qui est en cours n’est pas résolue et il n’est pas exclu qu’un settlement soit couteux : est-ce que les assurances en couvriront une partie ou pas ? Cela dépendra probablement du sort de Schorsch  : sera-t-il poursuivi par les feds/la SEC et reconnu coupable ?  VER peut-il se retourner contre lui ? Lui et ses comparses détiennent encore des operating partnership units, dont le sort n’est pas certain, de mémoire pour plus de $100 millions.
Bien malin qui pourra prédire le déroulé de tous ces éléments mouvants.

- La notation IG n’est pas encore acquise : il faut que les cessions d’actifs se passent dans de bonnes conditions, pour que les ratios s’équilibrent comme prévu (voir chiffres annoncés dans la présentation, lien ci-dessous). Pour l’instant, les marchés privés sont encore massivement acheteurs d’immobilier commercial, il faut espérer que ça dure.

- Quid de l’AFFO post-cessions ? Est-ce que le payout ratio, pour l’instant très conservateur, ne va pas remonter mécaniquement après ces cessions et obérer la perspective d’un dividende croissant régulièrement ? Le levier est déjà très élevé, pas de marge de manoeuvre de ce côté là, d’autant qu’ils visent un 6-7x l’EBITDA pour fin 2016…

- Cole se remet très lentement du scandale comptable et n’avait pas besoin de ça alors que la législation sur les REITs non cotés (en gros, les SCPI américaines) va changer l’année prochaine et risque de déstabiliser la collecte de ce secteur jusqu’ici protégé.

- 2017 et 2018 vont être des années critiques pour le refinancement de la dette. Sans notation IG, il n’est pas exclu que ce soit difficile…

-…et aux cours actuels, une émission d’actions serait massivement destructrice de valeur. En clair : VER ne peut pas émettre d’actions pour se recapitaliser sans léser ses actionnaires, déjà bien éprouvés, et ne peut pas émettre de dette obligataire dans des conditions acceptables pour gérer ses prochaines échéances. Tout doit se jouer sur les actifs existants et ça demande du temps, du talent et évidemment aussi un peu de chance.

Il y a eu aujourd’hui une présentation aux investisseurs dont les slides peuvent être consultés ici : Corporate Profile
    | VEREIT, Inc. . Les perspectives futures sont évoquées, et pour ceux qui aiment les chiffres, il y a de quoi en apprendre davantage sur le portefeuille d’actifs.

Effectivement, le titre n’est pas cher au cours actuel, je suis aussi engagé activement sur ce dossier, mais tous ces « ? » lancinants méritent objectivement une décote.

Kapitall, vous avez raison, et c’est assez bien résumé. J’entendais "incertitudes" plus dans le sens être "dans le flou", lorsqu’on ne savait plus vraiment où on en était: Les chiffres étaient à un moment réputés faux, et on ne savait pas dans quelle proportion. Même si avec le recul, tout ça a un peu été monté en tête d’épingle: Les montant des "erreurs" étaient ridicules rapportés aux chiffres en jeu, et il ne s’agissait même pas de données comptables à proprement parler, mais plus de montants de "présentation" donnés une fois calculés selon une méthode et l’autre fois selon une autre.

J’ai l’impression que personne ne va réellement être inquiété dans cette histoire qui n’en était même pas vraiment une.

Une "news" circule actuellement de plainte contre la société par un actionnaire parce que VER n’a pas poursuivi Schorsch justement, et qu’ils auraient dû selon lui (EDIT: Ca me paraîtrait aussi plutôt logique que l’équipe dirigeante à l’origine du problème ait été poursuivie par la société, mais ça n’est pas le cas visiblement) (je ne connais pas la fiabilité de la dite news, je ne l’ai lu que sur des sites auxquels je n’accorderais que peu de confiance; ex: Digital Journal). Je parierais qu’aucune class action ne va mener à rien sur ce dossier.

Tout ce que vous mentionnez est juste, mais ca reste des éléments actuellement "connus" dont l’issue est effectivement incertaine.

E.J.E: Oui, tout ce qui est lié à RMR est sérieusement dans les choux, il y a SNH aussi. Tout ce qui est dans le secteur des REIT est relativement peu cher en ce moment, mais continue de baisser. Jusqu’où ? Bonne question.

Le président non exécutif Hugh Frater, nommé en avril 2015, est à l’achat sur VEREIT :


Hugh Frater est également président de Berkadia Commercial Mortgage, possédé par deux pointures (Berkshire Hathaway et Leucadia) ; comme Glenn Rufrano il a une bonne réputation.

Keith Meister de Corvex vient de déclarer qu’il a augmenté sa position d’un peu plus de 12% et a maintenant un peu plus de 80,6 millions d’actions de VER (8.9% du capital)

"The total purchase price for the 80,608,053 Shares was $700,305,886, including brokerage commissions"

Il a donc un prix moyen de $8,69

Declaration 13D mise à jour Corvex / VER

libelule a écrit :

N’étant pas un spécialiste je suis un peu perdu mais avec un rendement de 7%, un effort de distribution de seulement 67 % , un taux d’occupation de 98 %, c’est bien une belle affaire ?

L’expérience m’a apprise une chose: Bien faire ses devoirs AVANT, parce que sinon, lorsque le prix commence à descendre, on se pose ce genre de questions, et on trouve toujours de quoi se faire peur. Au moins, quand on a bien recherché en amont, on est confiant une fois dans le bateau et que ça commence à tanguer. On ne se demande pas si faut se jeter à la mer ou s’accrocher.

Perso, et ça ne reste que mon avis: C’est bon et c’est à un bon prix à $8 je dirais. Ca n’est pas l’affaire du siècle non plus et ça n’est pas ultra super pas cher. Je n’ai pas pris en considération Cole dans mon analyse, parce que je ne sais pas ce que ça vaut et ce que ça peut rapporter, mais je vois surtout qu’actuellement ça rapporte pas grand chose, donc pour moi ça vaut pas grand chose (oui, c’est une grosse simplification, mais en plus cette portion du business ne m’intéresse pas franchement)

Maintenant, actuellement, y’a beaucoup de dossiers qui sont à des valorisations que je trouve presque délirantes, et ça ne les empêche pas de baisser encore et toujours plus … Ca commence à sentir 2008 en ce moment. Les REITs en sont une partie, même si ça n’est pas la pire. Rien ne dit qu’on ne va descendre plus. Jusque où ? La seule limite que je peux garantir c’est 0, 2008-style. C’est l’ambiance actuelle. Mais si vous avez du temps devant vous, aux alentours des $8, je ne pense vraiment pas que vous ayez surpayé.

Pour être (un peu) plus positif et (un peu) constructif (plus que 0 en tout cas), j’avais posté sur cette file le 6 aout:

Mevo a écrit :

Je crains que, surtout actuellement, un rendement de 6,34% (sur cours d’hier de $8,67) ne soit pas suffisant aux yeux de beaucoup. Je crains qu’un dividende de 7 à 8% va être "demandé", ce qui emmènerait le prix vers $7,85 à $6,87. J’espère me tromper."

On tourne actuellement autour de ce $7.85 qui correspond à 7%, et je ne serais pas du tout surpris d’aller vers 8% de rendement, donc un peu en dessous de $7. Un rendement de 10% correspond sans doute à un assez bon plancher, soit $5.5 (ca va en faire hurler certains).

LXP est à des multiples comparables et a un rendement de 8.5%, SIR plus de 10%. Ils ne distribuent pas autant et un tas d’autres paramètres indiquent que VER ne devrait pas monter à ces rendements, en toute logique. Mais la logique dit aussi qu’on ne devrait sans doute pas être où on est actuellement. D’un autre coté, peut-être qu’on est au plancher et que ça va remonter.

Pour être transparent, je suis long VER de 1400 titres depuis un moment, d’avant le pseudo scandale comptable pour une bonne partie, donc bien dedans (dans les 2 sens du terme).

libelule a écrit :

Vous n’êtes pas très optimiste.

Je suis assez optimiste pour la société en soi. Ses actifs, son business, son management, tout ça me parait plutôt solide, raison pour laquelle c’est sans doute un bon investissement sur le long terme.

Là où je ne suis actuellement pas très optimiste (pas trop disons), c’est effectivement sur son cours de bourse à court, peut-être même moyen terme. Mon message se voulait surtout un état des lieux réaliste d’à quoi potentiellement s’attendre. J’espère autant que vous que son cours reprenne des couleurs. Maintenant entre ce qu’on voudrait et la réalité …

Si vous voulez de l’espoir, ce soir est la fin du trimestre, ça repartira peut-être un peu à la hausse demain Et puis quand ça remontera enfin, il se peut que ce soit rapide.

Dernière modification par Mevo (30/09/2015 19h48)

PetitRichard a écrit :

99,8% de 4429, ça laisse 9 propriétés à louer.
Ça fait quand même 142 à louer qui sont censés être occupées.

Ça veut dire qu’ils anticipent ? Ils mettent en location des locaux qui vont bientôt se libérer ? Y a t-il une autre explication ?

Aujourd’hui il y a 126 propriétés à louer  sur un portefeuille de 4648 propriétés, don un meilleur rapport.

Il semble que ce ne soit pas propre a VEREIT ( j’ai aussi ce versement)
car j’ai aussi la même chose sur HCP

Reçu également ce jour de BINCK correctif 2014 ARCP +77.25 et correctif 2014 HCP + 0.51 ?

Sur Bourse Direct j’ai

Vereit Regul Tax US 2014

Une ligne à 1.82€ et une ligne à 1.81€ pour 185 titres détenus