Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

Bonjour,

Coincé entre St Cyprien et les Arènes, le quartier Pattes d’oie peut être un bon compromis. Matabiau à vu ses prix augmenter avec l’approche du TGV, mais le quartier (en pleine réhabilitation) reste peu fréquentable.
En quartier chic, Carmes, Cote pavé, Busca, Compans Caffareli. Ces quartiers m’intéressent peu, car les biens sont trop cher pour la rentabilité espérée.
En quartier que je fuis : Empalot, Bagatelle, Mirail, Cepiere. Prix raz les pâquerettes, population difficile, charges copro énormes, bâtiments vieillissants.
Je centre mes recherches sur les pôles étudiants, ou logement à proximité du métro/tram : mes chouchous: St Michel Dupuy.
Rangueil m’intéresse, mais les charges copro sont énormes. Purpan est intéressant, mais j’attends de voir le retour sur les verrues de l’eco quartier "la cartoucherie".
Pont des demoiselles me plait, mais le manque de transport en commun me freine.

Je reste sceptique sur les Pradettes (peu cher, quartier remanié, un peu excentré…), faut-il miser sur l’avenir?.
Les minimes offrent des occasions intéressantes dans des maisons année 60 à transformer en plusieurs appartements. Mais je ne suis pas convaincue par l’attraction étudiante de ce quartier.

Pour le moment, 8 biens, uniquement dans l’ancien rénové par nos soins:
Depuis 2012 - 1 T1 place Dupuy 27m². Aucun problème pour le louer.
Depuis 2013 - 4 T1 Purpan entre 30m² et 35m². 3 Studio 18 à 20m² Purpan. Aucun problème pour louer.
Contrairement à ce qui est dit plus haut, Purpan/Lardenne se loue facilement aux étudiants : Ecole veto, EI Purpan, Croix rouge, IFEC, école hoteliere. Avec la Cartoucherie, les formations médicales anciennement éclatées entre Rangueil et Purpan sont regroupées à la cartoucherie. Néanmoins s’assurer qu’une ligne de bus/tram/métro dessert l’appartement, parking indispensable.

Bonjour,

Ma rentabilité nette pour Dupuy est de 7%. C’était mon 1er achat, je regrette de l’avoir autofinancé entièrement et de ne pas avoir plus négocié. Il reste un bon placement, se loue très facilement. C’est une petite copro bien entretenue, les charges sont minimes.
Pour Purpan, c’est un immeuble entier que j’ai acheté, avec parking et jardin. Le bien s’est arraché, 50 visites le 1er jour. La propriétaire a retiré l’annonce le soir même, refusant d’autres visites! Il a fallu être combative pour décrocher le compromis.
Financé à 80% par un emprunt sur 10 ans (3 loyers couvrent les mensualités). Le bâtiment était entièrement à rénover (toiture en amiante, plomberie, électricité, isolation, aménagement…). Nous avons quasiment tout fait nous même, durant nos week end et congés. Aujourd’hui, chaque appartement dégage à minima 16%  de rentabilité nette.
Tous les logements sont loués meublés, je n’ai aucun problème pour trouver des locataires, quelques soit la saison.
J’assure la gestion locative, l’expert comptable établit mes comptes annuels.

Et vous les investisseurs toulousains? Ou en êtes vous?

Salut les toulousains,

Merci de vos retours du coup j’apporte ma pierre à l’édifice.
J’ai acheté un studio 25 m² à Arnaud Bernard.
prix d’achat en 2012: 80ke frais de notaire compris.
loué depuis :400€ puis 420 puis 450€ maintenant.

Je me plains pas.

++

Bonjour les Toulousains

Résident à Lyon, j’ai acheté un de robien dans votre région il y a maintenant 10 ans, évidemment les prix étaient déjà très élevé.
L’économie d’impôts a bien été au rdv, la location sans soucis, rentabilité pas top donc je me pose la question de la revente en espérant pouvoir revendre au moins au prix d’achat.
Ce qui m’inquiète c’est qu’en venant sur Toulouse , j’étais surpris du nombre de constructions en cours je me dis donc que vu l’offre, l’immo a peu de chance de monter, quand aux conditions de location vu l’offre qui va arriver là aussi ça devient plus risqué en terme de prix du loyer et vacances locatives dans l’avenir.
Ca me rappelle un peu ma courte formation de conseiller investissement, investissez dans une ville dynamique comme Toulouse, Montpellier ou Bordeaux pas dans la Creuse. Mais si tout le monde fait pareil, on va se retrouver avec plus de logements dans les agglos des grandes villes notamment celles citées et rien dans les campagnes qui offre pourtant une bien meilleure rentabilité.
Mon raisonnement était-il juste? et comment voyez vous le marché toulousain?
Merci

Bonjour Bike69,

Toulouse gagne environ 4000 habitants par an.

Source : De notre canard local, La Dépèche du Midi con !

Source

Dans quel quartier ce situe votre bien ? Quel fut le prix d’achat et quel est son loyer ? Quel type de bien ?

Il y a effectivement beaucoup de constructions du côté de la Cartoucherie (un peu excentré de la ville, mais il y a le tram), il y a 7-8 ans c’était au niveau des ponts Jumeaux, dans les deux cas les constructions ont pris la place d’anciennes usines.

Actuellement c’est sur autour de Montaudran et des anciennes pistes Air-france.

La ville reste dynamique et touristique pour les locations saisonnières, beaucoup de Bailleur à l’instar des villes comme Paris profite de cette manne via Airbnb, l’offre de location nue ou meublé se raréfie donc en centre ville.

Je n’ai pas de problème particulier pour louer mes 2 appartements + 1 que je gère pour le compte d’un ami.

Je suis en veille pour en acheter un 3eme.

Pour le de Robien :
- durée de l’engagement 9 ans ; mais notez que si vous avez déclaré un déficit foncier en année N, votre engagement de conservation est jusqu’au 31/12 de l’année N+3. Donc vous ne pouvez vendre que si ce bien ne vous a pas généré de déficit foncier récemment.
- pour savoir ce qu’il vaut, le mieux est de comparer à des biens similaires. Il y a sûrement eu d’autres ventes dans la résidence ou les résidences voisines, renseignez-vous.
- pour la rentabilité si vous le gardez : le loyer est-il conforme au marché ou est-il sous-évalué du fait du plafonnement imposé par le dispositif de Robien ? S’il est sous-évalué, vous pouvez l’augmenter, mais c’est encadré : renseignez-vous.

Bike69 a écrit :

j’ai décidé de relouer pour 3 ans

Attention, en location nue, vous savez quand ça commence, vous ne savez pas quand ça finit ! Le bail se renouvelle automatiquement et les possibilités de mettre fin au bail, même à l’échéance, sont drastiquement encadrées. Vous risquez donc d’avoir un locataire qui reste au-delà des 3 ans et de devoir vendre un appartement "occupé", ce qui se vend moins bien qu’un appartement "vide" (vous n’avez que les acheteurs d’investissement locatif, et pas les acheteurs qui cherchent leur RP).

D’un autre côté on disait ça aussi à mon époque lors de la vente des de Robien en 2006, et je vois que les Pinel qui sortent sont encore plus cher.

Ce qui ne veut surtout pas dire qu’un bien d’occasion se vend au même prix !

Au pifomètre, je dirais que du Pinel neuf est commercialisé 30 % plus cher qu’un bien similaire mais âgé de 10-15 ans.

Dernière modification par Bernard2K (26/01/2017 11h42)

Bonjour,

Pour votre appartement, j’habite à côté et j’ai plusieurs amis qui ont grandi par là, il n’y a pas plus de mauvaises rencontres qu’ailleurs. Je n’aurais aucun problème à acheter une maison là-bas pour y vivre si mes projets s’y prêtaient.

L’inconvénient majeur est que les gens ont un a priori négatif dessus, du fait de sa proximité immédiate avec les usines de cas sociaux plus au Sud. De plus, il n’y a aucun commerce, et après 20h, tout est désert. Les qualités d’un bon investissement locatif ne sont pas vraiment réunies, mais il s’agit quand même d’une zone où l’on peut être parfaitement à l’aise à faible coût, dès lors que l’on sait ce qu’on veut… Les petites maisons dont vous parlez se négocient facilement 50% plus cher, seulement 800m plus loin!

Bonjour,

Je me permet de déterrer un peu ce sujet.

On observe depuis ces dernières années une flambée des prix sur Toulouse, à se demander si il y a toujours de la rentabilité dans l’air.

Certain ont il des retours sur leurs investissements récent, ou peut être quelques conseils.

Bonjour,

Effectivement depuis 2ans je n’arrive plus à trouver de bien avec des rentabilités intéressantes alors qu’avant cela se trouvait sans effort ou presque.
Même pour des approches type colocation, l’achat est trop cher et la location devient plus difficile car le marché est désormais saturés (hors rentrée scolaire) avec beaucoup trop de colocations proposées.

Du coup je me détourne de ce secteur mais peut-être que certains ont plus ressources/talent pour trouver les perles rares ou les bonnes stratégies?

samsonite a écrit :

2% de rendement avec effet de levier valent toujours mieux que des équivalents sans effet de levier (livret A, assurance vie).

Je ne réponds que sur ce point, mais il faut sortir des schémas de pensée des dernières années avec des taux d’intérêts proches de zéro. Un effet de levier avec un rendement de 2% (hors événements imprévus) et un prêt à 2,5% tout compris appauvrit.

Bonjour,

J’ai pour projet d’investir dans un appartement à Toulouse afin de le mettre ensuite en location.
Quelqu’un qui connaitrait bien la ville aurait un quartier ou une zone en particulier à me conseiller ?
Dans l’idéal j’aimerais pouvoir être sûre de pouvoir louer ce bien toute l’année donc si vous connaissez un quartier étudiant ou dans lequel la location marche très bien je serais ravie d’avoir des conseils !

Merci pour votre aide,

Bonne journée !

Sophie