PFO2 : vos avis sur cette SCPI (Perial AM)

Audacesfortunajuvat a écrit :

Comment peut on encore proposer du PFO2 en étant un CGPI sérieux ?
Avec une distribution de part qui diminue d’année en année !
Un Taux d’occupation qui dégringole pour être à 93,11% au T4
Pour une SCPI si jeune, je me pose la question de sortir à toute vitesse. parce qu’à ce rythme on va à la catastrophe.
Je ne comprends pas pourquoi les gens continue à rentrer en masse sans voir la déliquescence continuelle de cette SCPI.
Question que je me posais déjà un peu plus haut sur ce fil en 2013. Mes craintes sont de plus en plus fondées.
Bref alerte rouge sur PFO2.

Pourquoi donc faudrait-il tomber dans un pessimisme béat, plutôt qu’analyser avec calme l’ensemble des informations disponibles ?  (et de même, pourquoi hier aurait-il fallu tomber dans un optimisme béat, sans analyse approfondie ?)

Le bulletin trimestriel T4/2014, paru il y a quelques jours, indique que la baisse du TOF "s’explique notamment par la levée de garanties locatives accordées par le vendeur et d’une part par la libération de 955 m² de bureaux sur Guyancourt". Les 3 immeubles incriminés représentent  (d’après le rapport annuel 2013, qui détaille plus les consommations d’énergie ou d’eau des biens, que leurs loyers, ce que d’aucuns pourraient regretter) 16% du patrimoine à fin 2013 de la SCPI (11% à fin 2014), et ne sont que très partiellement sans locataire.

Il semble raisonnable d’attendre le rapport annuel 2014 (en espérant y trouver plus de précisions), voire la prochaine AG Ordinaire (pour y poser au besoin des questions) avant de tirer des conclusions. (Les impatients pourront interroger avant les membres du Conseil de Surveillance que l’ensemble des associés ont désignés -même si je doute que beaucoup de membres du CS représentent les intérêts des petits associés-.). Ceci permettra de se faire une meilleure idée du ce qu’on peut anticiper comme évolution future du TOF, du résultat net, et des distributions.

Sauf erreur de ma part, lors de l’AG de juin 2014, la société de gestion n’avait pas fait preuve d’optimisme béat, et annonçait deux années potentiellement délicates à négocier, justifiant une prudence dans les distributions réalisées (supérieures aux résultats) comme  annoncées. 

Le montant distribué par la SCPI n’a guère évolué depuis sa création (9.88€ - 9.65€ - 9.60€ - 9.60€ - 9.50€/part de 2010 à 2014, et 9.20 à 9.70€ prévu en 2015), pas plus que le résultat courant (12.67€ - 10.54€ - 10.04€ - 10.48€/part de 2010 à 2013, permettant à chaque fois d’abonder le RAN). Ceux qui s’alarment d’une baisse de 1 ou 2% du dividende ne semblent pas avoir compris qu’il s’agit d’un investissement immobilier, avec un revenu dépendant de loyers commerciaux (lesquels sont clairement orientés dans le sens d’un léger tassement en ce moment de faible croissance économique), à faire dans une optique de long terme.
Le tassement limité des loyers et l’augmentation limitée de la valeur de la part me semble refléter les évolutions du marché des actifs dans lesquels cette SCPI investi, à savoir les bureaux. Ceux qui ont cru qu’il suffisait de choisir des immeubles "verts" pour obtenir de meilleurs résultats financiers ont peut-être surestimé l’impact de certaines caractéristiques de cette SCPI.

Le rendement actuellement constaté, voisin de 5%, et celui qu’on peut raisonnablement envisager pour l’avenir, présente un différentiel élevé par rapport au taux des emprunts permettant de financer une acquisition.

Donc je ne pense pas qu’un CGPI recommandant un tel produit, si ce produit correspond aux besoins de son client, ferait nécessairement un mauvais conseil.

Quel est le meilleur moyen pour l’acquisition de parts de PF 02 ?
En terme de frais d’entrée …

A ma connaissance, le seul moyen d’économiser quelques deniers sur les droits d’entrée des scpi, c’est en passant par un CGPI proposant un kickback, c’est-à-dire une rétrocommission.

Perial a maintenant un site Internet sur lequel vous avez les éléments de déclaration fiscal, le détail de votre patrimoine, les infos de votre compte (nu-propriétaire ou usufruit, parts en vente ou en souscription).

C’est très bien.

J’ai d’autres SCPI et je n’ai pas l’accès à l’information aussi facilement. Les SCPI gagnent en transparence et c’est une bonne chose.

PERIAL - comptes privés - Accueil

Ne s’agirait il pas plutôt de PFO qui va fortement augmenté au 1 octobre ?!

j’ai eu mon attaché chez Perial hier après midi, je pense qu’il m’aurait prévenu sur PFO2 hors il ne m’en a pas parlé.
je pense aussi que si Perial augmentait la part de PFO2 au 19 octobre, nous en entendrions parler a gros renfort de communication…. la ya rien ! je suis donc très dubitatif…

J’ai eu aussi cette info :

augmentation de la part à 190€ plutôt fin octobre, sans date précise.

d’autres recoupements d’informations?

Revalorisation de la part de 184€ à 191€ le 12 octobre 2015
je viens d’avoir l’info de mon CGPI

Je confirme qu’il y a un énorme rush pour investir sur PFO2 avant le 12 octobre…

Non, historiquement cela n’a jamais baissé (depuis 1988 pour Immorente), preuve que les sociétés de gestion ont bien choisi leurs actifs mais cela n’est pas une garantie pour l’avenir, ni en terme de prix de part, ni en terme de rendement.

Carpediem

Il ne faut pas oublier que le prix de la part est déterminé par rapport à la valeur de réalisation à + ou - 10%. Donc la société de gestion a une marge de manœuvre pour ne pas baisser le prix de la part mais il y a tout de même une limite.

Hausse du prix de la part à partir du 1er juin : 194€.
De plus, allongement du délai de jouissance au 1er jour du 6eme mois.