Achat d'un immeuble de rapport divisible en 6 lots…

carl1931 · #1

Bonjour,
j’ai besoins de conseils sur un cas concret.
Objectif investir dans un immeuble de rapport
j’ai signé un compromis hier et je suis dans le doute sur un immeuble situé dans le centre d’une commune de 50 000 habitants.
prix d’achat 98000e FAI et notaire inclus.

une surface de 250 m2 divisible en 6 lots le tout a rénover entièrement elec, plomberie,isolation, fenêtres ect… les 4 murs les sols l’escalier et ses dégagements et la toiture sont ok
je ferais les travaux a 90 ./. moi même, je suis du bâtiment ( ça aide!)

il sera distribués de la manière suivante.
RDC: 2 studio meublés louable 300 + charges
R+1: 1 T3 et 1 T2 430 et 410 +ch
R+2: 1 T2 meublé 420 et 1 T2 nu 410

Total annuel de 15000 en nu (micro foncier)
et 12240 en meublé
Taxe foncière de 3000€

je budgétise le total des travaux a 80 000e
j’achète l’immeuble cash et finance les travaux de 4 apt cash et les fait de suite.
j’attendrais d’avoir un peux plus de fond (3 ans) pour rénover les 2 autres.

compte tenu de la somme des travaux effectues la première année +/- 50000e, je pense tout louer en nu et faire au réel.

au bout de 3 ans je recréerais du déficit pour les apts restant et resterais au réel tant que le déficit cours

je passerais en meublé lmnp et au micro foncier quand je n’aurais plus de déficit.

mon calcul vous parait il bon ? Merci de me donner vos impressions et vos remarque.
je doute, il s’agit d’un gros investissement pour moi. merci

Message édité par l’équipe de modération (13/11/2015 12h03) :
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Mots-clés : 6 lots, division, immeuble de rapport

Boubouka · #2

vite vue vous avez une bonne rentabilité.

L’approche déficit foncier pour passer par la suite en micro foncier quand ce sera plus interessant est une bonne approche.

Vous savez bien que l’option du réel est exercée pour 3 ans (voir ici ligne 210).
Vue l’ampleur des travaux, je pense que vous n’aurez pas de difficulté à absorber avec le réel les bénefices de 3 ans voire au délà.

fredv · #3

Bonjour,

Si vous faites les travaux vous-même il n’y aura donc que les factures de matériel.
Excellente rentabilité!
Par contre pourquoi acheter cash et ne pas utiliser l’effet de levier si gentil (en plus en lmp ou lmnp en réel vous pourrez déduire les intérêts de l’emprunt pour maximiser le déficit), pareil pour les travaux en demandant une enveloppe travaux.

Bon courage pour les travaux, on est preneur de photos !

Nuts65 · #4

Beau projet …. et plus détaillé que votre présentation ;-)

paulsrzn · #5

Belle rentabilité si vous tenez votre budget travaux mais pourquoi ne pas passer par un emprunt bancaire pour faire jouer l’effet de levier comme l’a dit fredv ? Il ne faut jamais sous-estimer l’impact fiscal lors d’un investissement.
Par ailleurs, avez-vous vérifié la "louabilité" de vos appartements tant en nu qu’en meublé ? Car on ne s’adresse par forcément aux mêmes locataires.

Paul
Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
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Guillaume33 · #6

Bonjour,

Ambitieux comme projet de vouloir se faire soit-même 6 appartements.
Ne négligez pas le manque à gagner professionnel et aussi votre santé. Vous dites être du bâtiment. Pendant que vous vous "cogner" vos appartements, vous ne rentrez plus de chiffre d’affaire? Comment faites vous pour vivre?
Payer cash ne me semble pas opportun fiscalement sauf si bien entendu vous avez absolument besoin de ces loyers pour assurer votre quotidien.

En effet une présentation plus complète nous aiderais.

carl1931 · #7

merci vos vos réponse
effectivement il manque une présentation qui aiderais peut être a y voir plus clair
l’idée est la suivante je viens de revendre ma RP et y ai fait une belle plus valus.
plus que 4 ans de crédit a 350e/mois. pour celle ci.
33 ans et effectivement du bâtiment, mais je n’ai pas d’entreprise et travaille en intérim 6 mois dans l’année.
je compte 1 an 1/2 ou 2 ans pour faire les travaux et vivrais sur mes économies
je ne suis pas imposable sur le revenu et compte le rester tant que possible.
je suis un peux retissant a l’idée de faire un crédit et surtout je peux m’en passer mais je comprend pas bien l’effet de levier…?
j ai bien vérifié la louabilité et je ne m’en fait pas pour ça, les apts serons beaux et propres!

paulsrzn · #8

L’effet de levier vous permet d’investir en utilisant l’argent des autres : vous achetez avec l’argent que la banque vous prête et remboursez cet emprunt grâce aux loyers encaissés. En bref, vous constituez du patrimoine sans sortir trop d’argent de votre poche.
Vos mensualités d’emprunt sont constituées du capital à rembourser + les intérêts (rémunération de la banque). Les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers, cela permet de réduire votre assiette imposable et donc de ne pas vous faire assassiner par le fisc.
J’ai bien noté que vous n’êtes pas imposable aujourd’hui mais si vous dégagez des revenus fonciers à l’avenir, les impôts ne vont pas vous rater : il faudra régler l’impôt sur les revenus fonciers + les prélèvements sociaux.

Paul
Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
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Guillaume33 · #9

Puisque Paul parle de fiscalité, je trouve dommage de faire autant de travaux et de ne pas pouvoir utiliser le déficit foncier.
Aussi avez vous bien étudié les lourdeurs administratives pour la création de lots ? Notamment la taxe parking qui est supprimée depuis le 1er Janvier 2015…sans autant vous dispenser de fournir un emplacement de parking pour vos locataires (sauf à obtenir une dérogation).

carl1931 · #10

Il me semble que la taxe parking s’applique lorsque l’on crée de la surface habitable (permis de construire ,d’aménager,dt.) la, ce n’est pas le cas.

Je vais aussi, bien évidemment utiliser le déficit foncier en étant au réel.

Pour l’effet de levier, vous me dites que la totalité des intérêts d’emprunts sont déductible d’impôts? Même au régime du micro foncier?

paulsrzn · #11

Non, vous ne pouvez les déduire qu’avec le régime réel.
Le micro foncier induit juste un abattement de 30 % des revenus bruts.

Paul

carl1931 · #12

J’ai du mal alors a comprendre l’avantage d’emprunter

paulsrzn · #13

Comme je l’ai dit, vous utilisez l’argent des autres et pouvez mobilisez votre épargne sur d’autres projets ou tout simplement la faire fructifier. Si vous optez pour le microfoncier pour les locations nues, cela n’aura évidemment aucun effet.
Mais vous avez mentionné vouloir faire du meublé : dans ce cas là vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt puisque vos revenus vont s’inscrire dans la case des bénéfices industriels et commerciaux.
Voir sur ce même forum :
https://www.investisseurs-heureux.fr/t1240

Paul

Guillaume33 · #14

Carl1931,
Excusez moi mais je trouve qu’il y a beaucoup d’incohérences dans vos propos sur le réel et le micro-foncier.

Vous dites vouloir faire du micro-foncier et également faire du déficit foncier. C’est l’un ou l’autre mais pas les 2.

Je vous invite à "traîner" un peu sur mon blog et notamment relire cet article :

Les charges déductibles des revenus fonciers - Immeuble de Rapport

Au plaisir

Iqce · #15

carl1931 a écrit :
Il me semble que la taxe parking s’applique lorsque l’on crée de la surface habitable (permis de construire ,d’aménager,dt.) la, ce n’est pas le cas.

…

Je vois ça comme vous ; de même vous n’aurez pas à payer de Taxe d’Aménagement suite au dépot de la DP (travaux sur façade) éventuelle.

cricri77700 · #16

carl1931 a écrit :
merci vos vos réponse
effectivement il manque une présentation qui aiderais peut être a y voir plus clair
l’idée est la suivante je viens de revendre ma RP et y ai fait une belle plus valus.
plus que 4 ans de crédit a 350e/mois. pour celle ci.
33 ans et effectivement du bâtiment, mais je n’ai pas d’entreprise et travaille en intérim 6 mois dans l’année.
je compte 1 an 1/2 ou 2 ans pour faire les travaux et vivrais sur mes économies
je ne suis pas imposable sur le revenu et compte le rester tant que possible.
je suis un peux retissant a l’idée de faire un crédit et surtout je peux m’en passer mais je comprend pas bien l’effet de levier…?
j ai bien vérifié la louabilité et je ne m’en fait pas pour ça, les apts serons beaux et propres!

En interim et travaillant que 6 mois/ans, le crédit est tout simplement impossible a avoir.
Vous pouvez acheter cash actuellement ? sur la totalité et il vous reste de l’argent pour vivre?

Vous comprenez pas l’effet de levier et vous voulez investir dans un immeuble de rapport ?

Un conseil : lorsque vous vous engager dans un tel projet, sans expérience, vous ne devez pas vous poser ce genre de question, c’est un signe que vous n’êtes pas prêt pour un tel investissement.

Un axe de réflexion :

Le projet vous coûtera 180000 euros.
J’imagine que vous avez au moins 200000 cash.
En ce moment vous trouvez des prêts sur 20 ans à 2.2% en moyenne vu votre age.
Vous placez cette sommes dans des placement sécurisés : vous arriverez très facilement à un rendement de 2 a 2,5% ( je pense a une assurance vie fond en euro par exemple )
Donc les intérêts d’emprunts sont automatiquement rembourser.

VOUS POUVEZ DONC DÉDUIRE les intérêts, vous avez du cash si vous avez un problème dans votre vie, vous pouvez tous simplement bien dormir la nuit.

Trouvez un CDI, faites le prêt, quitter votre CDI puis si vous voulez continuer l’intérim par la suite et utilisé cet effet de levier si important dans ce type d’investissement.

Je vous invite également à bien vous renseignez sur la fiscalité, sur la comptabilité ect… vous devez avoir réponse a tout avant de vous lancer dans ce genre d’investissement.

Et bon courage pour les travaux, je sors d’un projet avec 5 lots avec beaucoup de travaux, et encore je n’ai pas fais l’électricité et la plomberie ( par artisans ) et c’est vraiment beaucoup de travail.

Autre axe de réflexion : pourquoi pas commencer par un seul appartement pour ce faire la main ?
Pour un début c’est nécessaire je pense.

Sinon la rentabilité est bonne

Bernard2K · #17

Bonjour,

votre projet semble basé sur une affirmation "je peux tout faire moi-même". Financer le projet, faire les travaux.

Personne ne doute de votre capacité à tout faire vous-même !

Mais, juste une remarque : pendant les deux ans de travaux prévus, vous vous asseyez sur 30 000 € de revenus locatifs chaque année, donc 60 000 € au total, qui ne rentreront pas puisque les apparts ne seront pas loués.

Pendant les 3 ans où vous aurez fini les 4 premiers mais attendez d’avoir les fonds supplémentaires pour les 2 appartements supplémentaires, vous perdez moins, mais c’est encore dans les 8 à 10 000 € par an.

Enfin, c’est une évidence mais je le dis quand même : pendant que vous faites les travaux vous-même, vous ne rentrez pas de salaire.

Est-ce que ça ne justifie pas de :
- faire un emprunt de façon à avoir les fonds pour tout faire d’un coup. Comme dit par d’autres, l’avantage peut être, de plus, de pouvoir déduire les intérêts des revenus locatifs (suivant la formule d’imposition retenue).
- faire tous les apparts d’un coup pour faire des économies d’échelle, car pour une entreprise qui se déplace, faire 6 apparts ne prend pas beaucoup plus de temps que d’en faire 4. Il n’y a qu’une seule installation de chantier, et un seul démontage-rangement-nettoyage. Pour certains métiers, il est possible que ça aille même plus vite de faire 6 apparts que 4, car le chef d’entreprise va y consacrer un gars de plus ou va envoyer la machine qui va bien au lieu de laisser ses gars trimer avec des outils moins efficaces (même si ce gain n’existera que pour quelques tâches bien précises, je vous l’accorde). Pour les fournitures, ça peut permettre d’obtenir des ristournes plus avantageuses si on en prend plus d’un coup. Et enfin, ça permet de grouper toutes les nuisances (bruit, poussière, gravats) dans le temps, plutôt que d’en faire à nouveau quand il y aura déjà des locataires dans l’immeuble.
- faire appel à de la main d’oeuvre supplémentaire pour que ça avance plus vite. Deux façons de le faire : soit vous déléguez à des entreprises le boulot qui vous plaît le moins et où vous êtes le moins à l’aise (exemple : si vous êtes peintre, vous gardez la peinture et le placo, mais confiez toute l’élec et le carrelage à des entreprises). Soit vous gardez la main sur la majorité des travaux, mais vous faites à appel à de la main d’oeuvre complémentaire (déclarée de préférence). Ainsi, ça avancera beaucoup plus vite si vous avez 1, 2 ou 3 personnes sous vos ordres.
- éventuellement, continuer à bosser pendant le chantier. Vous vous arrangez avec votre employeur pour pouvoir passer au moins une fois par jour sur votre chantier, comme ça vous coordonnez les travaux et donnez vos directives aux entreprises. Si le recours aux entreprises vous coûte moins cher que (votre salaire + gain sur les loyers grâce au fait que ça sera fini plus vite), alors vous gagnez de l’argent.

Je vous invite à lire le témoignage de cricri77700 (qui a posté le message juste avant moi) : il a gardé son emploi pendant les travaux, et a fait faire les travaux très vite, très majoritairement par des entreprises, en faisant de grosses économies d’échelles du fait que tous les apparts étaient faits d’un coup. Du coup, il a pu louer très rapidement et commencer à profiter des revenus locatifs. Ca m’a fait changer d’avis sur l’intérêt de "faire soi-même". A lire : Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport…

Je ne dis pas que j’ai raison, mais je dis que ça se calcule !

Dernière modification par Bernard2K (07/10/2015 22h56)

Guillaume33 · #18

Je partage à 100% la vision de Bernard2k !
Je vois aussi souvent parmi les investisseurs qui ont voulu tout faire eux même, de nombreux divorces ou des types qui finissent complètement épuisés. Et oui pendant que vous trimez le soir et les WE avec votre BA13, peut être que votre compagne ou compagnon s’ennuie fermement à la maison…

Le mieux pour être serein c’est quand même d’avoir 1 ou 2 lots où il n’ y a quasiment rien à faire pour rentrer très rapidement les premiers loyers. Et souvent pour aller vite, il faut savoir déléguer à des professionnels. Donc emprunter l’argent pour les travaux n’est pas idiot au delà de l’aspect fiscal/effet de levier.

perecastor · #19

carl1931 a écrit :
Il me semble que la taxe parking s’applique lorsque l’on crée de la surface habitable (permis de construire ,d’aménager,dt.) la, ce n’est pas le cas.

Iqce a écrit :
Je vois ça comme vous ; de même vous n’aurez pas à payer de Taxe d’Aménagement suite au dépot de la DP (travaux sur façade) éventuelle.

Sujet complexe, déjà repris dans plusieurs sujets que je vous invite à consulter.

Pour résumer :
- pas besoin de déclaration de travaux ni de PC pour diviser ==> vrai si aucun changement aux surfaces habitables ni à l’extérieur du bâtiment… ce qui ne dispense pas de respecter le PLU en cas de travaux y compris de division de lots ! Or celui-ci prévoit souvent (entre autres) la création d’une place de stationnement par logement créé.
- disparition de la Participation pour non-réalisation d’aires de stationnement (PNRAS) aka. la Taxe Parking ==> vrai également depuis le 1er janvier 2015. Il n’est donc plus possible de payer pour obtenir une dérogation au PLU… bien que l’obligation qu’elle permettait de « respecter », quant à elle, n’a pas disparu.

Ce paradoxe a été évoqué dans un récent échange au Sénat, la réponse ministérielle précisant plusieurs situations pouvant donner lieu à dérogation, la plus simple à mettre en oeuvre étant la proximité d’une gare de train, tram, métro… (dans certaines catégories de villes uniquement) :
Suppression de la participation pour non-réalisation d’aires de stationnement - Sénat

commentinvestir · #20

Bonjour

Juste une contribution sur l’aspect réglementaire.
En France, on aime bien bouger les choses, les réformer, TOUT LE TEMPS.
Alors un bon conseil (modestement) est d’aller en mairie (ou à la communauté de communes, ou à l’agglo, ou à la communauté urbaine) voir le service urbanisme, droit des sols, et d’expliquer votre projet pour bien vérifier vos obligations.
Dans le meilleur des cas, ce sera un simple vérification que vous n’avez aucune autorisation ni déclaration à déposer, ni taxe à payer, etc…
Dans le pire des cas, vous réaliserez que vous êtes passé à côté d’un point de détail qui sera une contrainte financière ou technique ou juridique facile à passer en amont mais qui aurait été problématique plus tard.

Dans tous les cas, bon courage pour votre ambitieux projet.

Arnaud

Iqce · #21

Edit : je fais plus court et plus simple : le bâtiment existe, les taxes ont été payées, la PNRS n’existe plus - même si elle est mentionnée dans le règlement elle n’est plus applicable idem COS par exemple - elle est intégrée à la TA : et comme il n’y a pas de travaux au sens du Code de l’Urbanisme (?) : pas de TA.
Code de l’urbanisme - Article L331-6 | Legifrance

Par contre, même sans aucune formalité d’urbanisme (donc si pas de modif de façade ou autre), il faudra créer les places de stationnement si le règlement d’urbanisme le prévoit.

Dernière modification par Iqce (09/10/2015 16h32)

grand21 · #22

carl1931 a écrit :
J’ai du mal alors a comprendre l’avantage d’emprunter

carl1931 a écrit :
je suis un peux retissant a l’idée de faire un crédit et surtout je peux m’en passer mais je comprend pas bien l’effet de levier…?

Moi ça me fais sérieusement flipper pour vous !

Dam31 · #23

cricri77700 a écrit :
En interim et travaillant que 6 mois/ans, le crédit est tout simplement impossible a avoir.
Vous pouvez acheter cash actuellement ? sur la totalité et il vous reste de l’argent pour vivre?

Vous comprenez pas l’effet de levier et vous voulez investir dans un immeuble de rapport ?

Un conseil : lorsque vous vous engager dans un tel projet, sans expérience, vous ne devez pas vous poser ce genre de question, c’est un signe que vous n’êtes pas prêt pour un tel investissement.

)

Si le dossier est bien ficelé et en disposant de suffisamment de cash, certaines banques pourront accepter ce dossier. Un ami étant en CDD s’est vu accepter son prêt (80k€), moyennant un apport de 15k€. Après, on peut se poser la question de ce qui est le "plus sécurisé" aux yeux des banques, interim ou CDD ?

Le cash disponible est un levier de négociation.

En tout cas ce projet me semble vraiment bien !

@carl1931, quelle a été votre décision ?

cricri77700 · #24

Personnellement avec 120000 euros de cash pour un projet de 48000 euros j’au eu plusieurs refus.

Sauf éventuellement avec un nantissement et encore …

Après cela dépend de chaque dossier, de ce qu’a fait la personne avant professionnellement ect. ..
Par contre j’estime que dans mon cas , étant infirmier et avec mon cash, si j’ai eu un refus, beaucoup de personne aurait eu un refus également sans cdi …

De plus si le projet passe avec un cdd, le taux est vraiment mauvais .

Maintenant j’ai un cdi , je peux emprunter et à des taux correct et depuis je m’en porte pas plus mal …

Dam31 · #25

Arrivé à un certain stade, le salaire ne représente plus une variable réellement représentative, donc quel serait l’intérêt du type de contrat ? Même si à aujourd’hui j’entends bien que c’est un facteur important.

J’entends par là, pour mon cas, j’ai contracté un total de 600k€ de crédits immobiliers, avec des mensualités de 3100€ actuellement. Admettons que tout ce casse la figure, ce n’est pas mon salaire qui va être la clé du problème…

Bien au contraire, un montage bien ficelé, en tenant compte des risques, en équipe avec un banquier qui comprend parfaitement l’investissement immobilier sont les facteurs clés de l’acceptation d’un dossier.

Car, ne l’oublions pas, c’est le banquier qui est de front avec les sociétés de cautionnement et sa hiérarchie pour faire en sorte que nos dossiers passent.

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carl1931 a écrit :

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