Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots…

Bonjour,

Merci pour le partage d’infos sur ce chouette projet.

Les studios sont-ils actuellement loués ou bien pourrez-vous faire directement du LMNP ? Le 2eme cas est plus sympa car vous pourrez déduire les frais d’achat. Sinon possibilité de négocier un changement de bail avec les locataires en place, je l’ai fait avec succès sur un lot.

N’oubliez pas de prévoir le paiement de la CFE (obligatoire en LMNP) ainsi que les frais d’expert-comptable (ou à minima les frais d’envoi des informations avec le logiciel comptable requis).

Je connais mal le Borloo ancien mais le dispositif me semble très intéressant, d’autant que je souhaite pour mon prochain projet faire de la location nue (pour diversifier) tout en limitant l’imposition.

Est-ce toujours exact ? Ce n’est pas ce que je lis ici :

A partir de janvier 2015, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) déclarant au réel seront dans l’obligation de télétransmettre leur déclaration de revenus de location meublée afin de se conformer aux instructions du législateur. Pour ce faire, ils devront respecter la procédure EDI TDFC (Echange des Données Informatisées Transfert des Données Fiscales et Comptables) en traduisant leur liasse fiscale en fichier informatique via un prestataire habilité ou un expert-comptable.

Source : Pourquoi et comment déclarer vos revenus de location meublée au réel grâce à la télétransmission ? | Je déclare mon meublé
Source officielle : Démarches fiscales par envoi de fichiers

mrdupont a écrit :

Le second ne devrait se libérer que dans 2 ans … Pensez vous que je puisse déduire les frais d’achat si je ne passe en LMNP que dans 2 ans ? J’imagine que non mais bon , on ne sait jamais !

Ce n’est malheureusement pas possible

@perecastor :
comment faire pour passer d’un bail nu à un bail meublé avec le locataire en place ?
j’attends son préavis de 3 mois puis nouveau bail ?
De plus vu qu’il est déjà installé, je me vois mal lui donner du mobilier …
Ou alors c’est un bail meublé mais je ne rajoute pas de meuble ?

J’ai déjà un F1 en LMNP sur cette commune mais seulement depuis novembre donc pas de CFE pour l’instant.
D’ailleurs, cette CFE est elle fonction du nombre de bien en LMNP ?
vers qui peut on se tourner pour avoir une estimation de cette CFE ? le centre des impôts ?

Pour le comptable, c’est intéressant …

Dans votre exemple, j’ai l’impression que votre comptable vous fait une prestation complète !
Quelles sont les prestations qu’il ne fait pas et qui reste à votre charge ?
Pourriez vous me donner les coordonnées de votre comptable en MP ?

Pour ma part, je suis pour l’instant engagé avec un comptable que m’a recommandé une personne du forum, il s’agit de SR conseil.

Joli projet, juste une remarque sur votre ppd : il ne peut couvrir les frais de notaire et d’agence. Soit votre banque ne se couvre pas (ce qui m’étonnerait) soit il demande le nantissement d’un AV ou d’un CT correspondant à la part qui n’est pas couverte par le PPD.

J’ai eu le cas, il y a 3 mois, ils m’ont appelé la veille du déblocage du prêt en me disant que le ppd était refusé pour cette raison…

Ci-dessous un article confirmant que le PPD ne peut servir à garantir les travaux et les frais de notaire (voir § modalité). Il en est de même pour les frais d’agence.

Privilège du prêteur de deniers ? Wikipédia

Le risque est juste de vous faire retoquer votre prêt dans la dernière ligne droite. J’espère que cela passera pour vous. Tenez nous au courant.

Attention à la pratique qui consiste à mettre fin au bail d’un locataire au foncier (nu) pour lui faire sans interruption et dans le même logement un nouveau bail LMNP (en meublé). Si c’est fiscalement intéressant, cela a déjà été requalifié d’abus de droit par le fisc…
Il me semble qu’il vaut mieux connaitre les risques avant de se lancer, après chacun fait ce qu’il veut

perecastor a écrit :

Est-ce toujours exact ? Ce n’est pas ce que je lis ici :

A partir de janvier 2015, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) déclarant au réel seront dans l’obligation de télétransmettre leur déclaration de revenus de location meublée afin de se conformer aux instructions du législateur. Pour ce faire, ils devront respecter la procédure EDI TDFC (Echange des Données Informatisées Transfert des Données Fiscales et Comptables) en traduisant leur liasse fiscale en fichier informatique via un prestataire habilité ou un expert-comptable.

Source : Pourquoi et comment déclarer vos revenus de location meublée au réel grâce à la télétransmission ? | Je déclare mon meublé
Source officielle : Démarches fiscales par envoi de fichiers

Sur la source officielle, je n’ai pas vu l’obligation que vous citez.
En tout cas, en 2015, j’ai rempli mes liasses sur impots.gouv.fr (procédure EFI, pas EDI, qui induit l’intervention d’un tiers prestataire), ce qui d’ailleurs était en contradiction avec ces liens (http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F23543.xhtml, voir le tableau récapitulatif, et celui-ci http://www.impots.gouv.fr/portal/deploi … 4387.pdf). Pourtant, suite à quelques échanges avec l’inspecteur des impôts de mon SIE et une inscription au compte pro sur le site, j’ai eu accès aux liasses informatisées à remplir.

jbapdif a écrit :

Je me pose également beaucoup de questions sur le montant de la CFE.

Comment est-elle construite? certains disent que cette taxe est plafonnée
(cf https://www.investisseurs-heureux.fr/t7625)

Le centre des impôts de Lille n’a pas pu me renseigner correctement sur le sujet.
Mon expert comptable me dit qu’elle correspond grosso modo à un mois de loyer.

A+

jbapdif

Je ne reprendrai pas ce fil complexe auquel lequel j’ai tenter de contribuer, d’ailleurs je pense qu’il peut être intéressant de continuer sur ce fil.
Par contre, pour qu’il n’y ait pas de confusion, je précise que l’imposition à la CFE n’est pas liée au statut LMNP mais au fait de pratiquer la location meublée. Donc même au régime micro la CFE est en principe due.

C’est une belle acquisition, sacré cashflow, en grosse partie optimisé par la fiscalité bien choisie et le local commercial qui prend une partie de la taxe foncière.
Bravo c’et bien ficelé.
Le cashflow est pour la deuxieme annee j’imagine car avec la déduction des travaux…
C’est pour 6 ans il le semble , donc le cash flow va bien diminuer ensuite non ?
Pour la location saisonniere , deja testé? Y a de la demande?

Dernière modification par patito (28/07/2015 22h38)

@ patito :

Le Cash flow de 500 euros minimum sera à partir de janvier 2017 et ne devrait pas forcément diminué excepté si certaines charges augmentent  (taxe foncière, impôt foncier) . Je pense que l’impôt foncier augmentera forcément (la rançon de la gloire ) mais je ne pense pas descendre sous les 500 euros.

Pour l’année 2016, c’est différent car j’aurai des travaux à déduire et pas encore d’impôts à payer.
Sachant que pendant les 6 premiers mois je ne rembourserai que 650 euros d’intérêts environ / mois, j’avais calculé qu’à la fin 2016, j’aurais une trésorerie "de réserve" entre 15000 et 20000 euros.
àa permet de voir venir en cas de vacance locative ou de travaux imprévus.

Qu ’entendez vous par " c’est pour 6 ans" ?  ah oui je crois que vous parlez de la durée minimum du conventionnement ?
c’est la durée minimum mais rien n’empêche de continuer ensuite …

Quant à la location saisonnière, pas testé pour de vrai mais j’ai mis une fausse annonce depuis 3 mois sur abritel et air bnb. j’ai des demandes mais bon c’est l’été et mon agglo accueille un peu de touristes. A voir en automne puis hiver …Pour le moment je crois que je vais passer en meublé classique et je verrai dans 1 an ou 2.

@ Pruls :

J’avais évoqué un peu ce projet dans d’autres fils mais à travers des questions spécifiques comme puis je signer un bail en mon nom avant d’être réellement propriétaire …

Pour les contacts et négo, cela a été assez simple en fait car je connaissais le vendeur étant donné que c’est le second marie de ma mère !

Je gérais les locataires depuis 6 mois pour le compte de mon beau père. L’immeuble était en gérance auprès d’une société spécialisée mais il était à moitié vide car de nos jours, les gens ne veulent plus payer des frais pour trouver un appart à louer, faire le bail …

J’ai donc mis des annonces sur le BC en baissant un peu les prix et l’immeuble s’est vite remplis.

Mon beau-père étant souvent sollicité par la société pour valider des travaux … et n’ayant pas le temps pour ça, il a décidé de le vendre …

Il en voulait 340000 soit à peu près 10 années de loyer annuel.

Je lui ai dit que 300000 permettrait de vendre plus vite ce que m’a confirmé la société de gérance. Il y avait des acheteurs à ce prix.

Sachant qu’il m’avait chargé de vendre l’immeuble et que je devais avoir droit à une commission de 7 %, je lui ai proposé de l’acheter en retranchant la commission et du coup nous voilà à 275K comme prix de vente ce qui est très intéressant car en optimisant un peu je peux arriver à 3000 euros de revenus locatifs mensuels.
Avec un emprunt total de 320K et 36K de loyer par an, ça fait du 11,25 % de rendement brut.
Sachant que les charges ne

j’ai besoin de vos conseils !

je devais signer la promesse de vente le 1 er juillet ce qui m’arrangeait bien pour faire quelques travaux pendant l’été et rentrer des locataires au 1 septembre en espérant avoir signer l’acte avant la fin août.

Pour diverses raisons nous ne signons la promesse de vente seulement le 11 août et j’ai bien peur que l’on ne puisse signer l’acte avant le 31 aout
Or comme je l’ai dit plus haut j’ai un studio qui va être loué en meublé. J’aurais aimé rentrer le locataire au 1er septembre.
Me voilà donc dans une impasse…
Je voudrais faire les travaux (salle de bain , remplacement kitchenette, peinture) fin août.
Voici donc mes interrogations : (en partant du constat que je signerai bien l’acte authentique et que l’affaire ne capotera pas . )

- puis je faire des achats (kitchenette, peinture) avec des factures d’achat qui datent d’août et une signature en septembre ? cela poserait il problème au moment de la déclaration des revenus BIC ?

Une autre solution serait de mettre les factures à l’adresse de mon autre appart LMNP acheté en novembre… cela revient au même pour l’administration car les revenus et charges BIC sont regroupés. Le seul Hic serait que ces achat ne sont pas réellement pour l’appart de novembre mais pour le nouveau studio …Pour la salle de bain, pas trop de problème, l’artisan fait les travaux et me facture en octobre quand tout est signé.

- deuxièmement, je souhaiterais pour plus de simplicité que le bail soit à mon nom.
Cela pose t il problème que je signe le bail à mon nom avant la signature de l’acte ?
sachant qu’actuellement je suis déjà mandataire pour signer les baux à la place de mon beau-père …
En plus mon beau-père ne faisant pas de LMNP, si le bail est à son nom, il va se retrouver à faire une déclaration BIC pour maxi 1 ou 2 mois de loyers ce qui n’est pas super …

Ou sinon, solution la plus simple mais aussi moins intéressante peut être, je ne fais les travaux et le bail qu’une fois l’acte signé. Sauf que je loupe la rentrée universitaire et le gros des étudiants auront déjà pris un appart …donc moins de facilité pour trouver un locataire

Merci d’avance pour votre aide

Je ne pense pas que la signature soit possible avant fin août . Par contre je dispose déjà des clefs de l appart car je rachète a mon beau père . Donc pas de soucis pour les travaux et la dispo au 1 et septembre . Après , amis je le droit de faire des factures et un bail avant la signature de l acte ?