Achat d'un immeuble de 6 lots dans une ville moyenne : vos avis ?

Bonjour,

après avoir visité une vingtaine d’immeubles ces derniers mois et avoir vu refusé deux offres (que je savais trop basses, mais qui ne tente rien…), j’ai très envie de tenter ce coup là malgré la distance: 1 h 15 de route.

Immeuble dans une ville moyenne (150 000 habitants) du centre de la France, avec facultés, une tendance démographique plane, bientôt raccordé au TGV… On trouve pas mal de logements libres à la location, surtout du à l’état de ceux ci. Même ceux qui paraissent propres sont équipés des meubles de "grand-mère"…

Le bâtiment, en pierres, se situe à 2 mn en voiture de la gare, et 3 mn de l’hyper-centre, très vivant. Il se trouverait dans ce dernier, je serais déjà en train de signer le compromis. La différence à l’achat pour quelques centaines de mètres est du simple au double, voir plus. Des lignes de bus, un supermarché à 50 mètres, quelques commerces, il n’est pas en zone sinistré non plus.
D’environ 300 m² au sol, il se compose de 6 T1 de 35 à 40 m² au sol. Je transformerai l’un d’entre eux en T2 en annexant une petite pièce de 8 m² sur le deuxième palier.
Petit jardin de 400 m² à l’arrière, malheureusement sans accès à la route.

L’état général extérieur est correcte. Façade sale mais qui tient debout, un coup de peinture nécessaire sur les volets, mais ils sont encore solides, couverture en shingle et gouttières en bon état.
Les bonnes nouvelles s’arrêtent là. L’intérieur est à refaire entièrement. Abandonné et squatté depuis une dizaine d’année. Fenêtres, sols avec planchers à poncer, murs (deux ou trois à casser pour optimiser le bien), placo, isolation, électricité (7 compteurs, ouf), plomberie (que 4 compteurs d’eau…), sdb, cuisine, radiateurs électriques… Quand au jardin, 10 ans sans y mettre un pieds… Impossible d’ouvrir la porte pour s’y rendre. Malgré ce constat, l’aspect général reste sain: murs et sols droits, pas d’humidité…

Ce bien, qui n’est pas encore sur le marché va être présenté à 88 000 euros FAI. Le propriétaire, qui est de RP n’en a rien à faire et l’abandonne à l’agent immobilier qui est en quelque sorte mon "fer de lance" dans cette ville. Après avoir fait une estimation des travaux à environ 110 000 euros (à l’aide d’autres devis réalisés dans la même ville et reportés au m²) pour offrir une pièce de vie avec cheminée, une chambre avec dressing, et sdb et wc séparés pour 5 des logements, et une cuisine séparée pour le sixième. Un des appartements du bas aura un jardin de 400 m² en plus.

Je pense m’orienter sur le LMNP: premier achat locatif, TMI de 41 %. Si quelqu’un a une autre idée.
18 000 euros de meubles prévus (bonne qualité, TV, machine à laver…), la différence se faisant là je pense. Sur une centaine de studios et T1 sur Le Bon Coin, peut être 3 ont des meubles neufs!

Après avoir remplis tous les chiffres dans la "moulinette", pour le rapport de 10 % net que je recherche, il me faudrait faire une offre à 65 000 euros FAI. La taxe foncière est de 1800 euros.
Pas impossible que cela passe, mon agent m’ayant fait comprendre que faire une offre était le plus dur dans l’affaire… Ma banque me suit. J’ai fait un dossier qui est redescendu de Paris en une semaine pour un prêt à 110 % de 202 000 euros. Taux à 1.85 sur 13 ans (j’ai 42 ans et veux prendre ma retraite à 55 ). Je compte demander un différé de paiement sur 6 mois, le temps de faire les travaux.
Rapport de 10 % net; loyers de 350 euros pour les T1 et 400 pour le T2 en meublé, soit 2150 euros par mois; mensualités de 1514 euros sur 13 ans; cash flow de 300 euros par mois en me basant sur un mois de libre tous les deux ans.

Si vous trouvez un loup dans mon affaire, une manière de l’optimiser… Les chiffres me paraissant trop beaux. Dans la "moulinette" de rendements locatifs, les "charges des locataires" pour 25 euros chacun, les "charges du syndic totales" pour 1500 euros et les "charges non prévues estimées" pour 500 euros (en sachant que tout sera neuf) vous paraissent-ils cohérents? J’en profite pour demander à ceux qui utilisent un expert-comptable "physique", que l’on peut avoir en face de soi et non qu’au téléphone, de savoir combien ils payent pour un immeuble de ce style pour gérer tous les chiffres. Pour information, je compte faire les plans et suivre les travaux, puis m’occuper de la gérance sans passer par agence. Assurance loyers impayés peut être…

Merci pour vos retours et la somme d’information qui s’accumule sur ce site…

Message édité par l’équipe de modération (18/09/2015 13h10) :
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Mots-clés : achat, centre-france, immeuble