Achat d'un immeuble de rapport et création d'une SCI ?

Dans votre cas, une SCI me semble bien inutile/superflue (sauf si vous voulez vous compliquer la vie et générer des frais supplémentaires).

De toute manière : soit la SCI est à l’IR et vous serez imposé comme s’il n’y avait pas de SCI (c’est à dire fort peu, vu votre TMI IR), soit la SCI est à l’IS et c’est la SCI qui sera imposé sur son éventuel bénéfice (et vous seulement sur les éventuels dividendes si jamais la SCI en verse, ou plutôt quand elle en versera).

Bonjour,

Pour quelles raisons souhaitez-vous emprunter sur 30 ans ?

Vu que votre objectif n’est pas de générer un cash-flow important à court terme mais plutôt de préparer l’avenir, et si votre endettement le permet, 25 ans me semble un maximum. Ne serait-ce que si vous deviez vendre dans 10 ou 15 ans (problème personnel, gestion difficile…) alors le capital restant dû serait nettement moins élevé.

Bonjour,
dans votre cas, l’intérêt de créer une SCI est patrimonial : en clair, cela permet de transmettre votre patrimoine de façon moins "douloureuse", autrement dit moins coûteuse pour vos descendants.
Vous avez la possibilité de faire des dons à vos enfants exonérés d’impôts jusqu’à 100 000 euros tous les 15 ans. Cette somme est plus facile à calculer avec des parts de SCI que dans une indivision classique.
Souvent, les parents prévoient aussi un démembrement de propriété : ils donnent la nue-propriété à leurs enfants et conservent l’usufruit (les loyers).
Lors du décès, le calcul des droits de succession ne portera que sur la valeur de la nue-propriété. Il y a donc un intérêt fiscal pour les enfants.

Reste à savoir si vous allez faire de la location meublée ou nue.

Cordialement

Paul
Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
- suppression de votre lien publicitaire

Pour compléter la réponse sur la donation :
- c’est vrai que c’est intéressant d’avoir des parts de SCI pour pouvoir donner pile en restant sous l’exonération. Par exemple 100 k€ à chaque enfant.
- Pour autant, dépasser un peu cette somme n’expose pas à des droits de succession monstrueux. Si on donne 150 k€ à chaque enfant, on ne doit que 8000 € de droits (par enfant). C’est encore mieux si on peut associer une donation et un don en somme d’argent, puisque la limite pour ce don (31 865 euros) se rajoute au plafond d’exonération. Par exemple : 120 k€ en immobilier + 30 k€ en argent : on ne paie que très peu de droits, sur les 20 k€ d’immobilier qui dépassent.
(à noter d’ailleurs : le calcul est un peu plus avantageux si c’est le donateur qui prend en charge les droits).

- pour ce qui est de profiter de cette exonération sur la donation pour transmettre son patrimoine, il faut surtout s’y prendre tôt, de façon en profiter plusieurs fois.
Plus on commence tôt, plus on pourra faire d’itérations.

Exemple :
première donation à 40 ans : 100 k€ par enfant.
deuxième donation à 55 ans : idem
troisième donation à 70 ans : idem.
Si on ne décède pas avant 85 ans, on aura réussi à passer par les donations 300 k€ de patrimoine à chaque enfant, entièrement défiscalisé + l’héritage final où il y aussi 100 k€ de franchise, soit 400 k€ au total par enfant.
Si on ne s’y prend qu’à 60 ans, on pourra optimiser tout ce qu’on veut, on ne transmettra pas autant de patrimoine sans payer de droits de successions. Donc la meilleure optimisation, c’est de commencer tôt.
C’est bien sûr un calcul purement théorique, où je considère que l’on a plus à donner que le montant des exos et qu’on n’est donc limité dans cette transmission de patrimoine que par le montant limite d’éxonération de ces donations et par le délai de 15 ans entre 2 donations.
Après, c’est bien sûr à chacun de voir en fonction de sa situation particulière. Mais c’était juste pour dire que l’optimisation des donations ne consiste pas seulement à pouvoir être pile au plafond de 100 k€ ; elle consiste aussi (et surtout) à commencer suffisamment tôt pour pouvoir faire suffisamment d’itérations avant la fin de sa vie.

Dernière modification par Bernard2K (08/10/2015 14h24)

votre épouse est-elle co-emprunteur ?

si oui, il me semble qu’il convient de vérifier si l’assurance court au delà de son 70ème anniversaire. Autrement, revoir la durée du prêt.

Je rejoins l’avis de GBL pour la SCI. J’ai fait l’erreur d’en créer une pour chaque enfant à l’époque où je pensais à la succession. Effectivement, aujourd’hui les 2 SCI (2 enfants) sont vides car les biens ont été vendu et avec le recul, ceci a crée plus de la complexité administrative qu’autre chose.

En tout cas, consultez votre notaire il poura vous apporter un éclairage supplémentaire par rapport à cela.

Boubouka a écrit :

votre épouse est-elle co-emprunteur ?

si oui, il me semble qu’il convient de vérifier si l’assurance court au delà de son 70ème anniversaire. Autrement, revoir la durée du prêt.

Je rejoins l’avis de GBL pour la SCI. J’ai fait l’erreur d’en créer une pour chaque enfant à l’époque où je pensais à la succession. Effectivement, aujourd’hui les 2 SCI (2 enfants) sont vides car les biens ont été vendu et avec le recul, ceci a crée plus de la complexité administrative qu’autre chose.

En tout cas, consultez votre notaire il poura vous apporter un éclairage supplémentaire par rapport à cela.

oui moi est mon épouse on empreinte tout les 2.

Je demanderais pour la durée de l’assurance, je pense que lorqu’on aura finit de payer la maison dans 10 ans on diminuera la durée du pret.