SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Pierre,

le sujet est bien SCPI à credit contre SCPI dans assurance vie, personne ne parle de SCPI au comptant dans cette file.
D’ailleurs je ne vois pas bien qui peut bien acheter des SCPI au comptant, vu la fiscalité en France cela ne doit pas étre intérressant pour grand monde. Il y a mieux à faire si l’on est prét à engager une grosse somme sans emprunt sur une longue période ( usufruit, nu propriété…. ).

Je n’ai jamais dit que 0,7% était un faible niveau de frais, c’est juste le prix à payer pour profiter du service de l’assurance vie. C’est certainement trés cher je suis d’accord les marges doivent étre bonnes, comme pour toutes le niches fiscales d’ailleurs…
Maintenant oui je préfére payer 0,7% de frais à un assureur que l’IR et éventuelement les droits de succession+ tous les services rendus par ce support en terme de souplesse et ce sans engagement.

cordialement

@ Pierre,

SCPI au comptant : 5,2% brut -> -15,5% CSG - 30% TMI -> 2,86% net
SCPI sur assurance vie : 5,2% brut -> -0,7% frais UC  -15,5% CSG -> 3,8% net

Un écart de 1% n’est pas négligeable

Article qui me semble très bien résumer la différence entre l’investissement ou pas à crédit.
Investir en SCPI à crédit ou préférer un investissement au fil de l’eau ?

Il est claire que le crédit n’a du sens qu’en cas de montée de la valeur des parts

Si c’est SCPI à crédit via SCPI en assurance vie, je maintiens que les rendements n’ont rien à voir.

En pratique, pour mes prêts actuels , les ordres de grandeur sont :
Pour une mensualité de prêt de base 100,
- 80 sont financés par les loyers, 20 sont financés par les apports personnels
- 60 vont au remboursement du capital, 40 au remboursement des intérêts
Donc pour 20€ déboursés , 60€ sont pour moi via le remboursement du capital.
D’autant, qu’en réalité, on paye moins de 20 si l’on tient compte des dividendes exceptionnels et de sa croissance.
Aux apports personnels, il faut ajouter les impôts mais cela reste largement rentable.
Par exemple, si vous comptez 45% pour impôts et P.S, cela vous donne  (80-40)*0,45=18 de taxes.
Vous payez 40 pour 60 encaissé en constitution de capital. Je vous laisse calculer le  rendement.

Ces calculs sont approximatifs mais sont, à mon avis, en deçà de la réalité puisque je constate que pour l’instant mes apports pour le remboursement du crédit sont nettement moindres que 20% du montant des mensualités.

@Pierre,

Je vous avoue avoir un peu de mal à vous suivre sur l’exemple. La part de remboursement du capital VS remboursement de l’intérêt est dépendant de la période ou vous vous situez dans votre remboursement de crédit. Au départ, vous êtes à 50/50 intérêt/capital (c’est mon cas pour un TEG à 3,56%), à la fin vous êtes à quasi 100% de capital. Au départ vous avez une imposition faible et à la fin l’imposition explose. 

Le calcul de TRI doit se faire sur les flux de trésoreries sur l’ensemble de la durée du projet. Dans mon cas, (Rendement 5,2% ; TEG 3,56 sur 20ans, frais de sortie à 10%), je trouve un TRI de 3,29%. C’est bien ce rendement que je compare à un placement au fil de l’eau… (assurance vie ou pas)

En revanche, là ou je suis entièrement d’accord avec vous, c’est sur l’effet de levier qui vous permettra de bénéficier d’un gain important en cas de montée de la valeur de la part. Cependant, comme précisé, attention aux illusions, comme tout placement le risque de baisse existe également ! Regardez l’historique des SCPI en France : entre 92 et 98, environ -50% (SCPI : le rendement de l’immobilier d’entreprise, sans les contraintes de gestion)

@ mercators,

Avec quelques recherches sur internet, je trouve des contrats d’assurance vie avec une distribution qui est bien à 100% des loyers, la possibilité d’investir 100% du contrat en SCPI et des frais d’entrée qui sont en effet inférieur à un achat en direct… (exemple : mes-placements Liberté, l’assurance vie multisupport sans frais d’entrée. /). On a même des frais UC à 0,5%…

Presque trop beau pour être vrai ?

Dernière modification par Tanuky (27/10/2015 22h23)

Oui, tant que le dividende tient, l’investissement devrait rester rentable (la part ne pourra pas trop baissé, le dividende faisant office de valeur refuge)

En revanche, dans mon scénario d’investissement, les loyers sont très loin de couvrir le crédit ! (cashflow largement négatif)
Avec une SCPI à 5,2% aujourd’hui et un emprunt à 3,56% de TEG, je me retrouve au bout de 20 ans avec une valorisation SCPI de 45.000 euros (part constante / après frais vente) pour 32.000 euros de déboursés en mensualité + impôts.
Avec le même placement au fil de l’eau de ces 32.000 euros sur 20 ans sur une assurance vie, je me retrouve également à ces 45.000 euros (part constante / après frais vente)

C’est ce simple calcul que j’essai d’expliquer…

Seule une augmentation de la part (plutôt en début de projet) peut donner un avantage certain à l’investissement à crédit (et inversement !)

Lisez cet article, il explique certainement bien mieux que moi mon raisonnement ! :
Investir en SCPI à crédit ou préférer un investissement au fil de l’eau ?

Tanuky,

cette discussion tourne un peu en rond °°), il semble que notre ami Pierre ne soit pas sensible à votre explication pourtant trés claire. Par ailleurs et pour terminer pour ma part, je vais ajouter qu’au bout de 20 ans vos 45K€ seront dans un contrat d’assurance vie avec une fiscalité beaucoup plus avantageuse.

Cordialement

…Mais une rentabilité beaucoup plus faible.

J’ai bien noté Mercators. Puisque, d’après votre remarque, mon retour d’expérience ne vous intéresse pas, je vais me coucher.

@ Cubee,

Merci pour votre retour.
En effet, le contrat Linexa Spirit semble proposer plusieurs SCPI dans de très bonnes conditions. Je garde en mémoire ce contrat.
J’ai pris la SCPI Immorente comme exemple pour comparer les deux approches (crédit ou assurance vie). Je reste complémentent ouvert sur le choix des SCPI.

Après avoir expliqué les calculs précédents à mon CGPI, j’attends son retour (avec une nouvelle proposition défiant toute concurrence ?) avant de prendre ma décision.
Pour le moment, le contrat de type Linexa Spirit avec un versement au fil de l’eau est mon meilleur choix

Restera le choix des SCPI. Sur le contrat Linexe, il y a 16 SPCI mais aussi des SCI… A creuser pour comprendre la différence… J’en choisirai probablement 3 ou 4 pour diversifier mon placement. Par rapport à ma situation patrimoniale, l’idée serait de placer environ 2000 euros / an sur ce type de support

A suivre,

Je relance le sujet sur les SCPI à crédit. J’entreprends actuellement la démarche d’achat à crédit par l’intermédiaire d’un crédit à la consommation.

J’ai actuellement une proposition de mon banquier pour un prêt spécial "jeune" (-de 28an) à 0.91%. Voici les terme du contrat:

Montant: 6000€
Durée: 120 mois
Mensualité: 52.30/mois
TAEG fixe: 0.91%
pas de frais de dossier

Il s’agit d’un crédit équivalent à un crédit à la consommation, donc je crois* (*recherche en cours) ne pas pouvoir déduire les intérêts. Cela à peu d’importance au final puisque j’ai un TMI à zéro.

L’objectif sera d’investir la somme en SCPI à 4-5%.

Sauf erreur de ma part, cela peut être un bonne ouverture pour les moins de 28 ans qui souhaite de la SCPI à crédit, puisqu’ils ne demande aucun justificatif pour l’utilisation des fonds.

C’était une offre spéciale de la caisse d’épargne qui est maintenant terminée. Je ne manquerai pas de ressaisir ce type d’opportunité.

J’ai finalement pris 4000€ de crédit conso à 0.9% + 1 crédit de 1000€ à 0%, sans aucun frais, investit sur Corrum conviction  à 6%.

Les sommes peuvent paraître ridicules pour certain mais c’était une bonne entrée en matière sur les scpi.

En plus de ma présentation :

Je reviens du CF, et on m’a gentiment refusé…

Une batterie de question :
- Si j’étais en CDI (normal), depuis combien de temps ---> depuis Septembre, là la petite dame à déjà pas trop aimé (il aurai fallu plus d’un an…), je lui ai quand même dit que j’avais bossé en CDD avant dans plusieurs domaine

-Mon patrimoine
-Si j’étais propriétaire.. ----> je lui ai dit que non, et ne voulait pas le devenir (pour moi, une maison ou appartement est un passif, et non un actif..) et là, j’ai vu à sa tête que je m’enfonçais…

Et pour finir… mon revenu annuel ----> entre 15 et 17K€, là ce fût la fin, elle dégaina qu’il fallait au minimum 30K€ annuel, même pour des petites sommes…

Je continue donc ma recherche !

(Et cela me conforte dans le fait qu’en France, on accorde volontiers un crédit à des gens déjà surendetté pour s’acheter une nouvelle télé écran plat, ou un nouveau scooter, voiture etc.. alors que quelqu’un qui n’a aucune dette, aucun passif dans son patrimoine se voit refuser un crédit pour l’achat de SCPI…)

Tanuky a écrit :

@ Pierre,

SCPI au comptant : 5,2% brut -> -15,5% CSG - 30% TMI -> 2,86% net
SCPI sur assurance vie : 5,2% brut -> -0,7% frais UC  -15,5% CSG -> 3,8% net

Un écart de 1% n’est pas négligeable

Tanuki, votre vision est beaucoup trop simpliste. Les 0.7% s’appliquent non seulement sur les dividendes mais aussi sur le capital. Donc le capital diminue progressivement d’année en année et il faut conserver au moins 8 ans pour qu’il n’y ait pas d’impôts.

Oui, mais c’est même pire que cela car les dividendes sont capitalisés. Donc les dividendes de l’année 1 subiront autant de fois l’application des 0.7% que le nombre d’année de conservation de cette AV.

Imaginons le scénario suivant: quelqu’un qui aurait ouvert un contrat d’AV en placement tout en ATP1. Les dividendes étant capitalisés, je n’ai pas fait le calcul excat mais assurément, il aurait subit un plélèvement de 0,7% de frais tout les ans en plus d’une décote régulière de son capital.

Une AV placée en SCPI dont la valeur ne bouge pas sur 5 ans (cas le plus probable), les 0.7% de frais appliqués sur le capital + intérêts tous les ans font que je ne suis pas sûr qu’au bout du compte, cela soit réellement favorable.

Quant à la fiscalité, elle est variable elle aussi en fonction du nombre d’année de détention… et de la politque en cours ! Ca changera peut-être demain…

Il ne faut pas oublier non plus le risque de contre-partie.