Maison neuve en Loi Pinel avec 2 locataires différents ?

scplus · #1

Bonjour,

Sur la parcelle de ma RP, je possède un petit terrain me permettant de construire une maison mitoyenne à ma RP sur 3 niveaux. J’envisage donc de louer cette maison dans le cadre de la loi Pinel.

Toutefois, j’ai la possibilité de répartir les surfaces comme suit :
Au RDC :
- un studio (comprenant salon 14m2, chambre indépendante 9m2 et SDE 4m2) utilisant l’entrée de la maison (au RDC)
- un garage et cellier

Au R+1 :
- salon, salle à manger, cuisine, WC, chambre 1 avec SDE
Au R+2 :
- Chambre 2 avec SDE, chambre 3 et chambre 4, SDB et WC.

Du point de vue de la loi Pinel, est-ce possible de faire 2 contrats avec 2 locataires différents (par exemple une étudiante au RDC dans le studio et une famille avec 2 ou 3 enfants pour le R+1 et le R+2 ?

Peut-on ventiler dès la construction 2 montants qui permettraient de faire 2 locations en Pinel, dans le même bâtiment ? Est-ce possible ?

Je précise que la surface du R+1 et R+2 avoisinerait environ 115m2 + 18 m2 de garage, plus facile à louer que l’ensemble d’environ 142m2 + 18m2 de garage(donc moins de risques, à priori).

Il ne semble pas y avoir de souci pour trouver des locataires, vu l’emplacement (ville moyenne à proximité des transports, jouxtant une grande ville de province dynamique).

Je vous remercie de vos avis et commentaires.

Excellente journée.

Cordialement,

Mots-clés : construction maison neuve, locataires, loi pinel

Eldoradoimmo · #2

Bonjour,

Si vous voulez monter le projet en défiscalisation avec deux locataires, je pense que vous avez intérêt à le présenter comme deux projets différents, meme si ils sont au même endroit.

Deux dossiers, deux financements, deux locataires

Bien à vous

scplus · #3

Bonjour,

Merci de votre réponse.

Vous voulez dire scinder le financement d’une maison avec deux lignes différentes, l’une pour le R+1 et R+2 et l’autre pour le studio au RDC ?

Sur le même principe par exemple qu’une ligne de financement pour l’achat d’une maison ancienne et une autre ligne de financement pour les travaux de cette même maison ?

Bien à Vous,

Eldoradoimmo · #4

Oui, c’est cela

il est tout à fait possible de diviser en volume un bien existant, donc cela ne doit pas poser de problème pour un bien à construire.

Du coup, vous aurez deux biens distincts.

Rotonde · #5

Bonjour SC plus

Je profite de votre file pour poser une question plus générale sur la loi pinel qui rejoint et complete votre souci .
Exemple :
En achetant un terrain 200 + 2 constructions a 150 chacune ( 300 ) = 500

Peut on estimer le montant de la defiscalisation a 250 chacune ?
Et donc defiscaliser sur 250 x % pinel souhaité ?

Merci de vos réponses

scplus · #6

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre réponse, j’ai creusé le sujet et je ne pensais pas que cela devait être aussi complexe !

Dans les recherches, je vois beaucoup de maison divisées avec plusieurs locataires, ça doit donc se faire !

Je crois que je vais faire construire la maison (une seule ligne de financement), louer le R+1 et R+2 en loi Pinel à un locataire, et louer le studio que je vais meubler au RDC à un étudiant, la demande étant très forte dans ma ville.

Ce que je ne sais pa, c’est si le fisc demande une justification de la surface en plus du montant de la construction pour l’octroi du crédit d’impôt.

Il me semble que c’est la meilleure stratégie pour optimiser le crédit d’impôt ?

En tout cas merci d’avoir pris le temps de me répondre.

Excellente journée.

Bien cordialement,

Eldoradoimmo · #7

Essayez quand même de diviser la parcelle dans ce cas

scplus · #8

Vous voulez dire scinder ma parcelle en dissociant la partie maison en location et ma RP ?

gunday · #9

Oui, cela permet de séparer les biens d’usage différents.
Sans compter la taxe foncière à déduire, la taxe d’ordure ménagère à récupérer.

Et pour finir, la revente du bien avec parcelle séparée permet de vendre le locatif d’un côté la RP de l’autre.

scplus · #10

En effet, c’est tout à fait l’option que j’ai en tête, je vois que je suis sur la bonne voie !

J’engloberai les frais de géomètre dans le financement de la construction neuve.

En effet, notre RP était dans un sale état, tout a été refait aux normes RT 2012 et j’ai aménagé les combles, avec pratiquement 30% de surface créée habitable , la dalle était déjà existante.

Il me parait réalisable d’espérer faire une plus value d’environ 50 % à la revente sur la RP:

achat maison ancienne + travaux : 240k€
prix marché d’un bien état moyen même surface environ 350 /380k€ et d’avoir un terrain "gratuit" pour y faire une maison en mitoyenneté.

Je pense donc garder la maison neuve et revendre la RP dans 1 ans ou deux, le temps de se poser. Il aurait été sympa d’habiter dans la construction neuve mais le terrain est trop petit (jardin de 50m2) et cela ne convient pas à mes enfants et mon épouse.

Cordialement,

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