Maison neuve en LMNP : quid des charges du début de construction ?

Sujet intéressant, @Papa35 à quel service des impots vous êtes vous adressés?
Le sie et non le service des particuliers?

Quelques remarques :
- la comptabilité d’un LMNP est la comptabilité d’une entreprise comme les autres.
- les immobilisations ont plusieurs origines possibles, et notamment : acquises à titre onéreux, ou produites par l’entreprise.
- en cas d’acquisition à titre onéreux, concernant les frais accessoires (frais de notaire etc.), il y a une option possible : soit les compter en charges de l’année, soit les inclure dans la valeur de l’immobilisation. C’est le cas habituel de l’achat d’un appartement en vue de le louer meublé. A noter que l’option prise pour le premier achat doit être ensuite continuée pour les achats suivants.
- en cas de production par l’entreprise : "Les immobilisations corporelles produites par l’entreprise sont évaluées à leur coût de production". Or, il semble bien que la construction d’une maison neuve répond à la notion de production par l’entreprise et non pas d’acquisition à titre onéreux. L’évaluation d’un coût de production est un sujet très complexe (cf par exemple Mémento comptable FL n°26580 et suivants : il y en a des pages ; faire aussi une recherche internet sur "détermination coût construction" et vous verrez l’ampleur du problème). Dans une vraie entreprise, si on veut déterminer le vrai coût de production (y compris coût de la main d’oeuvre et le prorata des frais administratifs), il faut une comptabilité analytique. C’est bien trop complexe pour une simple compta LMNP. Dans une compta LMNP, on va se contenter de faire la somme des coûts externes liés à la construction, sans chercher à valoriser le temps de travail interne ou des pro-ratas de "centres d’analyse".
- de toute évidence, pour pouvoir comptabiliser ces coûts et les intégrer dans ce "coût de production" de l’immobilisation, il faut que l’entreprise ait démarré (fiscalement parlant ; de toute façon, l’entreprise LMNP n’a d’existence que fiscale puisque l’activité est civile comme l’a rappelé le conseil constitutionnel !). Donc, vous devez faire remonter l’existence de l’entreprise au moins au jour de votre première dépense en vue de la construction de cette maison. Donc vous devez démarrer en 2021. Ce n’est pas parce que la location démarrera en 2023 que l’entreprise n’existe que depuis 2023. Au contraire, elle existe depuis 2021, la preuve : elle avait des dépenses dès cette date. De nombreuses entreprises ont plusieurs mois, voire plusieurs années pendant lesquelles il n’y a que des dépenses et pas encore de chiffre d’affaires : ça ne veut pas dire qu’elles n’existent pas.
- une entreprise peut avoir un premier exercice de plus de 12 mois. Je vous conseille donc de placer votre premier exercice de "date de première dépense en 2021" jusqu’au 31/12/22.
- à mon avis, vous avez intérêt à avoir un expert-comptable, et un bon. A moins que vous ne vouliez reprendre vos bouquins de compta et y passer de très nombreuses heures (remarquez, c’est formateur). Personnellement, je ne suis pas adepte du low-cost ("you get what you paid for"), mais c’est vous qui voyez.
- à mon avis, vous avez intérêt à le prendre dès maintenant, de façon à ce qu’il ait le temps de faire correctement cette compta du premier exercice.
- pour un premier exercice de plus de 12 mois, au niveau tarif, tout est possible : depuis l’EC qui vous le compte comme un seul exercice (vous ne payez que pour un an), celui qui vous compte au contraire 2 années plein pot, et celui qui fait un prix quelque part entre ces deux extrêmes.
- manifestement, il faut faire la déclaration rapidement… mais en prenant tout de même le temps de la faire comme il faut.

Oui je parle de la P0i.

Je viens de vérifier, vous avez raison Durand.

Il faudrait donc rester sur 12 mois mais je tenterai néanmoins de passer ces fameuses charges de fin 2021 sur 2022 et je compte sur l’indulgence de l’éventuel contrôleur.

Si je consolide vos réponses, je ferai la POI très rapidement (avec une date de début d’activité au 1/1/2022) et une clôture comptable / fiscale au 31/12/2022. Pour la souplesse sur fin 2021, je croiserai les doigts.

Je vais tout de même renvoyer un mail au SIE, un peu plus insistant. Je vous tiens informés du retour !

C’est une remarque intéressante. Qu’est-ce qu’une entreprise ? La réponse est loin d’être évidente.

La réponse intuitive, c’est de dire : un truc qui rapporte de l’argent, genre commerçants, artisans, et autres petites, moyennes et grosses "boîtes".

Un distinction un peu plus sérieuse est : il y a les commerçants d’un côté (ceux qui relèvent du code du commerce), et les activités civiles de l’autre. Entrent dans les activités civiles : médecins, avocats… mais aussi agriculteurs, artisans… Ah zut, voilà qui n’est pas cohérent avec ma réponse précédente. Les artisans ont une activité civile et pourtant on les considère volontiers comme des entreprises.

Alors, qui sont les "entreprises" ?

L’INSEE intègre en tout cas les professions libérales ; j’ai ainsi trouvé une analyse de leur part sur les "entreprises libérales".
Le fisc semble aussi ne pas être choqué de considérer qu’une activité imposée en BNC soit une "entreprise".

OK, mais le LMNP est-il une entreprise ?

Le conseil constitutionnel nous dit en substance : c’est une activité civile car la location de l’immeuble nu  est majoritaire ; tandis que la location des meubles, activité commerciale par nature, est minoritaire.

Bon, mais la location d’immeubles nus par une personne physique, à titre d’investissement locatif, ce n’est pas une entreprise, n’est-ce pas ?

Donc, au total, je dirais :
- oui, certes, les artisans et les professions libérales sont tout autant des entreprises que les commerçants. Mes plus plates excuses si j’ai pu laisser entendre le contraire.
- pour autant, je rechigne à qualifier un LMNP d’"entreprise", compte tenu que son activité a la même nature que celle de la location d’immeubles nus, et qu’une personne physique qui loue des immeubles nus et n’en tire pas son revenu principal n’est pas considérée comme ayant une "entreprise" de location d’immeubles nus. C’est en ce sens que je disais qu’un LMNP n’est une entreprise que du point de vue fiscal.

Si vous entendez pouvoir déduire les charges de 2021, vous devez selon moi déclarer un début d’activité en 2021, car seules les charges se rapportant à l’exploitation sont déductibles (pas d’activité = pas d’exploitation).

S’agissant des déclarations, vous avez en pratique 3 options.

Dans la première option, vous déposez aux impôts une liasse LMNP 2021 et une déclaration d’impôt 2021 rectificative en précisant que vous rectifiez un oubli lié à votre activité LMNP (i.e. non dépôt d’une décla en 2022 au titre de 2021).
Vous aurez un déficit BIC non pro sur 2021 qui s’imputera sur un éventuel bénéfice au cours des 6 années suivantes.
Si vous anticipez que votre exploitation sera déficitaire sur au moins 6 ans, ce n’est pas la peine de s’embêter à faire un bilan sur 2021 car le déficit 2021 est perdu d’avance.
Dans ce cas de figure, vous pourrez néanmoins intégrer les frais d’acquisition (notaire, frais de dossier..) en immobilisation et de ne déposer qu’un bilan sur 2022 (voire sur 2023 cf. option 3). Il faut alors garder à l’esprit que l’option de passer ces frais en immo est irrévocable et s’applique aux futures acquisitions.

Dans la seconde option, vous intégrez simplement les charges de 2021 sur la liasse 2022. Ce qui est erroné mais a l’avantage de la simplicité, et dans l’éventualité assez improbable d’un contrôle vous pourrez vous prévaloir de cette erreur et la rectifier = retour à l’option 1.

La 3e option n’est valable si vous anticipez que les déficits des années 2021 et 2022 seront perdus. Dans ce cas, vous pouvez déclarer un début d’activité en 2023, établir votre 1er bilan en 2023 en inscrivant en immo la maison pour une valeur qui dépend soit du prix de revient (avec ou sans les frais d’acquisition selon l’option retenue), soit de la valeur de marché si elle est supérieure et que vous pouvez le justifier.