Cession d'un local commercial : vendre vide ou avec un acheteur ?

Satys · #1

Bonjour à tous,

j’ai besoin de conseil immo,je reprends les affaires de ma maman qui n’arrive plus à gérer ses biens immobiliers.

Nous avons un local commercial située à l’éxterieur d’un centre commercial vieillissant mais avec une vrai clientèle dans la péripherie d’une ville de prefecture de midi -pyrénées
Ce bien est à nous depuis presque 30 ans et à toujours été loué comme pizzeria puis restaurant.

Aujourd’hui nous souhaitons le vendre(je ne suis pas sure place pour la gestion et ma mère se laisse un peu berner par le locataire)
le locataire avait un bail précaire de 23 mois que ma mère a prolongé de 4 mois(elle n’aurait pas du,je sais) car sois disant il devait nous acheter ce local et finalement non!(alors qu’il marche très bien)
il veux partir

Aujourd’hui,le rendement est assez faible puisque nous le louons beaucoup moins cher qu’avant,car il y a deux ans le locataire en place a organisé son insolvabilité et il y a eu liquidation judiciaire(un an pour récupérer le bien) et que dans l’urgence nous l’avons reloué sachant qu’il y a un autre pret sur la sci que le loyer du local devait couvrir en partie.

Maintenant,ma question est
"comment l’estimer?"(y a dix ans,on a eu une proposition a 120000 euros,aujourd’hui 70000 euros ca serait génial)

Vaut il mieux le vendre vide ou avec un locataire à l’interieur?

j’essaye de faire au mieux pour sauver la patrimoine familial

merci d’avance pour votre aide

Message édité par l’équipe de modération (21/11/2015 15h45) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immmobilier, local commercial, sci

Mevo · #2

Satys a écrit :
Vaut il mieux le vendre vide ou avec un locataire à l’interieur?

Tout dépend du type d’acheteur:
- Un acheteur peut vouloir acheter POUR LUI, pour y créer une activité. Il ne voudra alors surtout pas de locataire, sinon il doit d’abord s’en débarrasser.
- Ou un investisseur peut vouloir acheter pour louer, il peut dans ce cas être intéressé par un locataire déjà en place. Et encore, ca n’est pas sûr, parce qu’en achetant libre, il peut choisir un locataire en fonction de ses critères et ne pas avoir quelqu’un "d’imposé".

Vous avez sans doute plus de chances de vendre à un panel plus large d’acheteurs SANS locataire. Donc ne cherchez sans doute PAS à le louer AVANT de vendre…

Pour l’estimation:
- Comparaison par rapport aux ventes comparables récentes.
- Regarder les annonces actuelles de ce qui est en vente de comparable.
- Faire appel à un agent immobilier, c’est un peu supposé être leur métier …

eudom · #3

Bonjour,

C’est difficile de vous apporter une réponse précise sans connaître la situation exacte de votre actif (quelle ville, quel centre commercial, quelle attractivité de celui-ci, quelle surface, quel positionnement de votre local par rapport aux différents flux du centre).

Toutefois, de manière générale, des locaux commerciaux de ce type sont plus susceptibles d’intéresser des investisseurs que des utilisateurs.

Sur un bien comme celui-ci, le raisonnement d’un investisseur sera "d’acheter" une rentabilité, c’est-à-dire de se positionner sur l’actif à un prix lui permettant d’obtenir un certain rendement. En périphérie de zones commerciales de province, on constate généralement des taux de rendement compris entre 6% (actif de qualité, occupé par une enseigne de premier plan) et 7,5-8% (pour des actifs de qualité plus secondaire). Cette fourchette peut bien sur être dépassée ponctuellement à la baisse comme à la hausse.

L’investisseur va ainsi souvent préférer un local occupé, duquel il va pouvoir tirer un rendement immédiat. Son raisonnement sera alors le suivant :
Prix d’acquisition (Droits Inclus) = Loyer annuel net / taux de rendement.

Si le local est vide, l’investisseur averti va se demander à quel niveau de loyer (valeur locative de marché) il va pouvoir le commercialiser, en contre partie de quels aménagements locatifs (franchises, paliers de loyer…) et en combien de temps. Cela va lui permettre de définir une perte de revenus (vacance financière) :
Prix d’acquisition (Droits Inclus) = Valeur locative / taux de rendement - <perte de revenus>.

Ainsi, mis à part certains cas particuliers (ventes hors marché, acheteur non connaisseur, niveau de loyer sensiblement inférieur au niveau de marché, etc.), une vente occupée vous permettra souvent de maximiser votre prix de vente. Ainsi, sous réserve du marché dans lequel s’insère votre bien, vous avez tout intérêt à installer, dans le cadre d’un bail commercial, un locataire dans vos locaux consentant un niveau de loyer proche du niveau de marché.

En outre, soyez prudents avec les baux dérogatoires pour les locaux commerciaux si vous ne souhaitez pas garder très longtemps un locataire. En effet, si la durée totale du bail dérogatoire dépasse 3 ans, le bailleur n’a qu’un mois pour s’opposer au maintien dans les lieux du locataire, sous peine de transformation automatique en bail commercial, avec toutes les contraintes que cela peut impliquer (loi Pinel de 2014).

J’espère avoir pu contribuer à vous aider.

N’hésitez pas pour toutes précisions!

Cordialement,

eudom

Bernard2K · #4

une vente occupée vous permettra souvent de maximiser votre prix de vente

+1

Il faut se mettre dans la peau d’un investisseur.
- si le local est occupé avec bail classique et loyer correct : la rentabilité est acquise.
- Si le local est vendu vide : il va essayer d’estimer la rentabilité. Pour cela, la référence la plus logique pour lui est "quel est le loyer payé par le dernier occupant ?". Et c’est là que vous lui expliquez que c’était un bail précaire avec un loyer très bas. il va en déduire que ce bien est difficile à louer et rapporte très peu !

Cet épisode de bail précaire avec loyer très bas est un vrai massacre de la valeur locative perçue, donc du prix de vente potentiel !

Vous avez donc tout intérêt à retrouver un locataire "normal" (c’est-à-dire bail normal et loyer cohérent avec la pratique du secteur) avant de le revendre.

Si l’acheteur est l’utilisateur potentiel, il va raisonner différemment. Il va surtout réfléchir en termes d’emplacement, de chiffre d’affaires potentiel, de qualité des équipements en place… Mais, même pour lui, le dernier loyer pratiqué va compter. Parce qu’il va faire le calcul suivant : bail précaire + loyer très bas = c’est un achat peu attractif pour un investisseur, donc je peux négocier le prix comme un cochon.

PS : erreur sur le titre. Si j’ai bien compris, c’est "vendre vide ou avec un locataire ?"

Satys · #5

Merci à tous de vos réponses!

Effectivement vous confirmer mon sentiment qu’il vaut mieux le vendre avec un locataire en place.

Les deux dernières années a bas loyer ne sont pas positif pour la vente,mais pris par nos finances,nous n’avons pas eu trop le choix.

J’ai demandé tout les chiffres à ma mère(loyer+charges) à ma mère pour calculer la rentabilité et je reviens ce soir vous donnez cela.

Le problème étant aussi que le local se situant dans un centre commercial,les charges sont assez élevées.

je vous remercie de votre aide.

Guillaume33 · #6

Bonjour,

En tant qu’investisseur ce genre de murs commerciaux est typiquement le produit "casse-gueule" .
Vous précisez que le centre commercial est vieillissant. Le risque est que la "locomotive" du centre (Une grosse enseigne de supermarché par ex) se délocalise sur une autre entrée de ville. C’est assez fréquent de voir ça.
Rapidement vos murs ne vaudront plus grand chose.
Second problème, vous l’avez souligné, les charges communes qui sont écrasantes dans ce genre de centre.
Bref si je devais me positionner en tant qu’investisseur, il faudrait que cela me dégage au mini 12% brut pour rémunérer correctement mon risque. A mes yeux le vrai prix est là.

La stratégie a adopter pour vous : Puisqu’il est vide, essayez de le vendre vide pendant 2 ou 3 mois maxi. Si ça ne mord pas tentez de remettre en place un locataire sérieux (sans droit d’entrée bien entendu en échange d’un loyer dans la fourchette haute). Ensuite vous remettez en vente à 10% de rentabilité pour votre acquéreur. Et si vous avez un type assez courageux qui vous fais une offre à une rentabilité de 12% voir 14%, ne chipotez pas, débarrassez vous de ce boulet !
Je suppose qu’un bien qui est dans la famille depuis 30 ans est largement amortit…

Satys · #7

Merci de vos conseils!

Il n’est pas vide,mais le locataire n’est pas tres claire sur ce qu’il va décider.

Le centre commercial ne partira pas,mais effectivement,il n’a pas la même attractivité que le leclerc de la ville!
Par contre il est sur la route des pistes de ski!la pizzeria qui y était a très bien fonctionné pendant 25 ans

Je viens de faire le calcul de la rentabilité brute,on tourne a 12% brut de rendement sur un achat potentiel a 70000 euros

On prend bien le loyer hors charges pour le calcul?

comment se fait le calcul de la rentabilité nette?

Guillaume33 · #8

Le net ne peut pas être calculé précisément, il dépend de la fiscalité de chacun et aussi des dépenses occasionnés dans l’année qui pour certaines sont fluctuantes.

Par contre pour le brut, j’intègre les frais d’acquisition (Notaire ect…)

Ce qui peut beaucoup plomber un rendement, c’est la taxe foncière et les charges de copro.
Dans certains bail, c’est à la charge du locataire.

Setanta · #9

Bonjour,

Comme dis dans une des premières réponses, cela dépend de votre acheteur.

Par exemple, en tant qu’entrepreneurs, nous recherchons des locaux pour notre prochain établissement (en Moselle, navré :-) et nous ne visitons même pas un local loué puisqu’il faudrait d’abord virer le locataire existant.

Tout dépend donc.

Setanta

Satys · #10

Bonjour,
je reviens vers vous pour donner des nouvelles!

Malheureusement il n’y en a pas vraiment!

Nous avons contacté l’hypermarché afin de leur revendre le local et ce fut ubuesque!Le syndic qui gère nous a dit qu’il voulait le local a condition qu’il soit loué!
Ensuite la filiale de la marque qui s’occupe de l’immo(il y a 36000 sociétés en tout genre,un des grands groupes français!) nous a dit qu’il voulait le local mais vide et entretemps,nous l’avions reloué!

Sauf que le locataire est parti au bout d’un mois!
mais quand j’essaye de rappeler la filiale,ca sonne dans le vide!

franchement je sais plus quoi faire concernant ce local!

Setanta · #11

Bonjour,

Comment est-ce possible que le locataire soit parti au bout d’un mois ? Comment était ficelé votre bail commercial ?

Par ailleurs, la notion du temps d’un grand groupe comme un hypermarché n’est pas le même qu’un particulier, l’inertie est bien plus présente. Par conséquent, j’aurais tendance à dire que si vous souhaitez vraiment vous séparer du local, trouver un locataire et revendez au Syndic de l’immeuble …

Setanta

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