Déficit foncier : le déficit est-il imputable sur l'impôt sur le revenu ?

Bonjour,
Le déficit foncier, les dépenses  sont déductibles des autres revenus à hauteur de 10 700€ pendant 10 ans

Petit article
http://votreargent.lexpress.fr/immobili … 24698.html

Le calcul cité dans cet article est pourtant faux !

Démonstration : un investisseur taxé à 41%, réalisant 30 000 euros de travaux peut déduire la première année 4387 euros de son revenu imposable (10 700 x 0,41). Le reliquat de 25 613 euros n’est pas perdu puisqu’il pourra les déduire de ses revenus fonciers les 10 années suivantes. Si par exemple, il a déclaré 6600 euros de revenus fonciers. Il pourra les effacer en totalité et il aura encore un solde de 19 013 euros à reporter l’année suivante et ainsi de suite jusqu’à épuisement.

Premièrement, il ne faut pas oublier le revenu foncier ! A supposer qu’il ait une demi-année de location après avoir fait ses travaux (donc revenu foncier de 6600 €/2 = 3300 €), son déficit est :
3300 € de revenus  moins 30 000 travaux (moins taxe foncière, intérêts d’emprunt etc. mais simplifions) = 26700 € de déficit.

sur ces 26700 €, 10 700 € sont déduits en totalité de son revenu imposable (et non pas à 41 %).

La réduction de son impôt sur les revenus de cette année sera, elle, de 4387 € = 41 % de 10700 €.
Pour avoir une telle réduction, encore faut-il qu’il ait au moins 10700 € de revenus au-dessus de la limite basse de la tranche de 41%. S’il n’a que 2000 € dans la tranche 41%, il va se retrouver avec une réduction d’impôt de 41 % x 2000 € + 30 % x (10700 - 2000). Ce qui est moins intéressant.

Pour le report sur les années suivantes, c’est donc 26700 - 10700 = 16000 € qu’il lui reste à reporter.

Voilà un article où le calcul est juste et qui de plus prend en compte le mode de calcul particulier pour les intérêts d’emprunts :
Le déficit foncier, l’une des dernières astuces pour diminuer vos impôts avec l’immobilier - 14 mai 2014 - Challenges.fr

Mais le mieux c’est de lire le BOFIP, c’est limpide :
RFPI - Revenus fonciers - Règles d’imputation des déficits -  (immeubles ordinaires)

Dernière modification par Bernard2K (25/11/2015 00h07)

Heu… si justement, pour le déficit foncier généré durant l’année concernée !

C’est très clairement expliqué dans les messages de Sionarf et Bernard2K.

"tout dépend si vous faites de la location nue ou du meublé."

Lisez la suite de votre propre commentaire, la question porte sur un déficit foncier, donc pas de "tout dépend" : on parle de revenus fonciers et de location nue.

Bonjour à tous,
Le fil de cette discussion prouve qu’une nouvelle fois que le mécanisme de déficit foncier (nous sommes d’accord cela ne s’applique qu’à la location nue ! ) n’est pas clair pour tout le monde, même à priori pour certain journalistes de la presse financière. C’est plus simple de se faire payer pour parler du Pinel

J’avais publié un article sur mon blog pour essayer de démocratiser le mécanisme du déficit foncier en étant simple et pragmatique :

Déficit foncier : Le double effet Kiss Cool - Immeuble de Rapport

En espérant être le plus clair possible.

Guillaume : effectivement, votre article de blog est très clair.

Il manque peut-être une mise en garde sur un point précis : "Vous vous engagez à louer le bien jusqu’au 31 Décembre de la 3ème année qui suit celle de l’imputation sur le revenu global". Les impôts précisent : "Cette obligation suppose que la location soit effective et permanente".
Donc, il est fortement conseillé d’avoir des revenus fonciers sur cet immeuble pour la même année fiscale que celle où on paie effectivement les travaux.
Si on prévoit 6 mois de travaux :
- on commence les travaux en janvier, fin juin on a fini de tout payer et on met en location, septembre au plus tard le logement est occupé. Ca marche.
- on commence début juin de l’année N ; début décembre on a fini, mais on ne trouve pas de locataire avant mars de l’année N+1 : les impôts risquent de tiquer fortement de recevoir une déclaration de déficit foncier pour l’année N, sur un immeuble pour lequel il n’y a pas de revenu foncier.

Ca veut dire aussi que ce dispositif n’est pas adapté à des travaux importants qui se prolongeraient sur plus d’un an et repoussent d’autant la mise en location.

J’en ai parlé ici : Foncier nu au réel : imputation des dépenses avant la mise en location ?

Autre précision qui aurait pu être utile "Vous vous engagez à louer le bien, en location nue, jusqu’au 31 Décembre de la 3ème année qui suit celle de l’imputation sur le revenu global".
En effet, un passage en meublé va être interprété comme une rupture de la mise en location, tout autant que si l’immeuble avait été vendu par exemple.

Dernière modification par Bernard2K (25/11/2015 19h01)

Intéressant comme sujet.

Est-ce que quelques mois de loyers (3 mois dans mon cas) dans un immeuble de 3 lots suffisent à imputer sur le revenu global 10700€ sur l’année 2015 ?

J’aurais tendance à dire que OUI mais bon mieux vaut prendre tous les précautions avec le fisc.

bonjour à tous et merci d’avance pour votre contribution,
Je débute dans l’immobilier et je vais acheter un appart à renover avec 30 000  € de travaux que je ferai moi même (sol, sanitaire, fenetres, etc…).
Je signerai vers JUIN et exécuterai les travaux pdt 4/5 mois donc je ne louerai qu’en 2017.
or je vais payer et constater les travaux sur 2016.

La question est : ai je le droit de déclarer des travaux imputables sur mes revenus globaux (TMI30%) sur 2016 sachant que je n’aurai pas encore de revenus fonciers ni de locataires?

En gros, COMMENT CELA SE PASSE LA PREMIERE FOIS,
c’est toujours important une premiere fois, n’est ce pas?
d’avance Merci
nicolas

Vous êtes dans l’erreur @Smad, il suffit de lire quelques réponses au dessus !
Le sujet a été de nombreuses fois traité sur ce forum comme ici Obligation d’imputer le déficit au revenu global ? et dans bien d’autres files…

Suite à la lecture de nombreux articles sur le fonctionnement du déficit foncier, une question subsiste, et les réponses apportées par ces articles diffèrent.

Prenons un exemple:
j’ai 10 000€ de revenus fonciers bruts à l’année n. Je peux déduire de ces 10 000€ un montant de 25 000€ de travaux (je ne compte pas les intérêts pour simplifier).
Je fais donc un déficit foncier de 15 000€. J’impute 10 700€ de mes revenus globaux.
Il me reste 4 300€ de déficit. C’est ici que ma question se pose, car j’ai lu deux choses contradictoires:
-soit je peux déduire ces 4 300€ de mes revenus fonciers pendant 10 ans, au sens où je divise 4 300 par 10, soit 430€ et que chaque année pendant 10 ans je vais enlever 430€ de mes revenus locatifs
-soit je peux déduire ces 4 300€ de mes revenus fonciers pendant 10 ans, au sens où l’année d’après je vais entièrement déduire les 4 300€ de mes revenus fonciers, puis si cela crée un déficit le déduire des revenus globaux à hauteur de 10 700€ maximum, puis (là ce n’est pas le cas) continuer pour l’année d’après …etc

Les intervenants sur ce fil disent que c’est la deuxième possibilité, mais ayant lu le contraire sur d’autres sites, j’aimerais avoir une confirmation définitive levant toute ambiguïté.

Je vous remercie

@fregiso : Votre "première possibilité" est une fantaisie/invention ? Oubliez là… La seconde est également inexacte d’ailleurs, et Bernard2K a expliqué comment ça marche, avec la référence au texte qui fait foi (le BOFIP).

Effectivement on trouve des sites qui induisent en erreur sur ce point.

Pour ma part, je veux repréciser deux choses :
- j’étais, plus haut dans ce fil, très frileux sur la possibilité de travaux qui durent. Exemple : travaux commencés en novembre 2016 (dont une partie payée en 2016), appartement loué en juillet 2017. Le montant des travaux est-il déclarable en charges déductibles en 2016 ? Si l’on n’a pas encore de revenu foncier, peut-on en 2016 déclarer d’emblée un déficit (0 revenu - tant de travaux = tant de déficit) ? D’après des discussions tenues dans d’autres fils, les impôts semblent considérer que c’est bon tant que la location vient justifier a posteriori la déduction des années précédentes, jusqu’à 2 voire 3 ans après le début de cette déduction.
Je reste assez circonspect et je recommande quand même, si on prévoit des travaux qui durent, de demander un rescrit à l’administration fiscale AVANT d’engager le chantier.

- on dit toujours qu’il faut faire du déficit. Voyons un peu l’avantage réel en fonction de si les travaux créent du déficit ou non.

Supposons un célibataire, M. X, ayant 39 791 € de revenus imposables (avant acquisition d’un immeuble locatif).
Supposons un autre célibataire, M. Y, ayant 27 791 € de revenus imposables (avant acquisition d’un immeuble locatif).
Sachant que la tranche des 30 % d’imposition démarre à 26 791 €.

Cas n°1 : M. X acquiert un immeuble, et la première année est comme suit :
Loyer 5000
charges d’emprunt 1000
travaux 2000
autres charges 1000

Son revenu foncier net est 5000-1000-2000-1000= 1000 €. Il paie des impôts sur 1000 €, à savoir 30 % d’IR et 15,5 % de PS.

Cas n°2 :
Idem pour M. X mais  travaux de 16 000 €.
Son revenu foncier net est 5000 €-1000-16000-1000 = - 13 000 €
Résultat : M. X a zéro de revenus fonciers cette année-là et de plus il diminue son revenu imposable de 10700 € l’année N.
Déficit reportable sur les années suivantes 13 000 € -10 700 = 2 300 €.

Cas N°3 :
Idem cas n°2 mais pour M.Y. Tout est identique. En apparence !

Qui a eu la meilleure économie d’impôts ?

En pourcentage, c’est le cas n°1 !
Quand on déduit des revenus fonciers, on économie le TMI plus les prélèvements sociaux ! Soit 30 % +15,5 = 45,5 % économisés sur les travaux du cas n°1.

Dans le cas n°2, la part des travaux qui vient ramener le revenu foncier à zéro en complément des autres charges, à savoir les premiers 3000 €, sont subventionnés à 45,5 %. Par contre, les 10700 € suivants, s’imposant sur le revenu global, ne sont subventionnés qu’à 30 %.
L’année suivante, les 2300 € restant s’imputent aussi sur le revenu foncier, donc subventionnés à 45,5 %
Au total, dans le cas n°2, 5300 € de travaux sont subventionnés à 45,5 % et 10 700 € à 30 %. La subvention est donc bien moins bonne du fait du déficit qui vient s’imputer sur le revenu global et n’économise "que" le TMI.

Dans le cas n°3 : idem, sauf que les 10700 € déductibles du revenu font passer M. Y sous la barre des 30 % de TMI, puisque ses revenus ne dépassent cette barre que de 1000 €.
On a donc : 3000 premiers € de travaux subventionnés à 45,5 %
1000 € suivants à 30 %
9700 € suivants subventionnés à 14 % (part du déficit qui fait passer le revenu sous la tranche des 30 %)
les 2300 € de déficit restant, imputés en N+1 sur le revenu foncier, sont à nouveau subventionnés à 45,5 %

Je laisse les plus curieux calculer le taux de "subvention" moyen de chacun de ces 3 cas.

Il en ressort en tout cas clairement que le déficit n’est pas le cas où l’on subventionne ses travaux au maximum. Du point de vue de l’optimisation fiscale, en pourcentage, il vaut mieux faire un peu de travaux tous les ans, pour venir baisser ses revenus fonciers sans pour autant passer en déficit.

En valeur absolue, c’est quand même le cas n°2 qui déduit un maximum d’impôt. Mais dès N+1, il a consommé son déficit, et il va donc être très tenté de recommencer sur un autre immeuble.

C’est donc tout l’intérêt de faire du serial investissement avec déficit foncier : recommencer dès que le déficit de l’immeuble précédent est consommé. Ce n’est pas le plus intéressant en pourcentage d’économie payée par l’Etat, mais c’est le plus intéressant en valeur absolue.

On voit aussi, par la différence entre les cas n°2 et 3, que c’est surtout intéressant pour les gens qui paient beaucoup d’impôt. M. X a 12 000 € de revenus de plus que M. Y, qui lui assurent de rester dans la tranche 30 % même en déduisant 10 700 € de ses revenus. M. X a nettement plus intérêt à être serial-déficiteur que M. Y.

Dernière modification par Bernard2K (08/11/2016 08h43)