SCPI à crédit dans le contexte européen actuel : attendre ou pas ?

j’ai pas de scpi mais je lis pas mal de documentation dessus et j’aime bien consulter les avis les comparant dans la presse spécialisée..

J’ai juste remarqué que ça valait le coup vers 2003-2004 leur valeur ont doublé par rapport à 2011 avec des loyers moyens de 7% brut sur les plus reconnues.

Maintenant en moyenne elles distribuent 5.5% de loyer annuel, je trouve ça faible car en général le cout du crédit est assez élevé.
De plus les droits d’entrée (qui se payent au moment de la revente si j’ai bien compris) sont d’environ 12%

J’ai lu un article de "mieux vivre votre argent" qui disant que entre début 2000 et aujourd’hui (avec les 3 crises boursiéres) "Foncière des région" a réalisé une performance de plus de 500%

Dans le temps il semblerait que les foncières cotées surclassent nettement les SCPI.

Merci GoodByeLenine pour votre réponse.

En effet le remboursement anticipé n’est qu’une hypothèse, je le ferais je pense pour saisir une opportunité (taux très bas, potentiel de hausse), cela me permettrait de dégager directement du revenu supplémentaire, et d’augmenter ma capacité d’emprunt pour une nouvelle opération. Mais je n’ai pas regardé en détail quel choix est le plus intéressant.

Concernant l’enrichissement, mes simulations donnent (rendement de la SCPI 5,2%):
1 (hausse)- +41 k€ (revalorisation des parts et des loyers +1%/an)
2 (stagnation)- +25 k€ (pas de revalorisation)
3 et 4 (baisses) entre 0 k€ et +15 k€ en fonction des paramètres

(d’ailleurs, remarque à part, je me rends compte que je peux créer un enrichissement malgré une perte en capital et une baisse du marché, ça vient de l’effet de levier ça ?)

Votre remarque sur la fiscalité d’un expatrié est judicieuse ! J’y avais pensé mais je ne l’ai pas étudié en profondeur, il est clair que si elle est plus lourde qu’un résident, ça ne vaut pas le coup ! Je m’y attèle.

juste pour dire que généralement dans la presse spécialisée on met en évidence que les scpi les plus performantes sont celles à capital fixe…

Mais bon ça vaut ce que ça vaut….

Pour ma part, je pense que les arguments militants pour une baisse des prix (hausse des taux, hausse de la fiscalité, diminution des incitations fiscales, stagnation du pouvoir d’achat, hausses passées parfois abusives) se renforcent clairement par rapport aux arguments militant pour une hausse (demande croissante, besoin de placements ’’sécurisés’’). Il il est donc probable d’avoir un marché de l’immobilier (résidentiel) qui ressemble plus à de la tôle ondulée ou qui intègre une certaine baisse,  qu’à un marché en hausse comme depuis 10 ans. Les biens les moins bons vont souffrir un peu sans doute.

Pour les SCPI de rendement (immobilier pro), qui sont encore en général aux environs de 5% de rendement actuellement, le montant des distribution pourrait légèrement baisser pour certaines (patrimoine ancien peu/mal géré, besoin de travaux pour mise aux normes, situation non n°1 => vacances, grosses AK avec difficultés à investir à des niveaux de rendements suffisants) et rester stable ou légèrement croitre pour d’autres (patrimoine bien géré, portefeuille d’immeuble assez stable, augmentations dues à l’indexation des loyers partiellement compensées par les renégociations de baux à la baisse).
Les valeurs liquidatives sont souvent trop élevées sur le marché secondaire, et pourraient baisser (sauf si les taux de rendement que les investisseurs acceptent devaient baisser aussi). Il y a déjà quelques SCPI avec un marché secondaire un peu embouteillé (SCPI à capital variable dont le prix de part est surévalué) ou qui a eu quelques véléités de baisse (SCPI à capital fixe avec un prix de part baissant, temporairement ou durablement, suite à l’arrivé de demandes de vente, par exemple liés à des successions, avec peu de demandes d’achat au prix fort en face)… 
Toutes les SCPI ne se comporteront clairement pas de la même façon….

Attention le rendement locatif communiqué par la société de gestion est calculé de la manière suivante : dividendes distribués sur la période / Prix de la part frais inclus en début de période.
Donc lorsque l’on prend 5.2% on intégre donc déjà les frais de souscription.
J’envisage de réaliser une opération et j’ai bien vérifié ce point en me lançant dans mes calculs…

Bonjour à tous,

Je pense que toutes les SCPI ne sont pas à mettre dans le même panier.

Si elle est investie majoritairement en murs de magasins ( souvent parisien), sa valorisation dépendra fortement du marché immobilier. Si le marché chute (forte probabilité), le prix des parts suivra… jusqu’à ce qu’il remonte !

Si elle est investie dans l’immobilier de bureaux ou d’ entrepôts, la méthode est un peu différente. En effet, un investisseur, dans ce cas, achète plutôt un rendement que la valorisation du bien en elle-même. Et le défaut de ce type de biens, c’est la difficulté à trouver (ou retrouver) un locataire. Le délai peut facilement dépasser une année. Pour cette raison, un bien lambda loué à un locataire lambda se "négocie" autour de 10% de rentabilité. Pour un bien de qualité, c’est à dire avec un emplacement très intéressant et un locataire de renommée (sté du CAC40, La Poste, etc..), la rentabilité peut tomber à 7,5-8%. Si on peut considérer qu’une SCPI est plutôt sécuritaire de par sa diversification, le rendement devrait s’approcher des 8%. En retirant les frais de gestion, celui-ci tombe autour de 7%.

C’est, je pense, le taux auquel on reviendra dans quelques temps (lorsque d’autres placements comme la bourse, auront emmenés les investisseurs vers d’autres horizons).

Néanmoins, les loyers sont indexés avec l’ICC (indice du cout de la construction), et sa volatilité est beaucoup plus importante que l’IRL des baux d’habitation (+5% au 2e trim 2011). On peut envisager que les dividendes augmenteront assez rapidement si l’inflation vient à galoper…

Il est vraisemblable donc, que la hausse des loyers compensera la hausse de la demande de rentabilité (pour un horizon de 3 à 5 ans). Au delà, les valorisations remonteront avec les cycles des autres placements financiers.

Donc, je pense que l’achat de parts de SCPI reste intéressant même aujourd’hui (je vais moi-même en prendre un peu).

Attention quand même à la fiscalité, peut-être faudrait-il envisager un prêt in fine pour la gommer presque entièrement, en prévoyant un léger nantissement au départ, additionné à un versement régulier pour parvenir au remboursement du capital à terme.

Les points forts :

- une situation géographique privilégiée.
- un patrimoine de grande qualité.
- un taux d’occupation élevé (97%) mais difficile à améliorer, donc …
- Réserves de distribution "solide".
- un marché des parts plutôt "liquide".

Les points faibles :

- manque de diversification (90% de bureaux)
- une évolution des prix très importante depuis 2009. (attention à la chute !).
- Apparemment, pas de fond de remboursement proposé par le gestionnaire.
- ?

Une Scpi intéressante, mais attention au prix d’achat.

@tonii: combien allez-vous payer de frais pour acheter le petit sutio ? (notaires, agence immo, frais divers de remises en état, même sommaire, etc…)

tonii a écrit :

J’achéte uniquement en salle des ventes à Bruxelles centre.

Même avec les frais ça reste en sessous du prix du marché et la rentabilité nette (en passant par une agence qui gère)  est je pense supérieure aux scpi..

Pour l’instant j’ai que 3 type 2 mais si je trouve vraiment un studio bradé, je préfére encore ce placement aux scpi..

Je regrette de pas avoir acheté de scpi il y a 7 ans

Même si l’inconveniant du studio est le turn over..

Et si vous "tombez" sur un locataire qui ne paie pas, c’est rentabilité 0% pendant 2 ans de procédure !
Ou alors mise en place d’une GRL, mais à quel coût ?

Et puis, si vous voulez récupérer 10% de votre investissement dans 5 ans, avec les parts de SCPI, c’est possible…

Au final, si les SCPI sont un peu chères, l’immobilier en direct l’est tout autant.
Mais la liquidité des parts et la mutualisation des risques sont vraiment à l’avantage des SCPI.
L’essentiel est de bien choisir…

bastounet a écrit :

Bonjour à tous,

un bien lambda loué à un locataire lambda se "négocie" autour de 10% de rentabilité. Pour un bien de qualité, c’est à dire avec un emplacement très intéressant et un locataire de renommée (sté du CAC40, La Poste, etc..), la rentabilité peut tomber à 7,5-8%. Si on peut considérer qu’une SCPI est plutôt sécuritaire de par sa diversification, le rendement devrait s’approcher des 8%.

Il faut me donner vos plans, parce qu’aujourd’hui en immobilier commercial, on est plutot à 4.50% de rendement (pour "le meilleur immeuble de Paris" avec un bail long). On peut trouver jusqu’à 6% de rendement pour des immeubles en périphérie de Paris, et on peut encore obtenir un point de rendement en plus sur des immeubles en province. Au dessus de 7% de rendement, c’est vraiment difficile. A moins d’aller sur des immeubles moins bien situés et moins bien sécurisés (loyers courts = risques)