Investir dans un grand F3 en Moselle…

Moselleinvest · #1

-Salarié, 25ans, TMI 7%, 25k annuels dont 20000 imposables aprés frais réels en 2014.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: bases ( brèves études commerciales)
- Fiscales : bases ( brèves études commerciales)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) aucune
- Sociales
- Temps disponible : travail posté, pas mal de temps libre

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement f3
1 cuisine ouverte sur séjour, 2 chambres, 1 sdb, 1 wc séparé
- Année de construction début 20éme ( bâtiment de france)
- Étage ( 1 sur 3), bonne luminosité, 73m2 en loi carrez), sans ascenseur
- habité par propriétaire
- Si appartement : syndic bénévole
- Chauffage gaz individuel ( chaudière 12 ans , prévoir changement je penses dans un futur proche)
- Volets isolants, double vitrage bois ok
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Élec iindividuel mais eau commun ( un peu génant)
- Études de la copropriété : 2 autres biens occupés par 2 propriétaires différents et un dernier en location avec un propriétaire différent
- Concierge: non
- Décoration : neutre , cuisine et salle de bain carrelée , ballatum dans chambres et salon
- élec ok neuve ( aucune anomalie ) et plomberie refaite à l’arrivée du proprio actuel ( 10 ans )
- garage individuel
- le propriétaire laisse la cuisine équipée avec four
- sdb saine , trés bon état avec douche , meuble vasque laissée par le proprio.

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville:
Moselle / Hayange ( 15000 habitants environ)
- Centre-ville, périphérie: proximité centre ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : zone touchée par fermeture usines sidérurgiques mais proximité luxembourg, autoroutes.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien négocié avec frais de notaire et bancaires ( 55000 euros)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé ( 580 euros soit 540 + 40 charges dont eau / elec commun / assurances immeubles/ OM )

- Travaux immédiats: aucun
( chaudière individuelle murale gaz quand elle lâchera)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: aucun ( toiture ardoise ok, façade pas toute jeune mais rien d’urgent )
- Coût des travaux à 5 ans ..
- Coût des travaux à 10 ans ..
- Taxe foncière hors TEOM ( 370 euros)
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire: 11,7%
- Rendement net net après charges et impôts : 8,5 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0
- Type de crédit : 110%
- Taux du crédit avec assurance 2,30% et assurance à 0,04 %
- Durée du crédit: 25 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 6500 euros épargne de sécurité serait alloué pour cet investissement si problèmes..

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue ( imposition au réel puis micro-foncier si pas de travaux )

CASH FLOW

- cash flow net net après charges , tf ,et impôts fonciers : 140 euros net net / mensuel.

Voila une de mes dernières trouvailles avec une rentabilité plus intéressante et un cash flow net net plutôt correct.
Après la ville a été touché par les fermetures des usines siderurgiques mais il reste des commerces , les axes de communication ( autoroutes, gare ) et proximité avec le luxembourg .
Augmentation de 6 % de la pop sur les dernières années avec plus de 15000 habitants.
Proximité centre ville avec le petit plus ( garage individuel) , surface de 73m2 correcte.
Raison vente : le propriétaire , personne âgée vivant seule vend pour rejoindre sa famille dans le sud .

Le bien était en vente à un prix trop élevé depuis un moment , et la personne ne souhaite plus attendre , prête à accepter une offre 28% inférieure au prix affiché.

Message édité par l’équipe de modération (07/12/2015 11h06) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Moselleinvest (06/12/2015 23h57)

Mots-clés : avis, investissement locatif, moselle

Smad · #2

Effectivement ce bien à l’air intéressant, trois remarques :

- si le compteur d’eau est effectivement commun, prévoyez la pose d’un sous compteur, cela peut éviter des problèmes

- proposez une annonce sur leboncoin afin de juger de la demande locative sur ce bien

- ce qui me chiffonne avec vos projets d’investissement , c’est que le crédit est sur 25 ans, c’est long 25 ans ….

Dernière modification par Smad (06/12/2015 21h33)

Moselleinvest · #3

Études? Effectivement j’ai fais des études commerciales mais depuis du temps a passé et après 6 mois d’intérim ,chômage puis 18mois interim je suis en cdi depuis décembre 2014 .

25 ans me permet de réduire au maximum les mensualités et de dégager un cash flow plus important .

Smad · #4

Edit de mon précédent message, je ne parlais pas de vos études scolaires, mais de vos études de bien

Drfirst · #5

Je suis jaloux de votre projet il est rare de trouver ça chez moi (région parisienne) voire impossible.

A 100% d’accord avec smad pour le compteur divisionnaire.

Bonne chance pour la suite !

Bernard2K · #6

A quoi sert un compteur d’eau si le règlement de co-propriété dit que la répartition se fait par une clé (millièmes ou équivalent) ?

Drfirst · #7

Ça permet de savoir ce que l’on consomme réellement, de faire le parallèle avec le prix payé et anticipé un changement de règlement si besoin lors de la prochaine AG.

Après, effectivement si règlement il y a, obligation de payer il devra

nazarite · #8

Moselleinvest a écrit :
Études? Effectivement j’ai fais des études commerciales mais depuis du temps a passé et après 6 mois d’intérim ,chômage puis 18mois interim je suis en cdi depuis décembre 2014 .

25 ans me permet de réduire au maximum les mensualités et de dégager un cash flow plus important .

Juste pour info: comment et sous quelles conditions avez-vous pu négocier sur 25 ans, surtout pour du 110%?
A ma connaissance, les banques ne prêtent pour du locatif que jusqu’à 20 ans maximum.

Smad · #9

A quoi sert un compteur d’eau si le règlement de co-propriété dit que la répartition se fait par une clé (millièmes ou équivalent) ?

Et cela peut aussi permettre d’avoir d’un dispositif de coupure de l’alimentation en eau de l’appartement pour pouvoir intervenir sans avoir à couper l’alimentation entière du batiment.

Moselleinvest · #10

Ecoutez je passe par un courtier indépendant de mon coin recommandé par des collégues de travail,

Je suis hébergé à titre gratuit pendant quelque années encore , j’ai une épargne déja confortable, 54 % de mon salaire actuel épargné chaque mois , le prix d’achat ttc est à plus de 30% de moins que le prix du marché , le bien est louable de suite .

J’ai monté un dossier solide avec photos,estimation loyer par plusieurs agent immo, diag, comparaison prix biens similaires, loyers bien similaires, détaillé les frais , la fiscalité et montré qu"avec un loyer légérement inférieur à ce qui se fait sur le secteur avec un bien en bon état général , ce projet augmentera mon reste à vivre de 140 euros. Le courtier s’est même déplacé sur place pour voir le bien .

J’ai deux propositions émanant de 2 banques , et suis en discussion avec ma banque qui s’approche de la proposition mais avec qui je négocie encore.

Par contre petit hs sur la partie financemenr et rentabilité, avis aux connaisseurs , j’ai un petit point à régler si j’achète.
La chaudiere murale se situe dans la cave semi enterrée qui ne comprend qu’une aération haute , et les normes stipulent qu"il doit y avoir une aération haue et une basse d"où anomalie.
Comment s’y prendre sachant que l’on est sur du semi-enterrée ?

Dernière modification par Moselleinvest (07/12/2015 02h11)

Smad · #11

A faire confirmer par un professionnel, mais je pense que les aérations hautes et basses concernent les locaux d’habitation et non les dépendances/caves.

Bernard2K · #12

Voir diapo 41 dans cette formation, si c’est bien une mini-chaufferie (70kW maxi).

EDIT : c’est mieux avec le lien :
http://www.cegibat.grdf.fr/sites/defaul … fferie.pdf

On crée la ventilation basse en adaptant sur une grille donnant à l’extérieur un conduit de section suffisante qui amène l’air frais au niveau du sol de la chaufferie.

Si ce n’est pas possible, il est toléré d’avoir un jour suffisamment important sous la porte de la chaufferie (voir diapo 43).

Pour la puissance de la chaufferie, attention, on additionne toutes les puissances des chaudières présentes dans le même local. Une chaudière avec production d’ECS instantanée étant généralement à 25 kW, il suffit de 3 chaudières dans le même local pour dépasser ce seuil.

Dernière modification par Bernard2K (07/12/2015 11h07)

Moselleinvest · #13

Il n’ y a qu’une seule chaudière , celle de l’appartement dans la cave individuelle de l’appartement qui se trouve au dessus donc je penses que la solution évoquée par Bernard peut être retenue.

Tssm · #14

Moselleinvest, de mémoire, Hayange est une ville administrée depuis 2014 par le Front national. Comme vous êtes en veille depuis quelques temps, avez vous vu un impact positif ou négatif sur les prix de l’immobilier dans cette ville par rapport aux villes alentours ? et un impact sur la fiscalité locale, TH et TF ?

Moselleinvest · #15

Les prix baissent partout dans le coin, je n’ai pas l’impression que ce soit plus le cas sur hayange , le marché est baissier, je n’ai pas vraiment observé un impact flagrant de la nouvelle administration municipale sur les prix .

Concernant les impôts fonciers , le propriétaire actuel a payé la même chose cette année qu’en 2013 et 2014.

Tout ce que je sais c’est qu’hayange par rapport au communes voisines voit sa population augmentée légèrement chaque année , possède des écoles, des petits commerces, une piscine municipale , gare , autoroute et reste une belle aglomération du département malgré les fermetures d’usine.

Les communes voisines knutange, nilvange elles par contre perdent leur population ,les logements vacants sont nombreux et ne disposent pas des même infrastructures et sont frappées de plein fouet par la fermeture des hauts fourneaux..

MichelPlatini · #16

Vous avez choisi avec Hayange l’une des communes les plus sinistres du Nord Moselle - après Uckange, Longwy et Fameck.
Outre le risque "Gestion FN" évoqué, n’y-a-t-il pas aussi un risque "Effondrement du aux anciennes mines" ?

La rentabilité est bonne - mais revendre à un prix correct à ces endroits ne sera pas facile.

Moselleinvest · #17

Le bien est situé plus vers le centre près du comissariat , n’est pas concerné pas les risques d’effondrement.

Concernant, la vente , j’investis sur du long terme , d’ici la il se sera autofinancé et m"aura même rapporté pas mal de bénéfices ( cash flow net net ), le tout avec l’argent de banque , et celui du locataire qui m’auront payés l’investissement. ( de plus j’achète déjà bien en dessous du marché ).

J’achète le bien pour le garder le plus longtemps possible pour me créer une rente de suite et pour plus tard, et si je dois vendre dans bien longtemps avec l"autofinancement et l’argent qu"il m’aura rapporté , même si je le vend 20 000 euros pour exagérer ce sera tout bénéfice pour moi.

Pour moi le risque qu’il perde de la valeur n’est très important du moment que je ne le vende pas avant la fin du crédit.

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