Investir dans un immeuble de province vs saisonnier en région parisienne ?

dreams63 · #1

Venant régulièrement sur ce forum très instructif avec intervenants de qualité.
Je reviens vers vous afin d’avoir votre avis sur mes futurs achats immobilier (projet que je devrais mener à terme d’ici maximum 6 mois)

J’ai déjà bien étudié le projet mais les avis d’autres investisseurs sont toujours bon à prendre.

J’ai actuellement un appartement en investissement locatif :
T2 de 60 m² acheté en Auvergne (immeuble classé, locataire en place depuis 7 ans, acheté environ 15 à 20 % en dessous de son prix.
Achat : 60 000 euros, Crédit sur 20 ans (fiancé à 110 %) : 350 ’, Loyer HC 495 ’, taxe foncière : 600 ’
Aucun impôt pour le moment car je peux déduire les intérêts de mon crédit pendant au moins 8 ans.

J’ai pour projet de continuer mes investissements avec pour but de dégager un maximum de Cash Flow de suite (sans attendre la fin du crédit) et j’ai deux opportunités pour mener ce projet :

1)La banque m’accorde environ 75 000 ’ sur un immeuble en Province (Allier) financé à 110 % également.
Petit immeuble de 2 Appartements sans travaux, dans une petite ville dynamique de 7000 habitants.
L’immeuble est sans travaux, à 100 mètres à pied du centre ville.
Loyer : 350 ’ HC pour le RDC 2 pièces de 55 m² et 480 ’ pour un T4 à l’étage.
La rentabilité est bonne et je peux négocier encore 5 000 ’ dessus, soit 70 000 ’ hors frais de notaire.

J’ai également un immeuble à voir prochainement dans l’allier, ville de 40 000 habitants,
Immeuble de 4 appartements tous loués pour une valeur de 1550 ’ hors Charges.
D’après l’agent immobilier, l’immeuble est aujourd’hui à 170 000 ’ avec une possible négociation de 40 000 ’ dessus.

Si j’achète les 2 immeubles, j’obtiens un Cash Flow de plus de 1 000 ’ par mois.
Point négaif : le lieu (ville de province qui ne font pas vers un grand développement économique)
Je peux avoir des difficultés à trouver des locataires (vacances locatives)
Foncier élevé : + de 2 000 ’ pour les deux immeubles cumulés.

Ma deuxième possibilité est de :

Acheter le premier immeuble à 70 000 / 75 000 ’ et d’acheter un grand appartement ou 2 appartements en saisonnier en Région Parisienne.
(dans le 77 proche Disney ou 78 à cause la fameuse Loi Alur possant des problèmes sur Paris, 92,93 et 94)

Pour du saisonnier ma banque me prête jusque 300 000 ’ (en comptant mon achat de l’immeuble à 70 000 ’) pour faire de l’investissement locatif saisonnier en Région Parisienne.

Avantages du Saisonnier :
La région parisenne est fortement demandé.
Possibilité de passer l’appartements ou les appartements en meublé à plus long terme.
Fort Cash Flow.

Inconvénients :
Du temps pour mettre en place une bonne location saisonnière (site internet, meublé, accueil, taux de remplissage du bien)

Je précise que je réside à Paris, fonctionnaire.

Merci de votre Avis.

Mots-clés : immeuble de rapport, rentabilité, saisonnier

Eldoradoimmo · #2

Bonjour,

Petite remarque annexe, le statut de fonctionnaire vous permet il d’avoir une activité annexe de location de gîte / location saisonnière ?

Bien à vous

paulsrzn · #3

Bonjour,

vous ne payez pas d’impôts sur votre 1ère opération ? Vu le différentiel entre vos mensualités et vos loyers, cela me surprend un peu, surtout avec un crédit sur 20 ans. Ou alors, vous faites du meublé ?

On manque quand même de précisions pour vous répondre : quelle rentabilité attendez-vous sur les meublés par exemple ? Vous nous donnez une petite idée sur les locations dans l’Allier mais quid de la gestion ? Vous passerez sans doute par une agence, ce qui engendrera des frais et entamera votre rendement.

Même question pour la location saisonnière : comment allez-vous gérer ? Car c’est une tâche chronophage, sachant que les temps de transport en région parisienne…

Et puis, je vois que votre objectif est de dégager du cash-flow. Il faudra sans doute garder en tête la question fiscale car générer du cash c’est bien mais si c’est pour le rendre aux impôts…

Effectivement, il serait bon d’étudier le dynamisme locatif dans l’Allier. L’évolution démographique à Montluçon me laisserait songeur par exemple : https://fr.wikipedia.org/wiki/Montlu%C3%A7on

Cordialement

Paul
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Bernard2K · #4

+1 avec la remarque de Eldoradoimmo.

La location nue rentre dans les revenus fonciers, ce qui est autorisé pour les fonctionnaires, tandis que la location meublée (de tourisme ou à long terme) rentre dans les activités commerciales, qui sont a priori interdites pour les fonctionnaires.

Je vous conseille de lire le Livre de Maître Le boulc’h qui aborde ce sujet en détail.

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DidierFabrice · #5

Bonjour,

@Eldoradoimmo & Bernard2K

La location d’immeubles qu’elle soit nue ou meublée demeure une activité civile (arrêt de la Cour de Cassation du 30 avril 1862). Ce n’est que sur le plan fiscal que la location meublée est assimilée à une activité commerciale et imposée au titre des BIC.

D’autre part le III de la loi n° 83-634 du 13 juillet 1983 portant droits et obligations des fonctionnaires autorise ces derniers à détenir des parts sociales et à toucher les bénéfices qui s’y attachent ainsi qu’à gérer librement leur patrimoine personnel ou familial.

L’activité de LMNP est donc tout à fait compatible avec le statut de fonctionnaire il n’y a que le LMP avec l’inscription au RCS qui peut poser problème encore que depuis 2008 il y a la possibilité d’un cumul temporaire sur autorisation avec éventuelle saisine de la Commission de déontologie

Bernard2K · #6

Vous avez parfaitement raison. Je citais le livre de Maître le Boulc’h, mais je citais trop vite car de mémoire. Après vérification, ce n’est que l’inscription au RCS pour être LMP qui peut poser problème à un fonctionnaire.

Sinon, pour répondre sur le fond du dilemme : je rejoins les remarques de paulsrzn.

D’un côté, des immeubles occupés, avec une très bonne rentabilité brute, mais en milieu rural, en petites villes, avec une dynamique économique et de population qui peut être défavorable. Se pose effectivement la question : quel mode de gestion ? Une agence prend dans les 7 % des loyers…

Je reste circonspect sur des villes trop petites. Je retiens les villes moyennes et avec dynamique positive (exemple de cricri77000 à Cahors), ou les grandes villes, où l’attractivité peut s’étendre jusqu’à 30 ou 40 km surtout si l’emplacement est situé sur une voie ferrée permettant d’aller travailler à la grande ville. Les villes plus petites, il y a toujours une part d’inconnue… Cela dit, il y a souvent des rentabilités élevées, donc c’est alléchant. On peut pondérer un peu ce risque en achetant dans plusieurs villes très différentes (avec des moteurs économiques et démographiques bien différents).

De l’autre côté, vous visez du logement meublé de tourisme, mais qui va être très prenant à gérer. Par exemple, à côté de Disneyland : durée de séjour moyenne 3,5 jours. Ca veut dire, une à deux fois par semaine, gérer la réservation, gérer l’arrivée, gérer le départ, faire le ménage, changer les draps… Avez-vous la solution pour gérer tout ce travail ? Et combien va coûter cette solution de gestion ?

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Dernière modification par Bernard2K (15/12/2015 00h02)

dreams63 · #7

Je vais essayer de répondre à vos questions de manière simple et précise :

1) Le statut de fonctionnaire permet une deuxième activité avec quelques exceptions de profession selon votre ministère et vos fonctions.
Dans mon cas, c’est totalement possible (Ministère de l’Intérieur pour ma part).

2) Pour les impôts sur mon 1 er appartement ! J’ai un positif chaque mois de 150 € mais compte tenu de mes intérêts d’emprunts sur mon crédit (20 ans), je peux déduire mes intérêts chaque année.
D’après mon calcul, avec les intérêts, je peux être exempt d’impôts pendant les 8 premières années (excepté les charges de Syndic, taxe foncière)

Si mon analyse est fausse, je veux bien le savoir.

3) Concernant la location meublée : Mon premier choix, le plus sur et le plus rentable est la ville de Paris.
J’ai beaucoup d’exemples concrets de personnes louant en saisonnier sur Paris intra-muros qui dégagent une très forte rentabilité sur des petits studios (20m²)
+ 1 000 € De positif après impôts.
Je n’ai absolument aucun doute sur la valeur locative de Paris et je suis moi même résidant à Paris (facilité pour gérer les arrivée, sortie, etc)

Le soucis Majeur de Paris reste la Loi Alur et la chasse aux loueurs en Saisonnier.
Mon second choix est donc de faire du saisonnier pour dégager un maximum de bénéfice dans les départements Voisins (78,91,77) non soumis à la Loi Alur.
Quant aux problèmes de temps, de marketing et autre, j’en ai bien conscience et suis prêt en à consacrer du temps.
Sachant qu’une fois la location bien lancée, il suffit de déléguer le travail à des personnes compétentes et sérieuses.

Concernant les villes de Provinces, il y a en effet de très forte rentabilité, le risque majeur est de ne pas trouver de locataires rapidement et de voir les villes sur le déclin (pour certaines) à plus long terme.
L’autre soucis de la province reculée, il ne faut pas compter sur une plus value à la revente.
Le seul avantage reste la location nue à court, moyen et long terme.

Mon intuition première serait de finaliser la transaction dans cette petite ville de Province (Petit immeuble sans travaux sur 2 Appartements), proche d’une agglomération de 40 000 habitants.
Achat : 70 000 € hors frais de Notaire / Loyer 830 € Hors Charges.
Soit sur un crédit de 20 ans, financé à 110% : 409 € de crédit
Cash Flow Mensuel avant Impôt : 421 €

Et ensuite, pour diversifier mon patrimoine, investir sur un ou deux biens en Région Parisienne pour faire du meublé.

Je dispose de 300 000 € pour la Région Parisienne (hors frais de Notaire)
Toujours avec un financement à 110 % de ma banque.

J’ai donné comme chiffre à ma banque à titre d’exemple :
1 Appartement de Type Studio ou petit F2 achat 150 000 € Hors frais de Notaire
Coût du Crédit sur 20 ans (Base de 2,7%) 870 €
Rendement sur une base de 70 € / Nuit en prenant un taux de remplissage de 80 %
Environ 1680 € Soit un Cash Flow de 810 € par appartement.

J’espère avoir apporté des précisions et vous remercie par vos avances pour vos réponses.

paulsrzn · #8

Bonjour

pour reprendre dans l’ordre de vos réponses :

1/ Ce point est clairement résolu par Didier-Fabrice, rien à dire de plus.

2/ Pour la fiscalité de votre 1er appartement, je vous invite à faire une simulation :

http://www3.finances.gouv.fr/calcul_imp … /index.htm

Vous n’avez pas dit si vous louez en meublé ou en nu. En nu, je maintiens que vos intérêts d’emprunt ne suffiront pas à effacer vos revenus fonciers. Sur une mensualité de 350 euros, admettons que les intérêts représentent 170 euros, si vous êtes en début de prêt. 170 euros face à 495 de loyer, on est loin du compte, même s’il faudra encore retrancher de ces revenus fonciers la taxe foncière, les charges et autre assurance.

Sur le point 3/, je laisse des spécialistes répondre à ma place, tel qu’Eldoradoimmo.

Voyez également ce fil qui pourrait vous être utile :

https://www.investisseurs-heureux.fr/vi … 82#p163082

Il faudra quand même bien étudier les différents quartiers de Paris ou villes de la grande couronne pour assurer votre réussite.

Sur la l’opération dans l’Allier, vous avez conscience des risque concernant la demande locative. Il faudra provisionner en conséquence. Vous pointez également l’absence de plus-value à la revente, c’est juste. Mais avant même de parler de plus-value, la question sera : à qui allez-vous revendre et dans quel délai ? Bref, c’est la question de la liquidité du bien qui va se poser. Elle ne sera sans doute pas fameuse. Personnellement, cela ne me gêne pas : j’ai ce type de bien dans mon patrimoine mais j’avais bien étudié la demande locative au préalable pour éviter les mauvaises surprises.

Même remarque que sur votre 1er lot : comment allez-vous anticiper la fiscalité ? Pouvez-vous envisager du Borloo ancien par exemple ?

Au final, et ne le prenez pas mal, vous avez une approche très cashflow, mais la fiscalité pourrait rapidement freiner vos projets si vous n’en tenez pas compte !

Cordialement

Paul
Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
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dreams63 · #9

Pour répondre à Paul,

Concernant le soucis de Paris (location meublée saisonnière), j’ai discuté longuement avec l’intervenant du forum que vous indiqué.
En conclusion, aujourd’hui il est compliqué d’avoir une réponse clair et objectif sur la Location Saisonnière.
En théorie, la Mairie souhaite interrompre les locations meublés saisonnières.
En pratique, beaucoup de personnes louent leur appartement sur Paris et sa région sans aucun soucis.
C’est un risque à prendre ou pas !

Pour le spécialiste du site concernant les locations meublées (Eldoradoimmo)
J’ai également beaucoup échangé avec lui et je ferai appel à ses services le moment venu.

Concernant la fiscalité, je me suis mal exprimé !
Je vais bien payer des impôts mais compte tenu de mon positif chaque mois, pendant les premières années mes loyers couvrent mes impôts et ma taxe foncière.

Par contre, je vous rejoins sur le point de bien connaître la fiscalité avant d’investir.
J’ai prévu de m’y pencher très sérieusement et je prendre en compte cette dimension essentiel pour mes achats futurs.

Je n’avais pas envisagé l’option du Borloo Ancien, je vais me rapprocher de l’Adil car c’est intéressant au niveau fiscal.

Merci pour votre intervention.

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