Immeuble de rapport : optimiser la fiscalité (convention ANAH, revente…) ?

louis31 · #1

Bonjour,

J’aimerais vous partager ma première expérience (j’ai énormément appris) sur la rénovation d’un immeuble de rapport et les aléas auxquels je fais face actuellement. J’aimerais également obtenir vos conseils avisés par rapport aux solutions que j’envisage

Depuis 6 mois, je me suis lancé dans un projet de rénovation d’un immeuble de rapport de 3 appartements constitué d’un T3 bis de 88m2, d’un T4 de 88m2 et d’un T2bis de 65m2 + jardin de 40m2.
Quand je l’ai visité, il y avait beaucoup de travaux (sols, murs, isolation, fenêtres, volets …), l’immeuble parfait pour faire un gros déficit foncier. Cette configuration (grands appartements) me plaisait également car j’étais en mesure de conventionner les différents appartements en Borloo ancien, le conventionnement social me permettant un abattement de 60% sur mes revenus fonciers.

Après négociation, j’ai acquis cet immeuble au prix de 68k€. Il est situé dans un département de midi Pyrénées et dans une petite ville de moins de 10 000 habitants.

Côté financement, j’ai pris un crédit sur 20ans (financement à 110%, crédit travaux : 62000€).

En avril dernier, je m’étais renseigné auprès de l’ANAH locale pour connaitre le montant des loyers applicables en fonction de la superficie des appartements.
Suite à l’achat de l’immeuble, l’opération était forcément rentable, je visais une rentabilité de l’ordre des 11,5 %nets. Seulement voilà, entre Avril (date à laquelle je me suis renseigné) et aujourd’hui, l’ANAH locale a mis à jour et a réduit de plus de 10% les loyers applicables.
Les 2 appartements de 88m2 pouvaient se louaient 443€, maintenant ils peuvent se louer 383€. Le RDC avec le jardin pouvait se louer 386€, maintenant 334€.
Vous comprenez que la rentabilité du projet en a pris un coup. J’ai essayé de rentrer en contact avec les gens qui ont établi la grille mais apparemment il n’y a pas grand-chose à faire.

J’ai fait un peu moins de 60000€ de travaux (59 500€ exactement) dans cet immeuble pour le remettre en état. Maintenant que j’arrive proche de la mise en location, je me pose les questions pour optimiser au mieux cet investissement.

Pour le déficit foncier, je vais avoir des factures sur 2015 et 2016 pour amputer 10700€ sur mon revenu global sur les 2 années.

Voici les options que j’envisage :

Option 1 : Revente
Dommage d’avoir fait tous ces efforts pour revendre maintenant et pour tirer une PV que j’estime de 20 000€ à 30000€ après impôts (au mieux).

Option 2 : Conventionnement de 2 appartements sur 3 (celle que je préfère actuellement).
Pour avoir testé le marché, les appartements ou maisons avec jardin sont recherchés. Je pensais donc conventionner les 2 appartements à l’étage. Au passage, je fais un gros cadeau aux futurs locataires qui vont trouver un appartement refait à neuf, salle de bain, cuisine IKEA pour la modique somme de 390€/mois CC. D’un autre côté, cela me permettra certainement de trouver des bons locataires, enfin je l’espère .
Je vais essayer de louer le RDC avec Jardin pour 475€ (qui est un loyer dans la fourchette assez haute pour la surface) mais je dirai au prix du marché avec le jardin.

En parlant chiffre, cela donnerait :
Rentabilité nette de 10.43% avec imputation de déficit foncier sur 2015 et 2016 + reliquat du déficit restant sur 9 ans amputables sur les revenus fonciers,
Cashflow : 463€/mois.

Option 2 bis :
J’ai pensé à un moment meublé le T2 bis (LMNP) mais je ne suis pas sûr qu’il y ait de la demande dans la localité en question et que la taille de l’appartement s’y prête. En le louant 500€/mois, cela me permettrait de booster un peu ma rentabilité mais d’un point de vue tranquillité, n’étant pas sur place (un peu plus d’1H de route), j’ai pour le moment écarté cette solution.

Option 3 : Conventionnement des 3 appartements
Ma rentabilité en prend un coup.

En parlant chiffre, cela donnerait :
Rentabilité nette de 9.16% avec imputation de déficit foncier sur 2015 et 2016 + reliquat du déficit restant sur 21 ans (mais la limite est à 10 ans ),
Cashflow : 322€/mois.

Certains se plaignent de ne pas avoir assez de charges à déduire, là ce serait l’inverse pour moi … au-delà des 10ans, je perdrai mon reliquat de déficit foncier. Ceci dit, cela pourrait être moyen d’investir par la suite dans un immeuble sans travaux pour utiliser ces charges.

La rentabilité n’est pas en soit mauvaise mais je suis loin de mes 500€ de cashflow mensuel que j’espérais …

Option 4 : Locations nues sans conventionnement
Malgré de nombreux travaux (60 000€), les impôts reviendraient à la charge très vite.
En louant 450€ chaque appartement, j’aurai certes une rentabilité de 11.36% nette, un cashflow de 570€ mais au bout de 4 ans les impôts reviendraient à grands pas. Avec une TMI de 30%, je ne trouve pas que c’est très optimisé.

Alors, d’autres idées ? Solution 2 sinon ?

Merci par avance pour vos conseils

Dernière modification par louis31 (23/12/2015 12h22)

Mots-clés : anah, borloo ancien, déficit foncier, travaux

paulsrzn · #2

Bonjour,

et pourquoi pas un conventionnement Borloo en loyer intermédiaire ? Le montant du loyer au m² sera plus élevé et vous ouvrirez la location à un potentiel de locataires plus important. Evidemment l’abattement ne sera que de 30 % mais si vous y ajoutez les intérêts d’emprunt, l’assurance et vos travaux, çà laisse de quoi voir venir.

Vous pouvez opter également pour l’option 4 en envisageant un nouvel achat immobilier avec travaux importants d’ici deux ans. Encore faut-il que votre situation financière vous le permette évidemment.

Concernant la première solution, si vous revendez rapidement 3 appartements après les avoir rénovés, il y a clairement un risque de requalification comme marchand de biens par le fisc.

Cordialement

Paul
Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
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louis31 · #3

Bonjour paulsrzn et merci pour votre retour,

Mes réponses ci-dessous :

et pourquoi pas un conventionnement Borloo en loyer intermédiaire ? Le montant du loyer au m² sera plus élevé et vous ouvrirez la location à un potentiel de locataires plus important. Evidemment l’abattement ne sera que de 30 % mais si vous y ajoutez les intérêts d’emprunt, l’assurance et vos travaux, çà laisse de quoi voir venir.

Dans le département en question, la zone où se situe l’immeuble n’est pas éligible au Borloo en loyer intermédiaire, seulement social ou très social.

Vous pouvez opter également pour l’option 4 en envisageant un nouvel achat immobilier avec travaux importants d’ici deux ans. Encore faut-il que votre situation financière vous le permette évidemment.

En effet, après, c’est mon amie qui risque de ne pas être contente … Investir dans des immeubles de rapport même en déléguant une grosse partie des travaux, ça prend du temps … Pour ce qui concerne mon endettement, la banque me prêterait certainement pour un nouvel investissement.

Cordialement,

gunday · #4

Le cash flow que vous indiquez sont avant ou après impôts ?
Si avant impôts, faites le calcul en prenant les impôts en compte.

Si vous avez déjà pris en compte les impôts, je rejoint paulsrzn, option 4 avec un nouvel investissement avec travaux.
D’après vos calculs, vous avez 4 ans pour le réaliser!

louis31 · #5

Bonjour,

Il s’agit bien du cash-flow net.

cricri77700 · #6

Un cash flow est toujours calculé après impôt .
Votre commune ne pouvais pas prendre une partie des travaux en charge contre un contrat de 9 ans avec l’anah avec des loyers plafonnés comme cité ci dessus .?
En payant moins de travaux cela vous augmente votre rentabilité, votre immeuble vous reviens moins chère et vous protège d’une éventuelle baisse de l’immobilier et d’avoir des loyers bas vous permet de lutter contre la vacance locative .

louis31 · #7

Bonne remarque cricri77700 par rapport aux subventions ANAH.

J’y ai pensé bien évidemment mais vu les lourdeurs administratives et les risques que le projet ne soit pas retenu (les aides ANAH allant de plus en plus vers propriétaires occupants), j’ai préféré financer les travaux par moi-même… Peut être, ce sera une solution à envisager pour un prochain investissement.

cricri77700 · #8

Attention , cela dépend de la ville…
Dans ma ville , il y a un plan d’aide qui vise surtout les propriétaires bailleur afin de remettre en état des logements inhabités et insalubre.

Concernant les lourdeurs administratifs, il suffit de préparer un dossier après avoir signer le compromis pour tout envoyer le jour où vous êtes propriétaire.

Je trouve cela dommage d’avoir un plafonnement de loyer et que à côté de ça il n’y ai pas d’aide concernant les travaux.
Autant acheté plus petit et passer en lmnp dans une ville où la demande est présente.

Dans certain cas, le plafonnement des loyers est aux prix du marché avec une convention intermédiaire. . cela peut être intéressant. . Faut faire le calcul de la rentabilité en fonction de divers paramètre qui seront toujours différents en fonction de la ou vous investirez.

alex44 · #9

Je ne savais pas que les 10700€ déductible du revenu étaient applicables deux année de suite…
Je pensai uniquement la première année, puis étalement sur le revenu foncier jusqu’à épuisement.

Super projet en tous cas. Je suis sur quelque chose de similaire, avec 20K€ de travaux, et CFC aux alentours de 500€ avec les ANAH (après impots IR 30 + 15). Je développerai quand j’aurai les clés!

Bon courage.

pour moi Option 2 semble le mieux. Cela ne vous oblige pas à retrouver quelque chose avec une date limite… (par exemple, j’ai loupé un 10%, j’étais un peu ragé, et puis finalement 3 semaines après j’ai trouvé un 15% plus près de chez moi… Ayant appris peu de temps avant la leçon, je n’ai pas manqué de réactivité sur ce deuxième bien! Parfois se mettre la pression vous fait passer à coté de quelque chose d’encore mieux!)

julien · #10

Effectivement dommage que le Borloo intermédiaire ne soit pas applicable dans le département. C’est souvent le plus avantageux justement parce que comme son nom l’indique il est "intermédiaire".

Du coup, la solution 2 semble effectivement la meilleure.
A moins que la solution 4, puis vous les conventionner pas maintenant mais à partir de dans 3 ans (soit option n°4 pendant 3 ans puis option n°3 ensuite) donne qqch de mieux . Mais c’est vous qui avait la calculette/le tableur…

Bernard2K · #11

Concernant la meilleure solution, financièrement parlant : à vous de bien tout mettre dans le tableur (y compris l’imposition), de bien vérifier les calculs, et de faire des projections sur 10, 15 ans, voire plus. Si vous voulez qu’on les vérifie, publiez-les, mais on ne peut pas faire les calculs à votre place alors qu’on n’a pas tous les éléments ; donc c’est vous le mieux placé pour faire ces calculs.

Ensuite, quelques mots pour dire que l’immobilier concerne la gestion d’un patrimoine privé, pas seulement de la fiscalité et du cashflow.

Vous avez fait une belle opération : achat d’un immeuble à un très bon prix; travaux importants à coût maîtrisé. Désormais, chaque année qui passe, ce n’est pas seulement du cashflow : c’est aussi un immeuble qui vous appartient un peu plus (au fur et à mesure que l’emprunt est remboursé). Donc, indépendamment du niveau du cashflow (positif quand même !), vous augmentez votre patrimoine. C’est pour ça que la revente semblerait dommage.

Enfin, j’ajouterai : une fois que vous avez bien fait tous les calculs, choisissez l’option avec laquelle vous vous sentez le mieux. Par exemple :
- pas envie de gérer des locataires très sociaux ? Mettez tout en location avec un loyer élevé, vous aurez des locataires solvables (ce qui ne veut pas dire baisser la garde : soit GRL, soit caution solidaire !).
- au contraire, vous trouvez ça bien de faire bénéficier de beaux logements à des gens pauvres, et accessoirement vous trouvez ça confortable d’être payé directement par la CAF : prenez des locataires sociaux !

Dernier point : il ne faut pas raisonner uniquement sur la fiscalité. Payer beaucoup d’impôts est bon signe : ça veut dire qu’on gagne beaucoup d’argent ! Optimiser la rentabilité "nette nette", oui ; prendre toutes ses décisions uniquement en fonction de la fiscalité, non.

Au final, au-delà des chiffres sur le papier, c’est aussi la question de ce que vous avez envie de faire, de ce que avec quoi vous vous sentirez bien !

louis31 · #12

Merci pour vos réactions

alex44 a écrit :
Je ne savais pas que les 10700€ déductible du revenu étaient applicables deux année de suite…
Je pensai uniquement la première année, puis étalement sur le revenu foncier jusqu’à épuisement.

Cette astuce permet en effet de pouvoir amputer 10700€ sur les revenus globaux deux années de suite et donc de defiscaliser sur 2 années consécutives

Merci Bernard2K pour votre réponse très complète.
Je pense que je suis en effet un peu trop focaliser sur la fiscalité. C’est peu dire, mes 2 objectifs principaux à travers cet investissement étaient de defiscaliser (OK) et d’avoir des revenus passifs non fiscalisés pendant plusieurs années.
Je vais essayer de refaire le tour de la question et trouver une solution intermédiaire.

Pour info, les chiffres manquants :
Taxe foncière hors EOM : 867€;
PNO : 227€;
Crédit sur 20 ans au taux de 1,9%, assurance 0,22%, pas de frais de dossier.

J’aime bien l’alternative proposé par Julien, je vais étudier cette piste également !

cricri77700 · #13

J’ajouterai à la réponse de Bernard que le B.ancien 60% peut être intéressant car c’est vous qui choisissez vos locataires et le plafonnement des loyers est tout de même élevé ( 1650e de salaire maximum /mois environs )

Donc on peut trouver des locataires solvables également.

Mais comme je disais ci-dessus , c’est dommage de ne pas l’associé à une aide de l’anah concernant les travaux …

Hallo · #14

Bonsoir,

Nous venons de conventionner 3 appartements avec l’ANAH que j’ai rencontré mercredi, car ils se sont déplacés pour s’assurer de la réalité des travaux effectués.

Un des 3 logements fait 88m², ce qui nous faisait un loyer de 530€ par mois. Ce qui était en dessous du marché. Afin d’avoir un loyer plus correct nous avons ajouté 50 € pour une place de parking qu’ils possèdent effectivement bien sur.
L’ANAH à juste demandé au locataire si ils avaient bien une place de parking attitrée.

Autrement dit seul le loyer du logement est fixé et rien n’empêche de pouvoir y ajouter des montants complémentaires relatifs à des surfaces annexes au logement stationnement, cave pour rangement,…..

A vous de voir si dans votre cas vous ne pouvez pas également majorer vos loyers de cette façon.

Bien à vous

dom67 · #15

Vous m’étonnez en écrivant pouvoir louer séparément une place de parking dans le cadre d’une convention avec l’ANAH.
Avez-vous négocié cela avec l’ANAH ou l’ANAH de votre département autorise-t-elle cela ?

En règle générale seules les annexes peuvent être ajoutées à la surface fiscale du logement et encore uniquement dans la limite de 8m2.
Les emplacements de stationnement ne font pas partie des annexes et ne peuvent être loués séparément que s’ils sont physiquement séparés du lieu d’habitation (cf RFPI - Revenus fonciers - Conventionnement Anah (ou « Borloo ancien ») - Conditions d’application de la déduction spécifique - Plafonds de loyer et de ressources des locataires)

Hallo · #16

Bonsoir,

Sur un plan pratique, dans le bail j’ai note :
- loyer 530 € de loyer
- place de parking privée 50 €

Pourtant ils ont épluchés notre bail puisqu’il chipote sur l’IRL mais finalement ca passe.

Donc peut être que cela dépend effectivement de la délégation locale voir même de l’instructrice.
Mais c’est bien passé puisque je possède mes références de conventionnement….

Pourtant c’était évident que c’était pour augmenter mon loyer puisque les deux autres logements font 117 m² soit 700 € de loyer, je n’ai pas ajouté les 50 € de place de parking puisque nous sommes dans les prix pratiques pour des F4.

Petite précision j’avais lu sur un forum que bien évidemment je ne bénéficie pas de l’abattement de 60% sur les 50 € de parking.

Mais si je peux me permettre ils me semblent peu compétent. C’est peut être aussi la raison pour laquelle c’est passé.

Bien à vous.

BenBBB · #17

Bonjour,

Je déterre le sujet.

Pensez-vous judicieux de demander à un locataire en place de re-signer un nouveau bail pour le passer en convention ANAH intermédiaire afin de réduire la charge des impots ? Sachant que le loyer qu’il paye est en principe déjà sous le plafond d’après mes calculs (grandes surfaces par rapport au niveau de loyer et nb de pieces).

Timinel · #18

A partir du moment où vous envisagez de garder le bien suffisamment longtemps ( la durée de la convention ) je pense que c’est une bonne idée.

j’ai pratiqué ca sur un locataire ( bail ancien proprietaire, j’ai resigné avec une convention sociale)

cdt

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