Immobilier locatif : quels risques à louer à une personne sans revenu ?

Merci pour votre réponse.

Effectivement cette brouille familiale me fait un peu peur.

Et  j’ai cru voir que le fait de toucher les APL faisait baissait le RSA de 55euro.

J’imagine le pire , mais le jour où il refuse de signer le bail à cause de ces 55e , je ne pourrai quand même pas faire expulser mon propre cousin et je me retrouverai à payer son logement …
En plus il n’est pas solvable donc il ne risquerait rien.

Oui mais il faudrait trouver un acquereur qui accepte un locataire sans revenu.

FuturExPauvre a écrit :

Bonjour,

Mon cousin y a toujours habité, il a 30ans, touche le RSA.
Il y habite toujours gratuitement mais ça ne plait pas à une partie de la famille.

Bonsoir,

Il est à craindre que cette partie de la famille vous reproche de ne pas payer leur part assez cher dans un premier temps, d’exploiter le pauvre cousin dans un second temps.

A ce jour, votre cousin n’est pas locataire mais occupant à titre gratuit, ce qui ne lui confère aucun droit au maintien dans les lieux lorsque "cette partie de la famille" va demander et obtenir la mise en vente de la maison, car nul ne peut être tenu à rester dans l’indivision. La seule chose à laquelle votre cousin a droit, c’est de toucher sa part une fois la maison vendue, ce qui le rendra légèrement solvable.

Je ne sais où se situe cette maison mais, au vu du descriptif, votre estimation de 40 k€ me semble bien généreuse.

Si j’étais à votre place, je proposerais beaucoup moins et laisserais mariner les autres héritiers : s’ils ont besoin de cet argent ; ils lâcheront prise d’autant plus facilement que les acquéreurs risquent de ne pas se bousculer.

Une fois la maison de vos grands-parents acquise, si vous appréciez votre cousin, le mieux serait de le laisser occuper les lieux gratuitement en convenant de préférence par écrit d’un engagement à réaliser par lui-même quelques travaux d’entretien et de modernisation.

Bernard2K a écrit :

Il y a plusieurs choses que vous avez besoin de clarifier pour que vous compreniez mieux cette situation :
- est-ce que la succession a déjà été réglée

non

Bernard2K a écrit :

- si oui, à qui appartient la maison ? A une personne ou à plusieurs (indivisaires) ?

pour l’instant elle appartient aux 4 enfants  de mes grands parents

Bernard2K a écrit :

- parmi les indivisaires, y a-t-il vous-même, vos parents, votre cousin, ou ses propres parents ? Ca a une certaine importance (possibilité qu’un indivisaire rachète les parts des autres ; possibilité qu’un parent fasse donation de la part de sa maison à un ou plusieurs de ses enfants, ou même rachète d’abord les parts des autres pour ensuite faire donation à un de de ses enfants de la maison…)

J’en ai parlé à mon père, il compte refuser l’héritage, et il va en parler à un de mes oncle pour qu’il en fasse de même.

Bernard2K a écrit :

- est-ce que le(s) héritier(s) ont des droits de succession à régler ?

oui

Bernard2K a écrit :

- à combien a été estimée la maison dans cet héritage ?

le notaire l’a estimé à la louche à 40k mais il ne s’est pas déplacé.

Bernard2K a écrit :

- votre cousin occupe-t-il la maison sans titre, ou bien y avait-il un contrat de "prêt à usage" ? (document qui fixe ce droit d’occupation à titre gratuit). S’il y a ce document, il a le droit de rester jusqu’au terme prévu du prêt. Si non, il n’a aucun droit et les propriétaires peuvent lui demander de partir, de préférence à l’issue d’un délai de prévenance raisonnable.
- Et surtout, quel est le sort que souhaite(nt) le ou les héritier(s) pour cette maison (et pour le cousin qui y habite !). Ce sont les propriétaires, ce sont eux décident !

Il occupe la maison sans titre.
Et n’a pas l’intention de la quitter quel que soit ce qui se passera …

Bernard2K a écrit :

Et pour la route, j’ajoute une question morale : est-ce le meilleur service à rendre à ce jeune homme de 30 ans que de le laisser habiter gratuitement une vieille maison sans confort parce qu’il ne travaille pas ? Peut-être qu’il s’y épanouit parce qu’il a des activités ou qu’il a besoin de calme pour écrire un bouquin ; mais peut-être aussi qu’il végète dans une situation mortifère. Je ne juge pas, parce que je ne connais pas sa situation, mais je crois que la question se pose quand même !

Il a été élevé par mes grand parent ds cette maison, il ne connait que ça, donc pour elle a une valeur affective.
Et financièrement il est très peu dépensier.Il arrive à se "débrouiller" , avec son RSA, et quelques activités "non déclaré".

Après avoir discuté avec mon père, j’ai revu l’estimation de la maison.
Je pense qu’elle vaut 25K.
Comme à l’intérieur il y a un occupant à titre gratuit (mon cousin), je pense que personne ne voudra l’acheter.
Car il faudrait une longue procédure pour le déloger.

Bonsoir,

Votre cousin est sans doute paresseux, ce qui n’est un défaut que dans l’esprit des pisse-vinaigre, mais il est loin d’être idiot : pour peu qu’il prenne la peine de cultiver le jardin non attenant, son train de vie est supérieur à celui d’un professeur certifié en début de carrière affecté en région parisienne ;au moins, il n’a pas à supporter les élèves, leurs parents et le chef d’établissement…..

Si de surcroît, il a soigné vos grands-parents en fin de vie, son attachement aux lieux ne va pas sans une certaine légitimité même s’il n’a ni droit ni titre. Je peux me tromper, mais j’ai le sentiment que la "partie de la famille" qui le dénigre a sans doute été bien moins attentionnée que lui pour vos grands-parents.

Ce que vous indiquez confirme ce que j’avais plus ou moins envisagé dans ma contribution précédente.

Personne ici ne pourra répondre à votre place aux deux questions suivantes :

Attachez-vous du prix à la maison de vos grands-parents ?
Aimez-vous votre cousin ?

Si ces deux conditions sont réunies, vous pouvez faire une offre aux héritiers (autour de 20k€) une fois la succession réglée : vous verrez bien quel sera le retour.

En revanche, je reste circonspect vis-à-vis d’une location à votre cousin, même avec le bénéfice de l’APL ; dès lors qu’il aura un bail à son nom c’est lui qui vous tiendra. A la première brouille, il pourra vous contraindre à mettre la maison aux normes et, pire encore, garder l’APL pour lui sans payer le loyer si elle ne vous est pas versée directement. De ce point de vue, gardez à l’esprit que votre cousin est éligible à l’aide juridictionnelle et peut donc plaider sans bourse délier.

Comme je vous l’avais indiqué, le mieux serait de laisser les choses en l’état en échange de menus travaux, surtout s’il est "bricoleur au noir" : fourniture de légumes de son jardin, tâches domestiques ou artisanales à votre domicile, modernisation de la maison si vous fournissez les matériaux….. Dans ce cas, c’est vous qui le tenez et non l’inverse et cela lui éviterait de "végéter" pour reprendre l’expression de Bernard2K. Il pourrait d’ailleurs trouver quelque intérêt à améliorer par lui-même le confort de la maison : même avec un hiver doux comme cette année, on peut se lasser d’aller faire ses besoins au fond du jardin ou de la cour.

Dernière modification par stokes (10/01/2016 18h21)

FuturExPauvre a écrit :

J’en ai parlé à mon père, il compte refuser l’héritage, et il va en parler à un de mes oncle pour qu’il en fasse de même.

Bonjour,

Personnellement, je déconseillerai un tel investissement, déjà parce que reprendre un bien familial, à moins  de le payer rubis sur l’ongle et même là, c’est 2 chances sur 3 d’avoir des commentaires indélicats du style "prix favorable et c’est pas juste pour les autres" ou toute remarque sur l’avantage indu ou l’aide indirect ou … Bref, attendez vous à en entendre parler pendant longtemps (je l’ai fait, j’ai revendu le bien avec une plus value importante, et maintenant je continue à recevoir des remarques sur le prix affolement bas d’acquisition du bien)

En plus avec un cousin comme locataire, ca ne fait que rajouter du risque de relation.

Un détail sur ce que je viens de citer : la renonciation d’héritage transfère le bien par représentation au préalable. Donc papa qui renonce, c’est un bien dans votre poche. Tonton qui renonce, c’est un bien pour ses enfants s’il en a.

Si les renonciations amènent des mineurs dans l’histoire, vous serez en indivision avec des mineurs, et donc un juge des tutelles pour valider la moindre décision.

Non, il me semble que sont exclus des APL les logements loués "verticalement" par des ascendants au profit de leurs descendants, mais pas les locations "horizontales" entre frères et soeurs ou entre cousins.

Prenons ainsi l’exemple de M. et Mme Bossedur ayant enfanté Côme et Isaure. Partis de rien, M. et Mme Bossedur ont construit à force de travail acharné et de persévérance un joli patrimoine de rapport et décident de doter leur progéniture une fois celle-ci parvenue à l’âge adulte et désireuse de s’émanciper ; ils achètent donc 2 studios pour chacun de leurs enfants : comme il n’y a pas de petits profits, Côme va louer le studio d’Isaure et vice-versa. C’est ainsi que 2 APL vont abonder le budget des jeunes Bossedur, décidément bien partis dans l’existence.

Vous dites que vos grand-parents décédés ont 4 enfants héritiers.

Deux remarques :
- si votre père et votre oncle refusent l’héritage, leur part va aux petits-enfants (leurs propres enfants) qui viennent en représentation, comme l’a fait remarquer xa. Dans cette configuration, les héritiers sont donc les 2 enfants qui acceptent l’héritage, plus les petits-enfants, descendants des deux enfants qui renoncent à l’héritage. Ca complique au lieu de simplifier ! Est-ce que votre père a bien anticipé les conséquences de sa renonciation ?

- vous dites qu’il y a des droits à payer. Or, vous le savez sans doute, l’abattement est de 100 k€ par enfant. En l’absence de testament, les 4 enfants héritent à parts égales. Il y aurait donc plus de 400 k€ d’héritage au total ? Dans ce cas, ça voudrait dire que votre père renonce non pas parce que l’héritage est "pourri", mais au contraire parce qu’il est conséquent et qu’il veut que sa part aille à ses propres enfants ?

FuturExPauvre a écrit :

le notaire l’a estimé à la louche à 40k mais il ne s’est pas déplacé.
[…]
Après avoir discuté avec mon père, j’ai revu l’estimation de la maison.
Je pense qu’elle vaut 25K.

Vu la description du bien, je n’irai pas non plus le racheter.
Du moins pas en 1ère approche.
Par contre, si au bout d’un moment de vente, et surtout après le payement de la TF (histoire de comprendre que le bien coute cher à conserver), sans acheteur, il vous sera toujours possible de faire une proposition.
Car franchement, pas sûr que ce type de bien se vende, et encore moins qu’il se vende un peu cher.

Franchement, plus simple : faites passer un agent immobilier.
Si le bien est un peu spécifique, il vous fera une estimation plus réaliste.

Typiquement, si vous regardez un des biens que j’ai en vu (vieux sujet ici), il est affiché à 40k, avec un locataire payant (enfin c’est ce qui est dit, pas de preuves pour le moment) et un logement libre.

Donc la description donné me laisse à penser que 40k est surévalué.

GoodbyLenine a écrit :

Je ne suis pas sur d’avoir tout compris, mais il me semble que votre cousin (celui qui occupe la maison de vos grand-parents, qui sont aussi ses grands-parents) devrait aussi être un des héritiers dans cette succession.

A priori, il y a un niveau d’héritier entre FuturExPauvre, son cousin et leurs grand parents.