Rachat d'un appartement déjà loué : récupérer la caution du locataire après l'achat ?

A mon avis, faire une lettre à votre locataire n’est pas une bonne idée. Votre locataire n’est pas concerné par cela. Vous êtes son bailleur et vous devrez lui rendre sa caution le cas échéant.
Essayez de voir avec votre notaire, en plus de l’ancien propriétaire, car il a bien raté son coup.

C’est cuit ! En signant l’acte vous avez accepté de perdre la caution. Au mieux vous pouvez plainder "le défaut de conseil" du notaire. Mais bon, je pense que vous n’irez pas bien loin.

C’était le notaire de qui ? Vous aviez le même que celui du vendeur ? Si vous aviez votre notaire, je vous recommande de ne plus l’utiliser. Il ne sert pas vos intérêts. Si vous avez pris celui du vendeur, je vous recommande de ne plus le faire et d’en trouver un à vous.

(EDIT : je laisse ce message, mais il est faux. Lire mon message suivant pour les explications)

Comme vous l’avez bien compris, la clause du notaire dit effectivement qu’il n’est pas impliqué dans cette dette, mais ça n’annule pas la dette pour autant. Ca dit juste que cette dette est entre l’ancien propriétaire et vous.

La prescription d’une dette est de 5 ans (voire plus selon la nature de la dette) depuis la loi du 17 juin 2008. La dette a été générée par la vente du bien immobilier sans transfert de la caution, donc elle date du jour de la vente, donc elle ne date que de 2 ans. Donc, le précédent propriétaire vous doit cette caution. Il a cette dette envers vous, elle n’est pas prescrite, et vous avez donc raison de la réclamer.

Vous pouvez commencer par le mettre en demeure de payer en lui adressant une lettre recommandée bien rédigée. Faites vous aider de quelqu’un connaissant le droit, au besoin. Vous écrivez qu’en l’absence de paiement, vous vous verrez contraint de porter l’affaire devant le tribunal d’instance.
Vous pouvez aussi le motiver en expliquant qu’à titre de règlement amiable, s’il paie dans le délai que vous lui donnez, vous lui demandez le montant exact et pas un euro de plus, alors si vous devez aller devant la justice, vous demanderez alors à ce que la somme soit augmentée des intérêts et de tous frais que vous aurez dû engager.

Si il refuse de payer, la seule façon de l’obliger à payer est d’aller devant le tribunal d’instance (vu le montant inférieur à 4000 €, ça passera devant le juge de proximité). Ce qui va vous coûtez des sous. S’il est reconnu fautif, vous pouvez aussi le faire condamner par le tribunal "aux dépens", c’est à dire qu’il vous devra les frais de justice et d’huissier. Donc au final ça ne vous aura rien coûté, si ce n’est beaucoup de temps et d’emmerdements.

Voilà un excellent article de maître Eolas, article ancien mais toujours d’actualité, sur comment on fait pour aller au tribunal d’instance pour se faire rembourser des sous par quelqu’un qui vous en doit (en 3 parties) :
Au fait, comment on fait un procès ? - Journal d’un avocat
Au fait, comment on fait un procès ? 2e partie - Journal d’un avocat
Au fait, comment on fait un procès ? 3ème et dernière partie - Journal d’un avocat

Même si vous ne comptez pas aller devant le TI, lisez le premier billet, et notamment la partie sur la mise en demeure.

Dernière modification par Bernard2K (08/01/2016 00h29)

En fait, je crois que j’ai dit une connerie.

J’ai trouvé un arrêt de la cour de cassation : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 mars 2014, 13-10.698, Publié au bulletin | Legifrance
et une analyse : La vente d’un immeuble loué

Si je comprends bien cet arrêt et son analyse (donc, sous toutes réserves) :
- en l’absence de clause de l’acte de vente qui règle le sort du dépôt de garantie, celui-ci reste au propriétaire précédent.
- du coup, c’est le propriétaire précédent qui reste responsable de sa restitution au locataire.
- dans tous les cas, l’acquéreur ne peut pas demander au locataire de verser un nouveau dépôt de garantie.

En pratique, le dépôt de garantie est souvent transféré au nouveau propriétaire qui le restitue au locataire à la fin du bail… C’est le plus simple et le plus logique. Mais il n’y a pas d’obligation, pour le vendeur, à transmettre le dépôt de garantie à l’acheteur (sauf si l’acte de vente le prévoit expressément).

Donc, tout mon message précédent, disant que la vente avait crée l’obligation au vendeur de transmettre le dépôt de garantie, et avait donc crée une dette du vendeur envers l’acheteur, est faux. Désolé.

On voit que le notaire a été un peu léger en excluant de l’acte de vente la question des loyers et du dépôt de garantie. Si le transfert de ces éléments avait été mis noir sur blanc dans l’acte de vente, tout aurait plus clair et plus simple ! Comme dit l’analyse suscitée : "[ces arrêts de la cour de cassation] confirment indirectement tout l’intérêt de clauses précisant la répartition des droits et obligations de l’acheteur et du vendeur".

La leçon à retenir est donc :
- prendre son propre notaire
- s’assurer que le sort des arriérés de loyer, dépôt de garantie et autres dettes et créances soit bien précisé dans l’acte de vente.
- en l’absence de telle précision, le vendeur n’a aucune obligation de transférer le dépôt de garantie à l’acheteur ; mais le vendeur reste alors redevable de la restitution du dépôt au locataire en fin de bail.

Maintenant, dans votre situation : puisque la clause rédigée par le notaire dit que les vendeurs et acheteurs déclarent "faire leur affaire personnelle" du sort de ces sommes, c’est à régler à l’amiable :
- si le vendeur accepte de vous verser le dépôt de garantie, il vous est transféré, et c’est vous qui le restituerez au locataire en fin de bail.
- si le vendeur refuse, il garde le dépôt, et c’est lui qui devra le restituer au locataire en fin de bail.

Vous pouvez donc essayer d’obtenir (courrier RAR) du vendeur le transfert du dépôt de garantie en votre faveur, mais vous ne pourrez pas le contraindre à le faire (on oublie le Tribunal d’Instance).

Si jamais il refuse (ou fait le mort), il pourrait être pédagogique d’envoyer un second courrier RAR, du genre genre "vous avez refusé (ou : vous n’avez pas donné suite à) ma proposition de transfert du dépôt de garantie du locataire. Je vous rappelle que, dans ce cas, c’est vous qui restez redevable de sa restitution au locataire en fin de bail."

Enfin, pour répondre à GBL (même si ce n’est plus trop le sujet vu que le vendeur n’a pas de dette envers l’acheteur) : pour la plupart des dettes, la prescription est de 5 ans dans le cas général. La durée de 2 ans est spécifique lorsqu’un consommateur doit de l’argent à un professionnel. Cf. DGCCRF - Délais de prescription | Le portail des ministères économiques et financiers

(qu’est-ce que c’est compliqué, l’immobilier !    )

Dernière modification par Bernard2K (08/01/2016 10h20)

Bernard2K a écrit :

Si je comprends bien cet arrêt et son analyse (donc, sous toutes réserves) :
- en l’absence de clause de l’acte de vente qui règle le sort du dépôt de garantie, celui-ci reste au propriétaire précédent.
- du coup, c’est le propriétaire précédent qui reste responsable de sa restitution au locataire.
- dans tous les cas, l’acquéreur ne peut pas demander au locataire de verser un nouveau dépôt de garantie.

Euh … Non, vous ne comprenez pas cet arrêt ! Désolé.

La commune a exigé auprès du locataire (une association) le paiement du dépôt de garantie. En Appel, il est dit que l’acte de vente ne prévoit pas le versement de ce dépot par le vendeur auprès de l’acheteur. La commune en déduit (c’est le premier moyen du pourvoi) que l’Appel a conclu que l’acte vente réglait la question. Sur ce moyen, la Cassation rejette en précisant "la cour d’appel n’ayant pas retenu que le dépôt de garantie avait été transféré à la commune par l’acte de vente de l’immeuble, le moyen manque en fait de ce chef"

Traduction : la cour d’appel n’a jamais dit que l’absence de clause dans le contrat de vente signifiait que le transfert de ce dépot était entendu. Donc on ne peut pas demander la cassation d’un jugement sur une chose qui n’est pas dite dans ce jugement.

Sur le deuxième moyen, la commune argue que l’association détenait une créance qu’elle n’a pas fait jouer sur l’ancien propriétaire et vendeur, vendeur mis en liquidation. ET qu’en ne répondant pas à cette question,la cour d’appel avait violé la loi.

Ce a quoi la cassation répond, en gros : la commune reconnait s’être substituer dans l’exercice du bail intégralement, donc ne peut exiger plus de droit que le vendeur, lequel ne pouvait réclamer à nouveau le dépot de garantie. Ce qui rend inopérant la question : le locataire dispose d’une créance sur son bailleur. Point ! La cour d’appel n’ayant pas à répondre sur un fait établi, elle n’a pas à répondre sur ce point. Donc Circulez, il n’y a rien à voir.

C’est donc bien le NOUVEAU bailleur qui devra restituer le dépôt de garantie en fin de bail, il ne peut rien exiger auprès du locataire en place.

Sur la créance vis-à-vis du vendeur, la question est simple : il n’y a créance que si la question a été abordée dans la transaction et que le versement prévu dans la transaction initiale n’a pas été fait. Sinon, rien n’oblige le vendeur à transférer les fonds, c’est la raison d’être de la clause notariale : l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord, entre eux, sur les questions liées aux loyers, provision de charge et dépôt de garantie.

Aujourd’hui, pour réclamer au vendeur ce dépôt, il faut montrer que dans la discussion initiale, la question était sur la table et que l’accord prévoyait la restitution des loyers, provisions et dépot à partir de telle date.

@Gunday

"Du point de vue du locataire, le bailleur a changé.
Donc lorsqu’il quitte le logement, il demandera la restitution du dépôt de garantie à son bailleur, et pourra même mettre en demeure le bailleur si la restitution n’est pas réalisé dans le mois."

Exactement. L’acheteur s’est substitué dans le bail tant pour les loyers, provisions, régule de charge à venir que dépot de garantie à restituer. Plus aucun lien avec l’ancien bailleur.

C’est à l’acheteur de prévoir et de faire attention à ce détail.

Bernard2k a écrit :

"L’arrêt ne dit pas qui devra restituer le dépôt en fin de bail, il dit seulement que l’acheteur ne peut pas le réclamer une seconde fois."

La cour valide le fait que "la commune, qui s’était trouvée substituée au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires" …

Or qu’est-ce qui fonde l’existence du dépot de garantie, et sa restitution future éventuelle ? Le contrat en question, dont les seules parties sont, dixit la cour, l’association locataire et la commune propriétaire.

Bernard2k a écrit :

Si la commune veut jouer au c.., elle pourra refuser la restitution du dépôt de garantie à la fin du bail. Ca pourrait aller alors à nouveau devant les tribunaux et jusqu’à la cour de Cassation. Celle-ci, si elle est constante, dirait alors en substance "l’obligation de restitution est une dette personnelle qui ne se transmet pas propter rem (c’est-à-dire automatiquement avec l’immeuble en question). Le débiteur de la restitution du dépôt de garantie demeure le vendeur". Comme le vendeur a été liquidé, si la Cour juge ainsi, le locataire ne récupérera pas son dépôt de garantie.

Impossible … du fait de l’existence d’un contrat. Si le tribunal validait la "nécessité de réclamer au vendeur" pour le locataire, le tribunal validerait alors qu’un tiers non partie au contrat doit de l’argent à l’une des parties au titre de ce contrat.

C’est justement sur ce point que le second moyen "soulevé" par la commune tombe. Comme la commune est substituée intégralement dans les droits et devoirs du bailleur, c’est à elle d’assumer intégralement les clauses du contrat. Lorsque la commune conteste la décision en appel parce que la cour d’appel a négligé la créance du locataire sur le vendeur, la cassation rétorque : le point n’est pas négligé, le locataire a une créance auprès de son bailleur (cf le contrat de bail), or c’est la commune, le bailleur, donc la question reproché est inopérante.

Bernard2k a écrit :

C’est ce qui me paraît le plus logique aussi, mais que faites-vous de cette analyse du Conseil National des Barreaux :
"la Cour de cassation a longtemps décidé que l’obligation de restitution est une
dette personnelle qui ne se transmet pas propter rem (c’est-à-dire automatiquement
avec l’immeuble en question).
Le débiteur de la restitution du dépôt de garantie demeure le vendeur, même
en cas de transfert conventionnel du dépôt de garantie au nouvel acquéreur."

Pour moi, le conseil commet une erreur dans son analyse, ou le formule très mal.

Il constate d’abord que, jurisprudence constante, le dépot (la somme) ne se transfert pas de fait lors de la vente. Pas de souci là dessus, mais il en conclut ou semble en conclure que du coup le locataire conserve une créance auprès de l’ancien bailleur. 

Or justement le jugement dit le contraire en rejettant ce motif donc l’existence d’une créance sur le locataire envers l’ancien bailleur, en confirmant la substitution dans toutes les obligations. Ici, le bail étant un bail civil, le dépôt de garantie est contractuel puisque seul le bail loi 89 inclut la notion dans le code lui même.

Or la jurisprudence sur les contrats est dense, très dense. Lorsqu’une personne se substitue dans un contrat à une autre, elle en reprend intégralement les devoirs.

A noter que tel que c’est expliqué dans le CNB, on pourrait croire que l’article 22 a été modifié en conséquence de cette décision de cassation (Civ. 3e, 26 mars 2014, FS-P+B, n° 13-10.698), alors que ce n’est pas du tout le cas : la loi le prévoit, pour les baux loi 89, depuis mars 2009 (LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 103, application depuis le 28 mars de la même année).

On peut faire le parallèle avec les charges. Le nouveau bailleur devra faire la régule de charges en considérant intégralement les provisions, même si c’est l’ancien bailleur qui a perçu ces provisions de charge. Là aussi, aucun transfert par effet de la loi, cet équilibrage doit se traiter durant la vente, contractuellement, entre l’acheteur et le vendeur.

Edit : complément

De toute facon, pour gamdy, la question est probablement réglée par l’article 22 e la loi du 6 juillet 89 sur ce point.

Une leçon que je ne suis pas près d’oublier.
merci pour vos interventions (j’aurais tout  de même préféré que  Bernard2K ait eu raison sur sa première réponse).

Bernard2K a écrit :

Maintenant, je suis prévenu : si je signe un acte de vente d’un appartement occupé, je veillerai à ce que le sort de toutes les sommes dues entre le bailleur et le locataire soit bien réglé par une clause de l’acte !

Si vous avez un bon notaire, c’est fait d’office.
Ayant signé un bien hier, les notaires avaient déjà préparés le décompte :
prorata de TF, des loyers du mois en cours, et versement de la caution.

J’ai acheté récemment 5 appartements déjà occupé, le propriétaire m’a rendu les cautions de lui-même.
A priori votre vendeur n’a pas été très correct.

Bonjour à tous,

Je me permets d’apporter ma modeste pierre à cette discussion.

Nous avons acheté un appartement déjà occupé, et le notaire a fait les calculs suivants, détails fournis sur un document spécifique (à noter qu’il s’agissait du notaire du vendeur) :

Achat de l’appartement lors de l’année N

Sommes dues par l’acquéreur (au prorata des jours de possession du bien) :
- Taxe foncière sur la base de l’avis d’imposition délivré pour l’année N-1 (puisque montant encore inconnu au moment de l’achat)
- Charges du trimestre en cours, déjà acquittées par le vendeur
- Fonds de roulement et avances constituant les réserves

Sommes dues par le vendeur :
- Dépôt de garantie
- Prorata du montant du loyer

Dans notre cas, la différence entre les deux sommes étaient inférieure à 1€, nous avons donc convenu d’un commun accord de ne pas faire de chèque .

PS : Ce document fourni par le notaire est le seul justificatif que j’ai concernant le montant de la TF payé l’année de l’acquisition. Idem pour le premier mois de loyer encaissé (puisque c’est le vendeur qui a fait la quittance), etc… Je ne vois donc pas comment j’aurais pu m’en passer pour faire ma déclaration d’impôts fonciers proprement…