JohnDeer : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Saint-Etienne)

JohnDeer · #1

Bonjour à tous,
Ayant commencé à travailler très tard (après 30 ans), je compte faire mon 1er investissement locatif dans un immeuble de rapport pour me garantir des revenus à la retraite (vu que je n’aurais sûrement aucune retraite). Alors avec mon actuel de 30% et un emprunt sur 25 ans, il me semble (d’après un simulateur utilisé) que le bien s’autofinance (ou quasiment cash flow qui me fait sortir moins de 300 euros/mois). C’est sur Saint-Etienne. J’ai sélectionner 2 biens qui me semble de qualité. J’aimerais avoir votre avis sur ces immeubles:

- un immeuble à 395 000 euros
Immeuble 8 logements 5 min à pied hôtel de Ville Ventes immobilières Loire - leboncoin.fr

- et celui-ci, plus cher et une forte dépendance au local commercial (loyer de 3000 euros/mois pour le commerce)
Investissement immeuble Saint-Étienne - immeuble 1000m² 499200?

Merci

Message édité par l’équipe de modération (12/01/2016 17h53) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : auto-financement, immeuble, saint-etienne

Stinky · #2

Bonsoir,

Les puristes du forum vous diront probablement qu’un rendement de 10% brut frais de notaire inclus est un minimum pour un immeuble de rapport. On s’en rapproche mais ce n’est pas totalement le cas immédiatement au vu des annonces, une négociation doit vous en rapprocher.

Je pense à titre personnel que la ville de St Étienne reste attractive mais il faut tenir compte du départ des populations (plusieurs sujets du forum débattent de l’immobilier à St Étienne)
cf : La population de l’agglomération stéphanoise ne cesse de diminuer

Dans le cas de votre 1er bien, le risque est mutualisé, mais je ne recommande pas une opération avec un cash-flow neutre ou négatif. En cas d’un ou deux logement vide ou impayé, vous commencerez vite à tirer la langue, il faut impérativement un cash-flow positif et pour cela un minimum de 10% brut de rentabilité FDN inclus, en incluant d’éventuel travaux.
.
Dans le cas de votre 2ème bien, le local commercial semble loué à une grande enseigne et présente donc un risque faible d’impayé ou de départ du locataire mais quand bien même, posez vous la question de savoir si vous auriez les reins assez solide en cas de départ du locataire et que le bien soit vacant pendant plusieurs mois (c’est parfois le cas pour les locaux commerciaux).

Regardez également du côté des SCPI si vous souhaitez vous créer des revenus pour la retraite et êtes prêt à sortir un peu d’argent de votre poche tous les mois, vous dormirez beaucoup mieux et plusieurs membres de ce forum sont conseiller en gestion de patrimoine (CGP) et peuvent vous éclairer.

Bonne recherche et commencez surtout par visiter les biens, et une + petite opération (1 seul ou 2 biens) peut vous permettre de vous faire la main

gunday · #3

Pour le prix, il semblerai que pour fixer le prix des 2 immeubles, le calcul a été rendement annuel *10 = prix demandé.

Par contre, j’ai mis en gras les points qui me semblait contradictoire.

JohnDeer a écrit :
Bonjour à tous,
Ayant commencé à travailler très tard (après 30 ans), je compte faire mon 1er investissement locatif dans un immeuble de rapport
[…]
- un immeuble à 395 000 euros
[…]
- et celui-ci, plus cher et une forte dépendance au local commercial (loyer de 3000 euros/mois pour le commerce)

Il faudrait plus d’information sur votre patrimoine et vos revenus mais je pense que commencer par un 1er investissement à 400k€ me semble énorme.
Sur un 1er investissement, on fait beaucoup de bêtise, pas forcément grave, mais qui peuvent vite se cumuler.
Et avec un bien à 400k€, ça peut vite faire mal!

Autre point négatif : pas de garage, et l’annonce propose de créer de nouveau logement.
Sauf que pour créer un logement, il faut fournir un parking, donc un peu incompatible.

Eldoradoimmo · #4

Bonjour,

Avez vous pris en compte l’imposition sur les loyers (45.5% après abattement avec votre TMI à 30%, si vous louez nu) ?

Avez vous pris également en compte d’éventuelles vacances locatives et une probable hausse de la fiscalité locale ?

Bien à vous

Bernard2K · #5

cash flow qui me fait sortir moins de 300 euros/mois

Donc, ça vous coûte pendant 25 ans ! Ce n’est pas exactement une super opération.

En location nue, la seule façon d’optimiser la fiscalité est de faire régulièrement des travaux pour générer du déficit.

Si je prends l’exemple du premier immeuble avec 8 logements à 395 ke, soit 50 k€ par logement, il est, en principe, plus profitable d’acheter chaque année pendant 8 ans un logement à 40 k€ et d’y faire 10 k€ de travaux. Ca revient quasiment au même prix au final, mais dans le premier cas, vous êtes fortement imposé, alors que dans le second, vous ne payez quasiment pas d’impôts pendant 10 ans et plus.

L’avantage d’une telle démarche est aussi de se faire la main progressivement et de panacher le risque.

Sinon, il y a aussi la location meublée etc.

DDtee · #6

Je comprends votre volonté d’aller vite, cependant il vous faut aussi faire attention à ne pas aller trop rapidement…
Il faut en effet un peu de temps pour maîtriser au mieux tous les aspects de l’immobilier et généralement commencer par un lot ou deux permet d’apprendre progressivement.

Nous ne connaissons pas votre expérience (pas de présentation) mais vous sentez vous d’emblée assez sûr de vous pour : estimer correctement le marché, estimer l’état du bâti, estimer et conduire les travaux , gérer les artisans, monter auprès des banques et fiscalement votre projet, gérer le recrutement et le quotidien des locataires ..?

Quel intérêt avez vous à financer le bien à 30 % ?

A mon opinion, un bien (de surcroît un immeuble) en CF négatif dans une ville à mauvaise dynamique démographique est une mauvaise affaire.
Le CF déjà négatif sur le papier a de multiples chances de le devenir bien plus au fil du temps !

La bonne nouvelle c’est qu’en cherchant un peu et en négociant correctement, vous y trouverez sans doute rapidement de biens meilleurs affaires

ojal · #7

Bonjour,

La localisation du second immeuble est parfaite. Mais comment être certain d’encaisser un loyer de 3.000€ par mois pour le local commercial sur une durée de plus de 20 ans?
Pour le moment, ce secteur n’a pas de vitrines closes, mais qu’en sera-t-il à l’avenir?
Pour investir sur ce type de local commercial, je pense qu’il faut avoir les reins solides et pouvoir accepter une vacance locative longue…
A peine plus bas dans la rue, une zone est désertée aux numéros 66 68 et 70, en face presque idem…
Google Maps

Quel est le bail du commerce actuel? Bail commercial? Engagement sur une période de 9 années? depuis quelle date? Doit être 2011 ou 2012, le commerce précédent a du partir fin 2010. La taxe foncière est-elle à la charge du locataire?
Comment sont réparties les surfaces de cet immeuble? Grosse partie au rdc en arrière de l’immeuble semble-t-il?

Ce n’est pas un premier investissement facile à appréhender

Concernant la rentabilité, même si SAINT ETIENNE est très rentable, il va être difficile de trouver des renta supérieurs à 10% si les immeubles sont propres et correctement loués…

Eldoradoimmo · #8

ojal a écrit :
A peine plus bas dans la rue, une zone est désertée aux numéros 66 68 et 70, en face presque idem…
Google Maps

Pour avoir pas mal bourlingué, cela ressemble à une paupérisation du quartier
Des commerces ayant pignon sur rue, laissent la place à des commerces plus bas de gamme, puis plus rien du tout
C’est l’impression que cela donne en regardant les enseignes de la rue

C’est dommage d’ailleurs car ce boulevard est aéré et pourrait être très fréquenté par les piétons
Que s’est-il passé ? Quelle population vit dans le quartier ,

Rastignac · #9

Il faudrait commencer par vous présenter sur ce blog : age, revenu, épargne etc pour connaître votre capacité d’emprunt. Sinon je partage entièrement le point de vue de BernardK et DDtee, et j’ajouterai ceci :
Etes vous Stéphanois ? Connaissez vous la ville, habitez-vous à proximité ? Pour investir, il faut d’abord connaître son marché et pas se contenter de trouver 2 annonces "sympathiques". Ensuite, sachez qu’investir dans un local commercial est plus délicat que pour logement, car la tendance se retourne très vite et votre local peut rester vide longtemps. La location commerciale est en pratique réservée pour les investisseurs expérimentés (ou pour un boulanger qui achète une boulangerie pour la louer, il sait de quoi il parle). Enfin, pour une première affaire, commencer par un emprunt de 400 000, c’est à mon sens peu pertinent, il vaut mieux commencer petit (30 à 50 000 sur Saint Etienne) pour apprendre l’immobilier, puis passer à autre chose. Parce que si vous vous plantez à 400 000, l’immobilier sera terminé pour vous pour très longtemps…
Rastignac

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#1 11/01/2016 19h43

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JohnDeer a écrit :

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ojal a écrit :

#9 25/01/2016 15h52

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