Oxygenix : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Saint-Dié des Vosges)

Bonjour à tous,

Je viens de visiter mon premier immeuble 450 m2 à une heure de route de chez moi et je voulais avoir votre avis. Mon but est surtout de progresser et d’avoir des calculs solides lors de mes prochaines visites.

Etat de l’immeuble : bien. Pas de travaux à prévoir.
Prix d’achat : 330.000 (Hors frais de notaire).
Vente : par particulier (pas d’agence).
Loyer : 36.000 € / an (1 pharmacie, et 7 appartements dont 4 studios loués en meublé).
Rentabilité brut (hors FdN) : 10.9 %
Taux de remplissage : 96% sur 2015.
Loyer sur 95% : 34.200 € / an (je prends cette base pour les revenus par la suite).

Dépenses de fonctionnement (par an) :
- Nettoyage des communs : 480 €
- Assurance : 650 €
- Taxe foncière : 4.700 € (oui elle est très chère !)
- Gestion locative : 1.641 € (mon idée est d’aller le moins possible sur place et de déléguer au maximum. Je choisis une gestion locative en ligne qui fait le maximum pour 4,8 euros TTC).
- Provision pour travaux : 4.000 € (le propriétaire m’a dit qu’il investissait a peu près 4000 euros par an en travaux).
- Electricité des communs : apparemment le propriétaire le ventile dans les charges des locataires. En tout cas, ça doit être un détail vu les 3-4 ampoules que j’ai vu.
Total : 11.471 €

Résultat net d’exploitation : 34.200 - 11.471 = 22.729 => 1.894 euros / mois
Emprunt 107% 350.000 euros sur 20 ans : 1750 / mois => cash-flow net : + 144 euros / Mois
Emprunt 107% 350.000 euros sur 20 ans : 1567 / mois => cash-flow net : + 297 euros / Mois

Ce que j’en pense :
La rentabilité ne me paraît pas extra et à ce prix je ne pense pas acheter.
L’autre problème est que la ville perd des habitants chaque année. Dans 10 ans, si je veux revendre après ma 8ème opération immobilière (il faut voir grand :-) ), j’aurais peut-être du mal.

Mes questions :
- Est-ce que mes calculs vous paraissent justes ? Vous pensez que j’ai oublié quelque chose ?
- Pour le cash-flow net j’ai intégré une provision pour travaux (même montant que le propriétaire qui avait l’air honnête). C’est comme ça qu’on fait pour le cash flow net ?
- Vous êtes d’accord avec mes conclusions ?

Merci d’avance pour votre aide!

Philippe

Mots-clés : cash-flow, immeuble, immobilier