Crédit vendeur et déduction fiscale des intérêts ?

Morey · #1

Après plusieurs achats d’appartements (4) et de lot de garages (4) ainsi que de ma résidence principale en 5 ans, je pensais être plus ou moins rodé à la façon de préparer une future acquisition.

Je sort d’une visite d’un immeuble de rapport de 3 appartements (vide), avec beaucoup de travaux à effectuer.
Le vendeur ayant déménagé dans une autre région et ayant fait face à plusieurs problème avec des locataires souhaite littéralement se débarrasser de son bien.

Suite à une vente qui n’a pu aller au terme, l’acheteur ayant fait jouer clause suspensive refus de prêt par la banque, le vendeur me propose un crédit vendeur.

Je ne trouve que peut d’information à ce sujet.
J’ai compris que le taux, la durée (et donc la mensualité) ainsi que le versement initial (ou pas) est à négocier directement avec le vendeur.

Mais quid de la déduction des intérêts au niveau fiscal?
Est ce le notaire qui rédige toute la convention de prêt?

Les frais de notaire sont calculé sur le prix de vente total je suppose, et dans un second temps il y aurai une reconnaissance de dette.

Message édité par l’équipe de modération (15/01/2016 15h31) :
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Mots-clés : crédit vendeur, immobilier, notaire

stokes · #2

Le vendeur ne serait pas commerçant ?

Il me semble que cela se fait pas mal pour des cessions de fonds de commerce, notamment entre bougnats ou bistroquiers, le remboursement se faisant par "billets de fonds" chaque mois ou trimestre, ce qui assure une retraite confortable au cédant reparti dans le Cantal ou l’Aveyron.

Il faut évidemment un acte authentique devant notaire et de toute façon votre vendeur va exiger une hypothèque sur le bien. Les intérêts versés seront ensuite bien sûr déductibles.

Bon, cela étant, je ne me précipiterais pas : cette "générosité" du vendeur n’occulte-t-elle pas un prix un peu élevé ?

S’il est si pressé que cela, le mieux est de lui faire baisser son prix tout en le rassurant sur le fait que vous avez les plus grandes chances d’obtenir un prêt bancaire pour cette acquisition.

gunday · #3

Demandez à votre notaire.
Pour ma RP en vente, un candidat m’a proposé d’acheter avec un crédit vendeur.
Le notaire me l’a fortement déconseillé!

Bernard2K · #4

Est-ce que vous pouvez obtenir un crédit bancaire ? Si oui, je ne vois pas l’intérêt de s’embêter avec un crédit vendeur.
Côté vendeur, il reçoit toute la somme d’un coup au lieu d’échelonnée dans le temps, ce qui est a priori bien plus avantageux pour lui.

Morey · #5

Je ne sais pas si il était commercant, son argument est justement pour éviter tout risque de refus de prêt.

Je n’ai aucun problème pour le financement. Il y a des travaux, certe, mais 30 000 euros l’immeuble de 3 appartements n’est pas surestimé.

L’intérêt est peut être alors pour lui d’etre sur que la vente aille au terme, et pour moi d’avoir un taux extrêmement faible (sinon aucun intérêt pour moi).

Merci des réponses.

gunday · #6

Morey a écrit :
L’intérêt est peut être alors pour lui d’etre sur que la vente aille au terme, et pour moi d’avoir un taux extrêmement faible (sinon aucun intérêt pour moi).

C’est pas exactement le discours tenu par mon notaire.
En cas de non payement d’une échéance, il faudra vous contraindre à payer.
Si vous refusez arriver à faire mettre le bien en vente.
Bien sur lequel il récupérera sa mise, mais dont vous aurez aussi un gain.

Non là je vois pas mal de problème pour un intérêt pas flagrant, surtout côté vendeur.

Finalement, j’’aurais tendance penser qu’il y a un loup, et que cette "générosité" est pour accélérer le mouvement.
Peut être, est ce très urgent de vendre ?

Bernard2K · #7

Je pense que vous avez les arguments pour contrer le sien : vous n’aurez aucun problème à obtenir le crédit bancaire, donc il n’y a pas de risque que la vente saute à cause de cela.

Vous pourriez le matérialiser à un moment de la procédure, comme par exemple en faisant une offre écrite où vous mentionnez que vous ne demanderez pas, dans le compromis, de clause suspensive pour l’obtention du financement.

Pour autant, si on se paie la "minute parano" :
- il dit qu’un précédent acheteur a fait jouer la clause suspensive. C’est peut-être un argument bidon pour vous fourguer le crédit vendeur.
- si vraiment le précédent acheteur a fait jouer la clause suspensive, ce n’est peut-être pas réellement pour cause de refus de prêt. Supposons que l’acheteur ait découvert un défaut après la signature du compromis. C’est une cause d’annulation du compromis (modification substantielle de la qualité de la chose vendue), mais ça peut être contesté par le vendeur, jusque devant le juge. L’acheteur a peut-être trouvé cela plus simple d’obtenir une lettre de refus de prêt et de faire jouer la clause suspensive. Supposons que vous, vous n’avez pas encore découvert ce défaut… Supposons que le vendeur soit même suffisamment madré pour se dire "je lui propose le crédit vendeur pour qu’il me réponde qu’il n’a pas besoin car pas de souci pour obtenir le crédit bancaire, je lui dis ok mais alors pas de clause suspensive dans le compromis… Eh hop, je l’ai coinçé dans un compromis dont il ne pourra pas sortir comme le précédent acheteur").

Bref, il ne s’agit pas seulement d’une discussion technique sur crédit vendeur vs crédit bancaire. Il y a peut-être bien un loup ailleurs, comme suggéré par gunday. Cette proposition devrait donc vous inciter à tout vérifier deux fois plutôt qu’une, concernant cet achat.

pierrejacques11 · #8

Le vendeur propose ou impose un crédit vendeur ? Ce n’est pas la même chose…

En tout état de cause, le crédit vendeur est surtout un sacrifice fait par le vendeur, pas par l’acheteur. Et généralement, s’il y a un "loup" au sujet de la vente, d’une on ne s’en rend pas compte entre la signature du compromis et l’acte authentique, et de deux les modalités de financement n’y changent pas grand chose. Par ailleurs, s’il y a un problème de paiement, le particulier aura plus de barrières (psychologiques et financières) à enclencher la machine judiciaire qu’une banque.

Enfin, si le bien vaut 30ke (la phrase n’est pas très claire si c’est le montant des travaux ou de l’immeuble hors travaux), on peut imaginer qu’on est pas en plein milieu des Champs mais plutôt perdu au milieu des champs, d’où simplement des difficultés pour vendre.

DDtee · #9

En s’interrogeant sur l’intérêt du vendeur on en arrive assez rapidement à la minute parano proposée par @Bernard2K. Le gros défaut sur le construit ou son environnement me semble le plus probable, difficile d’avoir des certitudes cependant.

Etes vous certain de votre jugement technique lors de la visite ? pouvez-vous la refaire avec quelqu’un de qualifié ?
Connaissez-vous le voisinage et les projets locaux ?

Avez vous un moyen ou un autre de connaître l’identité de l’acheteur qui n’est pas allé jusqu’au bout ?

En avez vous parlé avec votre notaire ? Avec un peu de chance il pourrait connaitre vendeur ou acheteur en échec et sans trahir le secret professionnel, vous parler de l’ambiance générale…

Morey · #10

Merci pour vos réponses.

Je connais la localité (1200 habitants) et le secteur.

Le prix indiqué est le prix de mise en vente (qui sera fortement négocié) et nécessitant, d’après moi, 45 000euros de travaux (rdv prit avec maitre d’œuvre pour une nouvelle visite).

Le vendeur n’impose rien, il ne fait que le proposer sans insister. Ne connaissant pas vraiment ce mode de financement, j’y ai vu l’intérêt d’avoir un taux extrêmement bas sans frais annexe. C’est pour cela que je sollicitai l’avis du forum.

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