Acheter un petit appartement locatif à 22 ans

Bonjour linkdefeu,

Il est souvent recommandé d’investir uniquement dans quelque chose que l’on comprend ; c’est toujours facile d’acheter, c’est ensuite que ça se complique, donc ne pas se précipiter.

Pour réussir, il est nécessaire d’acheter ce qu’il faut, ce qui correspond à un besoin sur la zone géographique, avec un emplacement de qualité, un environnement de qualité, une construction de bonne qualité, des commodités à proximité, d’étudier si le bassin d’emploi est dynamique, quels sont les projets de la ville dans les années à venir, le voisinage, le plan local d’urbanisme, la fiscalité foncière, le chômage, la délinquance, etc.etc. pas d’acheter un prix.

Si vous ambitionnez de devenir bailleur en France, commencez par lire, assimiler, décortiquer la loi de 1989 afin d’en comprendre toutes les règles, et tous les droits et devoirs de chacune des parties.

Pour être un bailleur sérieux, il faut savoir appréhender de multiples domaines : le droit civile et rural, le social, la fiscalité, les études de marchés, l’architecture, la peinture, la plomberie, l’électricité, la maçonnerie, les normes, l’informatique, le secrétariat, la finance, le relationnel, la psychologie, la pédagogie, la vente, la négoce, la gestion, la comptabilité, l’orthographe, etc…. mais aussi savoir "encaisser" les mauvaises nouvelles.

Ce métier est-il fait pour vous ?

Fonce! J’ai commencé comme toi à l’âge de 21 ans avec mon 1er petit appartement. Aujourd’hui j’ai 24 ans et j’en ai 5 (à relativiser, l’actif brut s’élève à 280.000)
Alors certes, ca prend un peu de temps, certes, on a toujours la petite arrière pensée du "et si ce mois ci il ne me paye pas ?", mais au final, avec un bon encadrement de ton locataire, tu n’as pas de problème particulier.
Et dans quinze ans ton locataire t’aura payé un appart
Tu es jeune, profite en car l’investissement locatif n’est pas une question d’argent, mais une question de temps !

Ma réflexion est plutot simple :

1) En ne fesant rien, qu’aura t-il ? Rien bien evidemment.

2) En contractant un crédit avec un très faible apport: il va générer des loyers qui vont rembourser une mensualité de prêt et créer un patrimoine.
Certes, il va donner de l’argent à sa banque pour avoir emprunter. Mais il vaut mieux perdre un peu et gagner beaucoup que de ne rien perdre et ne rien gagner…

swantonbomb a écrit :

L’effet levier de l’immobilier peut vite se transformer en effet massue avec aussi peu de collatéral que le votre (10000 euros en cas de pépin seront très vite phagocytés) , une connaissance encore superficielle de ce domaine, et encore plus dans un marché qui tout semble porte à croire entre en phase de correction.

Des histoires à la Nico3 on en trouve un peu partout sur le net. Mais Nico3 ne précise pas s’il a bénéficié d’un héritage ou d’un coup de pouce non négligeable des parents lui couvrant ses arrières pour de premiers investissements si jeune.

Autre chose le loyer du bien est payé par le locataire mais pendant ce temps vous payez le loyer de l’argent prêté et en 15 ans (même plutôt 20 avec les prix burlesques) vous aurez payé un studio sympa à votre banquier

Que proposez-vous swantonbomb pour éviter ce coup de massue avec effet colatéral ?

Peut-être économiser et mettre l’argent sur un livret ou sur un compte avec des risques de dévaluations dont on entend quelques prémisses …?

Peut-être acheter des SCPI à crédit avec les frais de gestion inhérents à ce type de produit et dépendent des choix du gestionnaire ?

Peut-être économiser et investir dans la bourse , marché hautement sûr et rentable avec des variations journalières voir même à l’heure basées sur des rumeurs dont l’origine peut-être douteuse…

Peut-être prendre une assurance vie ?

Dans tous ces cas , l’argent que vous allez investir proviendra de votre poche et les pertes avec car vous aurez des pertes sur ces supports.

Le seul avantage que je vois dans l’immobilier est un financement de votre bien fait par la location , que vous ayez payé le bien cher ou trop cher  qu’il baisse ou qu’il monte , peu importe ce qui compte c’est le plan de financement mis en place lors de l’achat afin de ne pas sortir d’argent de votre poche.

Savez-vous que par l’investissement immobilier vous pouvez aussi réduire votre IRPP …il y a les programmes de défiscalisation pas forcement intéressant en terme de prix mais le scellier à un impact direct sur votre impôt.
Il y a aussi les déficits fonciers lié à la location de bien non meublé , les matériaux et travaux s’imputent directement en moins sur votre base imposable dont j’achète un bien pas cher  que je valorise avec des travaux et cela réduit ma fiscalité tout en augmentant la valeur de mon patrimoine….
Citez moi un investissement ou vous êtes gagnant des deux cotés ?

A titre personnel , j’ai beaucoup de revenus locatifs ( montant supérieur aux revenus du travail de ma femme et de moi même ) et pourtant je ne paye aucun impôt sur mes revenus locatifs et je diminue  mon imposition à chaque achat.

Comment je fais ?
Je déclare au réel , je loue des studios meublés pour lesquels je pratique l’amortissement , j’achète des  immeubles avec des appartements que je rénove pour pratiquer un déficit foncier.
Une fois un bien payé , je le revend et avec une partie de l’apport j’achète un autre bien et je repart en déficit foncier ou en amortissement.

Seul le foncier fait mal en novembre , le reste est indolore.

Renseignez vous sur l’immobilier car vous parlez comme beaucoup de personnes qui ne connaissent pas l’immobilier.
Ce forum est beaucoup axé sur la bourse mais peu sur l’immobilier  mais à voir le yoyo de la bourse , je pense qu’il faut suivre de très près car on a vite fait de perdre beaucoup en bourse.

A vous lire

Philippe

swantonbomb a écrit :

Autre chose le loyer du bien est payé par le locataire mais pendant ce temps vous payez le loyer de l’argent prêté et en 15 ans (même plutôt 20 avec les prix burlesques) vous aurez payé un studio sympa à votre banquier

Permettez moi de réagir à ceci.

Si je paye un studio à mon banquier, j’ai envie de répondre " Et alors?" Lui me permet de me constituer un patrimoine non négligeable quand même. Sans mon banquier, je n’aurai rien…
Personne ne va vous prêter pour boursicoter (et de toute façon, même si c’etait le cas, vous pourriez tout perdre car personne ne peut prédire quoi que ce soit en ce moment)

L’immo est la seule façon de faire fortune en ce moment. Oui je le dis faire fortune… mais il faut une certaine discipline et quelques connaissances (ça rentre vite si on s’y interesse)

Il y a 3 règles d’or :
- l’emplacement
- l’emplacement
- l’emplacement

A cela vous rajoutez :
- je n’achète que des biens inférieurs de minimum 30% au prix du marché
- je n’achète que des biens avec travaux
- je fais confiance à mon instinct

et vous avez déjà de bonnes chances de réussir votre investissement.

Gagner grace à l’immo, ce n’est plus acheter n’importe quoi et attendre que ça monte, comme on pu le faire nos parents, mais les opportunités existent encore!

Et plus on commence tôt, plus on sera rentier jeune!

En fait, personnellement…
je n’y connais absolument rien en terme d’impot, fiscalité… tout ça quoi.

en gros j’ai 22 ans, je suis pas du tout imposable et je me demande même si jamais j’achète, si mes parents risquent de devenir imposable si je continue de vivre avec eux

Moi ce que je souhaite c’est investir dans quelque chose d’utile (même si c’est long a obtenir, une fois qu’on là c’est tout benef)

Avec mes 10 000, il me faudrai pas emprunter beaucoup en banque.
Et si justement, le locataire rembourse mon crédit banquier, sa serait comme si je fesai rien et qu’au bout de x année, j’obtien mon bien sans avoir débousé grand chose (monde de bisournours je vous l’accorde)
derrière je sais qu’il se peut qu’il y ai des travaux (que ce soit plomberie, chaudières…)

La taxe foncière ne semble pas trop chèr d’après ce que je vois sur le site.
La taxe d’habitation ce n’est pas a moi de la payé car j’y habite pas… si?

enfin voila, je suis encore plein de questions, mais j’ai obtenu pleins d’infos grace a vous :-)

espenlind13 a écrit :

La fiscalité n’est pas à prendre à la légère. Par ailleurs si vous n’êtes pas imposable, je suppose que vos revenus sont faibles, ou irréguliers. Dans ce cas, peut-être faudrait-il penser à acheter votre résidence principale avant de partir sur du locatif.

Pas forcement car si linkdefeu réside chez ses parents , il peut plus facilement prendre un crédit car il a peu de charges , si son crédit e’st bien monté par rapport au locatif cela ne lui coûte rien , il pourra ensuite acheter un bien pour se loger ou reprendre son bien en locatif et le revendre en tant que résidence principale.

Si ses revenus sont faibles même avec un bien en location , il peux aussi louer un logement et bénéficier de l’aide aux logement

Philippe

Vous avez un contrat apprenti de 2 ans et vous pensez pouvoir emprunter? J’ai quelques doutes là dessus, avez vous contacté une banque?  Elles ne prêtent pas facilement si vous n’avez pas un CDI avec de bons revenus, surtout en ce moment, et ça ne risque pas de s’améliorer….

Vous pouvez voir avec un courtier spécialisé peut être?

linkdefeu a écrit :

Avec mes 10 000, il me faudrai pas emprunter beaucoup en banque.
Et si justement, le locataire rembourse mon crédit banquier, sa serait comme si je fesai rien et qu’au bout de x année, j’obtien mon bien sans avoir débousé grand chose (monde de bisournours je vous l’accorde)
derrière je sais qu’il se peut qu’il y ai des travaux (que ce soit plomberie, chaudières…)

La taxe foncière ne semble pas trop chèr d’après ce que je vois sur le site.
La taxe d’habitation ce n’est pas a moi de la payé car j’y habite pas… si?

enfin voila, je suis encore plein de questions, mais j’ai obtenu pleins d’infos grace a vous :-)

Juste une remarque, pour un emprunt, une banque classique utilise le ratio 30% des revenus.
Avez vous des revenus régulier et suffisant permettant de convaincre une banque de vous faire confiance? (les revenus foncier futurs sont souvent utilisé avec un ratio de 70% équivalent au charge)

Pour vos 10k€, je vous conseille de les garder sur un livret A en épargne de précaution, au cas où vous en ayez besoin. (par exemple pour la caution, le jour où vous prendrez un appart, pour une voiture, si le travail exige que vous puissiez vous déplacer, …)

linkdefeu a écrit :

En effet, je suis du genre très prudent avec l’argent et j’ai un très bon contacte avec mon banquier.
Je pense que si je lui explique que je vais gagner tant pendant x temps et que se sera mon locataire qui remboursera le pret, cela devrait passer (fin j’imagine)
après c’est pas comme si je souhaité demandé une grosse somme.
je pense me limiter maxi a 40 000…

d’accord  vous avez un très bon contact avec votre banquier , de quel que sorte soit ce contact il respecte des directives nationales , régionales

Sachez que les revenus locatifs sont pris à concurrences de 70 à 80 % dans le remboursement des mensualités.

Vous empruntez 40.000  sur 15 ans cela vous fait des mensualités de 300 euros environ , sur 20 ans 250 euros
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A cela il faut ajouter les charges , le foncier , les vacances locatives…

Vous achetez pour 40.000 cela correspond à un petit studio dans une petite ville donc location 300 € , vous êtes équilibré au niveau budget par contre vous devez sortir les charges et le foncier :
Foncier  400 €/ an
Charges 300 €/ an

fiscalité néant pendant 4 à 5 ans si vous êtes au rél mais il faut mieux passer par un comptable et s’inscrire dans un CGA soit à la louche 600 euros à sortir
Total 1300 € / an à sortir de votre poche sans fiscalité locative.

Pour moi vous ne passez pas car cela vous fait sortir en moyenne 100 € / mois soit 10 % de vos revenus et vous êtes en CDD sur 2 ans encore , que faites vous ensuite ?
Il vous reste à peine 20 % de vos revenus pour envisager de vous loger soit par achat soit par location si vous louer il vous faut 3 fois le montant du salaire pour un studio de 300 € et avec votre crédit vous êtes déjà quasiment bloqué sur 15 ans.

Ce que j’évoque est relatif à votre situation actuelle dont je vous souhaite de la faire évoluer dans le bon sens , j’évoque juste le fonctionnement des banques que je connais un peu..

Philippe

JeromeK a écrit :

Pour la plomberie, il y a des plombiers, pour la maçonnerie, des maçons.
Ici on parle d’investissement. Je pense que le plus important, c’est la strategie: montant consacre a l’investissement, credit, nombre d’annees, frais divers (notaires, impots), gestion par agence ou en direct, loyer espere, etc.
Il est preferable de se faire conseiller par un pro pour tous les details juridiques et fiscaux.
Une fois que cela est clair, il est temps de chercher un appartement qui correspond aux calculs precedents, et demander des conseils a un ami plombier / électricien […] pour ne pas acheter n’importe quoi.

Si c’est pour tout faire faire, autant acheter des parts de SCPI et profiter de son temps, plutôt que de s’emm…. avec l’immobilier en direct. Les risques seront dilués et le rendement équivalent (voir meilleur).

linkdefeu : Puisque vous êtes à France Télécom, profitez plutôt de l’épargne salariale si vous y avez accès, optimisez l’abondement avant le 31/12/2011, et lissez vos versements en 2012 et 2013.

Googlez mon cher, googlez.