Supersic : étude de cas immobilier (division d'une vieille bâtisse en 4 logements locatifs)

Etes vous vraiment certain avec 40 k€ de matériaux de transformer une grange de 160 m2 en 4 logements ?
250 €/m2 cela me parait être bien faible comme estimé… il n’y a d’ailleurs pas que les matériaux à prendre en compte (colonne de distribution électricité, raccordements…)

Si vous faites tout vous même, avez vous estimé le temps durant lequel vous rembourserez l’emprunt sans revenus locatifs (ou très partiellement) ? Le report d’échéance est une possibilité mais pas pour une longue période.

Bonjour Supersic,
Comme DDtee, je suis dubitatif sur l’enveloppe travaux mais bon si vous êtes sûr de vous

Concernant le report de remboursement, si vous êtes convaincant vous pouvez négocier jusqu’à 24 mois ce qui logiquement laisse largement le temps d’aménager 4 lots.

Bonjour Cricri,

Effectivement l’ensemble des travaux seront réalisés par ma famille (père maçon/plaquiste, beau frère plombier/électricien, etc) nous avons réhabilité 5 granges ou anciennes maisons dans la famille.
Je bénéficie de tarifs très intéressant car mon père avait une entreprise de bâtiment et il a conservé les tarifs qu’il avait chez son fournisseur, et je travail moi même chez un fournisseur de matériel de bâtiment ce qui me fait avoir d’excellents tarifs.

Le gros oeuvre est en très bon état (toiture et maçonnerie), l’intérieur est à créer entièrement.

Supersic

Bonjour

ce n’est pas des grandes surfaces donc oui vous pouvez en avoir assez avec 10 000€ par appart , biensur pour la location pas besoin de mettre un carrelage a 30€/m2
l’avantage de la rénovation pas besoin de RT2012 comme pour la construction neuve(mon cas)
chauffage électrique le matériel coute pas cher a brico dépôt
production d’eau chaude cumulus a 200€ suffisant
menuiserie porte standart a 25€ , negligé pas sur les toilettes ne pas mettre les 1er prix car vous allez être constamment appelé par les locataires pour mécanisme chasse d’eau cassée .

Donc si vous pouvez faire tout vous meme c’est bien ça va vous faire économisez beaucoup d’argent.

Bonjour à tous,

Je viens donner quelques nouvelles de mon projet, j’ai terminé les plans et donc là répartitions des logements. Au début j’étais parti sur la réalisation de 4 logements, mais au final quand j’ai réalisé les plans les caractéristiques de la grange ne permettaient pas de faire rentrer 4 logements.

3 logements de 75, 56, et 36m2…

J’ai également effectué le chiffrage pour les matériaux, l’enveloppe de 40.000’ est bel et bien respectée.

Maintenant côté financement c’est bien plus difficile. J’avais vu un courtier en crédit Immo qui a gentiment expédié mon projet sous prétexte que je n’ai pas assez de recul sur mon activité professionnelle (commercial salarié) pour pouvoir établir un salaire moyen annuel, il prend donc en compte seulement mon salaire fixe de 1000’ alors que j’ai un salaire moyen de 1750’ Net.
Après avoir vu ce courtier, j’ai confié le dossier à mon AI qui a transmit la recherche du financement à un autre courtier, eux me proposent de faire un crédit pour l’achat et un crédit pour les travaux et ne pas vanter le caractère locatif de cette acquisition auprès de la banque mais plutôt pour une RP…

Qu’en pensez vous ?

Au plaisir de vous lire, Supersic.

Bonjour,

Je ne me suis pas encore approché de ma banque pour le moment.
Mon courtier m’a dit que le fait que je sois jeune et donc sans RP puisse poser problème…

J’ai effectué simulation rapide d’un prêt sur 20 ans, j’arriverais à une mensualité aux alentours de 510€, ça rentre donc dans mes 33% d’endettement en sachant que je n’ai aucun crédit à côté.

Bonjour,

J’ai bien évidemment mis en avant les compétences techniques en bâtiment de ma famille. Je pense que c’est un argument de taille…
Pour ce qui est d’un éventuel partenariat avec ma sœur elle même investisseuse, j’aimerais pour le moment éviter car je souhaite vraiment réaliser ce premier investissement seul.

Mon AI m’a très certainement trouvé une banque et surtout un directeur d’agence prêt à me suivre sur ce projet… Affaire à suivre !
Me concernant, ma situation professionnelle va évoluer, puisque je suis muté dans ma région natale et mon salaire va augmenter pour passer à environ 2000/2100€ nets. De plus je retourne vivre chez mes parents, je n’aurais plus de loyer à payer, j’aurais donc une capacité d’épargne de 1500€ environ mensuel.

Pour en revenir au projet en lui même, je vais donc créer 3 logements et pas 4… J’aimerais louer l’un d’entre eux en meublé, est ce que cela peut compliquer la fiscalité, etc ?

A bientôt, Sylvain.

Bonjour Louis31,

Niveau fiscalité, étant novice je ne sais pas encore quelle stratégie adopter, d’autant plus que je vais me retrouver avec dans le même immeuble, un logement meublé et deux logements nus…

Si je comprends bien votre précédent message, je ne pourrais pas déduire le montant des travaux pour créer du déficit ?

Supersic

Bonjour,

Merci pour cette réponse complète Louis31, je pensais qu’on pouvait déduire ces travaux mais en fait non…

Je ne peux pas louer l’intégralité des logements en meublé, car la demande n’est pas très présente et quand elle est présente c’est pour des surface inférieure à 40m2.

Je vais réfléchir à la question…

Bonjour Louis31,

ça me semble intéressant je vais y réfléchir.

Supersic

Bonjour Bigbill,

Non nous n’avons pas encore commencé les travaux, toujours en recherche de financement même si ça semble toucher la fin, j’attends une réponse définitive cette semaine.

Non le projet se situe autour de Beauvais.