Dream Office REIT : Analyse d'un investissement immobilier canadien
Cette discussion analyse l'investissement dans Dream Office REIT, une société d'investissement immobilier cotée en bourse spécialisée dans les bureaux, principalement au Canada. Les membres débattent longuement des performances de la société, de sa sensibilité au marché du pétrole et des stratégies d'investissement à adopter. La discussion couvre une période significative, permettant d'observer l'évolution de la société et du marché.
Les concepts clés abordés sont la gestion du risque, la diversification du portefeuille, et le rendement des investissements. Les participants analysent les principaux risques liés à Dream Office REIT, notamment son exposition au secteur pétrolier canadien (principalement en Alberta) et la sensibilité de ses revenus aux fluctuations du prix du pétrole. Le potentiel de croissance à long terme est également examiné, tout comme l'importance de la solidité du bilan financier et de la gestion de la dette.
Plusieurs arguments principaux émergent concernant la décote significative de Dream Office REIT par rapport à sa valeur nette d'actif (NAV). Certains membres considèrent cette décote comme une opportunité d'achat, soulignant le fort rendement du dividende comme un attrait majeur. D'autres, plus prudents, mettent en garde contre les risques liés à l'économie canadienne et au secteur pétrolier, soulignant la volatilité du titre. La discussion met en lumière la complexité de l'évaluation des REIT et la difficulté de prédire l'évolution future des prix de l'immobilier.
Les tendances notables incluent la recherche de valeurs refuges par les investisseurs, l'importance de la diversification géographique et sectorielle et l'impact significatif des fluctuations du prix du pétrole sur l'économie canadienne et le secteur immobilier. L'évolution de la stratégie de Dream Office REIT, notamment la réduction de son exposition à l'Alberta et le rachat d'actions, est analysée en détail. L'efficacité du management est aussi un sujet récurrent, certains membres soulignant sa bonne gouvernance et d'autres exprimant des doutes sur ses choix stratégiques.
Enfin, la discussion aborde des aspects pratiques de l'investissement, tels que la gestion des dividendes, les plateformes de trading et les implications fiscales. Des questions concernant la réception des dividendes par les courtiers en ligne sont également soulevées.
Pour l’AFFO 2016 voir le lien :
Brookfield Financial
Oui le rendement sera toujours élevé, mais l’action aura encore baissée de 15 à 20% supplémentaire.
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Une petite louche pour moi à 15,66 CAD pour le long terme. Avec un CAD en chute de 1,5%… Pour initier une ligne, car un rendement supérieur à 14 %, c’est tentant. Même si le dividende diminue, il restera bien quelque chose… Et pour jouer la remontée du pétrole qui arrivera bien un jour
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Je comprends quand même pas le cours de D.UN. Disons que même avec un stress assez gros sur leur portefeuille la décote de près de 50% sur l’actif net me semble complètement irrationnelle… Même si le dividende baisse de presque 1/3 on aura toujours un rendement de 9%
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Roudoudou, il y a tout de même un moment que vous devriez avoir compris. C’est le scénario de 2008 qu’on nous rejoue à nouveau. Remplacez "Subprime" par "Commodités" ou "pétrole" et c’est parti.
Le nombre de sociétés qui cotent à des prix irrationnels est légion, et pourtant ca continue de baisser, encore et encore. Peu importe les fondamentaux, peu importe la valeur des actifs. Le scénario de 2008, quoi.
Il se peut que la suite soit bien pire encore 
Il va potentiellement y avoir des défauts sur les dettes des producteurs de commodités, des pertes abyssales des banques sur les produits dérivés, une supposée ou avérée "contagion" et "effet domino" etc … Et la, on aura peut-être à nouveau droit à l’ambiance "post-Lehmann" avec des chutes de 10% par jour.
Ou tout va bien se passer et ca va se mettre à remonter bientôt, allez savoir 
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1 #132 08/01/2016 07h24Je me permets juste une petite remarque pour tempérer votre enthousiasme quant à la décote sur la NAV : attention au biais d’ancrage 
.
Je ne vous apprends rien en vous disant que la NAV est régulièrement réévaluée d’après différents critères, dont celui des prix de l’immobilier dans le voisinage. Or au Canada, et je crois, particulièrement au Québec, la faiblesse des taux a récemment fait monter les prix, comme en France.
Je ne suis pas capable de dire de mon fauteuil lyonnais si les prix de l’immobilier canadien sont ceux d’une bulle ou pas, mais je prendrais cependant les NAV (calculées en haut de cycle) avec une certaine prudence.
Je peux également concevoir que les cours actuels reflètent une anticipation exagérée d’un retour à la norme des prix de l’immobilier dans une économie à la limite de la récession.
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Bah disons que je n’ai pas été précis, mais valeurbourse vous avez raison, en fait anticiper une baisse de l’immo Canadien de 50% c’est élevé et la on parle, attention, de l’immo commercial et des bureaux pas du résidentiel (qui est lui peut être très cher).
ps = les subprimes n’ont rien à voir avec le pétrole, ce ne sont pas les mêmes mécanismes ni la même imbrication dans l’économie.
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Concernant le risque de bulle sur l’immobilier canadien, j’ai repris la valorisation de Dundee en CAD/m² via leurs rapports trimestriels.
Cela semble rassurant. Si il y a bulle sur l’immobilier non résidentiel, elle s’est formée avant 2012.
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roudoudou a écrit :
l’immo commercial et des bureaux pas du résidentiel (qui est lui peut être très cher).
Oui, justement, mes arguments concernent essentiellement l’immobilier commercial.
roudoudou a écrit :
anticiper une baisse de l’immo Canadien de 50% c’est élevé
Peut-être pas si celui-ci avait monté artificiellement de 100% .
Plus précisément, avec des taux très bas et des cours du pétrole encore très haut récemment (le Canada est le quatrième exportateur de pétrole au monde), je ne serais pas étonné que les NAVs observées soient plus élevées que celles calculées en moyenne sur un cycle économique complet, avec des taux normaux et un cours du pétrole "normal".
Les prix de l’immobilier fluctuant beaucoup plus lentement que les cours de bourse, il est fort probable que les NAVs n’aient pas encore été ajustées, malgré la récession.
Ma conclusion n’est pas de dire que la décote de Dream Office sur sa NAV est justifiée, mais tout simplement de dire que la décote calculée par les experts est n’est peut-être plus d’actualité et qu’il convient de les considérer avec prudence. L’idéal serait de pouvoir calculer la NAV en considérant un cycle complet, mais quel boulot !
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C’est possible Valeur bourse c’est pour cela que j’ai du Cominar et pas (encore du Dream)
Cominar est moins sensible et a montré sa résilience en 2009
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1 #137 19/02/2016 02h14Bonsoir à tous,
D.UN vient d’annoncer une coupe d’un tiers de ses dividendes, passant de $2.24 (annualisé) à $1.50.
Au cours de jeudi, le rendement passerait de 13.77% à 9.2%.
Le management suspend également le DRIP.
Ci-dessous les résultats de 2015.
Aucune action Dream REIT.
Dernière modification par catoun (19/02/2016 03h54)
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Bonjour,
Merci pour l’info.
Pour ceux qui veulent la source :
http://www.dream.ca/office/wp-content/u … 015-PR.pdf
Le management annonce également la vente de 1.2B$ de propriétés "non-core" sur 3 ans.
Pour résumer rapidement, la stratégie globale et de revenir à un payout ratio estimé de 67% pour 2016 et de réduire le discount sur NAV.
En tant qu’actionnaire Dream office récent, ça ne me semble pas être un mauvais choix. Les REIT ayant un WACC bas semblant produire globalement plus de valeur pour l’actionnaire sur le long terme (si quelqu’un a des chiffres qui confirment ou infirment cette impression, ça m’intéresse) .
AA
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Aarrgghh !
Mauvaise nouvelle pour moi. Du coup, j’ai un manque à gagner de 220 euros (net net) par mois…
Ceci dit, j’ai du mal à comprendre le pourquoi d’une telle diminution du dividende. car les chiffres laissent percevoir des rentrées correctes. Est-ce que le taux de distribution obligatoire, pour le statut de REIT, permet cette baisse ?
-EDIT-
Je viens de vérifier, et je touchais, de Dream-Office, non pas 2,24 $, mais 0.1867 $CAD par titre.
Donc, j’ai lu rapidement le document cité, pour trouver que le dividende passe à 0,125 $CAD par titre, chaque mois.
L’explication, c’est simplement que 0,125 x 12 = 1,50
CQFD.
@+
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Il serait "logique" enfin pas étonnant d’une baisse à court terme de l’action : bcp d’actionnaires de reit sont des rentiers et un arbitrage sur d’autres reit avec un meilleur rendement est fort probable.
Sur du moyen terme ce sont plutôt des décisions sages.
Dernière modification par francoisolivier (19/02/2016 15h55)
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En théorie oui
Sauf que Dream office offre un des meilleurs rendements à 9% donc pas vraiment d’arbitrage à faire.
Et cette diminution ramène le ratio de distribution à 67% ce qui est très confortable.
Par ailleurs, les mesures annoncées sont rationnelles et logiques:
optimisation du portefeuille
prudence en coupant le dividende de 33% afin de regagner une marge de manœuvre dans un contexte compliqué
arrêt du programme de paiement du dividende en action si je ne me trompe pas
programme de rachats d’actions
Sécurisation de l’endettement et baisse de l’effet de levier
Le taux d’occupation se maintient à un niveau correct
L’ensemble de ces mesures devraient permettre de réduire la décote sur la NAV.
Pour moi ce REIT est très bien géré et les mesures annoncées devraient permettre sur un horizon de 3 à 4 ans de retrouver un niveau de cours plus en phase avec sa véritable valeur.
Et comme je investis pour 20 ans ca me convient.
Message édité par l’équipe de modération (19/02/2016 23h12) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent
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Bonjour
Je rejoins Corsaire00, je trouve que cette coupe de dividende est une très bonne nouvelle. Elle prouve que l’on joue sur la durée.
Et un rendement à 9%/an, même après impôt, celà reste un investissement nettement supérieur à de l’immobilier classique ou a des fonds.
Je suis donc très satisfait de cette annonce.
Et peut être que l’on verra même le titre monter aujourd’hui.
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1 #143 19/02/2016 13h14
Acheter des actions pour le rendement et être content quand ca diminue est quand même plutôt paradoxal…
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Re !
Je suis d’accord avec Bifidus.
Surtout que parler d’un rendement de 9 %, c’est vrai pour les nouveaux actionnaires, mais pas pour ceux qui étaient rentrés il y a plusieurs mois/années.
Ainsi, perso, après recalcul, Dream-Office me rend 5,01 % net net (relativement à mon investissement). Ce qui reste compétitif relativement à des SCPI grevées par des frais de revente de 10 % environ, et soumis fiscalement….
Et la problématique de l’arbitrage, pour les anciens actionnaires, est compliquée par la moins-value latente (=décote). Sans oublier que les autres REIT à rendement élevés pourraient très bien baisser leurs dividendes à leur tour (sur les quatre REIT où j’ai mis des billes, deux ont baissé le dividende dans les trois derniers mois).
Autre chose : je rigole (jaune), en pensant à Parisien qui taquinait IH à propos de son qualificatif "d’affaire du siècle" pour les REIT de ce genre. Ce n’est pas méchant, mais car j’ai pensé comme IH tout en donnant raison à Parisien.
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1 #145 19/02/2016 14h28Bifidus a écrit :
Acheter des actions pour le rendement et être content quand ca diminue est quand même plutôt paradoxal…
Je complèterai votre phrase en disant que j’achète les REIT Canadiennes pour le rendement dans la durée.
Dans cette optique là, vous serez d’accord avec moi j’espère pour dire que c’est plutôt une bonne nouvelle.
Par les temps qui courent d’inflation nulle, de loyers médiocres (prix d’achat prohibitifs) et surtaxés, de taux d’intérêts ridicules, ceux qui achètent un rendement à 14% en croyant qu’il va durer font une erreur (sauf à croire en une remontée fulgurante des cours du brut ce qui n’est pas très réaliste). Il est évident que ce taux de rendement était associé à un risque anticipé par le marché, et les titres jugés plus sûrs sont à des niveau de valorisation/rendement très différents.
Je vous rejoins complètement en revanche concernant ceux qui ont une très forte moins value. Pour eux l’arbitrage est plus difficile. Ils se consoleront au moins en externalisant leurs moins value.
Pour ma part j’ai acheté une décote sur NAV servant un rendement correct permettant de patienter, avec comme cerise sur le gâteau un effet devise potentiellement démultiplicateur de gain. Les nouvelles du jour vont donc dans le bon sens, parceque sur du long terme je pense faire une bonne opération, et sans doute retrouver les 14% de rendement en devise Euro.
Note: Actionnaire Dream Office REIT
Dernière modification par MisterVix (19/02/2016 15h01)
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Il semblerait que le marché (pour une fois) réagisse correctement et accueil favorablement cette nouvelle, qui est certes mauvaise pour le rente court terme mais bonne pour la pérennité de la société et donc de la rente future
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MisterVix a écrit :
Pour ma part j’ai acheté une décote sur NAV servant un rendement correct permettant de patienter, avec comme cerise sur le gâteau un effet devise potentiellement démultiplicateur de gain. Les nouvelles du jour vont donc dans le bon sens, parceque sur du long terme je pense faire une bonne opération, et sans doute retrouver les 14% de rendement en devise Euro.
Je suis dans la même dynamique.
Démarrage de ma ligne DREAM OFFICE et renfort sur des niveaux bas.
Actuellement j’estime que les REIT canadiennes présentent une opportunité intéressante pour un horizon de placement à 20 ans.
Joli rendement /décote sur NAV /parité dollar intéressante / cours historiquement bas.
Il me manque juste une ou 2 REIT pour compléter mais je prends mon temps.
Dans mon viseur à CT H&R REIT
Dream office est à +7,5% actuellement avec un pétrole en baisse de 3%
Rien de tel qu’un management qui fait le job correctement
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Re !
On vient même de dépasser +12,0 % ! Le marché apprécie.
Du coup, le rendement (actuel) tombe à 8,20%.
Faire des choix d’arbitrage va être de plus en plus cornélien.
Dernière modification par M7 (19/02/2016 16h33)
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Hall of Fame M7 a écrit :
Autre chose : je rigole (jaune), en pensant à Parisien qui taquinait IH à propos de son qualificatif "d’affaire du siècle" pour les REIT de ce genre. Ce n’est pas méchant, mais car j’ai pensé comme IH tout en donnant raison à Parisien.
Le terme exact était : L’opportunité d’une vie sur les foncières canadiennes ?
Mais je maintiens que des décotes de 50% sur des foncières avec des capitalisations boursières > 1 Md, sans endettement excessif et en bonus des dividendes mensuels sont rares.
Comme évoqué déjà dans la file, je pense aussi que le management fait un excellent travail.
La baisse du dividende, alors qu’il était couvert par les profits peut certes décevoir, mais au cours actuel, une meilleure flexibilité au niveau de la trésorerie permettra de créer plus de valeur (et donc plus de dividendes) dans le futur.
Au cours actuel nous avons les immeubles de Toronto, tout le reste est gratuit :
Source : Présentation de la stratégie
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Cher IH
Nonobstant que vous ayez raison sur la citation, cela ne change pas la signification de mon message. Sans oublier que je voulais un ton léger, voire humoristique.
Pour la décote des REIT canadiennes, et notamment Dream-Office, je suis, comme vous et d’autres, convaincu qu’une remontée de la valeur aura lieu. Mais j’ai l’intuition d’un délai peut-être assez important, avec un déclencheur qui serait une remontée durable du pétrole.
Or, l’Arabie Saoudite venant de déclarer n’envisager aucune baisse de production ; l’Iran revenant sur le marché occidental ; l’Irak battant des records de production, malgré DAESH ; les USA continuant à augmenter leur production (en 2015 par rapport à 2014, malgré la baisse forte du cours) ; etc. font que, AMHA, la remontée des cours du pétrole risque fort d’attendre plusieurs mois, voire plusieurs années.
Je viens d’arbitrer Dream-Office, en faveur de CYS et Five-OAKS. Je reviendrais sur Dream-Office lorsque je croirai apercevoir la sortie du tunnel du pétrole (et du Canada).
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