Dream Global : acheter à Toronto… pour investir en Allemagne !

Bonsoir,

Publication hier du dernier quarter.

DREAM GLOBAL REIT COMPLETES 600,000 SQUARE FEET OF LEASING INCLUDING A MAJOR RENEWAL WITH DEUTSCHE POST AS GERMAN OFFICE MARKET CONTINUES STRONG PERFORMANCE

Q2 2015 HIGHLIGHTS
Improving operating metrics
‐ Strong leasing performance with the completion of approximately 600,000 square feet of new leases and renewals in Q2 2015. Leasing momentum remains strong, buoyed by solid economic performance in Germany and declining vacancy rates in the Big 7 office markets;

‐ High retention ratio of 85% in Q2 2015, including the early renewal of approximately 251,000 square feet of space with Deutsche Post;
‐ Rising in‐place rents with average in‐place rents up 6.0% year‐to‐date to €9.39 in Q2 2015 from €8.86 at the end of 2014;
‐ Improving leasing spread with market rents exceeding in‐place rents by 3.7% as at Q2 2015;
‐ NOI in euros increased by 3.7% in Q2 2015 compared to Q1 2015.

Investment highlights
‐ $63 million increase in the value of investment properties and investments in joint ventures resulting from leasing activity and cap rate compression, reflecting strong investor demand for German office properties;
‐ Acquisition pipeline remains active with approximately $129 million of acquisitions under contract or exclusivity, subject to due diligence review, at an average cap rate of 5.8% and an expected average borrowing rate of approximately 1.9% for a 10‐year term. These high quality, multi‐tenant office buildings are centrally located in the German cities of Berlin, Essen and Erfurt;
‐ Continued capital recycling program during Q2 with the sale of 16 properties from the Trust’s Initial Portfolio for gross proceeds of $24 million. Including 20 additional properties currently under contract, the 2015 yearto‐date dispositions total approximately $103 million.

Successful lease negotiations with Deutsche Post leading to renewal of majority of space subject to 2016 termination rights
‐ Proactive negotiations resulting in the retention of 84% of the gross rental income (“GRI”) relating to the space subject to 2016 early termination rights. Direct lease negotiations with Deutsche Postbank (“Postbank”) in eight buildings, or 26,000 square feet of subleased space, could further increase GRI retention to almost 100%.

Le truc qui me freine un peu sur DRG, c’est le payout ratio :

                           Q2 2015         Q1 2015         Q2 2014
Per unit amounts  
Distribution           $ 0.20            $ 0.20            $ 0.20
Basic:              
FFO                      $ 0.20            $ 0.19            $ 0.24
AFFO                    $ 0.18            $ 0.18            $ 0.22
Diluted:            
FFO                      $ 0.20            $ 0.19            $ 0.23

C’est, au mieux tout juste couvert, sinon sur-distribué.

Kangoorico a écrit :

Le truc qui me freine un peu sur DRG, c’est le payout ratio :

                           Q2 2015         Q1 2015         Q2 2014
Per unit amounts  
Distribution           $ 0.20            $ 0.20            $ 0.20
Basic:              
FFO                      $ 0.20            $ 0.19            $ 0.24
AFFO                    $ 0.18            $ 0.18            $ 0.22
Diluted:            
FFO                      $ 0.20            $ 0.19            $ 0.23

C’est, au mieux tout juste couvert, sinon sur-distribué.

Bonjour,

L’AFFO qui passe de 0.22 à 0.18 dollars n’est-ce pas inquiétant ?

Concernant les loyers en €, je me demande si le phénomène n’est pas déjà anticipé et donc dans les cours car le AFFO payout est supérieur à 100%.

Pour le reste, je vous rejoins et j’ai l’impression que Dream Global est dans la même galère que les REIT canadiennes même si ses actifs ne sont pas au Canada.

Dernière modification par okavongo (16/01/2016 13h24)

Bonjour,

Dream Global pâtit aussi du fait de faire partie de la galaxie Dream Unlimited.

Si on fait un comparatif dans les grandes masses du parcours boursier de l’immobilier allemand et de Dream & co on voit que DRG est un peu entre 2 eaux.



DRG sur 1 an fait -10% quand un Vonovia fait -7.7% et Deutsche Wohnen +15% (TEG, GIB et LEG sont à +7/10%) contre un Dream Unlimited à -33% et Dream Office à -46%.



DRG est tout de même le titre qui s’en sort le mieux sur toute cette galaxie Dream Unlimited.

Bonsoir,

Publication du dernier quarter pour DRG offrant une belle progressions sur le marché ce jour au delà de 4%.

DREAM GLOBAL REIT REPORTS 2015 YEAR-END RESULTS, 13.5% INCREASE IN IFRS EQUITY VALUE PER UNIT TO $11.41 AND STRONG LEASING MOMENTUM

HIGHLIGHTS
Improving cash flow from operations and continued high-grading of portfolio
- 13.5% year-over-year growth in IFRS book equity per unit through the addition of high quality assets that benefitted from continued cap rate compression in Germany, and a 7% currency appreciation of the Euro against the Canadian dollar since Q4 2014;
- Continued strong leasing momentum and tenant retention of 79% resulting in 1.3 million square feet of leasing in 2015, including approximately 479,000 square feet of new leasing and renewals in Q4 2015;
- Signed a 20-year lease in December 2015 with the City of Hamburg for the entire 172,000 square feet of space at Hammer Strasse 30-34 in Hamburg to replace vacating tenant, Imtech Deutschland GmbH & Co. KG (“Imtech”);
- Improved occupancy reflecting the Trust’s active leasing and asset management program; in-place and committed occupancy of the overall portfolio increased by 70 basis points to 87.5% quarter-over-quarter and by 220 basis points since the end of 2014;
- Refinanced term loan credit facility with new $370 million facility in Q4 2015, resulting in interest savings expected to add incremental AFFO of approximately $6 million, or $0.05 per unit, on an annual basis;
- Completed over $500 million of high quality office property acquisitions in 2015, including the Trust’s expansion into Vienna, Austria with the acquisition of Rivergate, a jointly owned asset with an Asian sovereign wealth fund. Subsequent to year end, the Trust completed the acquisition of a multi-tenant office building in Essen, Germany, for $41.5 million;
- Continued progress in the execution of the Trust’s Initial Properties disposition strategy with the sale of 11 properties during Q4 2015 for gross proceeds of $40.9 million, increasing total sales of the Trust’s Initial Properties in 2015 to 51 properties for gross proceeds of $110.9 million at an average cap rate of 7.5%. In addition, the Trust held 12 properties for sale at December 31, 2015 for an approximate aggregate sale price of $32.5 million, increasing the number of Initial Properties sales since 2012 to over $300 million.
German real estate fundamentals remain favourable
- Record-low vacancy in Germany’s seven largest office markets with vacancy rates declining by 120 bps year-over-year to 6.4% at the end of 2015, representing the lowest vacancy rate since 2002;
- Low unemployment of 4.5% among lowest in Europe at the end of 2015;
- Moderate new supply in Germany’s seven largest markets with limited availability of new office space coming to market, representing less than 1% of the existing office stock;
- All-in mortgage rates near historic lows as evidenced by the Trust’s most recent financing

Toujours un payout ratio plus que limite !

Distributions                        
Declared distributions                 $22,578          $22,500             $22,263
DRIP participation ratio               14%               15%                  16%
Per unit amounts               
    Distribution                         $0.20             $0.20                $0.20
    Cash Distrib (net of DRIP)    0.17               0.17                  0.17
    Basic:                        
    FFO                                   0.19            0.20                   0.21
    AFFO                                   0.18              0.18                 0.20
    Diluted:                        
    FFO                                   0.19            0.20                   0.21

parisien a écrit :

N’est-on pas en train d’additionner les frottements fiscaux, par rapport à acheter directement une foncière allemande, de préférence avec un statut G-REIT?

Malheuresement, je le crains sauf pour la partie dividende canadien remontant vers la France car la retenue à la source allemande est plus importante (15% vs 26.375%).

Dernière modification par Narzould (19/02/2016 16h53)

Pour Information, le Service RISK de Binck bloque tout achat sur ce titre sans en donner la raison.
Y a t-il anguille sous roche ?
Je ne trouve pas d’info particulière sur le titre

coyote a écrit :

Pour Information, le Service RISK de Binck bloque tout achat sur ce titre sans en donner la raison.

Il faut contacter Binck.fr
Il se peut que les ordres doivent être fractionnées. Cela m’est arrivé il y a un mois, simplement parce que je dépassait 10 % de la moyenne des transactions des derniers jours.

Danke pour l’info mais en quoi le fait d’être coté à Franckfort devrait réduire la décote?

Klaus a écrit :

Danke pour l’info mais en quoi le fait d’être coté à Franckfort devrait réduire la décote?

Cela va toucher un public plus large, donc plus d’acheteur.
En théorie cela veut dire un prix qui monte.

La société est semble-t-il cotée à Francfort depuis le 15/11 (selon l’annonce faite il y a quelques jours), mais les échanges sont pour le moment faméliques sur ce marché. Pour ceux intéressés, le marché de Toronto est autrement plus liquide.