Mes estimations mises à jour (les taux de capitalisation sont au doigt mouillé) :
On notera que mon estimation d’AFFO est sur la borne basse de la nouvelle guidance du management : $0,75 vs $0,75-$0,78.
Cependant, dans le mesure où VEREIT à $1 Md dans les caisses, ils peuvent être utilisés pour alléger la dette et la charge d’intérêt liée. Ainsi, si on supprime (au hasard !) le Unsecured Term Loan de $1 Md et la charge d’intérêt liée, on arrive alors pile à un AFFO de $0,78.
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Quelques extraits de la conférence téléphonique :
Taux de capitalisation :
VEREIT a écrit :
This brings the total amount sold for the year to 612 million at an average cash cap rate of 6.7%.
VEREIT a écrit :
We’ve had that conservation, we’re pleased with the internal equity we have been creating here, we sold $2 billion of assets at 6.8% cap rate
VEREIT a écrit :
In the first two quarters, Cole purchased 300 million of asset at an average cap rate of 6.8.
Donc au doigt mouillé, autour de 6,7-6,8% pour la totalité du patrimoine de VEREIT ?
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Retour à la notation Investment Grade :
Comme prévu, le management attend le retour de sa notation Investment Grade pour passer à l’action (c’est-à-dire redevenir acquéreur net et non vendeur net).
Prévu pour fin 2016, début 2017 :
VEREIT a écrit :
The key issues that we’ve outlined a year ago, but we are now moving towards is that we want a balance sheet that has investment grade has part of an investment grade metrics that we can stabilize for purposes of the rating agencies to make it clear to them that we are investment grade and we’ve always been talking about in the BBB range we’re moving there, and once we get there we’re then in a position to acquire assets on a leveraged neutral basis that what we’re searching for and we see a lot more room now than we did a year ago in our ability to do that.
VEREIT a écrit :
we believe we have a plan to put ourselves on the offense sometime in late 2016 early 2017.
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Émission de nouvelles actions :
Puisque le cours de bourse a retrouvé un niveau proche de la NAV, pourquoi ne pas émettre des titres et en finir une bonne fois pour toute avec le deleveraging ?
C’était la question que je me posais et elle a été posée par un analyste (sous une forme plus policée).
La réponse du management et que les cessions d’actifs n’ont pas pour seul but de diminuer l’endettement, mais participent aussi d’une meilleure diversification du portefeuille d’actifs :
VEREIT a écrit :
It may and we’re looking forward to that day, it’s only question on timing to tell, we’re very patient here. We want to make sure we meet or goals and just again we like meeting our goals by enhancing the portfolio with disposition of assets and at the same time paying down our debt. There may be a difference in cost of capital in relative terms of the stock versus selling assets, but there is no doubt that when you increase your portfolio value, the leverage there is much higher.
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Cole Capital :
En terme de collecte, nous sommes toujours très en-deçà de l’historique pour Cole Capital :
Toutefois, contrairement à ce que je pensais, la tendance pour la collecte de fonds pour de l’immobilier type "SCPI" est nettement baissière aux USA, malgré les taux bas :
VEREIT a écrit :
Cole had a market share of 10.3% in the first quarter it increase to 12.9% in the second quarter. As the market dropped in the first quarter 40% Cole was up 24% as the market dropped 40% in first quarter, as it just drop 24% in the second quarter Cole was only down 4%. Our market share is increasing and that what we’re focusing on.
Donc Cole Capital ne s’en sort pas si mal sur le trimestre, même si hélas la filiale ne rapporte toujours quasiment rien du tout à la maison-mère.
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EDIT 14h02 : correction de la capture d’écran
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