VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

WhiteTiger · #801

Bonjour Ledep,

Je n’ai pas suivi tout l’historique alors j’ai remonté le fil jusqu’à un peu plus d’un an, et je n’ai trouvé que cela:

Ledep a écrit :
Bonjour,

Un morceau d’article assez sympa sur Seeking Alpha traite de l’aspect Cole, dividende et un soupçon de Schorsch.

Ici

Le split et la coupure du dividende parait une évidence pour l’auteur (qui n’a pas l’air d’être une lapereau de 3 semaines…).

…

Et, j’ai alors du mal à la réflexion "jouer la girouette". Aucun contraire, il semble que cette personne soit trés réservée sur cette société, même avant "l’affaire de l’erreur comptable".

Cela dit mon propos n’était pas de lancer une polémique mais juste de fournir une information à ceux du forum qui sont intéressés par cette action. Notre hôte en possède pas mal et je pense qu’il n’est pas le seul sur ce forum.

Personnellement, cette affaire ne m’intéresse pas ! Je n’ai aucune action VEREIT et je ne compte pas en acheter, ni à court terme, ni à long terme.

Jef56 · #802

Brad qui est le contributeur le plus connu et le plus suivi sur les REITs sur Seeking Alpha avait recommandé le titre juste avant l’affaire comptable et après il est venu dire qu’il avait prévenu que le taux de distribution était trop élevé (il le redit encore dans l’article que vous mentionnez)…

Il n’en demeure pas moins que Brad sait de quoi il parle en général et que son avis compte. On constate d’ailleurs tous que à l’heure actuelle VEREIT fait du sur-place alors qu’elle est décotée et qualifie bien comme une ’value trap’.

Par contre il y a un catalyseur que Brad ne met pas en avant: le retour prévu à une bonne note de crédit en 2016. Cela devrait débloquer le titre et donc la qualification de ’value trap’ pour un horizon si court, n’est pas forcément appropriée…

InvestisseurHeureux · #803

Jef56 a écrit :
Il n’en demeure pas moins que Brad sait de quoi il parle en général et que son avis compte. On constate d’ailleurs tous que à l’heure actuelle VEREIT fait du sur-place alors qu’elle est décotée et qualifie bien comme une ’value trap’.

Bof… Qui vous dit que son avis compte ? Par rapport à qui ?

VEREIT n’est pas un value trap. Un value trap est une société qui certes décote, mais dont les fondamentaux se dégradent, de sorte que ce n’est pas le cours qui rejoint la décote, mais la valeur qui rejoint le cours.

Un exemple de value trap sur les foncières cotées, c’est Affine :

VEREIT depuis que Glenn Rufrano a pris ses fonctions est correctement gérée et ses fondamentaux se sont plutôt améliorés.

Jef56 · #804

Remarque tout à fait pertinente sur la définition d’une value trap.

Brad est influent au nombre d’articles sur les REITs, au nombre de commentaires sur chacun de ses articles dont la plupart sont positifs, au nombre de ses interventions dans les médias américains. Dans la galaxie des conseillers boursiers, sur son domaine, il est considéré comme un conseiller averti.

On n’est pas obligé d’être d’accord avec lui et je ne connais pas son tracking record mais son ’emprise’ sur seeking alpha est indéniable.

WhiteTiger · #805

Tout à fait ! je rajouterais concernant Brad, qu’il n’est pas seulement un auteur parmi d’autres sur SA mais aussi l’éditeur d’une lettre sur les REITs. Il rencontre régulièrement les gérants des REITs. Il suit régulièrement toutes ses affaires et, en plus, c’est un investisseur professionnel spécialisé dans ce domaine. Bref, c’est son gagne-pain quotidien.

Quant à l’aspect girouettte, c’est trés subjectif. J’ai repris tout l’historique sur VER (facile, ce n’est pas trés vieux et tout est dispo en ligne), et je ne trouve pas ce qui pourrait le classer parmi les girouettes; au contraire, j’ai trouvé ses analyses pertinentes et ses réactions trés saines.

@IH: Convcernant la "value trap" VER, c’est effectivement ce qui est expliqué dans l’article, il suffisait de le lire !

@Jef: Mon experience personnelle ne me fait pas partager votre avis sur l’aspect "catalysant" d’une bonne note de crédit. Si, en revanche une bonne note de crédit n’a rien de spécial, une mauvaise note (où une chute de la notation) est souvent un facteur agravant. Je vois mal un investisseur expérimenté publiée une analyse qui serait dythirambique simplement sur l’espérance d’une bonne note. D’autant plus que, par expérience là-aussi, la notation tombe on ne sait jamais trop quand, ni comment…

Ledep · #806

Bonsoir,

L’ami Brad est certes informé et donne de la bonne matière prémâchée, j’ai bien aimé un temps ses newsletters ou autres articles (comme Motley Fool dans le genre) et puis après on se rends compte que c’est aussi un vendeur et donc avec les travers qui vont avec, au début on fait abstraction et puis au bout d’un moment ça devient limite insupportable (j’ai l’impression que cela c’est accentué quand il est passé chez Forbes).

La girouette ? Pas bien compliqué à l’instant "t" il encense le titre, 3 mois après il lui crache dessus et 3 mois encore après il revient faire le SAV pour bien montrer qu’il avait raison de cracher dessus…

Le côté "tiens au fait j’ai acheté ça quand c’était au plus bas et maintenant que ça fait +10% en 1 mois et ben je le dis à tout le monde !" est un peu limite en terme de déontologie.

ARCP May Have A Secret Sauce And It’s Not Tartar Sauce - VEREIT Inc. (NYSE:VER) | Seeking Alpha
IREIT TV: An Exclusive Interview With ARCP’s David Kay - VEREIT Inc. (NYSE:VER) | Seeking Alpha

Puis rédemption
Is American Realty Capital Properties A ’Sucker Yield’ Bet? - VEREIT Inc. (NYSE:VER) | Seeking Alpha
Lesson Learned: I Was The Sucker - VEREIT Inc. (NYSE:VER) | Seeking Alpha

Bien sûr on peut se dire "qui ne change pas d’avis ?" oui bien sûr sauf que nous ne sommes pas tous des vendeurs de quelque chose en arrangeant un peu la vérité ou la temporalité.

Bref, on ne va pas refaire cet éternel débat sans fin que nous avons déjà eu sur le forum sur les services/newsletters etc. payants qui forcément pêchent pas l’aspect mercantile.

@WhiteTiger je ne sais pas quel est votre niveau de connaissances du business des REIT triple net US donc je ne vais pas me permettre de vous faire la leçon mais les 2 éléments les plus importants pour ce type de société sont d’une part le management et d’autre part la notation de leurs dettes afin de pouvoir se financer et donc répondre au modèle d’un REIT (et bien sûr le sacro-saint de l’immobilier, l’emplacement,l’emplacement et l’emplacement !)

InvestisseurHeureux · #807

Ledep a écrit :
L’ami Brad est certes informé et donne de la bonne matière prémâchée, j’ai bien aimé un temps ses newsletters ou autres articles (comme Motley Fool dans le genre) et puis après on se rends compte que c’est aussi un vendeur et donc avec les travers qui vont avec, au début on fait abstraction et puis au bout d’un moment ça devient limite insupportable (j’ai l’impression que cela c’est accentué quand il est passé chez Forbes).

Il y a de cela.

D’ailleurs, étrangement, Brad ne qualifie pas son investissement dans LXP de value trap, alors que la foncière suit exactement la même trajectoire que VEREIT.

WhiteTiger a écrit :
Tout à fait ! je rajouterais concernant Brad, qu’il n’est pas seulement un auteur parmi d’autres sur SA, mais aussi l’éditeur d’une lettre sur les REITs. Il rencontre régulièrement les gérants des REITs. Il suit régulièrement toutes ses affaires et, en plus, c’est un investisseur professionnel spécialisé dans ce domaine. Bref, c’est son gagne-pain quotidien.

Pas du tout. Ce n’est pas un gérant professionnel.

Son gagne-pain quotidien ce sont 1) les commissions qu’il touche quand vous lisez ses articles sur SA, et c’est pour cela qu’il en écrit à foison. 2) les abonnements à sa newsletter, à laquelle j’ai été abonnée et qui grosso modo reprend les thématiques de ces articles et dont le prix a été multiplié par 10 depuis qu’il est passé chez Forbes.

Sauf qu’in fine, Brad s’agite beaucoup, mais ne donne jamais clairement la performance de son portefeuille ou un suivi clair de celui-ci (y compris dans sa newsletter, en tout cas avant le passage chez Forbes, la newsletter a peut-être évoluée depuis).

Donc c’est facile ensuite de mettre en exergue ce qui l’arrange.

Cela dit, ces articles peuvent être intéressants et on ne va pas lui reprocher de faire son business, qu’il fait somme toute relativement proprement et avec une passion manifeste pour les foncières.

WhiteTiger · #808

@Ledep:
Concernant mon expérience, la consultation de mon profil vous donnera un élément de réponse. Concernant la notation, ce que vous écrivez est censé mais je vous assure que vous y prêtez plus d’importance que de raison.

@IH:
Merci de ne pas me prêter des propos que je n’ai pas écrit. Je n’ai jamais écrit que le pauvre Brad Thomas était un gérant. Et puis, entre nous, j’espère que ce dernier n’a pas comme première source de revenu les pourboires provenant de ces articles sur SA….

InvestisseurHeureux · #809

Dans la dernière présentation de la foncière DDR, on trouve l’évolution du taux de capitalisation moyen pour les centres commerciaux aux USA :

Ce n’est pas du triple net, et il s’agit des centres commerciaux plutôt que des murs de magasins, mais l’évolution est simple : ça baisse (donc le prix de l’immobilier des centres commerciaux monte).

Ce serait assez cohérent avec la conférence téléphonique où le management de VEREIT indique que pour les actifs immobiliers de Red Lobster, en cession en individuelle, on serait sur du taux de capitalisation à 5-6%.

parisien · #810

InvestisseurHeureux a écrit :
Ce serait assez cohérent avec la conférence téléphonique où le management de VEREIT indique que pour les actifs immobiliers de Red Lobster, en cession en individuelle, on serait sur du taux de capitalisation à 5-6%.

Alors pourquoi le management de Vereit a choisi de vendre dans un passé récent des Red Lobster en bloc à bien moins cher (sur la base d’un taux de capi bien plus élevé) plutôt que de vendre au détail, à bien plus cher?
Étaient-ils à ce point pressés de vendre, quitte à détruire de la valeur à une aussi grande échelle?

Cela me rappelle deux foncières françaises, Gecina et Terreis, qui ont - ou avaient - beaucoup de très beaux immeubles haussmanniens d’habitation à Paris, et qui avaient décidé il y a quelques années de les vendre (très) progressivement :
- le management de Gecina, qui a d’ailleurs changé plusieurs fois pendant cette période, vend surtout par gros blocs, à des (généralement gros) investisseurs, à un prix plutôt faible au m2. Seul avantage: ça va plus vite et çà demande moins de temps à ce management paresseux, et tant pis si l’actionnaire est perdant.

- le management de Terris, qui travaille sous les ordres directs de l’actionnaire majoritaire très soucieux de ses propres intérêts (et par conséquent de ceux des autres actionnaires) a remarqué que les cessions au détail, à la découpe, appartement par appartement, rapporte en brut jusqu’à 25-30% de plus (et coûtent juste 2% en plus en frais de vente par rapport à la vente de l’immeuble entier ou de tout un groupe d’immeuble), car l’acheteur qui est prêt à payer le prix le plus élevé est le cadre sup. voulant acquérir sa résidence principale à Paris, et qui est disposé à payer très cher pour cela (car il n’ose pas placer ses économies en bourse et les comptes bancaires ne rapportent plus rien; les crédits bancaires sont bon marché et la résidence principale bénéficie de deux très gros avantages IR et d’un avantage ISF). Mais comme il achète pour habiter, Terreis doit avoir au préalable donné congé au locataire, ce qui est seulement possible à l’échéance du bail de 6 ans, ou attendre que le locataire déménage de lui-même. Bref, cela prend du temps et requiert du travail.

Le management de Vereit a-t-il une excuse (avoir été obligé de vendre très vite, pour une question de vie ou de mort) et vont-ils maintenant vendre au détail et plus en bloc ou sont-ils des "Gecina" et non des Terreis?

Kapitall · #811

Selon ma compréhension, Vereit est obligé de procéder de la sorte du fait que tous les restaurants Red Lobster font partie d’un ou plusieurs master-leases avec Golden Gate (le propriétaire private equity de Red Lobster). GG ont un droit de préemption, en quelque sorte. Et ils profitent évidemment de la situation pour payer le prix le plus bas possible : ils sont en position de force en termes de liquidités et de timing, contrairement à Vereit qui doit deleverager absolument pour pouvoir refinancer la grosse échéance 2017 dans de bonnes conditions.

Rufrano fait ce qu’il peut, mais les cartes qu’il a en main sont impactées par les décisions désastreuses du management précédent…

InvestisseurHeureux · #812

Pour compléter le message de Kapitall, VEREIT devrait quand même capter une partie de la progression du prix de l’immobilier sur Red Lobster :

VEREIT a écrit :
We have also executed a strategic partnership with Golden Gate Capital to sell approximately 400 million of individual Red Lobster properties. And upon sale, the restaurants will be released from the master lease. With this arrangement, VEREIT will receive 100% of net proceeds until we recoup our initial cost basis, followed by a split of additional proceeds. This structure allows us to take advantage of the positive cap rate arbitrage between bulk and individual sale, is accretive to both parties and provides optionality as we reduce our overall exposure to the restaurant segment. We expect the majority of these sales to take place in 2016.

Mais oui clairement actuellement VEREIT serait plus Gecina que Terreis…

Il y a de une échéance obligataire importante à faire rouler en 2017, et VEREIT n’a toujours pas retrouvé le statut Investment Grade.

AleaJactaEst · #813

Peut être que je me trompe, mais je ne suis pas certain que cette échéance de 2017 soit la raison de la vente d’une seconde partie des murs de Red Lobster. Beaucoup de REIT empruntent sans avoir le statut d’investisment grade.

Je pense même que la baisse de l’AFFO liée au deleveraging sera plus pénalisante que le surcout éventuel d’un emprunt sans le statut d’IG.

A mon avis, il fallait tourner la page avec une action symbolique, montrer que l’on faisait quelque chose.
Ensuite, la diversification des revenus me semble être aussi une raison importante.

Ma théorie serait, que le management préfère couper un peu dans le FFO maintenant, pour retrouver le statue d’IG pour entrer à nouveau dans les portefeuille de grands fonds, et réduire ainsi la décote sur titre comparativement aux autres grandes triples net.

La finalité serait la remonté du cours pour pouvoir a nouveau grossir par la combinaison émission de titre/émission de dette.

Au final, je pense que toute cette cuisine est assez neutre. Ce qui compte c’est la capacité du management à bien vendre et à bien choisir les nouveaux projets. Et pour l’instant rien ne prouve que ca soit tout à fait le cas.

L’autre hypothèse serait une revente partielle/total à O ou NNN, sensée être relutive pour l’actionnaire de VERIET. Mais la encore, rien n’est joué d’avance, (cf l’exemple de CSG).

Ledep · #814

Bonjour,

Vereit publie aujourd’hui ses résultats Q4 et annuel.

VEREIT® Announces Fourth Quarter and Full Year 2015 Operating Results

2015 AFFO Per Diluted Share of $0.84 and Dispositions of $1.4 Billion Just Above Guidance Ranges
Net Debt to Normalized EBITDA Reduced to 7.0x and Created $1.8 Billion of Capacity on Revolving Line of Credit
Remediated all Material Weaknesses

2015 Highlights

- Completed reconstitution of board and enhanced corporate governance practices
- Formalized new senior management team
- Changed company name and moved listing to the NYSE
- Remediated all material weaknesses identified at December 31, 2014
- Achieved $0.84 AFFO per diluted share, which is just above the Company’s 2015 earnings guidance
- Increased occupancy to 98.6% with same store sales growth at 1.2%
- Completed $1.4 billion of dispositions, reaching the high end of the Company’s disposition guidance
- Reduced debt by $2.4 billion including secured and unsecured debt
- Increased liquidity with $1.8 billion of capacity available on its revolving line of credit
- Reduced Net Debt to Normalized EBITDA from 7.5x to 7.0x which is the top end of the investment-grade metrics target
- Increased Cole Capital new equity capital raise 75% quarter-over-quarter for the period ending December 31, 2015
- Established quarterly dividend of $0.1375 per share or $0.55 on an annual basis

Résultats sans surprises (c’est déjà un objectif en soi !)

Le taux d’occupation est en légère hausse à 98,6% (Vs 98,3%).
L’AFFO de même au dessus de la précédente guidance à 0,84$ Vs 0,83$ (Vs 0,9$ en 2014). Celui de Cole est de 0,01$ (0 sur le Q4 2015).
Les revenus sont en légère baisse de 1,26%.
La perte s’est "améliorée" passant de 1,01md$ à 323,5m$.

La guidance 2016 est très prudente (sauf pour Cole peut-être):

2016 Guidance and Common Stock Dividend Information
The Company expects its 2016 AFFO per diluted share to be in a range between $0.75 and $0.80, which includes an approximate $0.02 to $0.03 contribution from Cole Capital. This guidance assumes $800 million to $1.0 billion of dispositions at a cash cap rate of 6.5% to 7.5% and real estate operations with average occupancy in excess of 98.0% and same store rental growth approximating 1.0%.

For Cole Capital, guidance assumes capital raise for 2016 is $500 million to $800 million, excluding DRIP, and Cole acquisitions of $1.0 billion to $1.6 billion.

Stabilité du dividende à 0,55$ annuel.

Sur les achats/ventes, les ventes sont bien supérieures comme prévues:

During 2015, the Company acquired 16 properties for $36.3 million at an average cash cap rate of 7.1%, capitalized $50.2 million of development costs and placed $97.5 million of assets into service at an average cash cap rate of 7.7%.
During 2015, the Company disposed of 228 properties and its interest in a consolidated joint venture for approximately $1.4 billion at an average cash cap rate of 6.8%. The gain on 2015 sales was approximately $33.2 million, excluding goodwill allocation.

Et le commentaire du patron:

Glenn J. Rufrano, Chief Executive Officer a écrit :
VEREIT’s fourth quarter and 2015 results reinforced the overall strength of our operational and capital allocation capabilities. We were able to achieve AFFO per diluted share of $0.84, while meeting our dispositions target of $1.4 billion, reducing $2.4 billion of debt and creating $1.8 billion of capacity on our revolving line of credit.

We also made significant progress towards establishing a foundation for growth, the core of our business plan, by enhancing portfolio diversification, increasing Cole Capital’s market share, moving towards investment grade metrics and instituting a $0.55 per share annualized dividend. We are positioned to execute in 2016 which will increase balance sheet liquidity and flexibility, while providing optionality.

Pour les gourmands le rapport complet.

Le pré-market laisse entrevoir +2,4%
Édit: le marché en offre -1,5% plutôt à l’ouverture !

InvestisseurHeureux · #815

Cole reprend un peu de couleur par contre, comme prévu, la cession d’une grosse partie des actifs de Red Lobster et le deleveraging pèse fortement sur l’AFFO.

Comme je disais, en l’absence de possibilité de lever de l’equity (car le cours de l’action est trop bas), on vit le deleveraging et la rediversification du portefeuille de locataires à la dure.

Là on va encore "perdre" 2016, et il faudra attendre 2017 pour enfin voire des acquisitions relutives sur l’AFFO.

Franchement, le mieux qu’il puisse nous arriver là c’est un rachat par Realty Income autour de la NAV (autour de $11 l’action je pense).

AleaJactaEst · #816

IH, au delà du chiffre de 11usd par actions qui permettrait à beaucoup de sortir de ce dossier et qui constituerait peut être un seuil acceptable psychologiquement pour vendre nos titres, avez vous fait une estimation de ce qui serait "raisonnable" de débourser pour Realty ?

En supposant que les actifs de VER soit de même qualité que ceux de Realty, que la "balance sheet" et le cout du capital de Realty reste le même.

VER étant plus endenté que O, il faudrait qu’O lève environ 10Milliard pour racheter VER, et sans doute encore un peu plus pour pas dégrader le ratio Dette/Capitalisation.

L’action O était peut être un peu sur évaluée il serait sans doute sain de lever de l’equity pour faire des acquistions, mais VER semble quand même un peu trop gros (Lever 11-12M quand on en pèse 14 me semble pas simple).

InvestisseurHeureux · #817

On peut imaginer des échanges d’actions, tout simplement.

Mais c’est peu probable en effet. Pourquoi Realty Income irait se créer des problèmes potentiels ?

Une estimation de l’ANR de VEREIT :

Pour le taux de capitalisation :

Glenn Rufrano a écrit :
Total dispositions for the year totaled $1.4 billion at an average cash cap rate of 6.8% and put us in a strong position for completing the remainder of our stated goals of the business plan. And then subsequent to December 31, 2015, the company disposed the 36 properties for an aggregate gross sales price of $148.3 million at an average cash cap rate of 6.6%.

Source : VEREIT’s (VER) CEO Glenn Rufrano on Q4 2015 Results - Earnings Call Transcript | Seeking Alpha

Sur le retour à une notation Investment Grade :

Glenn Rufrano a écrit :
We think that we know the liquidity we’ve now provided is very important. The material weakness is going away also, very important. So we’re looking forward to a very good meeting with them in a couple of weeks.

When we can expect investment grade we can’t predict. We can bring our investment metrics to where we expect they should be investment grade. And as I’ve mentioned, we’ll be there this year. We have no doubt about our investment grade metrics being where they should be this year. And when I talked about U.S. grade metrics, Mike, we’re talking in the triple B area. That’s what we’re shooting for.

La bonne surprise de 2016 pourrait être Cole Capital si la collecte repart, comme nous en voyons les prémisses ces derniers mois.

Car sur 2015, malgré la récente amélioration, nous sommes toujours très en-dessous de la moyenne de collecte historique (remercions l’ex-chairman Nicolas Schorsch pour avoir saccager la confiance de ce business) :

EDIT : affinage de l’estimation de l’ANR

Ledep · #818

Bonsoir,

Rodant sur Seeking Alpha pour d’autres besoins, j’ai donc vu que notre ami Brad était venu pour passer le dernier coup de polish du SAV sur Vereit !

When Will VEREIT Become A Sleep Well At Night REIT?

Au delà du coup de polish où il a la franchise d’avouer presque pétri de honte qu’il a failli se viander, il revient sur le Q4 (comme toujours avec lui, un bon condensé digeste).

Brad a écrit :
I downgraded VER from a BUY to a HOLD. In my opinion, that was one of my worst mistakes as an analyst and one in which I hold myself personally accountable since I was also an investor at the time. But, we all live and learn, and one of the reasons that I have become more risk averse today is because I have witnessed first-hand the most important rule for investing: Protecting Principal at ALL Costs.

Pour finir après avoir dit que le dividende lui semble soutenable (payout 69-71%):

Brad a écrit :
Overall, I am impressed with Rufrano’s leadership at VER to date - under his leadership, he has produced measurable results. There are still risks lingering (i.e. litigation, asset sales, debt refinancing, Cole, and credit ratings), yet I am now willing to upgrade shares from a HOLD to a BUY

Pour autant il n’a pas racheté lui-même le titre !

Mevo · #819

Pour ceux qui ne suivent pas forcément les données publiées dans la base EDGAR de la SEC, CORVEX a publié le 17 mars 2016 une diminution de sa participation dans VEREIT:

Form 13D / CORVEX - VEREIT

Keith Meister de Corvex disait à l’été 2015 que VEREIT était sa "meilleure idée d’investissement en 2015". En tout cas, en 2016, il a réduit de presque de moitié sa participation. Il est passé d’environ 9% l’an dernier à 4,9% maintenant (ça fait toujours plus de 44 millions d’actions)

InvestisseurHeureux · #820

Effectivement, c’est navrant.

Le seul avantage de ces investisseurs semble être leur côté activiste au sein des conseils d’administration.

Pour le reste, ils semblent en effet bien versatiles et à communiquer essentiellement pour influencer le marché plutôt qu’autre chose.

En mai 2015 Bill Ackman disait de Valeant qu’il était un futur Berkshire Hathaway…

Sur VEREIT, dieux merci, nous avons Glenn Rufrano comme CEO ; donc que Corvex ne soit plus qu’actionnaire de 4,9% ou 9% ne change plus grand chose.

InvestisseurHeureux · #821

Un point sur le T1-2016, en ligne avec les attentes.

VEREIT continue à être "vendeur net" (plus de cessions immobilières que d’acquisitions) et utilise le produit des ventes pour réduire l’endettement (actuellement 48% d’endettement sur actifs en coût d’acquisition, l’objectif est à 40-45%) et retrouver une notation Investment Grade.

Les ventes privilégiées sont toujours celles des murs de restaurant de Red Lobster, premier locataire de VEREIT, avec l’objectif de le faire descendre sous les 5% (actuellement 9,4%).

Taux de capitalisation

Nous notons des cessions avec des taux de capitalisation entre 5,7% et 6,8% confirmant ce que j’ai toujours pensé, à savoir que les actifs détenus par VEREIT sont de qualité (comme le présage également le taux d’occupation à 98,6%) :

Glenn Rufrano a écrit :
Since the beginning of the year, we have closed seven individual transactions at an average gross cap rate of 5.7%, have LOIs and PSAs on 30 locations and are actively marketing another 90 properties with interest across all markets.

Glenn Rufrano a écrit :
During the quarter, we sold 59 properties for $295.2 million of gross proceeds, at an average cash cap rate of 6.3% and a pre-goodwill allocation gain of $40.4 million, which is $29 million after goodwill. Subsequent to the quarter, the company disposed the 28 properties for an aggregate gross sales price of $48.2 million at an average cash cap rate of 6.8%.

Glenn Rufrano a écrit :
The best way I think I can answer that, Tony, is that we’ve indicated we can get to our targets by having a range of 6.5 to 7.5. We believe that that will be the range. As we have sold 1.7 so far, since the initial program, we’d average 6.8. We see no reason why we can’t get to our target of this year within that range.

Glenn Rufrano a écrit :
And those are the numbers that we’re seeing, I would say that 5.5% to 6% is where we are seeing the growth cap rate for the Red Lobster we’re selling individually including the 30 we have under LOI or purchase and sale agreement. That’s the range of the gross cap rate.

Frais administratifs et généraux

Quoique vu les montants cela reste relativement marginal, on notera une baisse des frais administratifs et généraux ce trimestre (gage d’une bonne gestion retrouvée ?) :

Cole Capital

La filiale de gestion pour compte de tiers continue à se redresser, comme le montre l’augmentation de sa collecte ces derniers trimestres :

Toutefois, on reste encore très loin de ce que cela devrait être :

Et donc la contribution de Cole Capital à l’AFFO reste marginale ($0,008 par action ce trimestre).

Estimation de valorisation

Le cours de bourse actuel est maintenant quasi-identique à mon estimation [conservatrice ?] d’ANR (les taux de capitalisation sont au doigt mouillé, je n’ai pas de chiffres factuels récents) :

Comparaison avec sa consœur Realty Income

Cependant, si nous comparons avec son plus proche comparable, Realty Income, VEREIT devrait coter largement au-dessus de son ANR.

En effet, à proportion des loyers perçus, VEREIT est plus gros que Realty Income ($1,2 Md de loyer vs $1 Md), mais pourtant sa capitalisation boursière est moitié moindre :

Realty Income est tellement survalorisée, que son rendement sur dividende est tombé à 3,7% vs 5,7% pour VEREIT, alors même que VEREIT verse 70% de son AFFO contre 85% pour Realty Income !

En fait, une position arbitragiste censée serait d’être short Realty Income et long VEREIT. Mais je ne m’y risquerais pas, car la survalorisation de Realty Income peut être autoréalisatrice via l’émission d’actions (émission d’actions à un coût du capital inférieur à 4% pour investir sur des immeubles à 6% de rendement).

La suite

VEREIT devrait retrouver une notation Investment Grade d’ici fin 2016, réduisant encore les incertitudes sur le titre et probablement poussant le cours de Bourse vers le haut.

La société devrait alors passer "acquéreur net" en 2017 et relever son dividende dans la foulée.

Ou peut-être une opération de M&A où VEREIT serait la cible…

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VEREIT est toujours ma plus grosse position (122 k€) et je conserve pour l’heure. Mon PRU est hélas supérieur au cours actuel, n’ayant pu profiter des cours absurdes de fin 2015/début 2016 pour moyenner à la baisse (d’une part, car je n’avais pas la trésorerie pour et d’autre part, car je suis déjà surinvesti sur le titre).

-

Si vous ne comprenez pas les termes employés (AFFO, taux de capitalisation…), je vous renvoie au livre Investir dans les foncières cotées.

InvestisseurHeureux · #822

Bien que VEREIT ne soit toujours pas Investment Grade au regard des agences de notation, une grosse partie de la dette échéance 2017 vient d’être "roulée" !

Il s’agit de celle-ci :

Voici la nouvelle émission :

VEREIT a écrit :
PHOENIX, May 18, 2016 /PRNewswire/ -- VEREIT, Inc. (NYSE: VER) ("VEREIT") announced today that its operating partnership, VEREIT Operating Partnership, L.P. (the "Operating Partnership" and, together with VEREIT®, the "Company"), priced an upsized offering of $1.0 billion aggregate principal amount of senior notes, consisting of $400 million aggregate principal amount of 4.125% senior notes due 2021 (the "2021 Notes") and $600 million aggregate principal amount of 4.875% senior notes due 2026 (the "2026 Notes" and together with the 2021 Notes, the "Notes"). The offering size was increased to $1.0 billion from the previously announced $500 million aggregate principal amount. Interest on the Notes will be payable in cash and will accrue at a rate of 4.125% per annum for the 2021 Notes and 4.875% for the 2026 Notes. The Notes will be senior unsecured obligations of the Operating Partnership, guaranteed by VEREIT. The offering of Notes is expected to close on June 2, 2016, subject to customary closing conditions.

Son utilisation :

VEREIT a écrit :
The Operating Partnership intends to use the proceeds from this offering, together with borrowings under a new $300 million term loan A facility that it expects to enter into concurrently with the closing of the offering of Notes, and approximately $42 million of cash on hand or borrowings under its revolving credit facility, to fund the redemption of all of the $1.3 billion aggregate principal amount of its outstanding 2.00% Senior Notes due 2017, including accrued and unpaid interest thereon and the required make whole premium, and to pay related fees and expenses.

-

Les bonnes nouvelles :

1) Cela allonge la maturité moyenne de la dette de VEREIT (puisque les nouvelles émissions sont de maturité 5 et 10 ans),

2) Cela lève encore une des rares incertitudes "significatives" qu’il restait sur le dossier.

-

Les mauvaises :

1) 4,875% pour du dix ans non sécurisé, c’est cher : la consœur National Retail Properties a fait une émission identique (non sécurisée, dix ans) à 4% en octobre dernier (National Retail Properties, Inc. Prices Offering Of $400,000,000 Of 4.00% Senior Unsecured Notes Due 2025).

2) Puisqu’on remplace du 2% par du 4,125% et 4,875% ; la charge d’intérêt est plus élevée et l’AFFO devrait diminuer d’environ $0,03 par action :

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Conclusion

Toujours la même : le désendettement (diminution de la dette, allongement de la maturité) se fait à la dure (c’est-à-dire au prix d’une réduction de l’AFFO) en l’absence de possibilité d’émissions d’actions à un prix convenable.

A comparer à la situation au combien favorable de Realty Income qui a levé presque $400 M en actions la semaine dernière (à 21 fois l’AFFO ; le coût peut être approximé à 4,76% !).

Déontologie : 14380 actions VEREIT en portefeuille

InvestisseurHeureux · #823

VEREIT vient de publier son T2-2016.

Aucune surprise, ni mauvaise, ni bonne non plus, hélas.

VEREIT a écrit :
Net Income of $3.2 million and Net Loss per diluted share of $(0.02)
Achieved $0.19 AFFO per diluted share
Completed $175.4 million of dispositions at an average cash cap rate of 7.1%
Reduced Net Debt to Normalized EBITDA from 6.7x to 6.6x
Cole Capital® raised $138.7 million of new equity capital
Issued $1.0 billion of senior notes and entered into a $300 million term loan to redeem the Company’s senior notes due 2017
Due to the early refinancing, the Company is narrowing its previously issued 2016 AFFO per diluted share guidance range of $0.75 - $0.80 to $0.75 - $0.78

1) L’endettement a diminué suite à la cession d’actifs, et donc ipso facto l’AFFO ; diminuant du même coup légèrement la couverture du dividende.
2) La filiale pour compte de tiers Cole Capital améliore sa collecte, mais toujours très en-deçà de 2014, alors que l’environnement (taux bas) est hyper-porteur. De fait, elle continue à ne rien rapporter à VEREIT.
3) Toujours pas de mention de l’obtention du statut Investment Grade.

Voilà, RDV au prochain trimestre…

Et pendant ce temps là Realty Income cartonne grâce à son coût du capital ultra-bas.

Dans l’environnement de taux actuel, VEREIT devrait "exploser". Au lieu de ça, on continue toujours dans le deleveraging, qui prend des plombes et bride complètement la société.

GoodbyLenine · #824

Voici la synthèse financière que IB indique (avant publication T2) :
La (relative) chute à l’ouverture est sans doute liée à l’écart entre le résultat estimé ($0.00) et publié ($-0.02).
Avoir le temps d’une analyse plus approfondie pourrait peut-être ramener le marché vers 11$.
RDV au prochain trimestre, en effet.

InvestisseurHeureux · #825

Mes estimations mises à jour (les taux de capitalisation sont au doigt mouillé) :

On notera que mon estimation d’AFFO est sur la borne basse de la nouvelle guidance du management : $0,75 vs $0,75-$0,78.

Cependant, dans le mesure où VEREIT à $1 Md dans les caisses, ils peuvent être utilisés pour alléger la dette et la charge d’intérêt liée. Ainsi, si on supprime (au hasard !) le Unsecured Term Loan de $1 Md et la charge d’intérêt liée, on arrive alors pile à un AFFO de $0,78.

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Quelques extraits de la conférence téléphonique :

Taux de capitalisation :

VEREIT a écrit :
This brings the total amount sold for the year to 612 million at an average cash cap rate of 6.7%.

VEREIT a écrit :
We’ve had that conservation, we’re pleased with the internal equity we have been creating here, we sold $2 billion of assets at 6.8% cap rate

VEREIT a écrit :
In the first two quarters, Cole purchased 300 million of asset at an average cap rate of 6.8.

Donc au doigt mouillé, autour de 6,7-6,8% pour la totalité du patrimoine de VEREIT ?

-

Retour à la notation Investment Grade :

Comme prévu, le management attend le retour de sa notation Investment Grade pour passer à l’action (c’est-à-dire redevenir acquéreur net et non vendeur net).

Prévu pour fin 2016, début 2017 :

VEREIT a écrit :
The key issues that we’ve outlined a year ago, but we are now moving towards is that we want a balance sheet that has investment grade has part of an investment grade metrics that we can stabilize for purposes of the rating agencies to make it clear to them that we are investment grade and we’ve always been talking about in the BBB range we’re moving there, and once we get there we’re then in a position to acquire assets on a leveraged neutral basis that what we’re searching for and we see a lot more room now than we did a year ago in our ability to do that.

VEREIT a écrit :
we believe we have a plan to put ourselves on the offense sometime in late 2016 early 2017.

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Émission de nouvelles actions :

Puisque le cours de bourse a retrouvé un niveau proche de la NAV, pourquoi ne pas émettre des titres et en finir une bonne fois pour toute avec le deleveraging ?

C’était la question que je me posais et elle a été posée par un analyste (sous une forme plus policée).

La réponse du management et que les cessions d’actifs n’ont pas pour seul but de diminuer l’endettement, mais participent aussi d’une meilleure diversification du portefeuille d’actifs :

VEREIT a écrit :
It may and we’re looking forward to that day, it’s only question on timing to tell, we’re very patient here. We want to make sure we meet or goals and just again we like meeting our goals by enhancing the portfolio with disposition of assets and at the same time paying down our debt. There may be a difference in cost of capital in relative terms of the stock versus selling assets, but there is no doubt that when you increase your portfolio value, the leverage there is much higher.

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Cole Capital :

En terme de collecte, nous sommes toujours très en-deçà de l’historique pour Cole Capital :

Toutefois, contrairement à ce que je pensais, la tendance pour la collecte de fonds pour de l’immobilier type "SCPI" est nettement baissière aux USA, malgré les taux bas :

VEREIT a écrit :
Cole had a market share of 10.3% in the first quarter it increase to 12.9% in the second quarter. As the market dropped in the first quarter 40% Cole was up 24% as the market dropped 40% in first quarter, as it just drop 24% in the second quarter Cole was only down 4%. Our market share is increasing and that what we’re focusing on.

Donc Cole Capital ne s’en sort pas si mal sur le trimestre, même si hélas la filiale ne rapporte toujours quasiment rien du tout à la maison-mère.

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EDIT 14h02 : correction de la capture d’écran

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