Location saisonnière en montagne gérée par une agence ?

Est-ce que la banque vous suivrait pour le financement, et si oui, quelles seraient les conditions ?

Vous posez des questions fermées qui appellent des réponses mono syllabiques.

Le mieux est d’identifier un bien avec vos critères même s’ils sont imprécis. Vous faites avec une études de cas que vous postez ici.

Cela va vous permettre d’apprendre, d’affiner vos critères et de lister tous les coûts pour y voir l’intérêt ou non.

Le plus dur, ce n’est pas d’identifier les paramètres mais de trouver le bien : rentable avec un bon taux de remplissage.

Avec mon âge cacochyme, le raisonnement date des seventies : à l’époque, pour les investisseurs d’appartements en montagne, on nous disait de faire très attention aux charges lourdes de copropriété
Est-ce la même chose actuellement ?
Je l’ignore, mais gardez en tête ce paramètre dans vos calculs et renseignez-vous avant de vous lancer !

Bonjour,

Pour avoir réalisé des audits ces dernier temps sur du "montagne" je peux vous dire que ce n’est pas reluisant.

Les copropriétaires ayant très peu investit dans leur immeuble, chalet, appartement, préférant une rentabilité aveugle, les immeubles sont extrêmement dégradés voir vétustes pour certains.
Les copropriétaires refusant toutes améliorations, juste le strict minimum.

Quant a la règlementation thermique qui va être obligatoire autant dire que la cocotte minute va vite faire pschiittttttttt.

Audit réalisé dans les hautes alpes principalement.

Quelques stations sortent du lot (Courchevel, Méribel et encore, Megève….) elles ont anticipé la rénovation.

Cdt

Je continuais à lire beaucoup de forum et on trouve de tous , des gens qui réussissent et d’autre qui disent que c’est une mauvaise idée… Bref comme toujours il y’a le pour et le contre…

J’avais une question , si j’achète un bien meublé je peu me déclaré en LMNP si j’ai bien compris ?

En lisant certains forum il y’a un LMNP qui garanti un versement de loyer par un gestionnaire chaque moi , es que c’est bien le Censi-Bouvard ?

Celui-la par contre je vais le fuir mais j’aimerais savoir si son nom est bien celui-ci , c’est une bonne chose à savoir.

Pour le moment rien n’ai fixé , je me renseigne beaucoup , je lis beaucoup , je suis jeune et je suis la pour apprendre…

Le problème actuellement serait de le faire gérer par une agence sur place pour la remise des clés , état des lieux mais cela à un coût et je lis que parfois il y’a des surprises !

Je suis à l’écoute de tous commentaires , témoignage  !

bartissimo45 a écrit :

Je possède un logement dans une station beaucoup plus petite que celle que vous visez et cette année (sur les 8 ans que je possède le bien),la pire saison d’hiver (rempli a 60 %) .

Bonjour,

Vous qui avez de l’expérience sur les stations, pourriez vous nous en dire plus.
Moi même j’aurai aimé depuis des années, pour le plaisir, avoir un appartement. Mais je n’ai jamais osé franchir le pas

bartissimo45 a écrit :

Ensuite ,au niveau des frais a votre charge ,taxe foncière et habitation ,si vous n’avez pas de chance vous aurez la CET,les charges de copro ,les frais liés a la gestion(car vous ne serez pas sur place,trop contraignant ,même pour 1h30 de trajet),en cas de réparation soyez bricoleurs ,sinon ca va vous coutez !

Financièrement quels sont les vrai couts ?
Travaux, personnellement j’ai une mauvaise opinion des frais sur les travaux, de part mon métier qui doit fausser les données et mon analyses.

Merci de vos retours.
Cdt

Tout d’abord ,cet achat est dans un premier temps affectif ,j’adore la montagne ,je vais au ski tout les ans depuis de très longues années sauf interruptions dues aux enfants en bas age et dans un second temps investissement aussi.

Il me coute environ entre 50 € et 100 € par mois de ma poche ,après c’est un choix.

Avec le recul ,voici ce que je pense:

- première chose ,due a la distance ,voir comment gérer le bien ,vous  êtes a 1h30 ,trop loin,maximum 30/40 minutes ,au dela c’est une perte de temps,donc vous n’avez pas trop le choix que de passer par quelqu’un

J’emploie une personne qui propose un service de prestation,cela me coute 30 € par location(studio)

-le choix de la station,choisir une station offrant de bonnes prestation hiver comme été ,a mon avis pour les 2 alpes vous ne prenez pas de grands risques.

-type de logement:privilégier une chambre séparé ,les familles apprécient ,tout dépend de votre budget.

Une fois le bien acheté ,la prospection !

Attention ,activité chronophage !

je passe par le boncoin ,avant j’avais un partenariat avec l’office de tourisme ,mais depuis 2 ans ,ils sont devenus très gourmand,vous devez avoir ce type de service aussi.

De mémoire,le tarif est de 115 € pour 6 mois ,je la refaisais toute les semaines,contraignant mais gratuit.

Viens le poste le plus important les dépenses,a votre charge:

-taxe habitation&foncière,éventuellement CET (exonéré si classé en meublé ,cout d’environ 150 €)
-taxe de séjour a reversé
-charges de copro(ca peut monter très vite)
-edf
-diverses petites réparations
-prestations de service

Niveau fiscal,vous serez LMNP ,donc vous ne serez pas impactez ,beaucoup de charges a déduire(toutes celles mentionnées plus hauts,plus intérêts,assurances etcetc)  ,en plus de l’amortissement du bien.

Comme dit au début ,l’appartement me coute ,mais je le savais ,a coté de ca c’est un plaisir d’y aller quand je veux ,minimum 1 fois par an.

Si vous voulez investir ,renseignez vous sur les montants des différents postes qui sont intégralement a votre charge ,le cout de votre crédit (a 21 ans ,allez sur un 20 ans minimum) et le cout du bien ,et faites des simulations de locations  entre 60 et 90 % de remplissage.

Je vous donnerais la rentabilité un peu plus tard ,le temps que je finisse ma déclaration ,mais les autres appartements me rapportent plus en nu ,je suis sur du quasi 9.5/10 % net.

Je rejoins philippe sur son avis de commencer par le nu ,beaucoup plus facile et moins contraignant ,malgré que l’achat en saisonnier soit mon premier bien !

@MickenseN :

Si mon avis vous intéresse, je pense que dans votre situation, vouloir "investir" dans de l’immobilier pour de la Location saisonnière dans une station de montagne, est une grosse erreur. Vous devriez facilement trouver d’autres manière plus pertinentes (et plus rentables à long terme) pour investir.

PS: Votre orthographe est toujours aussi horrible   (cf ma remarque du message #5 de votre présentation).

Les "frais de notaire" sont un peu plus élevé, pour un montant d’acquisition aussi faible (il y a des frais proportionnels au montant du bien, et des frais fixes). Utilisez un simulateur comme celui sur www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/ … ais-dachat pour les calculer.

Vous ne louerez pas systématiquement 12 mois chaque année : quand le locataire quittera les lieu (avec un T1, ça arrive assez souvent…), il y aura sans doute quelques temps sans locataire.

Vous devrez payer chaque année au minimum la taxe foncière, et il faut donc la retirer du montant des loyers pour calculer la rentabilité brute. Il y a aussi d’autres charges que vous devrez payer, et que vous ne pourrez pas refacturer au locataire (ce qui diminue d’autant la renta).

Commencer avec un bien petit me semble une bonne démarche pour apprendre. Cherchez à proximité de là où vous habitez, et soyez patient.

En général, le rendement brut est celui qui serait obtenu par n’importe quel bailleur, indépendamment de sa situation et de son mode de financement, qui vont avoir un impact sur la fiscalité et donc sur le rendement net. La taxe foncière a un montant qui dépend seulement du bien, pas de la situation du propriétaire (sauf qqs cas particuliers, qui ne concernent pas les bailleurs à priori) ou son mode de financement.

Ensuite, pour obtenir la rentabilité nette (la seule qui compte en fait), il faudra en plus tenir compte des impôts (sur le revenu foncier, dont le taux va dépendre du montant de vos autres revenus, et aussi des frais financiers liés à l’investissement) et des prélèvements sociaux.

Pour les impôts sur le revenu (et les prélèvements sociaux), vous devrez déclarer votre "revenu foncier", qui sera en gros vos recettes (les loyers, je ne sais plus si c’est ceux facturés ou ceux effectivement perçus) moins vos charges déductibles (les intérêts et frais d’emprunts, la taxe foncière, les autres charges non récupérable qui seraient déductibles, c’est à dire qui ne correspondent pas à des travaux d’agrandissement par exemple) (vous trouverez une liste assez exhaustive sur ce forum, cherchez un peu….).

Le détail de ce revenu foncier sera à déclarer sur un autre formulaire (le n°2044 si je me souviens bien), avec un report du résultat global sur la cases 4BA de votre déclaration n°2042 (celle où vous indiquez aussi vos salaires, entre autres). 

Le fisc vous réclamera 15.5% de ce résultat au titre des prélèvements sociaux, et ce résultat sera ajouté à votre revenu imposable avant application du barème (donc il est très possible que vous ayez à payer 7.5% ou 14% de ce résultat, au titre de l’impôt sur le revenu, ou un peu plus ou moins avec la fameuse "décote". Pour le savoir exactement, faites une simulation sur le site des impôts).

Bonjour,

Je remonte ce sujet car j’étudie la possibilité d’investissement dans un bien en montagne dans une petite copropriété (chalet divisé) pour limiter les problèmes de charges et dans une grande station pour maximiser le taux de remplissage.

Je suis preneur de retours d’expérience, notamment pour la gestion des entrées-sorties (agence ou employé), c’est peut-être moins évident à trouver en station ?

Merci.