Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Kool31 · #1

Je vous explique la situation j’ai 3 biens immobiliers négociés ou en négociation dans le même immeuble. Bien qu’ils soient dans le même immeuble ils sont très différents. Je vais essayer de détailler un maximum afin d’avoir des avis précis sur chaque.

1) 16m2 carrez 65000€ accepté à 60000€ sous seing début janvier
loyer : 360 + 30 depuis 06/2009 non augmenter loué en meublé
locataire : personne âgée qui risque de ne jamais vouloir partir
charges N-1 : 584.59 dont 356.02 locatif
taxe foncière : 335

2) 14m2 carrez + mezzanine vendu à 65000€ proposition à 62000€ en attente
loyer : 350 + 30 locataire part début 2012 loué en meublé
locataire : jeune étudiante qui va partir pour faire son stage de fin d’année
charges N-1 : 570.29 dont 384.85 locatif
taxe foncière : 260

3) 12m2 carrez vendu et proposé à 34000€
loyer : 350 depuis 06/2001 apparemment ré-indexé chaque année loué en non-meublé
charges N-1 : 381.05 dont 190.26 locatif
locataire : jeune travailleur qui ne souhaite pas partir
taxe foncière : 277

Les 3 biens sont en bons voire très bons états et ne nécessite aucun travaux afin d’être louer.
Les 3 biens sont à des propriétaires différents

Merci de me donner vos avis sur ces biens ou si vous avez des questions.
Qu’est ce que vous feriez à ma place car plus les jours avancent et plus le doute augmente

FelixInvestor · #2

Bonjour !
Il nous manque quelques éléments :
Que voulez vous en faire ?
Y a t il une forte demande de location ?
À quels étages sont ils ?
Quels types de baux sont signés ?
Les locataires sont ils a jour des loyers ?
Enfin (et je pense, surtout) : vous, s’ils étaient libres à la location, vos habiteriez lequel ?

Kool31 · #3

FelixInvestor a écrit :
Bonjour !
Il nous manque quelques éléments :
Que voulez vous en faire ?
Y a t il une forte demande de location ?
À quels étages sont ils ?
Quels types de baux sont signés ?
Les locataires sont ils a jour des loyers ?
Enfin (et je pense, surtout) : vous, s’ils étaient libres à la location, vos habiteriez lequel ?

Je cherche en priorité à faire de la rentabilité pure et dégager de la trésorerie avec possibilité pour le 3eme de faire une plus value.
Oui c’est un quartier en demande locative où il n’y a pas de problème pour la location

le 1er est au 1er étage
le 2eme est au 2eme étage
le 3eme est au RDC
Il n’y a que 3 étages et c’est un immeuble composé exclusivement de 24 studios dans une ruelle très proche de grande rue avec un futur arrêt de tramway à moins d e2 min à pied

les 2 premiers ont des baux meublés et le 3eme location nue
oui les 3 locataires sont à jour et paye régulièrement
Si ils étaient libres et que je devrait choisir entre les 3 je prendrait le 2eme car il a été refait récemment et avec la mezzanine c’est le plus spacieux

FelixInvestor · #4

La vraie question est :
Pourquoi hésitez vous a prendre le plus rentable ?

Sky · #5

Pourquoi y a t’il tant de vendeur en même temps dans le même immeuble ?

Le gestionnaire de syndic et une cruche ?

De gros travaux à prévoir ?

Un copropriétaire trop majoritaire ?

Un ou des copropriétaires mauvais payeurs ?

Un repère de prostituées ?

La TEOM va augmenter de 60% l’année prochaine ?

Les assureurs ne veulent plus vendre de PNO dans ce secteur, ou les vendent très chères ?

Une construction bruyante ou polluante en projet dans le quartier ?

Une future nouvelle loi municipale/départementale/régionale qui oblige qu’il y ait une place de parking lors d’une vente de logement sinon amende pour le vendeur ?

BorderLine · #6

Une chose est sûre, je ne mettrais pas un pied dans le premier appartement.

1) Personne âgée = impossibilité de la dégager en cas d’impayé sauf si tu lui trouves un appart en remplacement
2) Le loyer est bas et en plus non indexé depuis 3 ans, donc risque d’impayé si tu mets à jour le loyer (effort financier qu’elle ne pourra pas suivre peut-être).
3) Les investisseurs fuient ce genre de situations comme la peste, donc en cas de revente, décote (ou vente à prix countant) à prévoir.

Par contre je comprend rien à ta situation, tu as négocié les trois? C’est un package? tu as déjà signé un contrat synallagmatique?

Philippe30 · #7

En plus des raisons avancées pour une vente de nombreux studios , je pencherais pour une fin de cycle de défiscalisation pour l’ensemble de ces 24 studios.
L’immeuble doit avoir entre 10 et 15 ans et ce cas il serait à rapprocher d’une défiscalisation Besson ou Robien.

La problématique avec les immeubles remplis de studio est l’entretien des parties communes car cela génèrent des charges importantes par le turn over des locataires , la fréquentation importante des lieux et le manque de propriétaires en place.

Dans le choix entre les trois studios :
N°1 avec la personne agée, les arguments de l’age ont été avancé à juste titre , le fait qu’il n’est pas été augmenté , il est plus cher ainsi que le foncier.
Je le place en dernier choix.

N°2 avec l’étudiante serait mon deuxième choix car le foncier est moins élevé que pour le bien N°1, les charges moindres et au vue de votre avis il semble le plus agréable.

N°3 avec le travailleur , c’est celui qui a la meilleure rentabilité brute 11 % , l’avantage d’être en RDC permet des charges moins élevées mais le RDC a aussi ses inconvénients pour la location.
Je pencherais pour celui ci en premier

Un vrai roman social l’immeuble , attention toutefois de ne pas vous retrouver à l’époque de Zola avec une "faune" de locataires limites cas sociaux car dans ce type de résidence cela peux vite dégénérer en fonction de la politique locative des propriétaires.

Philippe

Kool31 · #8

BorderLine a écrit :
Une chose est sûre, je ne mettrais pas un pied dans le premier appartement.

1) Personne âgée = impossibilité de la dégager en cas d’impayé sauf si tu lui trouves un appart en remplacement
2) Le loyer est bas et en plus non indexé depuis 3 ans, donc risque d’impayé si tu mets à jour le loyer (effort financier qu’elle ne pourra pas suivre peut-être).
3) Les investisseurs fuient ce genre de situations comme la peste, donc en cas de revente, décote (ou vente à prix countant) à prévoir.

Par contre je comprend rien à ta situation, tu as négocié les trois? C’est un package? tu as déjà signé un contrat synallagmatique?

En fait depuis novembre j’ai négocié pour le 1er après plusieurs visites, on a réussit à trouver un prix plus intéressant mais le problème et le locataire qui ne souhaite pas partir. J’ai rendez-vous pour signature de sous-seing début janvier et j’hésite vraiment à y aller.

Y a 2 semaines j’ai vu le second avec la mezzanine qui a été acheté et refait pour être vendu (propriétaire moins d’un an) celui est en très bon état vu qu’il a été refait et la mezzanine au niveau des combles et un plus pour la location. donc j’ai commencé à vouloir négocier avec le vendeur en vacances actuellement.

Le 3eme j’ai vu l’annonce avant hier et j’ai aussitôt téléphoné et visité hier et fait une proposition au prix de mandat. La rentabilité est bien meilleur que les autres donc celui ci je vais le prendre mais j’hésite maintenant avec les 2 autres.

Kool31 · #9

Sky a écrit :
Pourquoi y a t’il tant de vendeur en même temps dans le même immeuble ?

Le gestionnaire de syndic et une cruche ?

De gros travaux à prévoir ?

Un copropriétaire trop majoritaire ?

Un ou des copropriétaires mauvais payeurs ?

Un repère de prostituées ?

La TEOM va augmenter de 60% l’année prochaine ?

Les assureurs ne veulent plus vendre de PNO dans ce secteur, ou les vendent très chères ?

Une construction bruyante ou polluante en projet dans le quartier ?

Une future nouvelle loi municipale/départementale/régionale qui oblige qu’il y ait une place de parking lors d’une vente de logement sinon amende pour le vendeur ?

Le 2eme est du à la fin des travaux et prendre la plus value des travaux. Les 2 autres je connais pas le motif exact de ventes
Le syndic est pas génial et j’espère le changer à mon arrivée.
Des travaux de parties communes sont à prévoir mais ayant 34/1000 je pense payer une faible partie.
Pas de copropriétaire majoritaire, de mauvais payeurs ou de prostituées.
Pour la TEOM, l’assurance et la future loi il faut que je me renseigne.
Le tramway est en construction pour au moins 2 ans.

Philippe30 · #10

Kool31 a écrit :
Le syndic est pas génial et j’espère le changer à mon arrivée.
Des travaux de parties communes sont à prévoir mais ayant 34/1000 je pense payer une faible partie.
Pas de copropriétaire majoritaire, de mauvais payeurs ou de prostituées.
Pour la TEOM, l’assurance et la future loi il faut que je me renseigne.

Vous ne changez pas le syndic comme cela , cela nécessite un accord dans la copropriété et ce n’est pas avec 34/1000 que vous allez avoir de l’influence….

Pas de copropriétaires majoritaires SAUF si un copropriétaire possède un nombre important de studios car la surface étant égale sur les 24 studios , il n’est pas impossible qu’un "glouton" du studio dispose de plusieurs lots
Je doute que vous ayez eu cette information , quand au fait qu’il n’y a pas de mauvais avez vous contacter le syndic ?

Pour une augmentation de 60 % de la TEOM , j’aimerais bien que Sky nous fournissent les sources car la TEOM est basé sur le foncier propre à chaque région et le % de la TEOM est fonction des communes et des investissements pour le traitement et le recyclage des déchets.
Des textes sinon cela n’a aucun fondement.

Les assureurs ne veulent plus de PNO dans ce secteur ou les vendent chères ?
Je rappelle à qui veux l’entendre que la PNO n’est pas obligatoire dans une copropriété , il y a l’assurance habitation du locataire ( à contrôler tous les ans ) , l’assurance de l’immeuble prise par le syndic ( à contrôler aussi tous les ans ) maintenant si vous voulez payer 70 € en plus pour PNO cela vous regarde.

Quand à penser que tous les assureurs de France ne veulent plus assurer la petite copropriété au fond de la rue cela me fait sourire comme argument….

C’est quoi la future loi ?

Philippe

dkee34 · #11

Bonjour,

Personellement, j’en achete aucun de trois, rentabilité tres faible pour les 2 premier et tu devra mettre un gros apport ou mettre de ta poche chaque mois.

le 3eme à une excellente rentabilité mais les rez de chaussez me rebute et les 12m² me font peur, si changement de gouvernement, risque de taxe ou mise au norme ou quoi que se soit sur les micro surface.

Aujourd’hui la limite est 9m² mais demain…

BorderLine · #12

Bonjour Philippe,

Je peux en parler, car je l’ai malheureusement vécu, le PNO est utile.

Nous avons fait faire une rénovation de la plomberie par un artisan, mais celui-ci, sans qu’on le sache, a sous-traitée la réparation (notamment à la SDB) à un autre artisan qui n’avait pas la garantie décennale plomberie (on l’a su qu’une fois la procédure engagée).

Evidemment, est arrivé ce qui devait arriver, une fuite en pleine nuit d’un raccord, qui a coulé toute la nuit, notre locataire n’était pas là. L’appart était au 3éme, et l’eau est tombé jusqu’au 1er étage, en effondrant à moitié le plafond du second et noyant tout le matos et les archives d’un avocat qui travaillait en dessous.

Les experts ont constaté 35000 euros de dégât et ni la copro, ni l’assurance locataire ne voulait prendre quoique ce soit à leur charge. C’est donc la PNO qui a marché, et fort heureusement.

La PNO n’est à mon sens pas complètement inutile selon les situations. Et dans l’ancien où "tout péte facilement" notamment dans des copro où l’on a encore des canalisations en plomb par exemple, c’est encore plus indispensable.

Aprés si l’immeuble est de qualité, cela peut se discuter, mais 35.000 euros (c’était pas une petit fuite évidemment), c’est un risque que personnellement, nous ne prendrions pas.

Philippe30 · #13

Dkee34 a écrit :
le 3eme à une excellente rentabilité mais les rez de chaussez me rebute et les 12m² me font peur, si changement de gouvernement, risque de taxe ou mise au norme ou quoi que se soit sur les micro surface.

Aujourd’hui la limite est 9m² mais demain…

Je suis d’accord pour l’aspect RDC et 12 m2 pour ce logement mais si la limite de location augmente combien de logement se retrouvera juste bon à passer en remise ?

Cela ne peux pas passer car c’est risqué de favoriser la location non déclarée et de mettre de nombreuses personnes à la rue.
Non 9 m2 c’est trop petit , c’est de la chambre de bonne sous toit alors qu’a 12 m2 vous pouvez constituer un studio correct avec cuisine et sdb , c’est pas grand mais c’est largement utilisable pour des étudiants notamment

Ensuite cela dépend de la ville ou se trouve le logement , Montpellier serait une très bonne affaire n’est-ce pas Dkee34 alors que sur Nîmes c’est sur ces prix que j’ai acheté de petites surfaces.

Philippe

Sky · #14

Bonjour,

Le coup de la hausse fulgurante de la TEOM m’est arrivé dans une ville en Picardie lors de la mise en place du tri sélectif en 2009 ; je n’ai pas vu le coup venir ; le fisc a pris soin de répartir la hausse sur 2 ans, mais ça fait quand même mal aux chiffres (locations meublées).

Oui pour la PNO, il est vrai qu’on peut s’en passer si l’assurance de la copro est bonne (je n’ai plus l’habitude des copros dsl).
Par contre il m’est arrivé en Alsace d’avoir des difficultés pour trouver un assureur qui veuille bien me vendre une PNO pour un immeuble (la fameuse plus ancienne centrale nucléaire française à quelques dizaines de Kms et les Vosges à proximité déclarées zone sismique). J’ai enfin trouvé mais il m’a fallu prendre une PNO par appartement au lieu d’avoir une PNO pour la SHON totale de l’immeuble. donc 84% plus cher que le prix avec lequel j’avais fais mes simulations. j’ai un autre bien dans la même ville, et en 2007 je n’ai eu aucun problème pour trouver une PNO (qui est toujours en place).

Maintenant avant d’acheter, je fais gaffe à tout ces points et j’invite tous les candidats bailleurs à faire de même.

Philippe30 · #15

BorderLine a écrit :
Je peux en parler, car je l’ai malheureusement vécu, le PNO est utile.

La PNO n’est à mon sens pas complètement inutile selon les situations. Et dans l’ancien où "tout péte facilement" notamment dans des copro où l’on a encore des canalisations en plomb par exemple, c’est encore plus indispensable.

Aprés si l’immeuble est de qualité, cela peut se discuter, mais 35.000 euros (c’était pas une petit fuite évidemment), c’est un risque que personnellement, nous ne prendrions pas.

Ce n’est pas obligatoire , chacun fait comme il le souhaite j’ai juste remis les choses en place.
Je comprends votre problématique et vue que vous avez inondé un avocat la partie à du être serrée…..
Il est certain que dans votre cas l’intérêt était justifié.

http://www.guidegestionlocative.fr/assu … cupant-pno

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) n’est pas obligatoire et couvre des risques à probabilité assez faible, mais permet de gérer son bien sans prendre aucun risque et gagner ainsi en sérénité.

J’ai eu lors de demande de crédit à prendre un PNO de la filiale de la banque pour avoir le crédit ( bon procédé qu’ils disent ) mais j’ai toujours arrêté ces PNO au bout d’un an.

Normalement il ne dois plus y avoir de canalisations en plomb …..mais ce n’est pas toujours visible malgré l’escroquerie de diagnostics qui ne voient que ce qui est visible.
Je les connais ces loulous et quand je visite , je connais déjà en grande partie les points qui vont remonter

Myrtilles · #16

Surtout que cette loi sur la surface minimale de location n’a été mise en place qu’à la suite de X cas médiatisés de placards de 5 m2 mis en location à Paris en toute légalité. Peu de chances à mon sens que cela change, 9m2 étant suffisant pour servir de chambre à un étudiant à Paris et beaucoup n’ont pas les moyens de payer plus grand. Puis cela créerait une pénurie de logements encore plus importante à Paris. Donc je n’y crois pas trop.

Sky · #17

Je confirme que lorsqu’il y a un local commercial en pied d’immeuble (m^me si c’est une copro bien assurée) il est préférable de prendre une PNO car il y a des accords inter-assureurs et lorsque les frais de réparation sont supérieurs à un certain montant (1600 € je crois actuellement) c’est au bailleur de payer les réparations (vandalisme vitrine par exemple). Avec une PNO, il n’y a que la franchise à payer.

Dans tous les cas il faut bien lire le contrat d’assurance de la copro avant tout engagement.

Encore une incohérence de la loi : pour être considéré comme pièce, il faut une surface minimum de 12m² et pour un logement il faut minimum 9m² ou 20 m cube. Franchement, pour respecter la loi sur la salubrité et mettre 2 portes entre la cuisine et le WC, dans 9 m² c’est pas facile.

Kool31 · #18

FelixInvestor a écrit :
La vraie question est :
Pourquoi hésitez vous a prendre le plus rentable ?

J’hésite entre prendre le 3eme (le plus rentable) et prendre le 2eme (mezanine) + le 3eme (le rentable)

dkee34 · #19

Philippe30 a écrit :
Je suis d’accord pour l’aspect RDC et 12 m2 pour ce logement mais si la limite de location augmente combien de logement se retrouvera juste bon à passer en remise ?

Cela ne peux pas passer car c’est risqué de favoriser la location non déclarée et de mettre de nombreuses personnes à la rue.
Non 9 m2 c’est trop petit , c’est de la chambre de bonne sous toit alors qu’a 12 m2 vous pouvez constituer un studio correct avec cuisine et sdb , c’est pas grand mais c’est largement utilisable pour des étudiants notamment

Si le gouvernement capé les loyers des locations à x € du m², avec 12m²…. (au meme titre que le scellier mais appliqué a l’ancien)
Ce risque n’es pas à sous estimé tant qu’on le pense.

Personellement je ne regarde pas les annonces inferrieure à 17m². Surface minumum pour vivre aisement et apprecier son logement, mais cela est mon avis perso evidement.

La ville à une grande influance egalement pour un studio sur paris je taperais les 13 à 16m², sur montpellier, toulouse, marseille, bordeaux, lille, nice ou nantes les 17 à 20m², sur les petites villes de province 21 à 25m².

Kool31 · #20

Philippe30 a écrit :
Kool31 a écrit :
Le syndic est pas génial et j’espère le changer à mon arrivée.
Des travaux de parties communes sont à prévoir mais ayant 34/1000 je pense payer une faible partie.
Pas de copropriétaire majoritaire, de mauvais payeurs ou de prostituées.
Pour la TEOM, l’assurance et la future loi il faut que je me renseigne.
Vous ne changez pas le syndic comme cela , cela nécessite un accord dans la copropriété et ce n’est pas avec 34/1000 que vous allez avoir de l’influence….

Pas de copropriétaires majoritaires SAUF si un copropriétaire possède un nombre important de studios car la surface étant égale sur les 24 studios , il n’est pas impossible qu’un "glouton" du studio dispose de plusieurs lots
Je doute que vous ayez eu cette information , quand au fait qu’il n’y a pas de mauvais avez vous contacter le syndic ?

Philippe

Le syndic ayant été élu pour 3 années et travaillant chez un concurrent et pouvant avoir un meilleur tarif je pense pouvoir faire changer l’avis de quelques copropriétaires au bout du mandat

J’ai vérifié sur le PV de la dernière Ag et personne n’a plus de 2 studios directement dans cette résidence (maximum 50/1000) . Il se peut en effet qu’un couple à chacun 1 studio au nom de madame et de de monsieur

J’ai envoyé un mail afin d’avoir la situation des copropriétaires et j’avais déjà eu une réponse par téléphone au mois de novembre lors de mes premières visites du 1er studio

Philippe30 · #21

Dkee34 a écrit :
Si le gouvernement capé les loyers des locations à x € du m², avec 12m²…. (au meme titre que le scellier mais appliqué a l’ancien)
Ce risque n’es pas à sous estimé tant qu’on le pense.

Cette limitation potentielle sur d’autres surfaces s’appliquent sur les villes ou la surfacturation des loyers est chronique , si vous êtes dans les prix normaux sur une ville ou les locations ne sont pas tendues vous ne risquez rien si vous êtes trop haut vous ne louez pas.
ensuite que veux dire une limitation sur les loyers , est-ce que l’on prend en compte le niveau d’équipement des logements ?
Il me semble qu’une différence entre un vieux studio et un studio récent avec wi-fi etc ….

Dkee34 a écrit :
Personellement je ne regarde pas les annonces inferrieure à 17m². Surface minumum pour vivre aisement et apprecier son logement, mais cela est mon avis perso evidement.

La ville à une grande influance egalement pour un studio sur paris je taperais les 13 à 16m², sur montpellier, toulouse, marseille, bordeaux, lille, nice ou nantes les 17 à 20m², sur les petites villes de province 21 à 25m².

Oui la surface doit être prise en compte en fonction de la ville étudiante ou pas et aussi du quartier.
Et en règle générale le marché est adaptée aux nécessités des villes , Montpellier beaucoup de petites surfaces proche des facs

Philippe

Kool31 · #22

C’est vrai qu’il faut faire attention au quartier mais faut aussi regarder que ça soit rentable si c’est pour acheter un studio de 20m2 a 80k€ je préfère un 15m2 à 60k€. Ça fait 18 mois que je recherche et j’en ai pas vu un seul bien dans ce quartier à moins de 70k€ pour un studio >15m2.
Je sais que le quartier où je prend je trouverai facilement des locataires, avec bus, métro et le futur tramway dans un quartier assez vivant le soir pour les étudiants. Pour cela ils sont pas trop regardant si ca fait 12m2 ou 18m2 tant qu’il est bien situé, propre avec un loyer adéquat.

Philippe30 · #23

J’ai fait des recherches sur seloger en haute garonne pour des appartement à 40 K€ maximum , j’ai des studios qui remontent sur Toulouse , je ne connais pas les quartiers mais il y a un nombre important de biens proposés.

Je suis étonné des prix que vous indiquez ( 60 à 80 K€ ) car avec ces sommes il doit y avoir une offre encore plus importante qu’en se limitant à 40K€.
Les biens sont sur Toulouse , c’est peut être loin de votre résidence.

J’ai vu aussi des immeubles dans les 100 K€ du coté de St Gaudens

Philippe

Kool31 · #24

Je connais les appartements sous les 40k€ même jusqu’à 60k€. C’est des appartements dans des quartiers sensibles et donc je préfère éviter ce genre de locataires.
Saint Gaudens est environ à 1h de route donc je ne recherche pas dans cette ville.
Je suis plutôt sur le nord de Toulouse et en train de me renseigner sur Albi.

Kool31 · #25

Philippe30 a écrit :
J’ai fait des recherches sur seloger en haute garonne pour des appartement à 40 K€ maximum , j’ai des studios qui remontent sur Toulouse , je ne connais pas les quartiers mais il y a un nombre important de biens proposés.

Je suis étonné des prix que vous indiquez ( 60 à 80 K€ ) car avec ces sommes il doit y avoir une offre encore plus importante qu’en se limitant à 40K€.
Les biens sont sur Toulouse , c’est peut être loin de votre résidence.

J’ai vu aussi des immeubles dans les 100 K€ du coté de St Gaudens

Philippe

Si vous utilisez seloger voila des critères que je pourrais utiliser :

Toulouse 31000
0 à 80 000€
Appartement

Ça donne 43 appartements

Sur le site des quartiers je garde :
- saint cyprien (1)
- saint michel (1)
- guilheméry (1)
- centre ville (1)
- non renseigné (13) soit 19/43

En voilant chercher un bon rendement il faut baisser les recherches à 65000€
ce qui donne 0 appartements dans les quartiers situé au-dessus

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FelixInvestor a écrit :

1 #5 28/12/2011 22h18

BorderLine a écrit :

Sky a écrit :

1 #10 29/12/2011 09h28

Kool31 a écrit :

1 #12 29/12/2011 11h23

Dkee34 a écrit :

BorderLine a écrit :

FelixInvestor a écrit :

Philippe30 a écrit :

Philippe30 a écrit :

Kool31 a écrit :

Dkee34 a écrit :

Dkee34 a écrit :

Philippe30 a écrit :

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