Achat de trois studios pour un investissement locatif…

ZX-6R · #1

Je ne connais pas les effets de votre statut d’expat, mais pour les points suivants :

que mes revenus locatifs devraient dans les prochaines années dépasser le seuil maximum du LMNP

Il n’existe pas de seuil maximum.

-paiement de la tva ou non

non

régime d’imposition au micro BIC, bénéfices réels

réel, toujours le réel au début (emprunt + amortissement)

en quoi le salaire du comptable serait à 100% remboursé dans mon cas

Oubliez si vous n’etes pas imposé à l’IR en France

Mots-clés : investissement locatif

LordWolfy · #2

Range19 a écrit :
Payer des impôts ou des intérêts d’emprunt ?

La question est-elle bien posée ?

Payer des impôts maintenant (1an) ou des intérêts d’emprunts plus tard(10-15 ans)

Aujourd’hui si tu empruntes à ta banque à 4% et que ton Taux d’imposition est à 30%
cela revient a emprunter à 2,6% (avant inflation)

a) Si tu penses que tu peux trouver mieux, alors il vaut mieux emprunter

b) Si tu penses que tu ne peux pas trouver un autre investissement qui te rapporte plus sur la même période, alors il vaut mieux payer cash. Mais juste un point, ton investissement immobilier quel est son rendement net ?
Si c’est moins de 2,6% je suggère de chercher un autre investissement
Si c’est plus de 2,6% alors goto a)

@Pruls
Pas tout à fait d’accord avec toi sur la défiscalisation
Souvent Investir commence par une dépense.
Quand tu investis tu va chercher un produit qui offre un bon rendement / risque pour ton profil
Ta fiscalité en fonction de ta nationalité, de ton lieux de vie,… va changer le rendements risques de certains produits

Dernière modification par LordWolfy (05/06/2013 13h58)

ZX-6R · #3

Pourquoi avoir effacé votre réponse initiale?

Range19 a écrit :
Je suis un peu lassé pour ma part de me faire reprendre par quelqu’un qui ne fait que répéter la litanie des revues financières people en se convaincant lui même de la perfection de son propos sans imaginer que d’autres modèles puissent être entendus et exister.
Votre modèle est basé sur des immeubles ayant un rendement de 12% aujourd’hui… ça me dépasse un peu, sauf à mettre des luminaires à piles dans les communs… J’imagine le reste.

Pour revenir au propos "impôts ou intérêts" …
Prenez bêtement un tableau d’amortissement et un tableau prévisionnel de rendement d’une épargne financière sur la base d’un TMI de 33%… sur 10, 15, 20 ans (beurk) et dîtes moi si mon propos est absurde au terme.
Le patrimoine aura une valeur équivalente (en considérant à votre habitude que tout ira bien sur au moins 15 ans, sans travaux, sans rien, à part quelques piles), avec moins de risques.
Donc si on dispose de capitaux, la question d’utiliser ses capitaux de manière sécurisée devrait pouvoir s’entendre.
Après, je sais qu’on peut affirmer qu’il vaut mieux utiliser 100% en apport d’un emprunt 10 fois plus élevé pour bénéficier à plein de l’effet de levier. C’était vrai jusqu’à ce que les prix des biens de qualité s’envolent, que notre économie, fiscalité et revenus des ménages ne soient plus maîtrisés. Les perspectives sont négatives. Autant en tenir compte.

Je retiens une chose : ça vous dépasse un peu.

ZX-6R · #4

Le rendement brut ne veut rien dire. Parlons en net. Si en net votre rendement est supérieur à 7%, votre cash flow sera positif pour un crédit de 100% sur 25 ans.

A Paris, je n’ai pas trouvé d’opportunités comme ça depuis longtemps, du coup depuis bientôt un an j’investis en Province, où là, on en trouve.

Ce n’est pas là qu’est la différence entre Range19 et moi. Nous avons 2 approches opposées de l’investissement. J’apprécie l’échange d’idées et le débat sur le fond, mais j’attends d’autres arguments de sa part que ceux qu’il avance jusqu’ici. Et les "ouvrez vos chacras" et autres "valeurs humanistes" ne font pas progresser le débat. J’attends des exemples concrets, des chiffres…
Ma méthode marche pour devenir rentier rapidement, nous sommes plusieurs (ou "étions" car certains ont disparu récemment) à en être la preuve sur ce forum.

Si on prend le concept de Range19, il propose d’investir au prix du marché (bien de qualité bien situé) avec un crédit court (vu qu’il n’aime pas les intérêts).
=> les conséquences sont :
- cash flow négatif : les mensualités sont importantes, donc non couvertes par les loyers
- capacité d’endettement réduite à néant à la première opération. Vous pourrez donc faire un investissement par décennie si tout va bien.
- fiscalité très lourde dès le crédit remboursé

Ce que je propose, c’est de chercher des biens décotés, bien situés, à retaper, en empruntant systématiquement le maximum sur 25 ans.
=> conséquences :
- cash flow positif : vous gagnez de l’argent de suite, cela remplace progressivement votre salaire!
- capacité d’endettement intacte: vous pouvez multiplier les opérations. (et faire quelques achats revente en même temps pour booster vos revenus)
- fiscalité nulle

Alors oui, les 2 méthodes permettent de devenir rentier, seulement la première prend 3 décennies alors que la 2e est faisable en 4 ans.

GeGe777 · #5

Bonjour,

ZX-6R a écrit :
J’apprécie l’échange d’idées et le débat sur le fond, mais j’attends d’autres arguments

Je trouve que certains de vos arguments sont partiaux. Par exemple

ZX-6R a écrit :
Moi je préfère payer des intérêts, car cela veut dire que chaque mois mes locataires remboursent également une partie du capital, et donc que je m’enrichis.

Certes mais si vous ne payez pas d’intérêt cela veut dire que chaque mois les locataires remboursent plus de capital et donc on s’enrichit plus vite !

ZX-6R a écrit :
Les intérêts d’emprunt représente normalement le plus gros poste de charge déductible.
Il ne s’agit pas de défiscalisation mais de charges déductibles

Oui et c’est justement l’argument qui réduit l’intérêt des intérêts. Si les intérêts donnaient lieu à un crédit d’impôt voire à une réduction d’impôt il n’y aurait pas de débat.
Comme vous l’indiquez il s’agit avant tout d’une charge. Elle sera éventuellement déductible (si vous déclarez en micro-foncier ou en micro-bic vous ne la déduirez pas) c’est à dire qu’elle viendra réduire la base imposable. Moins votre TMI est important et moins l’impact fiscal est important et par conséquent plus la charge est lourde.
Si vous payez 100 d’intérêts avec une TMI de 5.5 reste à votre charge 94.5 et à 45 % de TMI reste 55. Dit autrement plus votre TMI est importante et moins votre prêt est onéreux (à conditions d’emprunt identiques)
Autre point qui me gêne dans votre raisonnement c’est que vous ne considérez pas toutes les charges avec le même oeil bienveillant. Par exemple vous indiquez n’investir en province que près de chez vos parents pour que ceux-ci effectuent les visites. Pourquoi alors vous interdire d’investir ailleurs en confiant la gestion à une agence ? En effet il s’agit également d’une chargé déductible. Pour moi un euro qui ne va pas dans ma poche est considéré de la même manière peut importe la poche dans laquelle il termine.

ZX-6R a écrit :
Il faut toujours investir à proximité de chez soi.

Je suis désolé mais cette règle est une ineptie. Comme pour tout investissement il est primordial d’effectuer une étude de marché. Si l’étude de marché indique que le marché de proximité ne présente pas d’opportunité pourquoi vouloir vous interdire d’investir sur un marché plus éloigné. D’ailleurs vous ne respectez pas cette prétendue loi :

ZX-6R a écrit :
Personnellement j’achète en Province là où vivent mes parents.

L’important n’est pas d’investir près de chez soi mais de bien connaître l’endroit où vous investissez. Si vos parents y habitent sans doute y allez vous régulièrement. Peut être même s’agit-il de votre région d’origine ? De plus le "chez soi" n’est pas fixé dans le marbre. Durant votre vie vous aurez sans doute l’occasion de déménager (pour des raisons professionnelles ou pour changer d’air) dans ce cas vos investissements ne seront plus des investissements de proximité. Deviennent-ils pour autant de mauvais investissements ?

ZX-6R a écrit :
Ma méthode marche pour devenir rentier rapidement, nous sommes plusieurs (…) à en être la preuve sur ce forum.

C’est un mensonge de faire croire qu’on devient rentier rapidement simplement en faisant des investissements en empruntant sur une très longue durée pour maximiser le cashflow. Il faudrait faire de très nombreux investissements en simultané et il y a toujours un moment où le banquier dit stop malgré le cashflow positif.
Tous ceux qui sont devenus rentier rapidement ont effectué des reventes pour encaisser des plus-values importantes. Dans ce cas plus vous avez remboursé de capital et plus vous avez de cash car à la vente il faudra rembourser la banque de la totalité du capital restant dû.
Exemple chiffré pour 100000 € meilleur taux nous propose un taux de 2,80% + assurance : 0,36% sur 12 ans et pour 25 ans 3,40% + assurance : 0,36%. Tableau amortissement | Calculez le tableau d’ amortissement de votre credit génère les tableaux d’amortissement. Si on revend après un an il faut rembourser à la banque 92887.98 pour la première hypothèse et 97416.67 dans la seconde (je ne tiens pas compte des IRA car comme on savait qu’on allait revendre avant terme on a négocié de ne pas en avoir) En empruntant sur 12 ans on dispose donc de 4528,69 euros de plus.
Si on revend au bout de deux ans le capital à rembourser est respectivement de 85574.24 et 94744.13 emprunter sur une plus courte durée a donc fait gagner 9169,89 €

ZX-6R a écrit :
Si on prend le concept de Range19, il propose d’investir au prix du marché (bien de qualité bien situé) avec un crédit court (vu qu’il n’aime pas les intérêts).
=> les conséquences sont :
- cash flow négatif : les mensualités sont importantes, donc non couvertes par les loyers
- capacité d’endettement réduite à néant à la première opération. Vous pourrez donc faire un investissement par décennie si tout va bien.
- fiscalité très lourde dès le crédit remboursé

Ce que je propose, c’est de chercher des biens décotés, bien situés, à retaper, en empruntant systématiquement le maximum sur 25 ans.
=> conséquences :
- cash flow positif : vous gagnez de l’argent de suite, cela remplace progressivement votre salaire!
- capacité d’endettement intacte: vous pouvez multiplier les opérations. (et faire quelques achats revente en même temps pour booster vos revenus)
- fiscalité nulle

Le point où je suis 100 % d’accord avec vous c’est de chercher en priorité des biens décotés plutôt que de se jeter sur le premier bien de qualité même s’il est au prix du marché. Faire une bonne affaire dès l’achat c’est le meilleur moyen de faire une bonne affaire tout court (comme dit ma mère ce qui est fait n’est plus à faire)
En revanche concernant les autres points vous manquez quand même pas mal d’objectivité. En prétendant que la capacité d’emprunt est réduite à néant parce que le cash flow est négatif dès le premier bien vous allez bien vite en besogne. Il faut quand même étudier plus en détail en fonction des situations (en particulier en fonction des revenus). L’exemple le plus flagrant de cash flow négatif c’est la résidence principale et pourtant beaucoup de personnes ayant un emprunt sur leur rp effectuent des investissements locatifs. (D’ailleurs sur votre présentation vous indiquez avoir vendu deux appartements dont le cashflow était légèrement négatif visiblement cela ne vous avait pas bloqué)
Bien sûr plus le cahflow est négatif plus la situation sera tendue pour obtenir un nouveau financement mais il faut voir combien de pourcentage cela représente sur le revenu et quel est le reste à vivre. S’il vous reste 10000 euros de reste à vivre après déduction du cashflow négatif il y a de grandes chances que le banquier accorde un nouveau prêt.
De plus à chaque remboursement de mensualité on reconstitue la capacité d’emprunt donc pourquoi faudrait il attendre au moins une décennie ? Si j’emprunte sur 7 ans dans 7 ans j’ai ma capacité d’emprunt totalement reconstituée et je dispose en plus d’un bien totalement remboursé qui me procure des revenus max (je n’ai plus d’intérêts d’emprunt sur ce bien) et que je peux mettre en garantie pour réaliser une autre opération.
Dans la stratégie opposée ce n’est pas parce que votre cash flow est positif que le banquier ne tiendra pas compte de cet emprunt dans son étude pour un nouveau prêt. Si le cashflow est de 1 euro par exemple et que la mensualité d’emprunt représente 100 % de votre revenu mensuel le banquier va avoir du mal à vous accorder un nouveau prêt car à la moindre vacance locative sur le premier bien c’est la banqueroute (bien sûr ce cas est exagéré car je doute que le banquier suive dès le premier crédit)

Concernant la fiscalité vous exagérez également. Fiscalité "très lourde" dans un cas et nulle dans le second. La fiscalité est fonction de nombreux paramètres que vous occultez bien trop rapidement.
Dans le cas d’une location nue vos travaux vont probablement généré un déficit foncier qui sera (dans la limite de 10700 euros) imputable sur vos autres revenus. La (voire les) première(s) année(s) vous aller donc payé moins d’impôt qu’habituellement mais dès l’année suivante vous allez également payer des impôts car les intérêts d’emprunts seuls (enfin avec les autres charges déductibles mais je les occulte car elles existent aussi dans la première hypothèse) ne couvrent pas les loyers (sinon vous n’avez pas de cash flow positif)
Si on se place dans une location meublée il faut tenir compte des amortissements (pour une déclaration au réel) et ces amortissements existent même si on fait un emprunt de courte durée ! Range19 se sera donc pas très lourdement imposé dès la fin du crédit il imputera encore de l’amortissement pendant de nombreuses années.
Pour reprendre mon exemple chiffré de ci-dessus Range19 aura payé 2709,14 d’intérêts sur la première année et vous 3360,03 ce qui fait une différence de 650.89 euros si vous avez une TMI de 30 % cela représente une différence de 195,267 en votre faveur.
Moins de 200 euros à comparer aux 4500 euros qu’il gagne si vous vendez après un an…

ZX-6R a écrit :
J’attends des exemples concrets, des chiffres…

Là encore, je vous rejoins à 100 % car il faut étudier des cas concrets et choisir la meilleure solution pour son propre profil (dans la première hypothèse il faut en particulier financer le cashflow négatif par d’autres revenus il faut donc disposer d’une capacité d’épargne alors que dans le second cas on ne touche pas à sa capacité d’épargne mais au contraire on se constitue immédiatement une nouvelle source de revenus )
Pour ma part je cherche à couper la poire en deux à savoir je cherche à emprunter sur la durée la plus courte qui me procure un cashflow nul (je n’ai donc pas de revenu nouveau immédiatement mais je n’impute pas ma capacité d’épargne non plus) mais je comprends très bien que d’autres puissent avoir des stratégies différentes car comme le dit la pub on joue comme on aime va comprendre Charles !

Philippe30 · #6

Partons du postulat suivant , je suis un investisseur qui souhaite acheter un bien de 30 M2.

J’ai trouvé un bien de 30 M2 à 80.000 €
Avec un foncier de 500 € et des charges annuelles de copropriété de 600 € / an propriétaire
Le loyer sera de 650 €

Taux d’emprunt 3,20 % et assurance 0,3 %
Calcul de la mensualité d’un crédit

1°) Si j’achète sur 7 ans j’aurais un remboursement mensuel de 1080 €
1080 - 650 = 430 € à sortir personnellement ce qui représente 40 % du remboursement
Soit un cout annuel de 5160 € plus les charges de 1100 soit un total de 5260 €
Sur la période cela fait un total d’intérêt de 11.000 € déductible.

2°) Si j’achète sur 10 ans j’aurais un remboursement mensuel de 790 €
790 - 650 = 140 € à sortir personnellement ce qui représente environ 17 % du remboursement
Soit un cout annuel de 480 € plus les charges de 1100 soit un total de 1580 €
Sur la période cela fait un total d’intérêt de 15.900 € déductible.

3°) Si j’achète sur 12 ans j’aurais un remboursement mensuel de 690 €
690 - 650 = 40 € à sortir personnellement ce qui représente environ 5 % du remboursement
Soit un cout annuel de 1680 € plus les charges de 1100 soit un total de 2780 €
Sur la période cela fait un total d’intérêt de 19.300 € déductible.

4°) Si j’achète sur 15 ans j’aurais un remboursement mensuel de 580 €
580 - 650 = 70 € de cash flow
Soit un cout annuel de 1100 € déduit d’un revenu passif de 840 soit un cout réel de 260 €
Sur la période cela fait un total d’intérêt de 24.400 € déductible.

5°) Si j’achète sur 20 ans j’aurais un remboursement mensuel de 471 €
471 - 650 = 179 € de cash flow
Soit un cout annuel de 1100 € déduit d’un revenu passif de 2140 soit un cout réel nul et un cash flow couvrant l’intégralité de mon investissement et me rapportant 2140 - 1100 = 1040 e / an ..
Sur la période cela fait un total d’intérêt de 33.2000 € déductible.

Il faut savoir que chaque euro imposable sera imposé à 15,5 % de CSG et ensuite imposable dans votre imposition personnelle et cela impacte aussi votre taxe d’habitation.

Une forte augmentation des revenus locatifs entraine un changement de tranche , le bénéfice des revenus locatifs sont annulés par l’impôt

Donc si j’achète sur une durée courte je vais devoir ajouter tous les mois et cela va me couter en terme de remboursement d’emprunt et en fiscalité.
Si j’achète sur une durée longue je vais me créer immédiatement des revenus passifs qui rassurerons la banque et me permettront de recommencer l’opération plusieurs fois.

Il suffit de disposer de 12 biens avec un revenu passif pour chacun de 1.000 € / an pour disposer d’un rente mensuelle de 1.000 / mois.

Bien sûr comme j’ai pris plaisir à lire les commentaires du forum , j’ai loué mon bien en meublé pour pouvoir ajouter l’amortissement du bien et la déduction des intérêts d’emprunts pour un ensemble déclaré au régime réel.
De temps en temps , j’ai besoin de changer mon ordinateur , mon fauteuil de bureau , j’ai besoin de fourniture pour gérer ma petite entreprise alors je n’hésite pas à passer ces frais dans mon compte de résultat afin de minorer le résultat.

Si j’ai vraiment beaucoup de biens , je passe aussi mon forfait téléphone.

Voila pourquoi il faut prendre des durées longues pour des biens meublés déclarés au régime réel.

Il est toujours possible de prendre pour certaines opérations des durées plus courtes avec l’hypothèse de revendre mais cela impactera toujours votre capacité d’emprunt.

Que va penser le banquier quand vous aurez emprunté sur 7 ans et que vous voudrez achetez un autre bien ?
Le banquier va vous dire que vous sortez mensuellement 430 € et que vous devez attendre la fin de ce crédit pour en prendre un autre.
Alors en ressortant de la banque vous verrez un autre investisseur qui vient pour acheter un autre bien car cet investisseur aura pris la précaution d’emprunter sur 20 ans et il aura porte ouverte pour de nombreux emprunts.

Celui qui achète sur 7 ans en commençant à 25 ans sur 42 ans si on considère qu’il réutilise les revenus locatifs pour couvrir les achats suivants sa&ns sortir ensuite les 430 € , il devrait pouvoir disposer de
1 bien en 7 ans à 32 ans compensé à 40 % par l’investisseur.
2 biens au bout de 14 ans à 39 ans compensé par le premier loyer
4 biens au bout de 21 ans à 46 ans compensé par les deux premiers loyers
8 biens au bout de 28 ans à 53 ans
16 biens au bout de 35 ans à 60 ans
32 biens au bout de 42 ans à 67 ans.

C’est certainement un beau parcours , tout le monde n’a pas l’envie , la volonté d’acheter autant mais si c’est le cas alors il faut prendre une option long terme pour les emprunts pour limiter la fiscalité car déjà à 8 biens en fiscalité plein pot c’est le flirte assuré avec la taxe à 75 % et l’ISF.

L’ISF est payable à partir de 1,3 Millions d’€uros et se calcule sur la différence entre l’actif et le passif donc notre investisseur approchera de la limite ISF à peine à 60 ans , en continuant à valoriser les biens à 80.000 € pièce depuis 20 ans , le seul espoir est alors une baisse de l’immobilier.

L’autre investisseur sur le long terme disposera de d’une vingtaine de biens , il aura déjà arrêté de travailler ne sera pas fiscalisé , il pourra revendre pour réinvestir plus grand et continuer son parcours d’investisseur ayant commencé petit avec rénovation puis agrandissant son patrimoine

Voila , j’ai du oublier des choses mais si ça me revient je compléterais

Philippe

ZX-6R · #7

Range19 a écrit :
Pour le reste, démarrer avec des biens à 100 000 sur 7 ans est impossible raisonnablement sans apport ou capacité d’épargne sauf rentabilité très élevée improbable.

Je suis d’accord avec vous.

Range19 a écrit :
Ici, on démarre avec des biens de 30 à 45 000, les plus rentables et auto-finançables sur 10 à 12 ans et sans acheter des trucs pourris pour accélérer plus tard.

Non! Je prends un exemple personnel, achat 45000€, loyer 380€ => 10% brut 8% net => c’est largement au dessus de la moyenne des rentabilités qu’on trouve aujourd’hui en France.

Si on prend vos hypothèses, on rembourse environ 440€ par mois de crédit, donc on a un cash flow de :
Loyer 380€*12
Crédit : 440€ *12
Charges : 500€
TF : 500€
Assurance PNO : 100
Résultat : -1820€ / an

Plus vous multipliez les achats, plus vous perdez de l’argent : comment devenir rentier alors que cet investissement vous coûte presque 2000€ par an?

Là encore, votre hypothèse ne tient pas la route sans apport important.

Je suis d’accord pour arrêter le débat, de toute façon vous arrivez à court d’arguments, mais arrêtez donc de faire croire qu’il y a une autre alternative avec les mêmes hypothèses de bases, ou démontrez le par des chiffres.

ZX-6R · #8

Vous prenez un exemple extrême avec 9,9% net quand même! et vous arrivez toujours à un cash flow négatif!

Votre jeune investisseur sera vite asphixié si la banque prend 70% des loyers… Il a fait 3 opérations en 3 ans, mais il n’aura pas les moyens d’en faire bcp plus. A voir son salaire et son reste à vivre…

Range19 a écrit :
ZX-R6, de quelles hypothèses de base parlez-vous qui conduisent immanquablement à immeuble ancien, travaux, LMNP et emprunt sur 20 ans ?

Je vous laisse consulter les 1001 autres posts que j’ai fait sur le sujet. J’arrête de rebondir sur vos posts dorénavant car j’ai conscience de commencer à saouler les autres intervenants.

Je considère de toute façon avoir démontré ce que je soutiens depuis le début.

julien62 · #9

Les 2 méthodes sont pour moi viable mais ont une approche différente

Méthode de Range19:
Le plus dur est de payer le 1er logement ( surement payé avec de l apport et achat revente d autres biens )
30 M2 à 80.000 € loyer de 650€ pret 1080€ sur 7ans = -430€ pendant 7ans
Mais dans 7ans il pourra acheter le meme bien et commencer a faire du bénéfice et en 14ans ( même avant si il réinvesti le cashflow pour racheter le crédit ) avoir une rente de 1300€
Si on réinvesti tout a chaque fois il est possible de payer les 2 biens sur 12ans puis d en racheter 3 sur 7ans ( 3x1080€= 3240€ de pret pour 1300€ + 3x650€ = 3250€ de revenu )
On obtient donc 3250€ de revenu en 19ans!

Méthode long terme :
30 M2 à 80.000 € loyer de 650 avec pret de 471€ sur 20ans soit 139€ de bénef /mois
On peut renouveler l opération tout les 2ans et en 14ans avoir 973€ de rente (7x 139€ )
Donc la rente a moyen terme est plus faible mais beaucoup plus élever a long terme
Par contre dans 20ans rente de 1484€, puis 22ans 1995€….

L avantage de la méthode de Range est qu elle est moins risqué, l immobilier peut changer en 7 ans et beaucoup plus en 25ans, on ne sais pas qu elle sera la situation économique du pays dans 25ans…
Si on a la possibilité de financer en parti le 1er bien est que l on cherche une petit rente rapidement ou moyenne en moyen terme c est l ideal.

L avantage de la méthode sur le long terme est de pouvoir multiplier les biens et d’espérer une plus grosse rente en fournissant aucun effort d’économie et meme une tresnpetite rente a tres court terme
Si on cherche une grosse rente sur du plus long terme c est l ideal mais aussi plus risquer

Apres il y a un gros calcul a faire avec le TI et la volonté de revendre ou non mais les 2 méthodes ont leurs avantages et leurs inconvénients

Perso je pense faire des prets sur 15 ou 18ans pour généré un peu de cash-flow car je n est pas les moyens financier de financer un bien locatif et donc cela me bloquerai totalement pour 13ans minimum

Range19 · #10

julien62 a écrit :
Surement, quoi qu il en soit il faut pouvoir faire un gros effort financier pour le 1er logement chose que pas mal de personnes ne pourrons pas et appliqueront donc la 2eme méthode

Pour ne pas avoir à faire un très gros effort financier mais un petit effort voire pas d’effort du tout concentrez-vous sur des petits lots pas chers et restez sélectif.

@ Lemouz : sur 7 ans, la valeur du bien peut avoir diminué, mais la rente sera constante ou aura augmenté… sauf chute des loyers.
Par contre, sur 25 ans (expérience vécue sur ces 10 dernières années donc bien moins que 25 ans), la fermeture de services publics, casernes etc etc a profondément bouleversé le marché locatif dans beaucoup de villes.
Je n’évoque même pas la fermeture d’usines qui était totalement improbable il y a 15 ans.

Philippe30 · #11

StephBanquophobe a écrit :
lorsqu’il s’agit de faire de l’investissement locatif (pour la RP, c’est une toute autre histoire en revanche…). Je pense être convaincue par vos arguments, malgré tout je pense aussi que vous oubliez un détail : les paramètres non financiers.

Et parmi ces paramètres, un essentiel : l’énergie / dynamisme / temps consacré à continuer à renouveler des achats immo peut s’amenuiser fortement au bout de 5 ans ou 10 ans (famille qui s’agrandit, changement de métier, etc.). Or il me semble que c’est l’une des hypothèses pour que les prêts longs aient un sens : renouveler encore et encore les achats, n’est-ce pas ? Autre argument : une famille qui s’agrandit ou une volonté de devenir rentier en ayant plus de temps peuvent faire chuter le TMI et dans ce cas le prêt plus long (et donc plus d’intérêts à rembourser) ne perd-il pas de son sens ?

Nous parlons uniquement d’investissement locatif et ZX-6R a évoqué plusieurs fois que pour la RP on doit procéder totalement différemment car c’est vous qui payez les intérêts et rien n’est déductible donc on se presse de rembourser pour être tranquille sur la RP.

Autre piste pour la RP, vous faites du petit locatif court afin de disposer de cash en apport ensuite surtout que l’achat d’un RP doit être bien étudié à moins de vouloir jouer à la culbute sur l’achat - revente de RP c ’est un autre sport qui peux être très rémunérateur et facteur de gain d’argent dans le temps.

Concernant votre longue phrase sur les paramètres essentiels , la volonté qui s’amenuise , la famille qui grandit , les durées qui sont longues , la chute du TMI , je vous répondrais que une fois que vous avez posé un principe de fonctionnement de durées longues avec un cash flow positif la route est tracée ( pas l’autoroute pas temps de neige car c’est dangereux …… ) , il ne vous reste plus qu’a profiter du système mis en place et du temps dont vous disposez.
Vous avez raison de le dire le système mis en place va trouver ses limites dans le temps avec la baisse des intérêts d’emprunt mais rien ne vous empêche de remettre un petit achat en route après avoir fait une vente en faisant un apport partiel pour doper la rentabilité.

J’ai évoqué dans mon profil , des ventes récentes avec un apport sur un achat d’immeuble , une volonté de m’appuyer sur des fonds en banque pour accroitre mon patrimoine et diminuer mes charges de copropriété facteur de coût important.

Le temps que je consacre à mon travail , la gestion locative , à la rénovation est un investissement sur le futur , certains s’appuient sur la retraite pour plus tard moi cela ne m’intéresse pas sachant que nous n’aurons rien ( regardez les simulations nous arrivons actuellement environ à la moitié de votre brut en retraite ) certains attendent cette sécurité moi je ne la recherche pas , je n’irais pas mettre mes biens en LMP pour capitaliser des points de retraite manquants , j’envisage de monter une société probablement dans le domaine de l’immobilier , je limiterais au maximum les cotisations en passant par le versements de dividendes telle que la SAS et/ou SASU le permette sans taxation actuellement.

Les compétences acquises et le patrimoine peuvent être transmis aux enfants et c’est en cela que je construit aussi un patrimoine , par plaisir et pour eux mais cette construction ne doit pas se faire au dépend de mes revenus d’où une des raisons de durées longues pour basculer moi même en mode rentier car franchement disposer de gros revenus locatifs à 66 ans n’est pas ma motivation.

Philippe

ZX-6R · #12

Non ce n’est pas un piège, mais effectivement, un jour faudra bien le payer l’impôt.

Si vous ne faites rien, vous ne payez…rien!

Si vous investissez, et que vous arrêtez vos investissements, vous ne payerez de l’impôt que sur ce que vous gagnez! Si vous touchez au bout de 25 ans 10k€ de loyers mensuels, vous aurez les moyens de payer de l’impôt

Ou l’envie de défiscaliser autrement (départ étranger etc…)

Le but du LMNP n’est pas de ne pas payer d’impôt, c’est de se construire un patrimoine.

ZX-6R · #13

Pruls a écrit :
Mais décider d’acheter de l’immobilier pour faire du déficit foncier, euh… C’est dommage. Mieux vaudrait acheter pour faire du bénéfice foncier et payer plus d’impôts!

Oui et non, à partir d’un certain niveau on peut mixer meublé et nu pour déduire 10700€ de son revenu imposable. On peut aussi choisir de louer nu 3 ans puis passer meublé en calculant l’amortissement à la date de passage au meublé. Bref, une fois la stratégie de base en place et plusieurs biens "en activité", on peut bouger quelques curseurs pour profiter des particularités fiscales.

schnoufler · #14

Bonjour à tous,

Un petit retour sur mon achat de 3 studios et de 2 parkings plus d’un an après l’achat.

Je devais faire ce retour depuis un moment déjà mais j’ai plus plaisir à lire ce que font les autres qu’écrire ce que je fais mais cette fois, à moi d’écrire ma petite histoire qui j’espère, vous intéressera…ou ne vous ennuiera pas trop :-)

Pour résumé cette année : quand la pratique suit la théorie d’un projet bien ficelé…l’investissement est plaisant !

Voici ce que je prévoyais :

schnoufler a écrit :
Achat de 3 petits studios meublés dans une grande ville étudiante avec 2 parkings.
Les studios sont dans un état correct sans être parfait mais sans rénovation majeure à faire.
Un studio est actuellement loué pour 425 € par mois plus 25 € de charges par mois.
Petit immeuble construit vers 1900, dans un bon état extérieur, sans ascenseur, sans rénovation planifiée et nécessaire à priori et sans chauffage central (compteur électrique et d’eau individuel dans chaque lot).

Coût des 3 studios (frais d’actes/notaire de 9 000 € et commissions d’agences de inclus) 130 000 €.

Prêt de 55 000 € à taux variable (cappé +1) à 1.80 % sur 10 ans, le reste venant de mes apports.

Ma situation fiscale : expatrié mais résident dans l’Union Européenne.

Revenus locatifs théoriques maximum estimés :
-chacun des 3 studios sera loué meublé pour 420 € par mois hors charges (30 euros de charges par mois environ) ;
-revenus locatifs des 3 studios de 420 * 12 * 3 = 15 120 € ;
-revenus locatifs des 2 parkings de 40 * 12 * 2 = 960 € ;
-total des revenus locatifs annuel : 15 120 + 960 = 16 080 €

Rentabilité brute de 12.37 % (16080 / 130 000).

Voici les résultats :
-sur les 3 studios et 2 parkings j’ai eu au total seulement 15 jours de vacance locative et ce sur un seul des studios ;
-les studios ont tous été rénovés (cuisine essentiellement et peinture) et quelques éléments de décoration ;
-je n’ai eu aucun problème de paiement (ni retard, ni impayés) ;
-tous mes locataires ont bien entretenu les studios à l’exception d’un qui avait un peu abîmé quelques éléments du logement. En contrepartie de ces quelques dommages il a accepté de me laisser le rénover pendant 15 jours et durant cette période, il a continué de me payer le loyer ce qui m’a laissé le temps de faire la rénovation de ce 3e studio qui n’avais pas été rénové et de le louer encore plus facilement depuis ! J’avais hérité de ce locataire un peu pouilleux du précédent propriétaire…bref maintenant c’est de l’histoire ancienne ;
-je suis de plus en plus vigilant sur la qualité de mes locataires. Je ne laisse rien passer. Autant sur le ressenti que sur les faits (la qualité du dossier) et je ne le regrette pas. Je n’ai pas la peur de leur louer mes logements et je ne suis pas embêté par mes locataires et lorsqu’ils m’appels, c’est qu’ils ont une bonne raison. Par contre j’aurai eu peur de louer à certains…bonjour les emm***** ;
-je suis très réactif : un locataire me demande quelque chose (aide APL ou problème de chauffe eau) et directement je réagis ce qui permet aux locataires de se sentir écoutés et redevables envers moi (c’est ce que je me dis) ;
-j’essaye au maximum de choisir des locataires pouvant rester le plus longtemps possible dans les studios (jeune travailleur, étudiant de longue durée) ce qui m’évite de chercher un nouveau locataire tous les 9 mois (je n’ai eu à le faire qu’une fois) ;
-des accidents de la vie ça arrive et de plus en plus vu la situation en France…Un jeune salarié à été muté même pas un mois avant d’avoir emménagé dans le studio…j’ai dû rechercher un nouveau locataire ce qui est assez embêtant (plusieurs allers-retours vers le studios pour faire des visites, grosse sélection des dossiers, nombres échanges par téléphones ou emails etc.) bref du temps de perdu ;
-à force de répondre à des demandes de locataires, je détecte de plus en plus vite les personnes douteuses ou les dossiers bidons…je n’hésite pas à envoyer balader rapidement en cas de doute ou bien je regroupe les visites sachant que je refuserai systématiquement un locataire si j’ai un doute. Plutôt ne pas louer un studio que de m’emmerder X années pour en faire déguerpir un !
-j’utilise systématiquement des cautions solidaires et mes locataires sont des jeunes salariés ou des étudiants avec APL faisant de longues études ;
-j’ai souscrit à des assurances protections juridiques…au cas où car la question n’est pas "est-ce que j’en aurai besoin un jour" mais quand… ;
-j’ai toujours rendu l’intégralité des dépôts de garantie ;
-je demande systématiquement deux mois de loyer hors charges…le locataire réfléchit ainsi deux fois avant de faire n’importe quoi ;
-l’investissement "sous le bouclier fiscal protecteur" LMNP est une excellente chose ;
-à part la comptabilité LMNP je fais tout moi même (travaux, gestion, entrée sortie de locataires etc.) ;
-je n’augmente jamais le prix des locations en cours de bail. Je préfère laisser les locataires en paix du moment qu’ils me laissent en paix :-). Ce n’est pas avec une augmentation de 5 € que je ferai quelque chose en plus et je préfère maximiser la durée du bail car me déplacer et également coûteux (en temps et en essence) et est chronophage ;
-mes contrats de bail sont bien ficelés : si je dois prendre une heure pour faire l’état des lieux d’entrée je le fais. Bref je préfère être carré au début au cas où…
-mes loyers sont tous indexés…mais uniquement à la hausse (sait-on jamais si la déflation arrive…) ;
-les studios sont bien meublés : j’y ajoute un tas de petits électroménager et de décoration pas cher etc. en me mettant toujours à la place des locataires et en me disant que moi aussi, étant étudiant, j’aurai aimé avoir un studio bien équipé et plaisant à habiter.

En résumé : des locations entre 420 € à 430 € hors charges pour les studios, 50 € pour les parkings, pas de dégâts, pas d’impayés, pas de travaux dans ma copropriété, une taxe foncière assez faible, une très forte demande locative et des parkings et studios toujours loués.

Le bonheur absolu ? Franchement si ça devait rester toujours ainsi je signerai tout de suite.

Des inconvénients ? C’est tout de même chronophage par période (entrée / sortie de locataire) mais en dehors de ces périodes, ça reste gérable (disons une heure par semaine en gestion).
Le pire étant cet été ou 2 locataires sont partis quasiment en même temps ce qui m’a obligé à faire de nombreuses visites etc. et à m’occuper/gâcher une partie des vacances !

Niveau cash flow : je gagne +- 500 € par mois, emprunt déduit ce qui me fait accepté ces quelques désagréments. Je ne tiens pas une comptabilité précise à jour. Savoir si j’ai une rentabilité nette de 10 % ou 9.5 % ne m’intéresse pas…je sais juste que "ça tourne" comme c’était prévu et que je ne pourrai pas faire beaucoup mieux pour le moment. Par contre à chaque dépense je me demande si je fais bien et j’optimise (rénovation ou pas ? choix de mon comptable ? nouvelle décoration ? etc.)

Si c’était à refaire je signerai à nouveau mais une chose dont je suis sûr : vu la situation en France, je n’investirai que sur des biens de qualité (emplacement, type d’immeuble, qualité de vie dans le quartier…).
Acheter un bien à rénover ne me gène pas, au contraire même : déficit foncier et appartement au gout du jour sont une assurance d’une forte demande de locataires si la ville est attractive ce qui permet ensuite d’être sélectif sur les locataires.

Bref, maintenant que j’ai ce petit parc immobilier, je vise du qualitatif en suivant tranquillement la baisse des prix qui se produit en ce moment même et en restant opportuniste par rapport à une bonne occasion qui se présenterai mais sans être du tout pressé par un futur achat même si j’ai pris goût à cet activité.
Par contre si la bonne opportunité se présente, je sais qu’il faut être très réactif (dans la journée bien souvent dans mon secteur).

Je vise à présent l’achat d’un ou plusieurs studios, un ou deux appartements F1/F2, un petit immeuble ou des parkings ou garages. Bref, je suis ouvert au type d’investissement mais encore plus sélectif que jamais vu la situation économique (j’insiste sur ce point mais quand je vois la misère au coin de la rue en France…ça me fait peur pour l’avenir sauf à investir judicieusement ce qui permet d’encaisser plus facilement les "sales" coups que les bailleurs doivent souvent/parfois encaisser).

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Achat de trois studios pour un investissement locatif…

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Range19 a écrit :

1 #3 23/04/2013 11h24

Range19 a écrit :

1 #4 24/04/2013 14h18

2 #5 26/04/2013 10h46

ZX-6R a écrit :

ZX-6R a écrit :

ZX-6R a écrit :

ZX-6R a écrit :

ZX-6R a écrit :

ZX-6R a écrit :

ZX-6R a écrit :

ZX-6R a écrit :

1 #6 27/04/2013 18h33

1 #7 29/04/2013 09h37

Range19 a écrit :

Range19 a écrit :

1 #8 29/04/2013 10h57

Range19 a écrit :

1 #9 29/04/2013 22h35

1 #10 30/04/2013 09h36

julien62 a écrit :

1 #11 02/05/2013 19h12

StephBanquophobe a écrit :

1 #12 02/05/2013 21h53

1 #13 03/05/2013 10h17

Pruls a écrit :

3 #14 24/11/2014 23h34

schnoufler a écrit :

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