Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ?

Tout d’abord merci pour vos réponses,

-Ostrog, je m’empresse d’aller lire : LOI LMNP 2016 - Defiscalisation Loueur Meuble Non Professionnel

-Paulszrn, tout est vérifié niveau copro rien de prévu d’ici 5 ans, et la coloc et également autorisé.
Pourquoi prendre à votre compte frais d’agence, de notaire et travaux (dont vous ne nous donnez pas les montants) : Ma banquière m’a dis qu’elle ne prenait pas ca en compte pour le crédit, donc que c’était à moi de payer, et vu que j’ai la somme je me suis dis " ok " rien de plus.

Frais d’agence : 9-10k
Frais de notaire : 12k
Travaux : 5-7k

Julien62 : Oui c’est la rentabilité que j’avais calculé aussi sur le site partagé ici même : " Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier " .
Je vais également calculé mes TMI.

cricri77700 : Je n’est pas d’objectif quantifiable, le seul étant de m’enrichir pour ne plus travailler le plus rapidement possible
Pour les charges j’expliquerai tout, et dans le bail je stipulerai que si consommation abusive il y a, petit surplus pour eux il y aura.
Pour être honnête je ne connais pas encore la fiscalité exacte du LMNP.
Pour les travaux pas de soucis, je suis du secteur

Merci à vous

Le problème n’est pas forcément la conseillère… Il faut bien dire une chose, avec vos 22 ans, vous partez avec un handicap de crédibilité. A vous de compenser ce handicap en présentant un dossier solide et non pas de vagues projets.

A vous de faire un dossier béton, où tout est écrit noir sur blanc avec le calcul de rentabilité détaillé en fonction de l’imposition choisie. Vous concluez "voilà un projet rentable, avec des revenus, nets de frais, largement supérieurs aux remboursements d’emprunt. Vous financez ou bien je vais voir quelqu’un d’autre avec mon dossier en béton ?" (je caricature un peu bien sûr).

Là, si elle refuse, ça sera bien la conseillère qu’il faut changer.

Etudiez le sujet de la LMNP, étudiez votre dossier…

Sinon, pour info : la colocation organisée par le bailleur (avec un bail par colocataire) est potentiellement illégale depuis la loi ALUR, sauf à fournir à chacun un logement décent (14 m² minimum + équipements sanitaires privatifs), autrement dit des studios et pas des chambres ! Cf. ce fil de discussion : Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…
Peut-être que 99,9 % des gens le font quand même ; il n’empêche que c’est un risque juridique qui pèse sur votre projet et qu’il semble donc correct de vous en informer.

Bonjour à tous,

J’ai une petite question concernant l’obtention d’un prêt immobilier.

Etant en CDI depuis plus d’un an et demi (j’ai 25 ans), je souhaite commencer à investir dans l’immobilier. Le "problème" : vivant sur Paris (et ne voulant pas déménager en banlieue) et ayant une capacité d’emprunt de 150 000 €, je ne peux pas acheter plus qu’un studio, ce qui ne m’intéresse pas (pour y vivre). De plus, je suis en colocation et je ne souhaite pas vivre seule donc je n’envisage pas d’acheter ma residence principale avant d’emménager en couple.

Bref, pour toutes ces raisons, je ne veux pas acheter ma résidence principale pour le moment. Je me suis donc mis en tête d’acheter un studio, que je louerai.

J’ai trouvé quelque chose d’intéressant à Lyon (où vit ma soeur et beaucoup d’amis, donc où je me rend régulièrement).

Maintenant, j’ai peur d’avoir du mal à obtenir un prêt. J’ai une situation stable : comme je le disais, en CDI depuis 1 an et demi, j’ai déjà été augmentée une fois et le serai encore en octobre prochain (j’ai un courrier de ma boite pour le prouver), j’ai de bonnes perspectives d’évolution, je ne suis jamais à découvert, j’arrive à économiser, je n’ai pas de prêt à la conso… bref, je pense avoir un dossier pas trop pourri. Et je suis juriste en immobilier aussi, je me dis que ça peut rassurer la banque sur mes capacités à gérer un appart (et celui que j’envisage d’acheter s’auto financerait très bien).

Est-ce que malgré tout ça, je risque d’avoir des difficultés à obtenir un prêt, n’étant pas déjà propriétaire de ma résidence principale ? D’après moi, j’ai des raisons légitimes de ne pas l’être, mais je ne sais pas comment pensent les banques…

Est-ce que j’aurais intérêt à faire appel à un couritier ? D’une manière générale, conseillez-vous de faire appel à eux ?

Je vous remercie pour vos réponses !

Camille75 a écrit :

Est-ce que malgré tout ça, je risque d’avoir des difficultés à obtenir un prêt, n’étant pas déjà propriétaire de ma résidence principale ? D’après moi, j’ai des raisons légitimes de ne pas l’être, mais je ne sais pas comment pensent les banques…

Je vais répondre uniquement sur cette partie là, car c’est la seule pour laquelle je connais la réponse.

Je suis dans le même cas que vous. Locataire, ne voulant pas de RP.

Pour mes première approches avec la banque, en partant sur un petit montant, le fait que je n’ai pas de RP n’était pas gênant du tout (ça n’était même pas rentré dans la discussion). Si le projet est solide et que vous avez des raisons de rester locataire, la banque ne sera pas forcément très regardante.

Un courtier vous en dira plus, notamment par rapport aux agences bancaires de votre secteur. L’avantage de passer par ce type d’agence (Meilleurtaux, Cafpi…), c’est qu’ils montent le dossier à votre place et de manière à ce que ce dernier passe. Et surtout, ils vous font économiser un précieux temps.

Par contre, si c’est pour faire un prêt de la totalité de votre capacité de financement; je vous conseille d’avoir un dossier béton, et pas uniquement avec un CF positif. Il faut impérativement un gain significatif chaque mois, pour rassurer le banquier.

Dans ce cas, cela me semble nettement jouable. Il faut bien cependant avoir un cash-flow positif après :

- mensualité
- charges
- électricité/gaz/eau
- comptable
- cfe
- etc…

Un cash flow bien positif, le but est de convaincre la banque. La convaincre que vous pouvez payer votre loyer + toutes les charges liées à la résidence locative.

Si vous voulez, communiquez moi ces infos :

- Loyer mensuel

- Prix du bien (FAI)
- Travaux
- Frais de notaires
- Frais bancaires
- Charges mensuelles (récupérables et non récupérables)
- Régime fiscal (LMNP ou nu ? Micro ou Réel ?)
- Durée d’emprunt
- Taux + taux assurance

Si LMNP : prix du mobilier

Et je vous donnerait rentabilité brut, nette nette, cash-flow, imposition sur 20ans; etc…

Certaines banques vous diront non d’office si vous le présenter sous forme d’investissement locatif sans RP et vous aurez un taux un peu supérieur.
Une idée si vous faites face à des non ou si vous voulez aller au plus simple :
Si vous la présentez comme votre future RP, vous n’aurez aucun mal à trouver un prêt. Apparement vous avez beaucoup d’attaches sur Lyon.

La RP est la résidence fiscale. Un appartement sur Paris passerait en résidence secondaire (et donc taxe sur les résidences secondaires à payer lors  la taxe d’habitation si la commune est considérée comme une zone tendue en terme de marché locatif).

Il est possible de dire également au banquier que de la famille est sur place et que nous souhaitons à court ou moyen terme retourner vivre là-bas en demandant une mutation (si notre emploi le permet) pour se rapprocher d’elle.

Je suis logée par mon employeur donc encore un cas à part mais lorsque j’ai acheté mon T2, j’ai dit à l’oral que ce serait ma RP lorsque je serai en retraite (idem j’ai de la famille là-bas). Elle s’en fichait un peu (voir beaucoup) mais comme j’avais lu justement que les banques aimaient les achats de RP c’était la petite phrase cadeau pour la tranquiliser. Ceci dit le dossier a été monté pour du locatif dès le départ donc cet achat ne lui posait pas de problème dans mon cas.

Bonjour à tous,

Tout d’abord, je vous re mercie pour vos réponses !

Faire croire à ma banque que cet appartement serait ma résidence principale, j’y ai pensé. Mais effectivement, je ne vois pas comment le justifier alors que je travaille à Paris (et qu’une simple vérification sur ma boite leur permettrait de voir en 2 minutes que nous ne sommes basés qu’à Paris donc pas de mutation possible… je ne sais pas s’ils poussent leurs recherches jusque là mais bon). Et faire croire que je cherche un nouvel emploi sur Lyon ne les rassurerait pas du tout.

Je peux par contre dire que j’envisage d’y aller à plus ou moins moyen terme, même si ce n’est pas le cas, si ça peut aider.

Pour répondre à vos questions, non, le logement n’est plus loué depuis le début du mois. Le propriétaire le louait à 480euros + les charges mais d’après ce que j’ai pu voir sur internet, pour ce quartier et cette superfie, les prix sont compris entre 500 et 550 HC. Il est louable quasi immédiatement, juste quelques meubles à rajouter et le lavabo à recoller donc pas grand chose.

Concernant vos questions précises Ostrog :

- Loyer mensuel : potentiellement 500 HC disons (je pense que 550 est quand même un peu cher mais bon, je tenterai peut-être quand même et baisserai si besoin)

- Prix du bien (FAI) : 85 000 euros (pas de frais d’agence car particulier)
- Travaux : 3 fois rien, tout a été refait il y a peu. Juste le lavabo à recoller.
- Frais de notaires : environ 7 000 euros
- Frais bancaires : qu’entendez-vous par là ?
- Charges mensuelles (récupérables et non récupérables) : 50 euros, dont 38 récupérables sur le locataire. 200 euros de taxe foncière par an.
- Régime fiscal (LMNP ou nu ? Micro ou Réel ?) : LMNP, régime réel
- Durée d’emprunt : 25 ans
- Taux + taux assurance : 2,4% + 0,36 (estimation d’après ce que j’ai pu voir sur internet car je n’ai pas encore fait de demande officielle auprès des banques)

Si LMNP : prix du mobilier. Le propriétaire m’en laisse une partie gratuitement. J’estime que j’en aurais pour environ 500 euros à compléter (en étant large).

Bonsoir Camille75 et Ostrog,
Hormis un achat pour "se faire la main" et encore…voir parce que l’envie irrésistible d’acquérir quelque chose l’emporte sur la raison…
Le rentabilité me paraît extrêmement faible.
A 6, voir même 7 %, nous ne bougeons même pas le petit doigt…
On entend par frais bancaires les frais de dossier que vous demandera votre banque, pour le montage de votre dossier, voir la commission d’un courtier si vous y faîtes appel.
Dernier détail: la toute première démarche à faire quand vous voulez acquérir un bien, c’est d’aller voir une (ou +) banque, afin d’avoir la (quasi) certitude d’obtenir un financement.
Vous serez bien + crédible avec n’importe quel vendeur et pourrez ainsi beaucoup mieux négocier votre prix d’achat !

Autres idées envisageables:
- regroupez-vous avec des ami(e)s qui auraient le même désir que le vôtre (celui d’acquérir un appartement), visez ensemble un immeuble entier (même petit). Quand vous l’avez visité, partagez-le entre vous, en vous mettant d’office d’accord sur qui va acheter quoi et à quel prix, en tenant compte des critères objectifs (exposition, étage, surfaces, balcon ou non, cave ou non, parking…ou non…).
Même s’il faut ensuite mettre en copro, vous pourriez obtenir un "prix de gros". Et donc une meilleure rentabilité. Dont chacun profiterai.
- éloignez-vous de Lyon. Allez dans des villes autour. Il y existe toujours une demande locative. Vous pourriez y trouver une ou des opportunités que vous ne soupçonnez même pas aujourd’hui !
Même si la chance d’obtenir une PV à la revente risquerait d’être amoindrie…
Dans tous les cas, soyez patiente et attendez de faire réellement une excellente acquisition.
Cette démarche facilitera vos achats futurs.

Si vous voulez acheter plusieurs appartements, ce prix là n’est pas le bon pour commencer.

Du point de vue du banquier, quand vous touchez 500 euros de loyer, il vous reste 350 euros (70 %) pour rembourser le crédit. Les 150 euros servant à payer les charges, impôts, etc.

Si votre mensualité est supérieure à 350 euros, ce qui serait le cas,  ils vont considérer que cet appartement vous coute de l’argent chaque mois et donc seront moins enclin à vous suivre encore pour que vous achèetiez un autre bien qui vous coutera aussi de l’argent chaque mois.

Sur 25 ans, 350 euros par mois, dans les conditions de prêt que vous avez indiqué, ca fait une enveloppe totale de 74 000 euros pour investir, y compris frais de notaire, garantie crédit, frais de dossier, …

Si vous voulez celui-là, votre offre maximale doit vous permettre de respecter ce critère. Sinon vous risquez d’avoir beaucoup de difficultés à trouver un second prêt.

D’accord Toom, je comprends mieux avec vos explications.

Je comprends comment la banque raisonne mais dans les faits, avec les calculs que nous venons de faire, cet appartement va me rapporter un CP positif. Si je prouve à la banque, quand je voudrais acheter à nouveau que le bien ne m’a pas coûté d’argent, que mes comptes bancaires sont en bonne santé, et que quand bien même un problème survenait, je pourrai assurer avec mon salaire, aurais-je vraiment du mal à ré emprunter ?

Gwen11, votre message me rassure un peu ! C’est un peu mon but également, dans un premier temps, de choisir l’opération qui me sécurise le plus l’esprit. Je sais qu’il y a de bonnes affaires à faire dans des villes plus petites, ou en périphérie des grandes villes, mais ce qui m’angoisserait le plus serait de ne pas réussir à louer facilement. Là, cet appartement, je sais que je louerai tout le temps sans aucune difficulté, et qu’il attirera de bons dossiers.
Bonne contiuation à vous

Edit : la négociation risque d’être compliqué, le bien est en vente depuis peu et le vendeur a déjà refusé une offre qui était légèrement en dessous du prix de vente (si j’en crois son père qui m’a fait visiter l’appartement).