Achat locatif d'un studio en LMNP en grande couronne parisienne…

Bonjour,

Merci pour cette première réponse.

En fait, je vais faire quelques travaux (refaire la cuisine) et meubler le bien de façon plus honorable que le vendeur ne l’avait fait (il ne donnait qu’un matelas par terre pour le couchage en mezzanine alors que je vais l’équiper d’un futon qui donnera un peu plus de cachet). Aussi, je pense être autorisée à appliquer une augmentation, même dans le cadre de la loi Alur étant donné qu’il y a eu amélioration notable du bien. Sinon, entre nous, je pensais que comme le précédent bail ne venait pas de moi et que le studio est vide depuis 6 mois, je serai en droit d’appliquer le loyer que je souhaite au nouveau locataire.

Par ailleurs, avec une surface de 23m² et louée dans les 500€, je pense que je ne suis pas concernée par les limitations de loyer sur les petites surfaces. De plus, il s’agit d’une commune en grande couronne de moins de 40k habitants, j’ai pensé que le risque ne me concernait pas, mais je me trompe peut-être.

Ce qui m’a plu le plus dans ce studio est l’existence de la mezzanine qui permet de se faire un demi-niveau supplémentaire et de séparer la partie nuit de la partie jour. Ce qui est très appréciable à mon sens dans une petite surface. Le gros point négatif est l’absence de fenêtre, il n’y a qu’un velux, ce qui donne une luminosité un peu limite quand il fait gris, et une sensation de renfermé.

Concernant le CFE, je suis complètement perdue car je viens de déclarer ma première année de location meublée en LMNP en mai dernier, j’ai juste rempli la case pour un micro-BIC avec abattement 50%. Je n’ai pas fait de démarche pour un siret ou autre. Personne ne m’a dit si je dois le faire, et je ne sais pas si je serai sujet au CFE sachant que j’ai encaissé 7600€ de loyer au total en 2014 et que si mon projet arrive au bout pour ce studio et que je n’ai pas de vacances locatives, j’aurai au maximum 15600€ de revenues annuels en 2016 liés à la location meublée. Je pensais lever l’option réel afin de réduire à néant l’impact sur l’IR même si nous sommes à 14% seulement, mais mon centre d’impôt, contacté au sujet des 2 chambres que je loue déjà en meublé, s’acharne à me dire que le réel ne s’applique que quand mon CA aura dépassé 23k€ (ou 32k€ je ne sais plus exactement), et qu’avant cela, je ne peux que déclarer en micro-BIC avec abattement de 50% forfaitaire.

Etant donné la comptabilité beaucoup plus compliquée et les contraintes de constituer société etc, je me suis dit que je vais commencer en micro- BIC 50% dans un premier temps, puis dans quelques années, si je fais encore d’autres investissements, je passerai au réel.

Pour le CFE, est-ce dû aussi quand on déclare en LMNP avec l’abattement forfaitaire ? Comment connaitre son montant (au moins un ordre de grandeur) ? De quels paramètres dépend-il ? 2 biens loués à 1000€ chacun = même CFE qu’un seul bien loué à 2000€ ? J’avais lu sur internet que le CFE était variable selon les communes, est-ce vrai ?

Pour les frais comptables, ce n’est que si je suis au réel n’est-ce pas ?

En effet, j’ai encore beaucoup à apprendre mais je suis motivée.

Merci pour vos réponses.

J’avais posé la question à deux banques, elles m’ont toutes les deux dit qu’il faut au moins l’apport pour les frais de notaires, ils ne veulent pas faire du 110%. Mais maintenant que la promesse est signée, si je décroche une banque qui accepte de financer à 110%, est-ce encore possible ?

Concernant le LMNP, vous me dites que le mieux est au réel avec un comptable. Auriez-vous un comptable spécialisé dans les LMNP à me conseiller ? Comment évaluer les frais de comptable et de CFE quand on a plusieurs bien ? Faut-il un SIRET même si on ne déclare pas au réel ?

Pour le PNO, il s’agit d’une offre pour meublé qui est à 98€, c’est-à-dire que l’assurance prend en charge les meubles dans la limite de 6000€.

Merci pour cette remarque Christof, à garder dans un coin de la tête pour un futur investissement sans doute…

Pourriez-vous me dire si je suis actuellement hors la loi puisque depuis 2014 je loue les 2 chambres de la petite maison acquise à l’époque pour devenir notre résidence principale. J’ai déclaré les revenues en micro bic. Mais je n’ai pas demandé de SIRET.

Est-ce grave ? Où aller poser la question ? Faut-il le demander le SIRET sachant que je garde le sous-sol en usage personnel et que je partage l’usage du jardin ?

Merci pour ces précisions. Je m’empresse d’aller au greffe cette semaine alors…

Sinon, un bon comptable à me conseiller ? Où on peut gérer à distance si possible. Je suis un peu frileuse des offres sur Internet, surtout pour la partie amortissement car pour mon premier bien, j’ai loué 2 chambres en meublé, le reste de la maison est en partie commune pour ces deux meublés. Mais j’ai gardé l’usage du jardin (en partage) et du sous-sol (entrée indépendante). Comment faire l’amortissement et comment répartir les intérêts d’emprunt ? De plus, toutes les énergies sont à mon nom et les locataires ne me remboursent pas la totalité car j’ai choisi de participer afin de compenser le fait que ce soit une maison et que cela nécessite plus de frais pour le chauffage, et que je peux être amenée à utiliser l’électricité ou l’eau pour le sous-sol ou le jardin. Aussi, le conseil d’un expert me semble indispensable, surtout les premières années.

A ma connaissance le statut de LMNP rend obligatoire l’inscription auprès du greffe du tribunal de commerce.

Le choix d’une imposition au réel ou au micro BIC est un choix fiscal qui ne me semble pas avoir de rapport.
Au réel également, on peut remplir ses déclarations de revenus sans SIRET, ce n’est pas "bloquant"

DDtee a écrit :

A ma connaissance le statut de LMNP rend obligatoire l’inscription auprès du greffe du tribunal de commerce.

Le choix d’une imposition au réel ou au micro BIC est un choix fiscal qui ne me semble pas avoir de rapport.

Effectivement

DDtee a écrit :

Au réel également, on peut remplir ses déclarations de revenus sans SIRET, ce n’est pas "bloquant"

Pour le coup non, l’administration rejette les liasses fiscales sans SIRET …..

aurore a écrit :

Je souhaite passer au réel afin d’amortir les biens.
Est-ce que je remplis le P0i directement au ’réel’ alors que j’ai déclaré pour 2014 en micro-BIC ? Ou est-ce que je mets début d’activité au 1er janvier 2015 (de toute façon pas de retroactivité pour impot 2014) et directement option au réel ?

A votre place, je ferai une déclaration d’impôt rectificative en indiquant un montant de 0 au réel.
Je ferai mon inscription sur janvier 2014 en demandant une imposition au réel.

Si vous ne faites pas ça, vous serez bloqué car vous n’avez que jusqu’en février N (le 15 ou le 28, je ne sais plus) pour modifier votre régime d’imposition. Si on suit cette règle votre imposition 2015 (en 2016) sera encore en micro.

Quelques nouvelles :
Signature de l’acte authentique en janvier.
Travaux pendant 1 mois environ (fait sur notre temps libre) : réfection de la cuisine, nouveau lino au sol, un petit coup de peinture.
Le studio est loué à la première visite faite le dernier weekend de février et la location a commencé début mars alors que je m’attendais à 15j-1mois de vacance locative. J’ai tenu compte de vos remarques et n’ai pas été trop gourmande dans le loyer, il est revalorisé à 500€. Le locataire semble très content pour le moment. Concernant le profil du locataire, c’est un jeune actif qui a pu bénéficier de la garantie VISALE.

Le bilan est pour le moment très bon. Je suis très contente de cet achat et de son prix par rapport à son potentiel. J’attends la déclaration d’impôt de cette année pour tout mettre à plat mais a priori, les travaux et les meubles ont coûté bien moins chers que prévu puisque monsieur a mis la main à la pâte et nous avons tout fait nous-même.

Je commence à regarder pour le prochain investissement mais je me tâte à diversifier un peu l’emplacement ou le type de bien. Mais le mot d’ordre est d’essayer d’acheter à bas prix, donc si l’offre est refusée, ce sera sans regret.