Propriétaire d'appartements à Paris : augmenter la rentabilité ?

FP11 a écrit :

je possède à Paris un trois piéces 46 m2 et trois petits studios. Je ne retire depuis de nombreuses années que 12 k annuels en moyenne.
Je pense que je m’y prend mal et envisage d’ici deux ans (car je suis loin de Paris pour l’instant) :
- de reprendre la main (agences actuellement)
- tout meubler
- prendre un statut LMP (je veux continuer à cotiser pour la retraite, j’ai 50 ans)
- vivre de ces rentes (il faudrait environ 24k euros après cotisations et impots)

Bonjour et bienvenue sur le forum ,

Vous retirez en moyenne 12 K€ pour un trois pièces de 46 M2 et 3 studios …..vos locataires doivent être très content.

Partant du postulat que vos charges globales représentent 30 % de vos revenus locatifs ( % constaté à travers ma situation ) , j’ajoute donc 30 % au 12.000 € pour obtenir environ 18.000 par an de revenu locatif.
A raison de 1.500 € / mois en répartissant par appartement cela ne fait pas des loyers très élevés.
Paris est une grande ville avec une multitude de quartiers , il est certain qu’entre le XV et le XVIII ce ne sont pas les mêmes loyers.

Ce n’est pas en reprenant la main que vous allez augmenter sensiblement vos revenus locatifs , à ajouter 6 % pour la gestion de l’agence avec les inconvénients d’une gestion en directe.

Pour meubler il faudra attendre le départ des locataires car vous ne pouvez pas changer de bail à votre convenance fiscal, ce qui est étonnant pour les studios c’est qu’il soit non meublé…
Toutefois sur Paris la mise en location meublé est  assujetti à la déclaration et autorisation de la préfecture de police.

Le statut LMP ne vous apportera pas plus de rentabilité , vous devrez en outre répondre  aux nouvelles réglementations de ce statut stipulant un revenu locatif supérieur à 32.000 € ET des revenus locatifs supérieurs à l’ensemble de vos autres revenus.
Rectification du 30/12/2011 : 23.000 € pour le LMP au lieu de 32.000 € ( saisie trop rapide)

Sachez que le LMP est assujetti aux cotisations sociales minimales ou sur le résultat si celui-ci est supérieur au plancher de la sécurité sociale.
Regardez les livres de Mr Le boulch et Mr Vinson sur le sujet des LMP ( attention à bien prendre la dernière édition 2011 car la loi à changée en 2009)
 
Pour atteindre les 24 Ke / an après cotisations , charges , impôts cela me semble difficile au vue des rendements actuels de vos biens.

Il serait intéressant de nous fournir le détail des revenus et charges pour vos 4 biens afin d’analyser la problématique d’une si faible rentabilité.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (30/12/2011 06h11)

FP11 a écrit :

les deux agences (répartition 2 apparts chacune) prennent 7% environ incluant l’assurance loyers impayés.
Le T3 - 46 m2 (Belleville) est maintenant à 1100 Euros CC. Acheté en1995 environ.
3 studios (Strasbourg StDenis / Voltaire/ République) ont été achetés en 2000 environ .
Deux sont petits (15m2) et le troisième est un T1 cuisine séparée (20 m2).

Les prix des agences sont dans les tarifs entre 6,5 et 7,5 % avec la GRL vous êtes bien.

Le T3 vous rapporte 1100 CC par mois sur Belleville , c’est très bien loyer pour un T3 sur ce secteur.

Par contre je ne comprend pas combien sont loué vos 3 autres studios car d’après ce que j’ai calculé vous devriez avoir 1.800 € de revenu mensuel donc vos studios serait loués à 230-250 € ?

De combien sont vos charges car il y a à mon avis un problème de charges et / d’impôts

Vos crédits sont terminés ?
Vous déclarez au réel car vous êtes au dessus du plafond des 15.00 pour le micro foncier , je ne comprend pas comment il vous reste si peu.

Philippe

Philippe30 a écrit :

Le T3 vous rapporte 1100 CC par mois sur Belleville , c’est très bien loyer pour un T3 sur ce secteur.

Non 1100 c’est le loyer cc

Philippe30 a écrit :

Par contre je ne comprend pas combien sont loué vos 3 autres studios car d’après ce que j’ai calculé vous devriez avoir 1.800 € de revenu mensuel donc vos studios serait loués à 230-250 € ?

Je vais chercher les loyers et les poster demain

Philippe30 a écrit :

De combien sont vos charges car il y a à mon avis un problème de charges et / d’impôts
Vos crédits sont terminés ?
Vous déclarez au réel car vous êtes au dessus du plafond des 15.00 pour le micro foncier , je ne comprend pas comment il vous reste si peu.

Pas de crédit , tout est payé . Nombreux travaux et travaux copros. Je déclare au réel

Philippe30 a écrit :

Le statut LMP ne vous apportera pas plus de rentabilité , vous devrez en outre répondre  aux nouvelles réglementations de ce statut stipulant un revenu locatif supérieur à 32.000 ET des revenus locatifs supérieurs à l’ensemble de vos autres revenus.

C’est 23 000€ de recettes ttc, pas 32 000€ (sans doute une faute de frappe).

BorderLine a écrit :

@Philippe: concernant la location meublée avec élection de résidence principale, es-tu sûr qu’il faut une déclaration?

Je pensais que ce n’était que pour les locations meublées "courtes"

As tu quelques infos dessus?

C’est exact , j’étais resté sur l’idée qu’il fallait déclarer une location meublée sur Paris mais après recherche il s’avère que cela ne concerne que les meublés saisonniers.

Vous possédez un meublé de tourisme sur Paris ou bien vous souhaitez transformer votre logement en meublé de tourisme ? N’oubliez pas qu’il est obligatoire depuis un décret du 23 décembre 2009 de le déclarer auprès de votre Mairie.

Déclarer un meublé de tourisme - Paris.fr

http://vosdroits.service-public.fr/F2043.xhtml

Merci de votre remarque
Philippe

Job a écrit :

bonjour et bienvenue !

pour mieux appréhender votre situation, merci de nous donner quelques détails en plus : année d’acquisition des biens, leur superficie et % pris par l’agence;

12 000 €/an de revenus sur 4 biens, cela me parait quand même en dessous du marché (à la louche 20 €/m2 à Paris)

ET voici les loyers HC / SUrface / Prix au m2 si vous avez des remarques :

T3 : 1085 Euros / 46 m2 ---> 23 Euros m2
Stud1 : 378 / 15 ---> 25 (wc hors studio)République
Stud2  : 473 / 15 ---> 31 (Voltaire)
T1 : 621 / 20 ---> 31 (Strasb ST Denis)

Il s’agit des loyers au m2 et non de la rentabilité

merci pour les réponses;

la TF me parait ruineuse, à moins que vous réunissiez toute votre fiscalité dessus ? (IRPP etc…)

charges : à voir ; au fait comment est le syndic et comment se passent les Assemblées Générales de copro ? tout le monde s’engueule ou pas ?

Job a écrit :

la TF me parait ruineuse, à moins que vous réunissiez toute votre fiscalité dessus ? (IRPP etc…)

Non , c’est seulement la TF. C’est toujours cher à Paris.

Job a écrit :

charges : à voir ; au fait comment est le syndic et comment se passent les Assemblées Générales de copro ? tout le monde s’engueule ou pas ?

Hélas je ne vais pas aux AG (je vis trop loin)

Philippe30 a écrit :

Les frais de relocation vous plombent en 2011 , à savoir vous pouvez négocier ces frais de relocation avec  l’agence.
Mon avis est que votre bien est ancien , vous aurez constamment des travaux , il faudrait peur être songer à revoir cet investissement qui semble rapporter peu en rentabilité nette par rapport au loyers perçus
Philippe

Oui , pourquoi pas. Vendre et acheter plusieurs studios dans une ville étudiante par exemple …

fp11 a écrit :

Oui , pourquoi pas. Vendre et acheter plusieurs studios dans une ville étudiante par exemple …

Les studios restent des biens cher par rapport à leur surface mais donnent de bonnes rentabilités en terme de loyer par contre si vous louez à des étudiants vous risquez de perdre des loyers durant les mois d’été…

Un autre problème des studios est leur turn-over d’où des frais de rafraîchissement fréquents.

Je ne connais la valeur de votre appartement sur Belleville mais vous pouvez envisager plutôt des biens de type T1 qu’il est toujours possible de meublé et qui peuvent être loué de façon plus durable

Philippe

GoodbyLenine a écrit :

A la lecture de tous les échanges, je me pose la question suivante :  à quel prix pourriez-vous vendre ces biens, dont la rentabilité semble très faible ?

Je pense, très à la louche le T3 280 k .
Les studios 100 , 120 et 140 k

Soit en tout 640 k

Je pense aussi qu’il est urgent de vendre ces biens, rappelons que l’immobilier à Paris stagne depuis cet été et baisse depuis cet automne, c’est sûrement le début du dégonflement de la bulle lié à l’augmentation des taux des prêts immobiliers + avantages fiscaux rabotés. Le seul avantage serait si tu étais sur place, d’économiser notamment les frais d’agence en gérant toi-même les biens.

Pourquoi ne pas choisir une ville où la location est plus rentable comme Toulouse (il y en a beaucoup d’autres) ?