alanbzh a écrit :
Je me pose exactement la même question.
Est-ce que les travaux liés à la division d’un appartement en plusieurs appartements sont déductibles du revenu foncier ?
En lisant les textes, je comprends plutôt que ces travaux rentrent dans la catégorie "travaux de construction / reconstruction" et ne sont donc pas deductibles, ce qui rend l’opération beaucoup moins intéressante…
Merci d’avance pour votre aide !
Bonjour, en application de la charte du forum que vous avez acceptée, merci de vous présenter dans la section ad hoc, ça facilitera les échanges ultérieurs.
Concernant la déductibilité des travaux en charges sur les revenus fonciers au régime réel, on ne peut pas faire une généralité sur la division.
Les principaux critères qui rendent des travaux non éligibles sont (un seul critère suffit !) :
- changement d’affectation (exemple : transformer un grenier en appartement)
- augmentation de surface habitable
- travaux sur le gros oeuvre.
- ampleur des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf (en gros, quand on ne garde que les murs et qu’on refait tout le reste).
Concernant le fait de scinder un appartement en plusieurs, c’est assez tangent… Le bofip nous dit (point 110 dans cette page : Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux ) :
sont notamment considérés comme des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement [donc non éligibles], les travaux :
- de démolition totale ou partielle d’un immeuble en vue de sa reconstruction ;
- de reconstruction d’un immeuble démoli ou de modifications importantes apportées au gros-œuvre de locaux existants ;
- d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction (reconstruction complète après démolition intérieure d’une unité d’habitation suivie de la création d’aménagements neufs…). Les travaux correspondant à une restructuration complète après démolition intérieure d’une unité d’habitation, suivie de la création d’aménagements neufs doivent être considérés comme des dépenses de construction, reconstruction et agrandissement.
Il en est ainsi, notamment, lorsque des opérations de cette nature aboutissent à une augmentation du nombre d’unités de logement (dans ce sens (CE, arrêt du 28 mai 1980, n° 11405)
Notez bien "opérations de cette nature". Cela veut dire que ce ne sont pas tous les travaux qui augmentent le nombre de logements qui sont non éligibles, mais seulement les travaux de la nature mentionnée dans ce passage, c’est à dire les travaux importants de reconstruction.
Lire aussi (point 140 dans la même page) :
Le Conseil d’État a jugé que les travaux qui ont consisté à scinder un appartement en deux et qui ont eu pour objet la remise en état et la modernisation des locaux constituent des dépenses d’amélioration (CE, arrêt du 28 février 1983, n° 35189).
Ce que j’en comprends, c’est que :
- lorsque la division ne s’accompagne que des travaux d’amélioration et d’entretien "normaux", sur un appartement qui était déjà affecté à l’habitation, et sans augmentation de la surface habitable totale, cela peut être déductible (jurisprudence de 1983 ci-dessus). Même si l’on déplace quelques cloisons (ce n’est pas du gros oeuvre).
- lorsque la division s’accompagne de travaux sur le gros oeuvre (percements d’ouvertures notamment) ou de travaux très importants, ou d’une augmentation de surface habitable, alors c’est non éligible (jurisprudence de 1980 ci-dessus).
Donc je ne suis pas d’accord avec investisseur36 dans sa partie sur les revenus fonciers : le cloisonnement ou la réalisation d’un tableau électrique ne sont pas, en soi, des travaux non éligibles.
Après, il n’y a que des cas particuliers. La meilleure façon d’être sûr de son coup, c’est de bien écrire le projet (avec plans, chiffrage, nature des travaux, affectation des locaux avant et après, échéancier de réalisation, etc.) et de demander un rescrit à l’administration fiscale, sur la base de ce dossier.
PS : déjà discuté de nombreuses fois sur le forum, exemple ici : Transformation d’une maison vétuste en 2 apptements pr créer des charges…
PPS : comme le dit justement investisseur36, la solution peut être de louer en meublé avec déclaration au réel simplifié, car dans ce cas, l’ensemble des coûts d’acquisition et de travaux va pouvoir être déduit et/ou amorti, selon la nature des travaux.
Dernière modification par Bernard2K (14/10/2016 16h41)
Membres
Hors ligne
Hall of Fame 
1