Lenig2 : étude de cas immobilier (une maison de famille à rénover)

lenig2 · #1

Bonjour,

On me donne une maison de famille.

Cette maison je pense la louer, dans un premier temps à l’année, en non meublée (à l’année, dans cette région, les loyers ne sont pas élevés).
Dans un deuxième temps, je pense à la location saisonnière, car c’est une région touristique. Cependant, je ne suis pas sur place pour le moment, j’attends une mutation professionnelle, qui pourrait venir plus vite que prévu, donc à voir…le temps de faire les travaux, je serai peut-être de retour sur mes terres!.

Pour le moment, il faut faire des travaux (certains seront faits par mon père) :

-expertise toiture
-destruction salle de bain
-boucher la salle de bain par une fenêtre.
-casser le sol et passer les conduites évacuation d’eaux usées, électricité, téléphone, arrivée eau cuisine et salle de bain .Isolation du sol et coulage dalle béton. Pose du carrelage
-poser cuisine
-réalisation salle de bain à l’étage
-remplacement porte entrée
-Ravalement, enduit pignon et arrière de la maison
-chauffage

Pour le financement, j’ai quelques économies, mais on me prête aussi de l’argent (famille).

Je me demande si avec l’argent qu’on me prête je dois tout mettre dans la maison, ou si je ne devrais pas en profiter pour acheter autre chose à côté en plus( pour le moment, je n’y connais rien).

A long terme, j’aimerais l’inscrire dans une stratégie d’acquisition immobilière plus large. Je ne sais pas encore comment pour le moment.
Je n’ai pas envie d’attendre 10 ans pour que cette maison me rapporte quelque chose et que ce pécule me permette d’acheter autre chose. Si c’est pour toucher de l’argent dans 20 ans, ça n’a pas trop d’intérêt.

J’ai pris cette maison en me disant qu’elle ne peut être que rentable, car on me la donne, alors je me penche maintenant sur la question…

A quoi dois-je faire attention? à quoi dois-je penser?

A bientôt, j’attends vos réponse et vos avis smile

Message édité par l’équipe de modération (18/03/2016 11h53) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : investir, location, patrimoine

InvestisseurHeureux · #2

C’est très simple : tout dépend de l’emplacement de la maison.

Car des maisons de famille [à rénover ou non] à la campagne, il y en a des tonnes : les personnes âgées décèdent, les enfants sont partis à la ville depuis longtemps, et les générations qui sont restées à la campagne préfèrent avoir une maison neuve.

Même si on vous l’a donné, entre les travaux de réaménagements, les travaux d’entretien, les taxes, cela pourrait bien vous coûter de l’argent chaque année plutôt que vous en rapporter.

Bernard2K · #3

A faire :
1) Renseignez-vous sur l’immobilier ! Lisez des livres, lisez le forum, renseignez-vous autour de vous, mais aussi sur le marché immobilier (aussi bien vente que location) de là où est située cette maison. Il y a toute une floppée de connaissances nécessaires, que vous dites ne pas avoir pour l’instant.

2) S’assurer que la donation soit carrée : acte devant notaire obligatoire. Par contre, les diags immobiliers, obligatoires en cas de vente ou de location, ne sont pas obligatoires en cas de donation. Cela dit, ça serait sans doute instructif de les faire, pour bien cerner l’ampleur des problèmes (je pense notamment au plomb, à l’amiante, à l’électricité…).

3) chiffrez bien les travaux nécessaires, en argent et en temps. Si votre père en fait une partie, ça fait baisser le coût, mais ça va s’étalier sur combien de temps ? Surtout que ces travaux nécessaires ont l’air d’avoir une certaine ampleur…

4) Location nue : une fois qu’elle sera louée, attention, vous ne pourrez pas reprendre cette maison quand vous voudrez. Si le locataire s’y trouve bien et ne veut pas partir, vouloir la passer en location saisonnière ne sera pas une raison recevable pour donner congé au locataire.

5) location saisonnière : souvent, les touristes recherchent une certaine qualité de confort et de décoration. Ce qui était suffisant pour de la location nue ne sera peut-être pas suffisant pour de la location saisonnière. Pensez aussi au budget qu’il sera à nouveau nécessaire pour rafraîchir la maison, la meubler et la décorer, avant de la passer en location saisonnière.

stokes · #4

Bonjour,

Etes-vous bien certain que la location saisonnière sera plus rentable que la location à l’année ?

Même dans les régions touristiques, les meublés se louent à bas prix dès que l’on sort des périodes scolaires. N’ayant que l’embarras du choix, le retraités vacanciers de juin et septembre ne dilapident pas leur pension.

Ostrog · #5

stokes a écrit :
Bonjour,

Etes-vous bien certain que la location saisonnière sera plus rentable que la location à l’année ?

Même dans les régions touristiques, les meublés se louent à bas prix dès que l’on sort des périodes scolaires. N’ayant que l’embarras du choix, le retraités vacanciers de juin et septembre ne dilapident pas leur pension.

Excusez-moi, mais votre affirmation me paraît fausse. Je suis dans une région loin d’être touristique, si ce n’est un parc à thème à 20km; et pourtant la location saisonnière rapport 2 à 3 fois plus que la location meublée à l’année. Et ce… toute l’année.

stokes · #6

Pas d’affirmation, c’était un simple questionnement.

Ostrog · #7

stokes a écrit :
Même dans les régions touristiques, les meublés se louent à bas prix dès que l’on sort des périodes scolaires. N’ayant que l’embarras du choix, le retraités vacanciers de juin et septembre ne dilapident pas leur pension.

Cette partie, reste une affirmation.

2 choses :

- Ca ne se loue pas plus bas hors période scolaire
- Les locataires principaux sont loin d’être des retraités (en tout cas, dans mon coin)

gunday · #8

Ostrog a écrit :
2 choses :

- Ca ne se loue pas plus bas hors période scolaire
- Les locataires principaux sont loin d’être des retraités (en tout cas, dans mon coin)

Tout dépend du bien loué et de sa localisation.
Si c’est une zone touristique lié à la saisonnalité, genre les bords de mer, le succès sera plus important en été, donc le prix également.

Si c’est en montagne, entre la neige l’hiver, et les paysage l’été, vous pouvez arriver à un résultat similaire sur l’année.

D’où l’importance de bien diagnostiquer le marché local.

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stokes a écrit :

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stokes a écrit :

#8 30/03/2016 17h05

Ostrog a écrit :

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