Espritranquil94 : étude de cas immobilier (achat locatif d'un studio à Saint-Denis)

Bonjour,
le rendement brut est intéressant.
Par contre à mon avis, il vous faut simuler les dépenses, car elles semblent importantes!

Par ailleurs, vous indiquez de gros travaux à prévoir (cage d’escalier), y a t’il une provision pour charge d’effectué au niveau du syndic ?

Toujours sur la copro, les 90€, sont entièrement à votre charge ? quelle est la partie locataire des charges ?

Ensuite, l’eau et le chauffage, communs ou individuels ?

espritranquil94 a écrit :

Et pour les charges de copro de ce que j’ai compris elles sont payées a 70% par le locataire et 30% par le proprio. je sais pas si j’ai bien compris ce qu’on m’expliquai , est ce possible ?

Oui, c’est même souvent la norme.
La répartition change en fonction de ce qui est compris dans les charges de copro.

Par exemple, quand le chauffage est compris dans la copro, les charges liés sont récupérables sur le locataire.
Par contre, si le chauffage implique de changer la chaudière, c’est à la charge du propriétaire donc non récupérable.

Par contre l’absence de provision pour travaux signifie une grosse facture d’un coup. C’est une façon de fonctionner, mais je ne suis pas fan.
C’est pareil pour la location, vous pouvez demander une provision pour charges au locataire, ou lui faire payer sur facture.

Le chauffage, et l’eau chaude, c’est électrique ?

En frais, il vous manque :
- les frais de gérance. (d’expérience ça va de 6 à 15% du loyer)
- les frais de rénovation, entretien. en rythme de croisière, je pense qu’entre 1 et 5% est suffisant
- les impôts sur le revenu

Pour l’emprunt, essayez de faire jouer la concurrence, 2,13% sur 19 ans, c’est bien, mais il doit y avoir moyen d’avoir mieux.

Voilà, pas d’autre idée ne me vient!

Votre calcul de la rentabilité brute est faux :
- RB : 86.5K/9000 = 9.6%
Premier problème : le calcul exact donne 9000/86500 = 10,4 %.

Mais ce chiffre n’est pas bon : il faut prendre le loyer hors charges. parce que les charges ne font que transiter par le bailleur mais ne constituent pas un revenu, même brut.

A supposer 70 € de charges mensuelles, le loyer hors charges devient :
750 - 70 = 680
Rentabilité brute : 8160 /86500 = 9,4 %

Ce n’est pas grave car ça ne fait pas une grosse différence dans le cas présent. Mais c’est utile de s’habituer à réfléchir en "loyer hors charges" quand on est bailleur.

Raisonnez surtout en net, voire net net, le brut ne signifie pas grand chose, il permet juste une approche rapide en période de recherche de biens…

Ce qui compte au final c’est de savoir combien vous gagnez (ou devez mettre) à la fin du mois

A propos de "net net" : le LMNP nécessite souvent un expert-comptable pour mettre en forme les comptes annuels. AI + expert-comptable, ça fait des charges de gestion significatives.

Boubouka concernant la population je pense que l’on peux trouver du bon et du mauvais à peu près n’importe ou, il suffit d’être éxigent sur la sélection à l’entrée pour diminuer les risques, après sur ce point la que ce soit à Drancy, Paris 16, ou Bordeaux on trouveras toujours des locataires indélicats je pense.
Les deux charges sont déductibles des revenus, mais c’est vrai qu’elles ne sont pas à négliger. Bernard2K penses-tu qu’il est nécessaire de prendre un expert comptable, meme pour un seul bien ?

J’ai un appart en location à La Plaine Saint Denis. Il est en gestion chez Immo de France qui gère donc un gros parc immobilier notamment en Seine Saint Denis.
Ma gestionnaire des contentieux m’a indiqué que sur l’ensemble du département, il ont eu au moins un contentieux à gérer sur 50% de leurs appartements.
Et pourtant ils ont de nombreux filtres sur les locataires, notamment une validation systématique par un comité spécial hebdomadaire sur le sujet.

La statistique a bien fonctionné pour moi puisque deux locataires en 9 ans. La première n’a payé que le premier mois de loyer en 4 ans. Merci l’assurance loyers impayés…

J’espère que ça ira pour vous et que vous pourrez garder longtemps votre pseudo.

Je ne pratique pas le LMNP, mais vous trouverez de nombreux fils de discussion sur l’intérêt de l’expert-comptable.

Ce qui en ressortait, c’est qu’il est quasi indispensable de faire appel à un expert-comptable, à moins d’être soi-même capable d’établir la comptabilité d’une petite entreprise. Le problème, c’est que la compta d’une entreprise, c’est très différent de faire les comptes d’un ménage. Ce n’est pas très compliqué mais il y a des modes de raisonnement qui ne s’inventent pas : l’amortissement des investissements (durée différente selon leur nature), comprendre le bilan (actif/passif), savoir comment inscrire une simple dépense ou recette (tel mouvement sur le compte en question, mais aussi le mouvement inverse sur le compte "banque"), etc.

Après, la question, c’est de trouver un expert-comptable qui fait ça bien et pour pas cher…

Si cela peut vous aiguiller, je vais procéder à ma première déclaration lmnp au réel simplifié cette année.
Si vous décider d’opter pour ce mode à défaut du micro bic (le réel simplifié est très souvent plus avantageux), il sera recommandé de faire appel à un comptable ne serait ce que pour calculer les amortissements des murs et du mobilier.
Il est à noter que l’adhésion à un centre de gestion agrée n’est pas nécessaire tant que la déduction des différentes charges chaque année au moment de votre déclaration fait que vous ne payez pas d’impôts sur vos revenus BIC. En effet, en cas de non adhésion à un centre de gestion agrée votre résultat pourra être majoré de 25 % mais si vous arrivez à 0 après déduction des charges de vos revenus BIC, 25% de 0 fera toujours 0. En espérant que ma contribution vous serve.

Comme Georges, je vous conseille également fortement l’assurance loyer impayés. C’est indispensable !
Pour une toute petite économie (40 euros par mois environ), vous prenez le risque bien réel de perdre des dizaines de milliers d’euros.

Sur mon exemple, l’assurance m’a remboursé environ 40 000 euros durant les 4 ans de non paiement de loyers. Sur ces 4 ans, l’assurance m’aura couté 1900 euros. Je suis bien heureux de la payer chaque mois.

N’est-il pas plus pertinent de faire le choix (localisation, profils…) de la fiabilité plutôt que de "parier" sur les assurances..?
Bon après rien ne vous empêche de prendre ceinture + bretelles.