Financement de SCPI : pertinence du prêt in fine ?

Pourquoi ne pas nantir directement les parts SCPi plutôt qu’un contrat d’AV ?

Investir75 a écrit :

ans et avec une revalorisation annuelle d’1% des parts

Là encore très optimiste, je ne vois pas sur quoi vous basez cela.

Vous ne tenez pas compte de la fiscalité de l’opération, ni des prélèvements sociaux, ni de l’érosion du rendement des fonds en euros, ni du fait que les parts de SCPI ne vont pas forcément se revaloriser de 1% chaque année.

Dans le monde "réel" tout cela existe, et il faut en tenir compte si vous voulez faire des calculs réalistes.

Merci à tous pour vos retours.

@ stephane :

Etant installé sur Paris, je ne souhaite pas devenir propriétaire. En effet, je paye un loyer dérisoire et bénéficie d’une aide au logement qui couvre 40% de celui-ci.

Je souhaite cependant investir dans l’immobilier pour diversifier mon patrimoine mais sans avoir les contraintes liés à la gestion d’un bien physique ou d’une relation propriétaire - locataire. De plus, mon activité professionnelle fait que je suis régulièrement muté (tous les 5 ou 6 ans) à l’étranger pour une période de 2 ou 3 ans.

Mes revenus devraient légèrement augmenter d’ici la fin de l’année pour passer de 5200 euros à 5500 euros net.

Mon taux marginal d’imposition est de 14%.

Concernant les frais d’achat SCPI, ils sont pris en compte dans mes calculs. En revanche il est vrai que je n’ai pas encore creusé la partie imposition et prélèvements sociaux.

Concernant les projections, sur quels taux partiriez-vous pour des calculs non pas optimistes mais conservateurs?

merci ArnvaldIngofson pour cette formule.

Je vais essayer d’étudier plus en détail l’impact fiscal du montage que je vous ai présenté sachant que les intérêts du prêt in fine sont déductibles des impôts.

Néanmoins je vais également regarder votre solution et essayer de voir celle qui me conviendrai le mieux. Le but pour moi étant d’augmenter mon patrimoine sur les 15 prochaines années, la partie "imposition" n’est pas ma priorité tant que je reste gagnant avec un rdt net correct.

Prenez votre temps pour mieux comparer les solutions. Il y a bien un effet de levrier pour l’acquisition en nue propirété. Cette solution me semble plutôt une bonne solution…

Investir75 a écrit :

je ne pense pas que détenir des SCPI en nue propriété pendant 10 ans soit intéressant dans mon cas. En effet, je ne paye pas l’ISF, et j’ai un RMI de 14%. Je me prive alors de 10 années de revenus et n’ai aucun levier.

Surin a écrit :

Personnellement je l’ai fait en étant pourtant dans votre situation, j’y ai trouvé un intéret.

Quel intérêt y avez-vous trouvé? Est-ce plus rentable qu’un montage à crédit (prêt in fine avec intérêts déductibles des impôts?).

Investir75 a écrit :

Est ce que quelqu’un connaitrait le taux de réévaluation moyen des parts SCPI sur les 15 ou 20 dernières années? Ou bien quel serait le taux à privilégier pour une simulation sur 15 ans?

Surin a écrit :

La réponse a la premiere question n’aide en RIEN a répondre a la deuxieme.
Quant a la deuxieme question, je vais y répondre: Faites des simulations pessimistes et optimistes, c’est ce que j’avais fait. Simulez une perte de 10%, 5%, 0% d’évolution, +5% et +10% et comparez. Ensuite croisez les doigts.

La réponse à la première question me servirait simplement à avoir une vision du rdt sur une période propice à la revalorisation des parts SCPI (baisse des taux).

Investir75 a écrit :

Quelle est selon vous l’évolution probable de la valeur des parts? Les taux étant au plus bas, ils ne peuvent que remonter sur le long terme. Ceci risque d’influencer à la baisse la valeur des parts SCPI. D’un autre côté, il semblerait que le marché immobilier soit en fin de cycle de consolidation et pourrait repartir à la hausse…

Surin a écrit :

Cela revient  poser la question du temps qu’il fera demain et l’an prochain a la meme date ainsi que chaque année sur les 15 ou 20 dernières années…
Votre montage financier ne me parait pas inintéressant, il vous faut par contre bien prendre en compte toutes les variables avant de vous lancer, vous saurez mieux a quoi vous pourrez vous en tenir.

c’est bien parce que je souhaite prendre en compte toutes les variables que je pose cette question. Quid de la revalorisation de parts SCPI dans un marché immobilier haussier  et dans un contexte de hausse des taux sur le LT?

WhiteTiger a écrit :

Prenez votre temps pour mieux comparer les solutions. Il y a bien un effet de levrier pour l’acquisition en nue propirété. Cette solution me semble plutôt une bonne solution…

bonjour, je ne comprends pas quel est l’effet de levier si ce n’est la clé de partage sur ce type d’acquisition dans ma situation? Pourriez-vous me l’expliquer? Merci

Attention!
Sur un contrat d’AV nanti, la banque n’autorise plus les arbitrages libres à partir d’une certaine date.

J’ai acheté pour 90 000 € de SCPI dont 80 000 avec un prêt in fine via Primalliance, de durée totale 24 ans, mais le rendez vous est à 14 ans, c’et à dire que je peux terminer l’opération dans 14 ans sans frais c’est à dire rembourser.
Mon TEG est bien plus haut que le votre: 3,5%

Actuellement les loyers des SCPI sont un peu supérieurs aux mensualités du crédit, mais c’est parce que j’ai acheté 10% de parts cash (c’était une condition nécessaire).

L’AV est Spirica, un contrat multisupport avec le fond euro allocation long terme. Je peux arbitrer via internet sans problèmes.

Mon TMI étant de 30% je pense que c’est intéressant dans mon cas.

Les frais de remboursement anticipés sont de 6 mois de mensualités.

Je n’ai aucunement l’intention de revendre les parts de SCPI, donc le seul paramètre qui m’intéresse est le rendement. Le prêt reste intéressant tant que le rendement des SCPI dépasse le taux du crédit. Je pense que les rendements des SCPI vont baisser lentement, mais nous sommes dans un monde à croissance 0.

Bonjour.

Les revenus fonciers nets s’ajoutent à vos revenus pour le calcul de l’impôt.
C’est le total qui détermine votre TMI. Mais attention, la TMI ne s’applique pas à tous vos revenus.
revenus fonciers nets = revenus bruts - charges (ici les intérêts)

Par exemple, si vous arrivez juste à la tranche 30%, vous ne paierai pas 30% sur tous vos revenus, mais uniquement sur la partie qui dépasse le palier.

Pour schématiser imaginez que le seuil d’une TMI à 14% soit 20.000 euros, celui de la TMI à 30% à 60.000 euros.
Si vos revenus (par exemple 60000) plus fonciers nets (on va dire arbitrairement 6000) sont de 66.000 vous paierez
0%*20.000 + 40.000*14% + 6.000*30% = 7400€ soit un taux moyen de 12%

De plus, vous devez payer les prélèvements sociaux (15.5%) sur les revenus fonciers nets.

dans l’exemple 6000*0.155 = 930 euros.

Soit impôt total 7400 + 930 = 8830 euros.

Bien sur c’est pour schématiser, il faut enlever les différentes charges et abattements  mais c’est pour vous indiquer que salaires + fonciers se cumulent, que vous payez un impôt par palier et qu’en plus vous payez les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers nets.

Voici où j’en suis dans mes calculs :
1er cas :
hypothèses de départ (merci de me dire si vous les trouver optimistes ou conservatrices) :
- achat de parts SCPI via un crédit in fine de 100 000 euros (taux 2.5%) sur 20 ans :
rdt : 5 %
revalorisation des parts et des loyers : 0%

- 75 000 euros de capital nanti sur une AV en fond euros (rdt 2.5% en moyenne sur 20 ans)

AV :
75 000 euros placé sur une AV sur 20 ans avec un taux de rdt de 2.5% net de frais.

Au bout de 20 ans, j’arrive à 119 210 euros de capital soit 44 210 euros de bénéfice brut.
Si je prends en compte l’imposition j’arrive à  (44 210 x 15.5%) + 7,5% x (44210 - 9200) = 9478,3 euros

Soit un bénéfice net de 34 700 euros environ.

SCPI :
Achat via un crédit in fine (taux 2.5) sur 20 ans pour 100 000 euros de parts SCPI.
- loyers brut - intérêts du prêt = 2500 euros / an
Loyers net d’impôts et prvmt 15.5% = 5000 - ((2500 x 15.5%) + (2500 x 14%)) x 20 ans= 85250 euros

- parts SCPI : 100 000 euros investis avec 10% de frais d’entrée = 90 000 euros soit - 10 000 euros.

TOTAL PV SCPI = 75 250 euros

TOTAUX : 75250 + 34700 - 50000 (intérêts) = 59 950 euros de bénéfice net

2ème cas :
Achat en nue propriété pour 75000 euros sur 10 ans puis 10 ans de détention en pleine propriété.
RDT : 5%
Revalorisation des loyers et des parts : 0%
Clé de partage 66%

A 10 ans la valeur des parts SCPI serait de 111 940 euros soit 36 940 euros de bénéfice.
Loyers sur 10 ans : 5597 - ((5597 x 15.5%) + 5597 x 14%)) x 10 = 39460 de bénéfice net sur les loyers

TOTAUX : 39460 + 36940 = 76 400 euros de bénéfice net

le 2ème cas semble plus avantageux.

Ces calculs vous semblent-ils justes et trouvez-vous les hypothèses réalistes (voire optimistes ou conservatrices)?

Cordialement.

La fiscalité sur 20 ans, c’est toujours des hypothèses audacieuses.
Par exemple, vos 2 jeunes enfants seront moins jeunes dans 20 ans, peut-être partis.

Une petite optimisation sur l’assurance vie : vous pouvez éviter la taxe de 7,50 %
grâce à un abattement annuel de 4 600 euros (personne seule) ou 9 200 euros (couple).
Vous pouvez sortir de l’AV en plusieurs années.

Bonsoir

Bon j’ai enfin une proposition pour les scpi :

Sur 20 ans : 2.25 et 2.65 en in fine. Hors assurance.
Montant : 150 000 euros.
Forcément : crédit foncier.
Choix scpi : libre.

A chaud sans calcul cela paraît haut. Je pense qu’utiliser une partie de ma capacité d’épargne pour cela n’est pas optimal.

Pour ceux qui on plus l’habitude sur ce support d’investissement ?

Bonjour,

je m’interroge, moi aussi, sur l’opportunité d’un investissement scpi avec un crédit in fine. Avec ma TMI à 30% cela n’en vaut pas la peine. Soit vous avez une TMI plus élevée, soit vos calculs différent des miens. Pourriez-vous les poster SVP ?

Concernant le taux du crédit, je le trouve assez élevé. Essayez peut-être de vous faire financer par le crédit mutuel. Je suis passé par eux plusieurs fois pour le financement de SCPI, mais c’était pour des emprunts amortissables.

Avez-vous fait vos calculs en achetant seulement de la NP ? L’opération pourrait être plus avantageuse et pourrait correspondre à votre stratégie?

Cordialement,