Comment acheter un bien pour le louer tout en ayant un crédit en cours ?

Bonjour.

Il est tout à fait possible de faire plusieurs emprunts immobiliers.

Le banquier, pour étudier votre solvabilité, pourra soit vérifier votre taux d’endettement de matière classique (total des emprunts divisé par total des ressources) qui doit être inférieur à 33%normalement, sachant que jusque 40% ca peut passer.
Ou alors s’il est plus intelligent il peux vérifier plutôt votre reste à vivre c’est à dire la somme vous restant une fois les crédits enlevés.
En effet une personne avec un revenu de 20.000 euros par mois ne pourrait pas rembourser plus que 6600 environ alors qu’il lui reste 14000 euros pour vivre ca serait stupide.

Dans les 2 cas le banquier prendra en compte environ 70% de votre revenu locatif supplémentaire pour faire ses calculs.

Un conseil pour que le crédit passe facilement trouvez un investissement pour lequel vous avez un cashflow positif à la fin de chaque mois.

Pour compléter je dirai que vous avez aussi la possibilité, si votre contrat le permet, de revoir un peu à la baisse votre crédit pour votre RP voir même de racheter ce crédit pour une durée plus longue. Cela permettra de diminuer votre taux d’endettement.

Il faut juste calculer et vérifier que les intérêts et/ou frais supplémentaires ne grignotent pas trop votre rentabilité pour le bien locatif

Votre situation, pour être analysée correctement, dépend de plusieurs facteurs que vous pourriez préciser :
1/ Vos revenus annuels (couple, enfants à charge etc.).
2/ Le pourcentage du prêt remboursé pour votre résidence principale. Si vous avez emprunté sur 20 ans, il y a 12 ans, cela signifie que vous avez payé déjà 60 % du prêt. Et quelque part, vous possédez déjà un capital qui rassure le banquier. Si vous avez juste réglé 1 an du prêt, soit 5% sur 20 ans, la situation est plus compliquée…
3/ Vos revenus prévisibles pour la retraite. La banque vous le demandera.

Quelques petites remarques
1/ L’investissement locatif dépend de votre age, surtout sans apport. Il sera presque impossible d’emprunter sur 25 ans, dur sur 20 ans et plus jouable sur 15 ans.
2/ Attendez vous à une négociation délicate, gardez la renégociation du prêt résidence principale comme une option lors de la discussion du prêt.
3/ Choisissez plutôt un bien en province, avec un cash-flow positif, en commençant petit. Lisez avec attention la présentation de DDtee…
4/ Quand vous avez trouvé votre bien, passez par un courtier pour toutes les banques sauf la votre…
5/ Avant d’investir, connaissez bien, vraiment bien, votre marché local…

Rastignac

Un prêt in fine n’est-t-il pas plus pertinent ?

"Le marché sur Annecy : en achetant en centre-ville, comptez en gros 100/120k€ pour un 20/25m², pour une location autour de  500€/mois charges incluses, meublé ou non."

Quel est le secteur que vous visez exactement ? Rapport à la notion de centre-ville.

Plutôt proche lac / bonlieu ? Plutot lac / imperial ? Plutot gare (type rue de la poste, and co) ? plutot l’autre coté de la gare (moins sympa, mais nettement plus abordable) ?

Parce que sur l’ensemble de ces secteurs, on tourne entre 4500 et 6500 du m2 sans négo. Pour un non local, ca ne parle pas tellement, mais en gros, de l’Impérial à la gare, il y a 20 minutes de marche, donc ca reste un secteur relativement petit.

Le marché reste néanmoins, sur certains secteurs, soutenu par l’effet change et les emprunts devises des suisses et des frontaliers. Mais ces personnes privilégient les secteurs pratiques pour l’accès à l’autoroute de Genève, donc en cherchant dans des coins plus locaux, on peut trouver des biens plus intéressants.

Je reviens sur le sujet car je voudrais savoir chez quels courtiers je pourrais me tourner ?

J’ai demandé à Meilleurt… mais ils ne font pas l’investissement locatif in fine et les reprises de prêt sont limitées (je dois être à la limite).

De plus, après 55 ans, un abattement de 30% est fait sur les revenus en prévision de la retraite pour ce type d’opération.

Merci.

En France

C’est déjà bien mercipour votre réponse.

Sur le principe, un in fine c’est un prêt que vous remboursez à l’échéance finale en une seule fois. Vous devez par contre payer les intérêts périodiquement.

L’intérêt :
- des mensualités initiales faibles, puisqu’uniquement composées des intérêts. Ex : 100k à 2% par an, ca donne des mensualités d’intérêts de 166,67 euros.
- une "déduction fiscale" plus importante, puisque les intérêts sont fixes dans le temps (alors qu’ils diminuent pour un crédit amortissable).

Inconvénients : il faut pouvoir rembourser le capital in fine, donc avoir à la date finale du prêt 100k en cash disponible. En général, on adosse une AV qui accumule du capital sur la durée du prêt.

Maintenant, il faut être conscient que :
- à taux égal initial, le in fine coute plus cher, puisque les intérêts ne sont pas dégressif
- l’intérêt fiscal est très très lié à votre TMI actuelle et future. Parce que le surcout n’est pas composé fiscalement si vous n’êtes pas en tranche d’imposition élevée.

Sur quoi faire attention ?
- la taux. Certaines banques proposent des taux en in fine plus élevés voire beaucoup plus élevés qu’en amortissable.
- les durées plus courtes en général
- l’estimation du capital pour rembourser in fine : si vous partez sans capital nantissable initialement, il faut être pessimiste pour le calcul du capital accumulable d’ici la fin du in fine. Parce que si vous n’avez pas l’argent à l’échéance, c’est le drame.
- la discipline d’épargne pour accumuler le capital est difficile. On est tenté de repousser à plus tard, pour profiter aujourd’hui, et on se retrouve le bec dans l’eau à l’échéance.

Pour mémoire, après Maastricht, il y a eu en Alsace des problèmes avec les emprunts allemands, souvent in fine. Les emprunteurs découvraient 6 mois avant l’échéance finale que la mensualité de 200 euros (d’intérêts) passaient tout à coup surune échéance à 150k (intérêts + capital dû), et n’avaient pas épargné suffisemment, voire pas du tout, sur la durée du prêt pensant rembourser tous les mois le prêt. Et paf : plus de maison, puisque saisie par la banque.

Le in fine est un outil puissant, mais dangereux. Il vaut mieux voire un spécialiste pour le mettre en place.

Ca dépend des dossiers.

Mais le montage le plus classique reste :
- un in fine dans la banque
- une AV ouverte simultanément dans cette banque
- un dépot initial sur cette AV
- un versement automatique programmé pour alimenter cette av sur toute la durée du prêt.

Il est souvent difficile de mettre en place un in fine dans une démarche lombarde (disponibilité initiale du capital, emprunt adossé à ce capital préexistant), surtout avec un nantissement hors de la meme banque (parfois même hors de la meme agence, puisque dans certains réseaux, les agences sont en concurrence).

Le montage ci-dessus est celui proposé, par exemple, dans les montages scellier, duflot, résidence de service, etc …

Pour la banque, le versement programmé est intéressant puisqu’elle prend, la plupart du du temps, des frais pour chaque versement, alors qu’on le négocie pour le versement initial. Ca fait de l’activité récurrente, c’est bon pour son reporting (plus qu’un versement unique, qui va générer du produit net bancaire sur une seule date). Et puis si un versement ne peut pas etre effectué (solde du compte insuffisant), cela lui ouvre des voies de perception de frais complémentaires qu’elle ne peut pas toucher lorsqu’on met sur la table initialement le capital nécessaire au remboursement.

Cela dit, avec un gros patrimoine, on change de relation avec le banquier, et le montage lombard devient plus facile / fréquent

Merci pour vos conseils.
Effectivement un rendez-vous au CF a confirmé le refus pour ce type de prêt.
Et bien que leur publicité indique qu’il ne faut pas d’apport, ils en demandent un quand même, en plus d’une épargne quelconque.
Il m’a été conseillé de renégocier mon prêt immobilier en cours chez eux dans un autre établissement (sic!) et de demander une somme plus importante.
Il m’a été dit aussi que le in fine peut être pris après 60 ans : l’assurance ne doit pas être donnée!