SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé…

Précisions sur les modalités du calcul:
et Calcul final

Setanta a écrit :

Le problème avec les graphiques, c’est que justement il est compliqué d’en discuter puisque l’on a le résultat et pas le départ ni le chemin.

Conscient de ce problème, il m’avait semblé avoir fait un effort pour préciser les calculs effectués.
J’en profite pour les rappeler 

Cyber-PAPY a écrit :

Les hypothèses:
Pour être sûr de rester  dans les limites du programme, j’ai pris un petit investissement de 100 000 euros placé à 7% net annuel.
Un financement total à 2,5% TEG.
Un TMI constant de 30%
Une durée de remboursement de 20 ans

J’ai ensuite fait varier l’évolution annuelle des prix
==>Prix stable sur trente ans
==>Hausse de 1% par an
==>Baisse de 1% par an
==>Puis celle qui s’est produite dans mon secteur : hausse de 3% l’an
( en réalité ce ne fut  pas aussi linéaire mais c’est le même résultat)

Le loyer et le prix de vente suivent la même variation.

J’ai ensuite  fait le cumul de l’impôt versé depuis le début jusqu’à la vente
Je lui ai ajouté  l’impôt sur la plus-value
Ceci dans les deux cas Transparence fiscale  et SCI imposée à l’Impôt sur les Sociétés ( IS)

J’ai ensuite modifié la date de vente de 1 à 30 ans après l’acquisition

Le graphique ci dessous  montre la différence lors de la vente au bout de X années .
J’ai fait varier X de 1 à 30

Règle d’amortissement IS,

Mon modèle a été un peu simplifié.
J’ai pris un amortissement linéaire sur 30ans qui correspond à une valeur communément admise  pour des locaux d’habitation.
Pour ne pas trop m’encombrer de formules, je l’ai fait sur le prix total hors frais de l’immeuble.

La fiscalité IS
15% jusqu’à 38 120 euros puis 33,33% au dessus.

Setanta a écrit :

Peut être pour éclaircir, il serait intéressant de connaître les réponses suivantes :
- Pourquoi le titre est "placement de 100k à 7%" ?

Cf ci dessus. le montant est limité à 100k pour rester dans les limites du TMI de mon programme malgré l’évolution des prix.
Le taux est de 7% net parce que dans son exposé notre jeune ami omettait un bon nombre de frais d’entretien et autres.
J’ai donc légèrement minoré son taux pour coller davantage à la réalité.

Setanta a écrit :

- Dans vos simulations, avez vous pris en compte le montant des impôts payés en plus chaque année à l’IR ?

Oui en restant dans la limite d’un TMI  de 30%

Par contre vous dites n’avoir pas pris d’impôt sur la plus-value .

Setanta a écrit :

Hypothèses simplifiées :
- pas d’impôts ni PS à l’IR sur la plus value

Pourquoi? Cela me semble fausser énormément les calculs.
L’avez vous pris sur l’IS?

Setanta a écrit :

- Pourquoi une baisse du prix de vente serait corrélée proportionnellement à une baisse des loyers et inversement ?

Parce que je pense que c’est plutôt comme cela que cela se produit dans la vraie vie: Si le foncier monte, le loyer monte
Si une zone se désertifie, les loyers baissent et le foncier baisse
C’est l’inverse si la zone s’apprécie
Cela ne veut pas dire qu’il y aura forcément une corrélation aussi parfaite que je l’ai faite, mais c’est une hypothèse plus vraisemblable que de prendre des loyers constants sur 30ans  et un prix de vente variable de la moitié au double.

C’est aussi ce que faisait remarquer Xa

xa a écrit :

Partant de là, supposer une revente à 30 ans pour 100k, cela signifie un krach immobilier ….. qui n’aurait pas d’impact sur les loyers ?

Setanta a écrit :

- A l’IS, comment avez vous considéré la trésorerie de la société ? Si sortie tous les ans en dividendes, pourquoi puisque ce n’est pas forcément la meilleure solution ?

Oui sortie tous les ans.
Je n’en vois pas l’inconvénient dans le cas qui était soumis. Pouvez vous détailler.

Setanta a écrit :

- Quelle situation de départ avez vous prise pour vos calculs ? un célibataire ? un couple sans / avec enfant(s) ?

A partir du moment où on part d’un TMI constant, je ne vois aucune différence de calcul en fonction de la situation familiale

Je termine sur une note d’humour :

Cyber-PAPY a écrit :

Elles ont leurs avantages et leurs inconvénients, avec un léger avantage financier à l’IR de quelque milliers d’euros et un gros désavantage à l’IS sur des durées très longues si le bien augmente beaucoup.

Setanta a écrit :

C’est là où de mon humble avis, nous ne sommes pas d’accord. Je dirais que l’IR semble plus avantageux en cas de revente à LT voir TLT et avec une plus value.

Blanc bonnet ou bonnet blanc?
Ne dirions nous pas la même chose?
Si on a un gros désavantage à l’is n’est ce pas parce que  l’IR est bien plus avantageux

Edit : J’ai mis la suite ci-dessous pour faciliter la lecture

Setanta a écrit :

je me permettais de rebondir sur le sujet car au départ, le choix IS était par définition mauvais et l’IR le meilleur…

Je n’ai vraiment pas l’impression d’avoir été aussi catégorique.
J’ai écrit :

CyberPapy a écrit :

Ce genre de montage ( SCI à l’IS ) vous permet effectivement d’amortir votre bien
De ce fait vous payez moins d’impôt immédiatement et vous arrivez plus aisément à un auto financement.

MAIS
Inconvénient ( récent) vous êtes maintenant soumis fiscalement à la double peine:

Vous êtes imposés à 15%  ( et non 18,5% merci d’avoir corrigé) puis rapidement à 33% au titre de l’IS
Puis le revenu après abattement de 40% est soumis à votre TMI dans votre calcul de l’IRPP

Accessoirement, lors de la revente au bout des 30 ans d’amortissement imposés par le fisc sur les immeubles d’habitation votre bien vaut ZERO ( ou plus exactement le prix d’achat du terrain qui ne s’amortit pas)
Le prix de vente est alors taxé à 33% au titre de l’IS
Puis le revenu après abattement de 40% est soumis à votre TMI qui risque fort de passer cette année là à 45%

Je puis vous garantir que ce jour là la note fiscale  passe  TRES difficilement.

Pour revenir aux chiffres de la condition initiale

Achat 200 000 euros
Pret 200 000 €  à 2,03% + 0,3 % assurance
Durée 20 ans
TMI 30%  CONSTANT

Loyer  20 160 euros par an
Taxe Foncière     -1 985 €
assurance    -904 €

Ce qui fait un taux NET de 8,64%

Dans un premier temps
Nous supposons qu’il n’y a pas d’inflation sur le bien et pas de révision de loyer.

La 29 eme année notre ami touchera 17 271 euros de loyer ( comme les 28 précédentes)
Là dessus il versera  17 271 * ( 15,5% + 30 %)= 7858 euros d’impôts Il lui restera en trésorerie 9413 euros  comme les neuf années précédentes, depuis la fin de remboursement de son emprunt

Au bout de  30 ans  il  aura touché  17 271 x 30 =  518 130 euros de loyer
versé 208 601 euros d’impôts
et son prêt lui aura coûté 59 661 € d’intérêts

Dans une SCI à l’IS

les impôts versés par la société  sont de 1 591 euros par an les dernières années
Le bénéfice fiscal est de 10 604
L’ IRPP et la CSG font  2895 euros

Lors de la vente, l’immeuble étant amorti sa valeurs sera ( presque) nulle
La plus value, considérée de 200 000 euros sera taxée à 59678 à l’IS plus 38308 à l(IRPP+CSG

au total la fiscalité de l’IS aura été de  200 605 euros soit  7995 euros de mois que l’IS

En faisant varier l’inflation,
nous obtenons les résultats suivante:


Avec une inflation de -1% annuelle
En revendant au bout de   5 ans à l’IS on paye 13 799 euros de MOINS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   10 ans à l’IS on paye 19 469 euros de MOINS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   20 ans à l’IS on paye 26 402 euros de MOINS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   30 ans à l’IS on paye 32 629 euros de MOINS  qu’à L’IR

Avec une inflation de 0% annuelle
En revendant au bout de   5 ans à l’IS on paye 10 109 euros de MOINS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   10 ans à l’IS on paye 9 856 euros de MOINS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   20 ans à l’IS on paye 8 624 euros de MOINS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   30 ans à l’IS on paye 7 995 euros de MOINS  qu’à L’IR

Avec une inflation de 1% annuelle
En revendant au bout de   5 ans à l’IS on paye 5 545 euros de MOINS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   10 ans à l’IS on paye 670 euros de PLUS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   20 ans à l’IS on paye 12 954 euros de PLUS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   30 ans à l’IS on paye 25 211 euros de PLUS  qu’à L’IR

Avec une inflation de 2% annuelle
En revendant au bout de   5 ans à l’IS on paye 132 euros de MOINS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   10 ans à l’IS on paye 12 189 euros de PLUS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   20 ans à l’IS on paye 39 085 euros de PLUS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   30 ans à l’IS on paye 69 788 euros de PLUS  qu’à L’IR

Avec une inflation de 3% annuelle
En revendant au bout de   5 ans à l’IS on paye 5 498 euros de PLUS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   10 ans à l’IS on paye 24 780 euros de PLUS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   20 ans à l’IS on paye 70 661 euros de PLUS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   30 ans à l’IS on paye 129 394 euros de PLUS  qu’à L’IR

Il est évident que dès que l’on se trouve sur un marché porteur avec des prix qui flambent et sur du long terme ( 10 ans, voire moins ) , l’IR est plus avantageux que l’IS sur le plan fiscal
L’IS est roi en cas de stabilité ou de baisse des prix.

Je rappelle qu’ici c’est juste la comparaison financière
Le résultat donne ce qui est payé en impôt dans chaque cas : IS ou IR
C’est ce qui vient directement  en déduction de ce que touche le propriétaire.

Toutefois sur du court terme la différence financière est relativement faible et il faut la mettre en balance avec les très nombreux avantages déjà cités.
Notamment le fait que l’IR impose presque toujours un effort de financement  supplémentaire , alors que l’IS permet bien plus facilement l’auto financement.

Tssm a écrit :

D’une manière générale, la modélisation ne peut prend pas en compte des paramètres qui peuvent être très importants dans le résultat final :

-    à l’IR, vous êtes tributaire du résultat annuel que vous devez payer et déclarer la même année, sans rien pouvoir faire. A l’IS, vous pouvez décider de verser le dividende le moment approprié (baisse de revenus donc du TMI, expatriation donc plus de CSG par exemple…)

-    à l’IR le notaire paie et déclare la PV pour vous. A l’IS, vous avez un an pour tamponner cette PV avec d’autres éléments exceptionnels sur la société qui portait le bien

-    En cas de donation de parts/actions d’une société à l’IS, vous êtes sur actif net, ce qui réduit la base par rapport à une détention propre

-    La déductibilité de charges à l’IS est bien supérieure à celle de l’IR. Je pense à un certains nombre de charges dont par exemple des intérêts sur votre apport (compte courant associé)

- opacité d’une société à l’IS pour les serial investisseurs peut être intéressante (rien sur 2044) …

- la cession des parts/actions peut être étudiée plutôt que l’immeuble

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Conclusion : J’en ai pas. Il faut avoir des biens à l’IR, à l’IS, il faut être agile et pouvoir manoeuvrer au cours du temps en fonction des opportunités fiscales des différents régimes

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Dans l’exemple cité, la différence de flux financier est de l’ordre de 300 euros par mois.
On verse nettement moins d’impôt à l’IS dans les premières années et tant qu’on n’a pas à vendre le bien.
Ce n’est pas rien!
( et sans doute suffisant pour faire pencher la balance en faveur de l’IS dans bien des cas)
Mais n’oubliez pas qu’à long terme le fisc vous piègera à la sortie.

Concrètement : Achetez à l’IS et si les prix se mettent à flamber, revendez vous le bien dans une structure à l’IR.

J’espère avoir été suffisamment clair dans ce long exposé.
Je me tiens à votre disposition pour d’éventuels éclaircissements.

Pour faire vous même vos simulations ,  voici le fichier Excel que j’ai utilisé pour cette simulation et  qui vous le permet aisément.

CyberPapy ( ou pour faire court CP)

Dernière modification par CyberPapy (17/04/2016 10h45)

"qu’il n’est pas négligeable de commencer à l’IS mais que dans les 10 premières années, il faut suivre l’évolution éco et se poser des questions pour un montage plus complexe pour modifier l’IS en IR."

Problème, le choix IS pour une SCI est définitif. Donc comment feriez vous pour modifier ce choix initial ?

On peut, mais ca a un coût. Il faut revendre, ce qui induit une PV probable, et de l’autre côté acheter (droits de mutation, financement, etc …). Et bien sur, il faut gérer la question des locataires en place pour cette vente et les impacts potentiels.

Setanta a écrit :

si l’on possède plusieurs "petits" bien, mieux vaut créer X SCI plutôt que de mettre tous les biens dans une SCI,

Effectivement on entend souvent cette maxime :
"Une SCI par bien"

La base de  calcul ici est assez simple.
Une SCI faisant 38 120 euros de bénéfice va payer  38120 x 15% = 5718 euros d’IS

Une SCI faisant 2 x 38 120 euros = 76 240 €  de bénéfice va payer  18 425 € d’IS   
Deux SCI indépendantes  ne paieraient que  11 436 €     
Cela fait  6 989 € (ou  61% )  de plus

La SCI étant à l’IS, l’usage d’un cabinet comptable est fortement conseillé.
Pour fixer les idées ma comptable me demande 4 000 euros par an et par SCI supplémentaire.
Cela laisse quand même dans le meilleur des cas 6 989 - 4 000  = 2 989 euros de bénéfice supplémentaire.

Lorsque j’ai créé ma première SCI ( à l’IS ), j’ai négligé cette pratique pourtant fortement conseillée pour tenter, par un Chiffre d’Affaire consolidé, de mieux convaincre les Banques et obtenir plus aisément les financements des futurs biens .
Ce fut peine perdue.
Les Responsables de l’octroi des prêts n’ont jamais tenu compte de cette particularité.

Le seul avantage fut de pouvoir imputer les pertes lorsqu’un bien est vacant directement sur les autres au lieu de reporter le déficit d’année en année.

L’inconvénient est la gestion minutieuse nécessaire pour imputer correctement tous les frais  :
Transport, déplacement , entretien, gestion, consommables etc…. lorsque le nombre de SCI augmente.

Peut être qu’un montage en Holding permettrait aujourd’hui de financer plus aisément.
Je n’ai pas essayé.

Merci pour la qualité de tous les échanges précédents j’envisage de créer une sci à l’IS car je ne souhaite pas vendre à terme.

Dans une logique de transmission du patrimoine j’ai du mal à saisir l’impact entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS.

Par ailleurs, la SCI à l’IS est plus "pilotable" il est possible d’engager des frais dans l’intérêt de la société qui vont mécaniquement faire baisser l’IS à payer (rémunération du gérant, achat matériel informatique, frais d’entrée sur SCPI etc) alors qu’à l’IR les possibilités sont limitées (notamment frais de gérance, assurance, frais de rémunération des concierges, travaux d’entretien, de réparation, taxe foncière)

J’ai eu un peu tardivement cette idée de présentation animée

Le tarif de mon Expert-Comptable.

Vous avez sans doute raison sur le fait qu’il y a moins cher.
Le prix que je paye correspond au calcul et au règlement de la TVA chaque mois
A l’établissement du bilan, des liasses fiscales et au paiement de l’impôt et de ses provisions
J’ai environ mille deux cent lignes d’écriture par an par SCI
J’ai aussi compris dans le forfait un accès illimité au service juridique et au conseil financier qui me rédigent tous les documents administratifs et me calculent tout .

Comme tout le monde, je discute un peu le prix.
Je taquine ma comptable  chaque année au moment de l’augmentation et elle me répond en souriant que je ne lui verse par an que la moitié de ce que je donne aux agences immobilières pour me trouver un seul locataire.

Bonjour,

Merci a vous pour ces echanges tres precis et tres interessant.
Je n’avais pas vu qu’il etait plus interessant de revendre si le marche est haussier. Bien vu !

J’avais deux petites questions en relation:

- dans le cadre d’une acquisition d’un immeuble de rapport de 3 appartements decoupes cadastralement, est ce qu’il serait possible d’envisager de vendre chacun des appartements, apres une longue periode de location bien entendu, sur des annees differentes afin de generer des plus values restant sous la barre des 38 000 euros? Ce qui rendrait encore plus interessant le recours a la SCI a l’IS.

- autre avantage de la SCI a l’IS, qui n’est pas discute ici, est que l’on pourrait, sauf erreur de ma part, avant la controler par un holding animatrice d’un groupe de plusieurs societes SCI (et autres), ce qui pourrait permettre egalement de reduire l’exposition fiscale. N’etant pas un specialiste, je me trompe peut etre.

cfp06 a écrit :

et on espère que le fisc ne les réintègrera pas (mais comme ils sont obligatoires…)

Je n’ai pas compris. Un amortissement est un amortissement et vous pouvez toujours espérer mais face au fisc, c’est faire preuve de naïveté.

Au bout de 30 ans, la plus value de l’immeuble sera de la valeur du "Prix de vente" à ce moment là réduit de tous les amortissments comptabilisés pendant ces 30 ans. Ensuite à voir sur combien d’année s’amortit votre immeuble. Si c’est sur 30 ans: prix de vente = PV.

bluesky a écrit :

- dans le cadre d’une acquisition d’un immeuble de rapport de 3 appartements decoupes cadastralement, est ce qu’il serait possible d’envisager de vendre chacun des appartements, apres une longue periode de location bien entendu, sur des annees differentes afin de generer des plus values restant sous la barre des 38 000 euros? Ce qui rendrait encore plus interessant le recours a la SCI a l’IS.

Je ne sais pas précisément pour ma part. Mais il me paraît correct dans ce cas, d’avoir en compta la valeur de chaque lot cadastral. Néanmoins à vérifier. Ensuite, je ne vois pas ce qui empecherait de rester sous la barre des 38k, si c’est valide comptablement (tout dépend du prix de vente d’un appart).

Ex:
1 immeuble de 3 appart cadastralement différent d’une valeur de 25, 40, 35k€.

Avant vente du bien 1:
Il y a 100k€ au bilan de la SCI et un compte de résultat dépendant des emprunts et amortissements en cours.

Après la vente du bien 1:
L’actif est réduit à 75k€ pour la partie immo corporelle et :
- soit la tréso (actif circulant) passe à 25k€ (moins qq frais)
- soit une partie du passif diminue d’autant que l’actif.

En compte de résultat pour l’année de la vente en plus des emprunts et amortissements restants, il faut prendre en compte la PV de la vente de ce bien.
Soit PV - amortissements déjà comptabilisés.

Ensuite le tout est imposé à l’IS avec l’effet de seuil des 38 120k€ si le résultat le dépasse.

bluesky a écrit :

- autre avantage de la SCI a l’IS, qui n’est pas discute ici, est que l’on pourrait, sauf erreur de ma part, avant la controler par un holding animatrice d’un groupe de plusieurs societes SCI (et autres), ce qui pourrait permettre egalement de reduire l’exposition fiscale. N’etant pas un specialiste, je me trompe peut etre.

Là je n’ai pas compris du tout.

La holding peut facturer des frais (de prestations de services, de conseils, de marketing etc.) à ses filiales. Ceci impactera évidemment le résultat de chacune. Mais je ne comprends pas le rapport avec la revente d’un bien dans le cadre SCI IR vs IS…

Setanta

Euh, désolé, j’ai inversé les quotes : la PV à 30 ans, c’est pour cpf qui a une requalification de SCI IR à l’IS. Donc on est pas en plus value court terme (à 30 ans, ca n’est pas du court terme).

Par contre, pour bluesky qui veut découper le bien, j’ai bien peur qu’on ait une comptabilisation de la valeur des lots après découpe, et non uniquement au moment de la revente. Et là, je me demande si on a une PV court terme, ou si on a une PV théorique du fait même de la découpe (un peu comme un goodwill sur certains actifs financiers)

Je n’ai pas trop le temps de creuser la question, mais la réponse m’intéresse si quelqu’un l’a.

En gros, la plus value comptable entre dans le calcul du résultat, donc de l’imposition. Donc lorsque le bien est totalement amorti, la plus value vaut le prix de vente. Mais, pour le cas de cfp, comme les amortissements sont constatés mais non imputés (ce qui suppose que le résultat est nul ou négatif), ils sont "stockés" jusqu’à ce qu’ils soient utilisables.  Ils seront imputés lors de la vente, non pas comme un abattement pour détention, mais tout simplement comme un amortissement reporté et non imputé.

Bonjour,

Attention, pour moi votre second calcul est faux, car illégal au sens de l’artible 39B du CGI.

Article important du code des Impôts

Legifrance a écrit :

A la clôture de chaque exercice, la somme des amortissements effectivement pratiqués depuis l’acquisition ou la création d’un élément donné ne peut être inférieure au montant cumulé des amortissements calculés suivant le mode linéaire et répartis sur la durée normale d’utilisation. A défaut de se conformer à cette obligation, l’entreprise perd définitivement le droit de déduire la fraction des amortissements qui a été ainsi différée.

Autre article intéressant pour la discussion : http://www.village-notaires.com/Pourquo … immobilier

Donc, de ma compréhesion, le bon calcul pour votre exemple est :
Plus-value considéré = Px de vente (120) - ( Valorisation de l’actif hors terrain (85) - amortissements de l’actif (85) ) - valorisation du terrain (15)

Soit PV = 120 - (85-85) - 15 =  105 taxé au régime des PV IS.

C’est exactement ce sur quoi nous avons bien débattu et conclu avec CyberPapi au dessus. En cas de revente à LT / TLT le cadre d’une SCI IS est beaucoup plus défavorable qu’à l’IR, nonobstant tout l’IR qui n’a pas été payé pendant toutes ces années et le montage proposé par Xa avec SCI IR + une société usufruitière de la SCI qui la passe de fait à l’IS pendant l’usufruit et qui reviens à l’IR par la suite.

Setanta