Evolution des prix immobiliers en Europe et dans le monde

Merci Sanbouddha,
C’est très instructif. Surtout quand on regarde la courbe de l’Espagne et qu’un propriétaire immobilier espagnol qui a acheté, ou hérité, d’un appartement dans les années 80, pleure en disant qu’il perd de l’argent en le vendant à 20% en dessous du prix qu’il aurait voulu. Il a oublié de voir qu’il est toujours 10x plus cher que le prix qu’il l’a acquis.

Je pense qu’il y a réellement 2 marchés immobiliers en Espagne:
Le marché pour les locaux et le marché du tourisme.
Le premier est à fuir car la démographie est très négative. Les espagnols n’ayant pas d’enfants et les sud américains qui compensaient sont déjà bien partis: la moitié de la baisse du chômage est dû au départ de cette population (150K personnes).
Le marché résidentiel touristique: L’Espagne comme destination vacances n’arrête pas de battre des records de fréquentation.
Les anglais de loin les premiers vacanciers et résidents (10% de la population d’Andalousie par exemple) ont retrouvé énormément de pouvoir d’achat grâce, bien sûr à la baisse des prix de l’immobilier, mais aussi à la re-valorisation de leur monnaie.
Pour moi des marchés immobiliers européens c’est le marché à privilégier car il sera en croissance dans les 10 prochaines années et décoléré du revenu moyen espagnol.

Et ne pensez pas que les deuxièmes pourront occuper les immeubles des premiers: La plupart des retraités candidats à l’expatriation ne rêvent que d’une chose c’est de ne vivre qu’entre eux .

Pour aller plus loin sur l’étude de l’immobilier au niveau mondial, une référence : Global Property Guide

Le problème des graphiques c’est que les conclusions qu’on en tire dépendent de la façon dont ils sont fait.

J’ai l’impression que l’échelle utilisée sur le graphique de The Economist est arithmétique et non logarithmique ; du coup les variations récentes sont disproportionnées par rapport aux variations passées. Comment peut-on étudier les cycles immobiliers lorsque les variations passées sont retranscrites avec une amplitude beaucoup plus faible que des variations récentes ?

Sur ce graphique (merci Sanbouddha), on a l’impression qu’il n’y a eu qu’une période de baisse de l’immobilier aux USA depuis 1970. Je n’ai jamais pu vraiment étudier les cycles immobiliers aux USA faute de données satisfaisantes mais ça m’étonnerait qu’il n’y ait qu’une période de baisse depuis 1970, ça fait de sacrès marchés haussiers !

En plus 1970 ça ne remonte pas à très loin, c’est assez récent en fin de compte. Et tout le graphique dépend du niveau de l’immobilier début 1970… sachant qu’un marché pouvait être surévalué et un autre sous évalué ce n’est pas très juste de comparer des marchés de cette façon.

Personnellement je trouve l’étude "prix versus loyer" plus juste, surtout du point de vue d’un investisseur. C’est bien le rendement d’un bien qui permet de mesurer l’attractivité du prix d’un bien, le niveau de son prix. Encore faut-il prendre l’hypothèse que le loyer n’est ni surévalué ni sous évalué car on prend nos décisions sur cette donnée sans savoir comment va évoluer le niveau des loyers. Le loyer est un facteur déterminant lors d’un investissement, pourtant jamais je ne vois d’investisseurs se poser de question sur le niveau de celui-ci. Si il y a des investisseurs immo qui lisent mon message j’aimerai bien qu’ils m’éclairent car je n’ai jamais compris cela. Est-ce qu’on considère les niveaux de loyer comme quelque chose qui ne peut que monter ? Doit-on fermer les yeux sur cette question et ne pas y penser pour pouvoir investir ?

C’est vraiment très compliqué de ce faire une idée du niveau d’un marché cyclique : entre les mauvaises données, leur mauvaise qualité, leur mauvaise retranscription et le fait que les choses sont très différentes au sein d’un même pays. Il y a matière à se tromper avant même de commencer son interprétation.

J’ai de plus en plus l’impression que pour juger un niveau de marché il faut résonner très localement et plutôt en sorte de "scuttlebutt" pour ne pas dire intuition ou ressenti. Par exemple à Miami en 2011 lorsque il est très facile de trouver des placements immobiliers avec du 11%, 12% de rendement alors que les taux d’intérêts sont très bas. Ou dans l’autre sens comme aujourd’hui à Paris lorsque des investisseurs trouvent cela normal que leurs biens immobiliers ne s’autofinancent pas, "c’est une bonne façon d’acheter de la pierre avec de faibles mensualités" disent-ils. Ou encore la Californie aujourd’hui, lorsqu’on entend des histoires d’ingénieurs qui se logent dans des vans sur des parkings ou sur des voiliers dans un port.