Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

Pour donner mon sentiment, très prudent, à GBL en qqs points :
 
- Rappelons qu’il y a eu un découplage des prix de l’immobilier. Il n’y a plus, moins que jamais, un marché de l’immobilier en France, les écarts d’évolution des prix entre secteurs dynamiques et secteurs en crise sont considérables, tout le monde achète les mêmes choses et tout le monde vend les mêmes choses, on arrive à des distorsions de prix considérables,

- tous les prix des actifs sont dans un fort cycle haussier et je crois qu’ils sont surévalués et cela pour une seule raison : une marée de liquidités alimentée par des taux bas, une anomalie historique rare. Les acheteurs achètent massivement à crédit pour profiter des taux bas, les niveaux d’endettement de tous les acteurs économiques ou presque ne cessent donc de progresser avec les prix, c’est un peu la définition d’une bulle,

- ces hausses très fortes de l’immobilier dans certains secteurs ont aussi été alimentées par l’Etat : on a acheté souvent de l’immobilier ces dernières années d’abord pour défiscaliser,

- cet extraordinaire cycle haussier sur les actifs est en plus alimenté par un cycle économique haussier d’une durée exceptionnelle (rare aux US) lui même en bonne partie alimenté par les taux 0.

La question à 100€ reste la même depuis quelques années : tout cela peut-il durer ? Les déséquilibres (prix des actifs, gonflement des dettes partout) peuvent-il se résorber sans une crise d’une assez forte ampleur qui gagnerait la plupart des actifs et pas seulement l’immobilier ?
C’est là que chacun se fera son opinion… Réponse de court terme : oui tant que les taux seront très bas. Mais, là on voit que cela s’achève. La hausse des taux est fortement enclenchée aux US. Elle produira des effets fortement baissiers sur les marchés obligataires et immobiliers. La hausse des taux est programmée en Europe pour l’été 2019.

Historiquement, remarquons que les fins de cycle sont toujours douloureux et ils le sont toujours d’autant plus que les cycles haussiers ont été longs et de grande ampleur. 

Ajoutons à cela le risque politique qui ne cesse de grandir partout, au niveau mondial mais aussi européen. Dans un contexte de défiance politique à toutes les échelles, les hommes sont-ils aujourd’hui dans les bonnes dispositions pour régler les difficultés par la coopération ? J’en doute fortement. Même entre la France et l’Italie le ton monte aujourd’hui. 

Il faut donc se poser une question simple : à ces niveaux de prix, qu’est-ce qui pourrait encore motiver de nouvelles hausses sur les prix des actifs ? Des prix modérés ? Non. Des baisses de taux à venir ? Non. Une forte croissance économique justifiant le prix des actifs ? A chacun de voir.

Bonjour,

Quelqu’un a-t-il des informations, des analyses ou des remontées "du terrain" (AI, Notaires, courtiers…) sur un possible impact du mouvement des GJ sur le marché immobilier au niveau national (ou au niveau local ou sur un micro marché de niche quel qu’il soit)?

A titre personnel, je souhaite investir à nouveau mais cela me conduit à l’attentisme. Mes contacts ne me comprennent pas car "l’immobilier ça monte toujours", "Si ça baisse, ça ne sera que passager", "c’est pour du locatif et les taux d’emprunt vont remonter" etc etc… Cependant, j’ai une grande aversion aux risques et avant de m’engager sur 20 ans, je veux être serein : ce n’est pas le cas actuellement… Je ferais le point dans quelques mois. Et vous, cela change-t-il vos projets ?

Pour situer les choses, à Toulouse, on a eu des scènes très violentes : par exemple, coté Saint Cyprien ce week-end…

Oui: quand j’ai investit, il y a 2 ans, j’étais serein dans l’avenir car je n’anticipais pas un ralentissement économique.

Les scènes dont je parle (et que vous pouvez trouver sur le net) frappent, au sens littéral, les esprits…

Certes, je regarde le rendement locatif mais j’ai pas envie d’être en negative equity. Et, pour moi, perdre 30% c’est pas "perdre un peu". Je suis sur une enveloppe globale similaire à la votre.

Et vous, pour quelles raisons avez-vous peur d’une baisse de 30%?

Tout ce que vous dites est fort juste.

Pour me fixer les idées sur un "scénario catastrophe".

Combien d’années à patienter un investisseur buy and hold pour retrouver sa mise (FAI et fdn compris) à Paris si:
- Il a acheté au prix du marché en 1990 à la veille de la guerre du golfe
- Et, qu’il a revendu au prix du marché?

J’investis, en effet, en étant "buy and hold" mais je peux aussi changer d’avis: je constate que les investisseurs "avec de la bouteille" que je connais revendent tout ou partie à 60/65 ans. C’est d’ailleurs pour cette raison que, toute chose égale par ailleurs, je préfère faire du LMNP au réel que de la SCI à l’IS.

On peut aussi vendre de la pierre sans intention d’en racheter derrière.

Mais, en effet, mathématiquement, lorsque l’on vend pour acheter plus grand, on a intérêt à une baisse de l’immobilier…

Ok, je vais reformuler ma question….

En considérant que je vais faire un dernier "gros" investissement au regard de mes capacité d’emprunt, ne peux-t-on s’attendre à des soldes demain?

Ou a minima, avoir des coupures de presse, analyses ou autre pour appuyer une offre d’achat agressive aujourd’hui?

Rebonjour,

Pierrot31 a écrit :

En considérant que je vais faire un dernier "gros" investissement au regard de mes capacité d’emprunt, ne peux-t-on s’attendre à des soldes demain?

OUI, vous pouvez vous attendre a des soldes demain c’est une certitude…
quelques doutes quand meme …
a) c’est quand demain ? et ce sera de combien les soldes ?
b) Est ce que vous pourrez en profiter ?  ( conditions de credit plus compliqué, taux beaucoup plus élevé … )
c) Est ce que vous voudrez en profiter ?  vous avez une forte aversion au risque, lorsque votre patrimoine aura fait -30  ( pas juste " le marché " vous etes dedans ). Vous vous projetez a renforcer la position  (alors que ca pourrait aller a -40 )
ou vous attendrez l’amorce de la remontée  ? mais les cycles sont longs les signaux moins nets que sur les actions …

Pierrot31 a écrit :

Ou a minima, avoir des coupures de presse, analyses ou autre pour appuyer une offre d’achat agressive aujourd’hui?

C’est  inutile vous n’allez pas convaincre le vendeur de la tendance du marché.
Vous faites une offre sur un bien particulier, a un vendeur qui a ses propres raisons de vendre.
C’est la dessus que vous pouvez eventuellement travailler pour reussir une offre agressive.
1) vos qualités d’acheteur (dossier solide)
2) les imperfections tangibles du bien 

le vendeur peut avoir des multitudes de raisons de vendre (dont une anticipation de marché négative ..)  mais cela me semble vous décrédibiliser en tant qu’acheteur que de lui dire
" je veux acheter mais je pense que le prix va baisser  donc vendez moins cher"
il pourrait en conclure que vous etes pressés d’acheter donc acheter au prix …

entre nous,  il n’aurait pas tord c’est votre dernier achat pour finir a 65 ans

J’investis, en effet, en étant "buy and hold" mais je peux aussi changer d’avis: je constate que les investisseurs "avec de la bouteille" que je connais revendent tout ou partie à 60/65 ans. C’est d’ailleurs pour cette raison que, toute chose égale par ailleurs, je préfère faire du LMNP au réel que de la SCI à l’IS.

J’ai une strategie tres proche ( meme si j’ai decide de passer par la SCI IS  pour partie)..

He bien vous changerez d’avis .. peut etre meme 2 fois . vous ne pouvez pas anticiper vos décisions futures dans le contexte de 2038
peut etre que vous revendrez , que vous transmettrez , que vous mettrez en gestion, que vous arbitrerez sur le reste et garderez celui la ..

Cdt
Timinel

ps :  regardez votre propre situation le frein est plus la, peut etre une trop grosse concentration sur l’immo par rapport a votre aversion au risque.  Sinon prospectez, faites des offres aggressives et si une passe foncez.

Je partage l’analyse de Surin sur les villes qu’il a indiqué. Chaque ville sera différente. Sur Lille, j’aurai tendance à dire que les prix baissent depuis 2 ans. Mais quelque soit la tendance, il y aura toujours des affaires à faire et vous ferez toujours une plus value si vous gardez votre bien 15/20 ans (sauf catastrophe). Le prix des appartements anciens sont actuellement entre 2500 et 3000€/m2 sur mon secteur. Je signe la semaine prochaine pour 2 appartements à 1700/m2. Même si la baisse se confirme, cela ne me pose pas souci. Et c’est un peu comme en bourse, si vous cherchez à acheter au creux de la vague, vous n’acheterez jamais. Idem à la vente.

Personnellement, ma stratégie est d’acheter pas cher avec travaux et revendre cher avec bien nickel (Et rentable si c’est du locatif). Fixez vous votre stratégie mais ayez l’esprit ouvert.

Il me semble que ça fait quelques années que nos gouvernements tentent de "modérer" (pour ne pas dire "faire baisser") le prix des logements, et des loyers (pas toujours avec succès, pas toujours avec cohérence -cf normes-). On ne peux par contre pas forcément lier ces actions avec le constat rapporté par Challenge.

Je partage un article (extraits) sur un nouvel indice plus régulièrement mis à jour (pour rester dans le sujet de cette file) mais qui est surtout un contrat à terme sur le prix de l’immobilier parisien, côté au prix du m2 sur Euronext.

Investir a écrit :

Révolution Il est désormais possible d’acheter ou de vendre un mètre carré d’immobilier d’habitation à Paris intramuros. Un contrat à terme, coté sur Euronext, a en effet été créé sur l’indice PARISSQM. Cet indice valait 10.839 € le 5 juin. Il est en hausse de 3,8 % depuis le début de l’année, de 10,2 % sur un an et de 65,9 % sur dix ans. Elaboré par la société francosuisse Compass Financial Technologies, il est agréé par l’AMF. Il est publié sur les sites Web de Compass et d’Euronext tous les quinze jours, le vendredi à 17 heures. Il repose sur des transactions réelles et fraîches (6 semaines contre 2 à 5 mois pour l’indice Notaires Insee trimestriel), transmises par les notaires. …/… Les frais  de transaction sont minimes (3 pour 10.000)…/…  L’écart entre les prix d’achat et de vente (spread) est de 1 %, ce qui est loin des presque 10 % constatés sur le marché physique (droits de mutation, frais d’agence…). Avantage supplémentaire du contrat à terme : il n’entre pas dans  l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière  (IFI).
…/… Bien entendu, intervenir sur un marché à terme est réservé aux investisseurs avertis. Cela implique un accord de son intermédiaire habituel (banque, courtier). Il faut verser un dépôt de garantie d’au  moins 4 %, un niveau très réduit lié à la faible  volatilité historique de l’indice (de 5 % à 6 % par  an). L’effet de levier peut donc être très important  (jusqu’à 25 fois), avec, en contrepartie, des appels  de marge pour compléter la garantie si l’évolution  du prix est l’inverse de celle escompté

Le contrat Contrat a terme Euronext sur l?immobilier Parisien | euronext.com

La cotation COMPASS Kalstone Paris Residential Property Index | PARISSQM

InvestisseurHeureux, le 22/10/2022 a écrit :

Attendez, je regarde dans le marc de mon café du matin ! ;-)

Alors : "si les taux montent, les foncières peuvent encore baisser !"

Je remue un peu le fond de la tasse :

Alors : "si les taux baissent, les foncières peuvent rebondir !"

Ma conclusion : les foncières peuvent encore baisser, mais peuvent aussi rebondir !

Voilà, ça fera 50 euros la consultation de cafédomancie. A virer par Paypal. Merci mon bon môsieur !

Bien résumé, InvestisseuHeureux, Je vais donner mon avis, comme tout le monde :

L’immobilier est fortement dépendant des taux et cela ressemble au secteur obligataire qui vient de subir un krach, du fait que toute obligation cote en pourcentage, exemple :

J’achète une obligation de capitalisation à 10 ans qui offre un rendement de 2%, je sais que dans 10 ans elle me sera remboursée 122 euros (environ)

Je mets cette obligation dans le coffre de ma maison et au bout d’un an, je sais que j’ai 102 euros dans mon coffre mais voilà, j’ai besoin d’argent et je dois la vendre, j’ouvre alors mon coffre et je vois avec stupéfaction qu’il n’y a pas 102 euros mais 80 ! que s’est-il passé ; les taux sont brusquement passé de 2 à 5%.

L’acheteur potentiel m’explique que mon obligation vaudra 122 euros dans 9 ans et que 80 euros aujourd’hui suffise à lui donner ces 122 euros dans 9 ans.

L’immobilier, peut être considéré comme une obligation plus ou moins perpétuelle, le terrain (l’emplacement) et la pierre (périssable), et les paramètres principaux de valorisation sont l’alternative de placement soit les taux sans risque ou risque modéré et la capacité à un locataire de payer son loyer, à un propriétaire de rembourser son emprunt.

J’ai déjà posté une vidéo de C.Barraud (classé meilleur prévisionniste économique par Bloomberg) qui annonce un risque de krach immobilier aux US, il ne dit pas qu’il y aura, il dit qu’avec la politique de la FED, le risque augmente régulièrement.

Il y a 25 ans, pour un achat immobilier, les gens empruntaient sur 15 ans à des taux autour de 8%, la capacité d’emprunt comme celle de payer un loyer, n’a pas changé, elle est toujours de 30/35%…On comprend alors pourquoi les points bas des prix sont en 1995 et 1997.
On comprend que la baisse des taux, conjuguée à l’augmentation des durées d’emprunts, a alimentée une bulle immobilière. 

Si nous entrons en stagflation, ce qui semble se dessiner, une inflation sans contamination vers les salaires (pour éviter cela, on bouste les aides diverses et les primes qui ne serons pas pérennes) il va falloir revoir sérieusement les critères d’investissement immobilier.

Un autre exemple, expliqué il y a un moment dans une émission par un agent immobilier, les gents ne font pas toujours la balance "propriétaire/locataire", cet agent avait vendu son bel appartement de centre ville pour louer un équivalent, l’argent de la vente ayant servi à acheter un certain nombre de place de parking, beaucoup plus rentable.

Le problème de comparer l’immobilier à des obligations perpétuelles, c’est que l’immobilier bénéficie de l’inflation : les terrains sont en quantité limité, le coût des matériaux augmente… Donc l’inflation pousse les prix de l’ancien à la hausse.

On a deux forces contradictoires : les taux qui mettent la pression à la baisse à court terme, mais l’inflation qui finira bien par gagner à long terme.